Το φθηνότερο Golden Visa στην Ευρώπη το 2026

Η προβαλλόμενη τιμή δεν είναι το πραγματικό κόστος

Η ελάχιστη επένδυση ενός προγράμματος είναι ένας από τους τέσσερις αριθμούς που μετράνε. Οι άλλοι είναι τα χρήματα που πληρώνετε και δεν παίρνετε ποτέ πίσω, το κόστος διατήρησης της επένδυσης για όσο χρειάζεστε την άδεια και η αξία της επένδυσης όταν αποχωρήσετε.

• Χρήματα που δεν παίρνετε πίσω. Κρατικά τέλη, εισφορές και δωρεές. Στη Μάλτα μόνο το διοικητικό τέλος και η κρατική εισφορά φτάνουν τα 97.000 € για τον κύριο αιτούντα, πριν αγοραστεί ή μισθωθεί οποιοδήποτε ακίνητο.
• Κόστος εισόδου. Φόροι μεταβίβασης και αμοιβές επαγγελματιών. Στην Ελλάδα σήμερα αυτά προσθέτουν περίπου 5–7% στην τιμή ενός σπιτιού.
• Κόστος διατήρησης. Τέλη ανανέωσης, ασφάλιση υγείας, φόρος ακινήτων, κοινόχρηστα ή προμήθειες ταμείου, σε διάστημα πέντε έως δέκα ετών.
• Αξία εξόδου. Σε ποια τιμή μπορείτε να πουλήσετε και σε ποιον. Ένα ακίνητο που αγοράστηκε με ειδικό χαμηλό όριο μπορεί να μη δίνει το ίδιο όφελος για την άδεια στον επόμενο αγοραστή.

Μια κατηγορία με υψηλότερο όριο μπορεί να κοστίζει λιγότερο συνολικά, αν τα περισσότερα χρήματα μένουν σε ένα περιουσιακό στοιχείο που μπορείτε να πουλήσετε. Ένα χαμηλότερο όριο μπορεί να κοστίζει περισσότερο, αν μεγάλο μέρος του ξοδεύεται σε τέλη.

Προγράμματα ανοιχτά σε επενδυτές εκτός ΕΕ το 2026

Ο πίνακας δείχνει τη χαμηλότερη κατηγορία επένδυσης σε κάθε πρόγραμμα της ΕΕ που ελέγξαμε και την κατάστασή της στις 27 Σεπτεμβρίου 2026. Είναι σύνοψη για σύγκριση, όχι πλήρης κατάλογος όλων των επιλογών σε κάθε χώρα.

Ιδιοκτησία ακινήτου ή μερίδια επενδυτικού ταμείου

Ένα ακίνητο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που επιλέγετε, μπορείτε να επιθεωρήσετε και να χρησιμοποιήσετε. Στην Ελλάδα μπορείτε να το εκμισθώσετε με μακροχρόνιες μισθώσεις, για παράδειγμα σε φοιτητές, αλλά όχι βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Επωμίζεστε τα τρέχοντα έξοδα, τον κίνδυνο να μείνει κενό και τον κίνδυνο της μεταπώλησης, και η αξία του ακολουθεί την τοπική αγορά.

Τα μερίδια επενδυτικού ταμείου είναι παθητική επένδυση. Ένας διαχειριστής επιλέγει και διαχειρίζεται τα περιουσιακά στοιχεία, και δεν έχετε σπίτι να χρησιμοποιήσετε. Η απόδοσή σας εξαρτάται από τις επιδόσεις του ταμείου, τις προμήθειές του και τους όρους εξαγοράς, μεταξύ άλλων από το πόσο καιρό πρέπει να μείνετε επενδυμένοι και αν μπορείτε να πουλήσετε νωρίτερα.

Και τα δύο έχουν κινδύνους, και κανένα δεν είναι καλύτερο για όλους. Αν θέλετε μια βάση στη χώρα ή ένα απτό περιουσιακό στοιχείο που μπορείτε να αφήσετε στην οικογένειά σας, σας ταιριάζει μια κατηγορία ακινήτου. Αν θέλετε την άδεια με τη μικρότερη δυνατή εμπλοκή, ένα ταμείο μπορεί να σας ταιριάζει καλύτερα, εφόσον έχετε διαβάσει τα έγγραφα του ταμείου με έναν σύμβουλο.

Η κατηγορία των 250.000 € της Ελλάδας: προϋποθέσεις και όρια

Ο ελληνικός νόμος ορίζει τρία επίπεδα επένδυσης. Στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και στα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους το ελάχιστο είναι 800.000 €. Αλλού, και στην Πάτρα, είναι 400.000 €. Και τα δύο απαιτούν ένα ακίνητο με τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων κατοικίας. Χαμηλότερο όριο 250.000 € ισχύει οπουδήποτε στην Ελλάδα, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν, για ακίνητα που μετατράπηκαν σε κατοικία από άλλη χρήση και για διατηρητέα κτίρια υπό αποκατάσταση.

Οι προϋποθέσεις

• Ένα ακίνητο, που αγοράζεται με τουλάχιστον 250.000 € και εξοφλείται πλήρως μέσω ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού πριν από την αίτηση.
• Η αλλαγή χρήσης βασίζεται σε πράξη αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά και ολοκληρώνεται πριν από την αίτησή σας.
• Το ακίνητο δεν είναι έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας και δεν μισθώνεται βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών. Η παράβαση επισύρει πρόστιμο 50.000 € και ανάκληση της άδειας.
• Τέλη 2.016 € για τον κύριο αιτούντα. Η άδεια ισχύει πέντε χρόνια και είναι ανανεώσιμη όσο διατηρείτε το ακίνητο, χωρίς ελάχιστη διάρκεια παραμονής.

Τα όρια

• Η άδεια δεν δίνει δικαίωμα εργασίας στην Ελλάδα.
• Το όφελος των 250.000 € μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο. Ένας μεταγενέστερος αγοραστής εκτός ΕΕ θα χρειαζόταν την κατηγορία των 400.000 € και 120 τ.μ., γι’ αυτό ένα σπίτι με αλλαγή χρήσης κάτω των 120 τ.μ. μεταπωλείται στην τοπική αγορά σε τοπικές τιμές.
• Οι νέες αιτήσεις υπηκόων Ρωσίας και Λευκορωσίας έχουν ανασταλεί.
• Οι αποδόσεις από μίσθωμα στα 250.000 € είναι χαμηλές. Για ένα σπίτι στην Πάτρα με μακροχρόνια μίσθωση, να περιμένετε μικτή απόδοση περίπου 1–3% πριν από τα έξοδα. Η αξία βρίσκεται στην άδεια και στην ιδιοκτησία ενός απλού σπιτιού για μακροχρόνια μίσθωση, όχι στο εισόδημα.

Οι πλήρεις κανόνες, με τον νόμο και την εγκύκλιο του Υπουργείου του Απριλίου 2026, βρίσκονται στον οδηγό μας για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης. Για το ζήτημα του εμβαδού, δείτε τον κανόνα των 120 τ.μ. και την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης.

Το κόστος σε βάθος δεκαετίας

Μια δίκαιη σύγκριση αθροίζει τα χρήματα που φεύγουν από την τσέπη σας σε όλη τη διάρκεια της άδειας. Για μια αγορά 250.000 € στην Ελλάδα με τους σημερινούς συντελεστές, τα κύρια κονδύλια είναι τα εξής.

Πώς να επιλέξετε

• Θέλετε ένα σπίτι που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε; Οι κατηγορίες ακινήτων στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Μάλτα σας δίνουν ένα. Οι κατηγορίες επενδυτικών ταμείων όχι.
• Πόσο γρήγορα μπορεί να χρειαστείτε πίσω τα χρήματα; Η πώληση ενός ακινήτου θέλει χρόνο, και ένα ελληνικό ακίνητο των 250.000 € με αλλαγή χρήσης μεταπωλείται χωρίς το όφελος της άδειας. Οι όροι εξόδου από τα ταμεία διαφέρουν.
• Θα ζήσετε εκεί; Η Ελλάδα δεν ορίζει ελάχιστη διάρκεια παραμονής για τη διατήρηση της άδειας. Η πολιτογράφηση είναι ξεχωριστό ζήτημα: η Ελλάδα απαιτεί επτά χρόνια νόμιμης διαμονής και εξετάσεις ελληνικής γλώσσας και αγωγής του πολίτη, και στην πράξη αναμένεται πραγματική διαμονή. Η Πορτογαλία ζητά πλέον δέκα χρόνια για τους περισσότερους υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ.
• Ποιους πρέπει να καλύπτει; Μία επένδυση στην Ελλάδα καλύπτει τον/τη σύζυγο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών και τους γονείς και των δύο συζύγων.
• Σας περιορίζει η υπηκοότητά σας; Η Ελλάδα έχει αναστείλει τις νέες αιτήσεις υπηκόων Ρωσίας και Λευκορωσίας, και οι νέες επενδυτικές κατηγορίες της Λετονίας τους αποκλείουν.
• Πόσο κίνδυνο αλλαγής πολιτικής μπορείτε να αντέξετε; Κάθε πρόγραμμα του πίνακα έχει αλλάξει από το 2023. Υποθέστε ότι θα υπάρξουν κι άλλες αλλαγές και προτιμήστε κατηγορίες όπου τα χρήματά σας βρίσκονται σε κάτι που θα θέλατε να έχετε έτσι κι αλλιώς.

Αν σας ταιριάζει η Ελλάδα, το επόμενο βήμα είναι τα δικαιολογητικά: διαβάστε τη λίστα προϋποθέσεων για το 2026. Το MVR 19 στην Πάτρα προσφέρει επτά διαμερίσματα με ένα έως τρία υπνοδωμάτια, έξι στα 250.000 € και το ρετιρέ με τιμή κατόπιν αιτήματος, σχεδιασμένα για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης· η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης, η οποία βρίσκεται σε προετοιμασία, και η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα ή κάντε περιήγηση σε ένα.

• Επτά διαμερίσματα
• 1 έως 3 υπνοδωμάτια
• 40,72–91,16 τ.μ.
• Έξι στα 250.000 €
• Ρετιρέ: τιμή κατόπιν αιτήματος