2026'da Avrupa'nın en ucuz Golden Visa'sı

İlan edilen fiyat gerçek maliyet değildir

Bir programın asgari yatırım tutarı, önemli olan dört rakamdan yalnızca biridir. Diğerleri; ödediğiniz ve asla geri alamadığınız para, izne ihtiyaç duyduğunuz süre boyunca yatırımı elde tutmanın maliyeti ve ayrıldığınızda yatırımın değeridir.

• Geri alamadığınız para. Devlet harçları, katkı payları ve bağışlar. Malta'da yalnızca idari harç ve devlet katkı payı, herhangi bir mülk satın alınmadan veya kiralanmadan önce, ana başvuru sahibi için 97.000 €'ya ulaşır.
• Giriş maliyetleri. Devir vergileri ve profesyonel hizmet ücretleri. Yunanistan'da bugün bunlar bir konutun fiyatına kabaca %5–7 ekler.
• Elde tutma maliyetleri. Beş ila on yıl boyunca yenileme harçları, sağlık sigortası, emlak vergisi, bina aidatları veya fon ücretleri.
• Çıkış değeri. Ne kadara ve kime satabileceğiniz. Özel düşük bir eşikle satın alınan bir mülk, sonraki alıcı için aynı oturum izni avantajını taşımayabilir.

Daha yüksek eşikli bir yol, paranın çoğu satabileceğiniz bir varlıkta kalıyorsa toplamda daha az maliyetli olabilir. Daha düşük bir eşik ise paranın büyük kısmı ücretlere harcanıyorsa daha pahalıya gelebilir.

2026'da AB dışından yatırımcılara açık programlar

Tablo, kontrol ettiğimiz her AB programındaki en düşük yatırım yolunu ve bu yolun 27 Eylül 2026 itibarıyla durumunu gösterir. Karşılaştırma amaçlı bir özettir; her ülkedeki tüm seçeneklerin eksiksiz bir listesi değildir.

Mülk sahibi olmak ve fon payı tutmak

Bir mülk, seçtiğiniz, inceleyebildiğiniz ve kullanabildiğiniz bir varlıktır. Yunanistan'da mülkü uzun süreli kiralamayla, örneğin üniversite öğrencilerine kiraya verebilirsiniz, ancak dijital platformlar üzerinden kısa süreli kiraya veremezsiniz. İşletme giderlerini, boş kalma riskini ve yeniden satış riskini siz üstlenirsiniz; mülkün değeri de yerel piyasayı izler.

Fon payları pasiftir. Varlıkları bir yönetici seçer ve yönetir; kullanabileceğiniz bir eviniz olmaz. Getiriniz fonun performansına, ücretlerine ve geri alım koşullarına bağlıdır; buna ne kadar süre yatırımda kalmanız gerektiği ve erken satıp satamayacağınız da dahildir.

Her ikisi de risk taşır ve hiçbiri herkes için daha iyi değildir. Ülkede bir yaşam üssü ya da ailenize devredebileceğiniz somut bir varlık istiyorsanız mülk yolu size uygundur. İzni en az uğraşla almak istiyorsanız, fonun belgelerini bir danışmanla okumuş olmanız şartıyla bir fon size daha uygun olabilir.

Yunanistan'ın 250.000 €'luk yolu: şartlar ve sınırlar

Yunan hukuku üç yatırım seviyesi belirler. Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda asgari tutar 800.000 €'dur. Patras dahil diğer yerlerde 400.000 €'dur. Her ikisi de en az 120 m² ana kullanım alanına sahip tek bir mülk gerektirir. Başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülkler ve restorasyon altındaki tescilli binalar için Yunanistan'ın her yerinde, alan şartı olmaksızın 250.000 €'luk daha düşük bir eşik uygulanır.

Şartlar

• En az 250.000 €'ya satın alınan ve bedelinin tamamı başvurunuzdan önce bir Yunan banka hesabı üzerinden ödenen tek bir mülk.
• Kullanım amacı değişikliği, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemine dayanır ve başvurunuzdan önce tamamlanır.
• Mülk bir şirket merkezi veya şubesi değildir ve platformlar üzerinden kısa süreli kiraya verilmez. İhlal hâlinde 50.000 € para cezası uygulanır ve oturum izni kaybedilir.
• Ana başvuru sahibi için harç 2.016 €'dur. İzin beş yıl geçerlidir ve mülke sahip olduğunuz sürece, asgari kalış şartı olmaksızın yenilenebilir.

Sınırlar

• Oturum izni Yunanistan'da çalışma hakkı vermez.
• 250.000 €'luk eşikten her mülk için yalnızca bir kez yararlanılabilir. AB dışından sonraki bir alıcı için 400.000 € kademesi ve 120 m² şartı geçerli olacağından, 120 m²'nin altındaki dönüştürülmüş bir konut yerel piyasaya yerel fiyatlarla yeniden satılır.
• Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvuruları askıya alınmıştır.
• 250.000 €'luk mülklerde kira getirileri düşüktür. Uzun süreli kiraya verilen bir Patras konutu için masraflar öncesinde kabaca %1–3 brüt kira getirisi bekleyin. Değer gelirde değil, oturum izninde ve uzun süreli kiraya verilen sade bir konuta sahip olmaktadır.

Kanun ve Bakanlığın Nisan 2026 genelgesiyle birlikte kuralların tamamı 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu rehberimizde yer alıyor. Alan meselesi 120 m² kuralı ve 250.000 €'luk dönüşüm yolu sayfasında ele alınıyor.

On yıllık maliyetin hesabı

Adil bir karşılaştırma, izin süresi boyunca cebinizden çıkan parayı toplar. Bugünkü oranlarla 250.000 €'luk bir Yunanistan alımı için başlıca kalemler şunlardır.

Nasıl seçilir

• Kullanabileceğiniz bir ev istiyor musunuz? Yunanistan, Kıbrıs ve Malta'daki mülk yolları bunu sağlar. Fon yolları sağlamaz.
• Paraya ne kadar çabuk yeniden ihtiyaç duyabilirsiniz? Mülkün satışı zaman alır ve Yunanistan'daki 250.000 €'luk bir dönüşüm konutu oturum izni avantajı olmadan yeniden satılır. Fonların çıkış koşulları farklılık gösterir.
• Orada yaşayacak mısınız? Yunanistan, oturum iznini korumak için asgari kalış şartı aramaz. Vatandaşlığa geçiş ayrı bir konudur: Yunanistan yedi yıllık yasal ikamet ile Yunanca ve yurttaşlık bilgisi sınavı şartı arar ve uygulamada fiili ikamet beklenir. Portekiz artık AB dışından çoğu vatandaş için on yıl şartı arıyor.
• Kimlerin kapsanması gerekiyor? Yunanistan'daki tek bir yatırım; eş veya kayıtlı partneri, 21 yaşından küçük çocukları ve her iki eşin ebeveynlerini kapsar.
• Uyruğunuz sizi kısıtlıyor mu? Yunanistan, Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvurularını askıya almıştır; Letonya'nın yeni yatırım yolları da bu vatandaşları kapsam dışında tutar.
• Ne kadar politika riski taşıyabilirsiniz? Tablodaki her program 2023'ten bu yana değişti. Daha fazla değişiklik olacağını varsayın ve paranızın zaten sahip olmak isteyeceğiniz bir şeyde durduğu yolları tercih edin.

Yunanistan size uygunsa sonraki adım evrak işleridir: 2026 şartlar kontrol listesini okuyun. Patras'taki MVR 19, bir ila üç yatak odalı yedi daire sunar; altısı 250.000 €, penthouse'un (çatı katı dairesi) fiyatı ise talep üzerine bildirilir ve daireler 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için tasarlanmıştır; uygunluk, hazırlık aşamasında olan kullanım amacı değişikliğinin tamamlanmasına bağlıdır ve kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır. Yedi daireyi karşılaştırın veya birinde gezinin.

• Yedi daire
• 1 ile 3 yatak odası
• 40,72–91,16 m²
• Altısı 250.000 €
• Penthouse: fiyat talep üzerine