Sıkça sorulan sorular

MVR 19'un geliştiricisi TPL S.A.'dır ve daireleri doğrudan satar. TPL 2017'den beri Patras'ta yerleşiktir ve merkezi Ethnomartyron 40'tadır; faaliyet alanı e-ticaret ve lojistiktir, MVR 19 ise ilk konut geliştirme projesidir. Mimarlar, Patras'tan ARCHRAY Architects, mimar Konstantinos Kotsalidis'tir (archray.gr). Şirketin sicil bilgileri geliştirici sayfasında ve şirket bilgilerinde yer alır.

Dönüşüm hazırlık aşamasındadır. Kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır; 2027'nin 1. çeyreğinde çıkması tahmin edilmektedir. Geliştiricinin yedi dairenin tamamını teslim etme hedefi 2027'nin 4. çeyreği, 31 Aralık 2027'ye kadardır. Bunlar izinlere ve çalışmalara bağlı tahminlerdir, garanti edilen tarihler değildir ve özellikle Yunanistan'da inşaat işçilerine olan talep son derece yüksek olduğu için değişebilir. Rezervasyonlar şu anda açıktır. Proje takvimi her aşamayı ve hangi noktada olduğunu gösterir; dilediğiniz zaman güncel durumu bize sorabilirsiniz.

Tasarım amacı budur. Her daire, dönüşüm ruhsatının 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş olmasını, dönüşümün başvurunuzdan önce tamamlanmasını ve satış bedelinin tamamının bir Yunan bankası üzerinden ödenmesini gerektiren 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu kapsamında sunulur. Bu nedenle uygunluk, kullanım amacı değişikliğinin tamamlanmasına bağlıdır ve her başvuru hakkında kararı Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verir: 250.000 €'luk yolun nasıl işlediğini okuyun.

Yunanistan'da üç gayrimenkul yatırım kademesi vardır. 800.000 € Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda, 400.000 € ise Patras dahil diğer her yerde geçerlidir; her ikisi de en az 120 m²'lik tek bir konut gerektirir. Ayrı bir 250.000 € kademesi, Yunanistan'ın her yerinde, başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmüş mülkler ile restore edilen tescilli binalar için geçerlidir. Diğer Avrupa yollarıyla nasıl karşılaştırıldığını görün.

Bu yolda yok. 120 m² asgari alan şartı yalnızca 400.000 € ve 800.000 € kademeleri için geçerlidir ve 1/2026 sayılı Genelge, bu şartın 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için geçerli olmadığını teyit eder. Dolayısıyla 40,72 ile 91,16 m² arasındaki bir daire, 120 m² kuralı rehberimizde açıklandığı gibi, büyüklüğü nedeniyle kapsam dışında kalmaz.

Evet, ancak her alımın kendi başvuru sahibi olmalıdır. 250.000 € asgari tutarı mülk başına ve başvuru sahibi başına hesaplanır: bir daire, bir ana başvuru sahibinin en az 250.000 €'luk bir alımıdır ve bu başvuru sahibinin eşi veya kayıtlı partneri, 21 yaşından küçük çocukları ve her iki eşin ebeveynleri ikinci bir alım yapmadan ona aile üyesi olarak katılır. İkinci bir daire, yalnızca ikinci bir kişi, örneğin 21 yaşından büyük yetişkin bir çocuk, kendi adına satın alarak kendi başına ana başvuru sahibi olarak başvurursa işe yarar. Bu durumda her alım, tamamlanmış kullanım amacı değişikliği ve ödemenin başvuru sahibi, eşi veya ikinci dereceye kadar bir akrabası tarafından yapılması dahil, tüm şartları kendi başına karşılamalıdır. İki daire satın alan tek bir kişi iki oturum izni almaz. Bunun ailenize nasıl uygulandığını avukatınız teyit eder ve her başvuru hakkında kararı Bakanlık verir; bkz. bir daire, bir başvuru sahibi.

Hayır. Yatırım, en az 250.000 € değerinde tek bir mülk olmalıdır ve buna ulaşmak için iki ayrı daire birleştirilemez. Her MVR 19 dairesi ayrı bir mülktür, bu nedenle bir daire bir yatırımdır. Ortak mülkiyet yalnızca her payın değeri en az 250.000 € ise veya ortak mülk sahipleri eş ya da kayıtlı partner ise mümkündür.

Hayır. Kullanım amacı değişikliğinin, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemiyle, başvurunuz yapılmadan önce tamamlanmış olması gerekir ve bunu belgeleyen bir mühendis raporu dosyanın parçasıdır. MVR 19'un ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır, bu nedenle o zamana kadar uygunluk henüz kesinleşmemiştir. Rezervasyon ve ödeme koşullarını yazılı olarak isteyin ve izin gecikirse ne olacağı dahil, bunları kendi avukatınıza kontrol ettirin; takvim rehberi her adımın nereye denk geldiğini gösterir.

18 yaşında veya daha büyük, adli sicil kaydı temiz ve Yunanistan'ı kapsayan özel sağlık sigortası olan AB dışı ülke vatandaşları. AB, AEA ve İsviçre vatandaşlarının bu izne ihtiyacı yoktur. Aile üyeleri dahil, Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvuruları şu anda askıya alınmıştır; bkz. tüm şartlar kontrol listesi ve uyruklara göre notlar.

Tek bir yatırım, eşinizi veya kayıtlı partnerinizi, 21 yaşından küçük çocuklarınızı ve hem sizin hem de eşinizin ebeveynlerini kapsayabilir. Her aile üyesi, sizinkine bağlı bir oturum izni alır. Aile üyeleri için harç alınır ve izin süresi içinde 21 yaşını dolduran çocuklara ilişkin kurallar tekniktir, bu nedenle bunları avukatınızla kontrol edin; bkz. Yunanistan Golden Visa'da aile üyeleri.

Oturum izni başvurunuzdan önce, tamamı, banka havalesi, çizgili banka çeki veya kartla Yunanistan'da faaliyet gösteren bir kuruluştaki satıcı hesabına ödenmelidir. Ödemeyi yapan siz, eşiniz veya ikinci dereceye kadar bir akrabanız olmalıdır ve ödeme bilgileri noter huzurunda beyan edilerek senede kaydedilir. 250.000 €'luk yol rehberinde açıklandığı gibi, nakit ödemeler ve ilgisiz üçüncü kişilerin yaptığı ödemeler şartları karşılamaz.

Rezervasyonlar açıktır. Bir daire seçin ve bilgi talep formunu “Bir daire rezerve edin” seçeneğiyle gönderin ya da dairenin sayfasındaki rezervasyon düğmesini kullanın. Yazılı rezervasyon sözleşmesini ve hukuki dosyayı size gönderiyoruz; kendi avukatınız sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol eder. Ardından fiyatın %10'u tutarında bir ön ödeme yaparsınız. Noter satış senedi daha sonra, kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi ve yeni kat mülkiyeti tesis senedinin ardından, tahminen 2027'de imzalanır. Rezervasyon tek başına Golden Visa için başvuru hakkı vermez.

Evet. Rezervasyon için satın alma bedelinin %10'u tutarında ön ödeme yapılır: 250.000 €'luk her daire için 25.000 €, penthouse C1 için ise üzerinde anlaşılan fiyatın %10'u. Ön ödeme satış bedelinin bir parçasıdır, ek bir ödeme değildir. Ön ödeme yalnızca banka havalesiyle, kendi hesabınızdan (veya eşinizin ya da ikinci dereceye kadar bir akrabanızın hesabından), avukatınızın kontrol ettiği imzalı rezervasyon sözleşmesinde belirtilen, Yunanistan'da faaliyet gösteren bir bankadaki TPL S.A. hesabına yapılır. Kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi çıkmazsa ön ödemenin tamamı iade edilir; diğer tüm koşullar yazılı rezervasyon sözleşmesinde yer alır. Satış bedelinin tamamı herhangi bir Golden Visa başvurusundan önce ödenmelidir ve önce kullanım amacı değişikliği tamamlanmalıdır. Ödeme yapmadan önce güvenlik kurallarını izleyin.

Hayır. Senetteki fiyat, satış bedelinin tamamıdır: altı dairenin her biri için 250.000 €, penthouse için ise talep üzerine bildirilen fiyatı. Satıcı, alıcının vergi, harç veya mobilya bedellerini ödemez. 1/2026 sayılı Genelge, bir satın alma öncesinde veya sonrasında belgelenmemiş para transferlerini ve fiyat ya da ödeme konusunda yanıltıcı ilanları; vergi, polis ve kara para aklamayla mücadele makamlarına sevk ile izinlerin iptali için gerekçe sayar. Alıcı masrafları fiyatın üzerine ödenir: bkz. masraflar ve vergiler.

Satın alma için gerekmez. Bir Yunan konsolosluğunda imzalanmış veya apostilli bir vekaletnameyle hareket eden bir Yunan avukat, vergi numaranızı alabilir, banka hesabı açabilir, satış senedini imzalayabilir ve dijital başvuruyu yapabilir. Biyometrik veri (parmak izi) kaydı için bir kez, Yunanistan'da şahsen bulunmanız gerekir; Yunanistan'da uzaktan mülk satın alma rehberimiz her adımı ele alır.

Evet. Kanun, Yunanistan'da veya başka bir AB ülkesinde kurulu ve %100'üne sahip olduğunuz bir şirket üzerinden satın almaya izin verir; bu durumda oturum izni size şirketin hissedarı olarak verilir. Dairenin kendisi şirketin kayıtlı merkezi veya şubesi olamaz, çünkü kullanım amacı değiştirilmiş mülklerin konut kullanımında kalması gerekir. Şirket mülkiyetinin kendine özgü vergi ve muhasebe maliyetleri vardır, bu nedenle önce danışmanlık alın; şirketlerin, henüz yasalaşmamış olan açıklanan %15 devir vergisinin kapsamı dışında olduğu bildirildi.

Resmi prosedür, eksiksiz bir dijital başvurudan itibaren 50 gün öngörür, ancak uygulamada satın almadan oturum kartına kadar birkaç ay hesaba katmalısınız. Süre ancak kullanım amacı değişikliği tamamlandıktan sonra başlayabilir. Adım adım takvimde gösterildiği gibi başlıca adımlar şunlardır: vergi numarası ve banka hesabı, satış senedi ve bedelin tamamının ödenmesi, Tapu Sicili kaydı, başvuru, biyometrik veri kaydı ve oturum kartı.

Bugün başlıca vergi, fiyat ile resmi objektif değerden yüksek olanı üzerinden alınan %3,09'luk devir vergisidir: 250.000 € üzerinden 7.725 €. Buna yaklaşık %0,65–1 artı KDV noter ücreti, yaklaşık %0,5 Tapu Sicili harcı ve yaklaşık %0,5–1 artı KDV avukatlık ücreti eklenir. Hesaplanmış örnekte görüldüğü gibi, toplamda fiyatın üzerine kabaca %5–7 bekleyin.

Ana başvuru sahibi 2.000 € harç artı oturum kartı için 16 € öder ve her beş yıllık yenilemede yine 2.000 € öder. Aile üyeleri için de harç uygulanır; güncel tutarları avukatınız teyit eder. Ayrıca, şartlar kontrol listesinde belirtildiği gibi, sizi Yunanistan'da kapsayan özel bir sağlık sigortasına ihtiyacınız vardır.

Eylül 2026'da hükümet, AB ve AEA dışından konut satın alan bireyler için 1 Temmuz 2027'den itibaren %15 devir vergisi açıkladı; şirketlerin, Yunan kökenlilerin ve uzun süreli oturum sahiplerinin kapsam dışında tutulduğu bildirildi. Henüz yasalaşmadı ve MVR 19 gibi dönüştürülmüş mülklere nasıl uygulanacağı bilinmiyor. 250.000 €'luk bir satın almaya uygulanırsa vergi, 7.725 € yerine yaklaşık 37.500–38.600 € olurdu. Şu ana kadar bilinenleri okuyun.

Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira, orada yaşayıp yaşamadığınıza bakılmaksızın Yunanistan'da vergilendirilir ve her yıl Yunanistan'da vergi beyannamesi verirsiniz. 2026 vergi yılından itibaren oranlar, %5'lik bir indirimden sonra uygulanmak üzere, 12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35 ve üzeri için %45'tir. Kendi ülkeniz de bu geliri vergilendirebilir, bu nedenle bir vergi danışmanına danışın; masraflar rehberi yıllık elde tutma maliyetlerini de içerir.

Evet, uzun süreli kiralamayla; örneğin üniversite öğrencilerine, genç profesyonellere veya bir aileye. Golden Visa konutları, Airbnb gibi paylaşım ekonomisi platformları üzerinden kısa süreli (60 günden az) kiraya verilemez: cezası 50.000 € para cezası ve izin kaybıdır. Yunan hukuku ana konut kiralamaları için en az üç yıllık süre öngörür; bunun akademik yıl süreli öğrenci kiralamalarına nasıl uygulanacağını avukatınıza sorun. Kısa süreli kiralama yasağının açıklamasını okuyun.

Hayır. Garantili kira veya getiri sunmuyoruz ve buradaki rakamlar tarihli piyasa gözlemleridir, tahmin değildir. Eylül 2026'da Geoaxis, Patras'ta tipik öğrenci daireleri için medyan talep edilen kirayı aylık m² başına 11,3 € (33 m² için yaklaşık 374 €) olarak belirledi; öğrenciler için inşa edilmiş, her şey dahil stüdyolar ise 500–740 €'ya ilan edildi. 250.000 € fiyatla brüt kira getirisinin masraflar öncesinde yaklaşık %1–3 olduğunu tahmin ediyoruz; bu nedenle yatırımın gerekçesi gelir değil, oturum izni ile az bakım gerektiren ve uzun süreli kiraya verilen bir konuttur; bkz. öğrenci talebi, iki yönüyle.

Üniversite öğrencileri ve genç profesyoneller; iki ve üç yatak odalı dairelerde ayrıca aileler. Patras Üniversitesi'nin 2025'te 28.418 aktif lisans öğrencisi ve yalnızca yaklaşık 840 kişilik kamu yurt kapasitesi vardı; Koukouli kampüsü yürüyerek yaklaşık 2,2 km, Rio'daki ana kampüs ise karayoluyla 9,4 km, arabayla yaklaşık 13 dakika uzaklıktadır. 1,5 km uzaklıktaki Agios Andreas Genel Hastanesi de yakındaki büyük işverenlerden biridir. Zayıf noktalar da vardır; örneğin kayıt yaptırmayan kabul edilmiş öğrenciler ve öğrenciler için yeni inşa edilen konutlar; bunları Patras öğrenci konutu rehberi değerlendiriyor.

Satabilirsiniz, ancak 250.000 €'luk yol her mülk için yalnızca bir kez kullanılabilir. Aynı daire üzerinden oturum izni almak isteyen AB dışından sonraki bir alıcı için 400.000 € kademesi ve en az 120 m²'lik bir konut gerekir; yedi dairenin hiçbiri bu şartı karşılamaz: en büyüğü olan penthouse 91,16 m²'dir. Yeniden satışı, oturum iznine ihtiyacı olmayan alıcılara ve yerel piyasa değerinden planlayın; tek kullanım kuralı ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Mülkü satmak, yatırımın yerine yenisini koymadığınız sürece oturum iznini sona erdirir. Statünüzü korumak için önce şartları karşılayan yeni mülkü satın alın, ilgili makamı bilgilendirin ve eskisini ancak ondan sonra satın. Önce satmak oturum iznini iptal riskiyle karşı karşıya bırakır; bu nedenle her değişikliği avukatınızla planlayın ve 250.000 €'luk yolun kurallarını okuyun.

Fiyat tahmini yapmıyor, değer artışı taahhüt etmiyoruz. Sonraki alıcı 250.000 €'luk yolu kullanamayacağı için yeniden satış değerini yerel piyasa belirler: Patras'ta ortalama talep edilen fiyatlar 2026'nın ilk çeyreğinde m² başına yaklaşık 1.467 € idi; merkezdeki yeni veya yenilenmiş konutlar bu ortalamanın oldukça üzerinde ilan ediliyordu. Yeniden satış değeri sizin için önemliyse, satın almadan önce bağımsız, kayıtlı bir değerleme uzmanına danışın ve risk açıklamamızı okuyun.

Hayır. Yatırımcı oturum iznini korumak veya yenilemek için asgari kalış süresi yoktur ve yurt dışında geçirilen süre yenilemeye engel olmaz. Biyometrik veri kaydı için bir kez şahsen bulunursunuz. Yunanistan'da fiilen geçirilen süre, vergi mukimliği ve ileride yapılabilecek bir vatandaşlık başvurusu için önemlidir.

Beş yıl. Mülk sizde kaldığı sürece, her yenilemede 2.000 € harçla, beşer yıllık ek dönemler için yenilenebilir. Aile üyelerinin oturum izinleri sizinkine bağlıdır ve yenileme sırasında mülkün hâlâ konut kullanımında olduğunu ve kısa süreli kiraya verilmediğini beyan edersiniz.

Hayır. Yatırımcı oturum izni Yunanistan'da ücretli çalışma hakkı vermez. Bir şirketin hissedarı veya icracı olmayan yönetim kurulu üyesi olabilirsiniz, ancak yasal temsilcisi olamazsınız; çalışmak için farklı türde bir izin gerekir; bkz. oturum izninin size sağladıkları.

Evet, kısa süreli kalışlar için. Yunanistan oturum izni, diğer Schengen ülkelerini herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar ziyaret etmenizi sağlar, ancak orada yaşamanıza veya çalışmanıza izin vermez. Birleşik Krallık ve İrlanda gibi Schengen alanı dışındaki ülkeler kendi giriş kurallarını uygular; uyruğa göre notlar yaygın durumları ele alır.

Doğrudan değil: mülk satın almak sizi Yunan vatandaşı yapmaz. 7 yıllık yasal oturumdan sonra ve Yunanca (B1) ile yurttaşlık bilgisi sınavını geçtikten sonra vatandaşlığa kabul için başvurabilirsiniz. Uygulamada makamlar Yunanistan'da fiilen yaşamış olmanızı bekler; bu nedenle yalnızca oturum izni yıllarına güvenmeden önce hukuki danışmanlık alın; bkz. Golden Visa'dan vatandaşlığa.