Το ελληνικό Golden Visa: η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης
Πώς λειτουργεί η ελληνική κατηγορία άδειας διαμονής για ακίνητα με αλλαγή χρήσης, τι ζητά από τον αγοραστή ενός από τα επτά διαμερίσματα του MVR 19 και σε ποιο σημείο βρίσκεται σήμερα το έργο.
- Ελάχιστο ποσό
- €250,000
- Άδεια
- 5 έτη, ανανεώσιμη
- Ελάχιστο εμβαδόν
- Κανένα σε αυτή την κατηγορία
- Ανά διαμέρισμα
- Ένας αιτών
- Ποιος αποφασίζει
- Το Υπουργείο
Ακίνητο με αλλαγή χρήσης, μία αγορά, μία άδεια
Η Ελλάδα χορηγεί άδεια διαμονής επενδυτή διάρκειας πέντε ετών, ανανεώσιμη, σε υπήκοο χώρας εκτός ΕΕ που αγοράζει ένα ακίνητο αξίας τουλάχιστον 250.000 €, εφόσον το ακίνητο αυτό μετατράπηκε σε κατοικία από άλλη χρήση. Η κατηγορία ισχύει σε όλη την Ελλάδα, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να βασίζεται σε πράξη αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά και να έχει ολοκληρωθεί πριν υποβάλετε αίτηση.
Άδεια διαμονής πέντε ετών
Ανανεώνεται για νέες περιόδους πέντε ετών όσο διατηρείτε το ακίνητο. Χωρίς ελάχιστη διάρκεια παραμονής και χωρίς δικαίωμα εργασίας.
Χωρίς ελάχιστο εμβαδόν
Το ελάχιστο εμβαδόν των 120 τ.μ. αφορά τις κατηγορίες των 400.000 € και 800.000 €. Δεν ισχύει για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης.
Ένα διαμέρισμα, ένας αιτών
Κάθε ένα από τα επτά διαμερίσματα αποτελεί μία αγορά τουλάχιστον 250.000 € από έναν αιτούντα, με ένα συμβολαιογραφικό συμβόλαιο.
Η οικογένεια συνδέεται με αυτόν τον αιτούντα
Σύζυγος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα κάτω των 21 ετών και οι γονείς και των δύο συζύγων, χωρίς δεύτερη αγορά.
Πού βρίσκεται το MVR 19. Το κτίριο μετατρέπεται από μη οικιστική σε οικιστική χρήση. Η μετατροπή είναι σε προετοιμασία, η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί (εκτίμηση: 1ο τρίμηνο 2027) και ο στόχος του φορέα ανάπτυξης για την παράδοση είναι το 4ο τρίμηνο 2027· δείτε το χρονοδιάγραμμα του έργου. Η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης, και το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου αποφασίζει για κάθε αίτηση. Κανένα αποτέλεσμα δεν είναι εγγυημένο.
Τρία όρια και πού ισχύει το όριο των 250.000 €
Το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023) ορίζει το ελάχιστο ύψος επένδυσης σε ακίνητα για την άδεια διαμονής μόνιμου επενδυτή, γνωστή ως Golden Visa. Το άρθρο 64 του ν. 5100/2024 αντικατέστησε τα όριά του από τις 5 Απριλίου 2024. Σε κάθε κατηγορία η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο.
| Όριο και εμβαδόν | Πού και με ποιες προϋποθέσεις |
|---|---|
| 800.000 € Ελάχιστο 120 τ.μ. | Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους. Ακίνητο σε συνιδιοκτησία μόνο αν κάθε μερίδιο καλύπτει το όριο. |
| 400.000 € Ελάχιστο 120 τ.μ. | Υπόλοιπη Ελλάδα, μαζί με την Πάτρα |
| 250.000 € Χωρίς ελάχιστο εμβαδόν | Οπουδήποτε: ακίνητο που μετατράπηκε σε κατοικία από άλλη χρήση. Πράξη αδειοδότησης από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά· μετατροπή ολοκληρωμένη πριν από την αίτησή σας. |
| 250.000 € Χωρίς ελάχιστο εμβαδόν | Οπουδήποτε: διατηρητέα κτίρια. Πλήρης αποκατάσταση πριν από την πρώτη ανανέωση. |
Η Πάτρα βρίσκεται στη ζώνη των 400.000 €, όπου απαιτούνται επίσης 120 τ.μ. για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα. Η κατηγορία με αλλαγή χρήσης αίρει και τα δύο εμπόδια: είναι ξεχωριστή κατηγορία, όχι έκπτωση.
Οι προϋποθέσεις της κατηγορίας των 250.000 € με αλλαγή χρήσης
Προκύπτουν από τον νόμο, την Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025 και την Εγκύκλιο 1/2026. Πρέπει να πληρούνται όλες τη στιγμή που υποβάλλετε την αίτηση. Ο δικηγόρος σας ελέγχει καθεμία· αποφασίζει το Υπουργείο.
- Είστε υπήκοος χώρας εκτός ΕΕ. Μπορείτε να αγοράσετε στο όνομά σας ή μέσω ελληνικής εταιρείας ή εταιρείας της ΕΕ που σας ανήκει κατά 100%.
- Ένα ακίνητο, σε πλήρη κυριότητα. Δύο διαμερίσματα δεν μπορούν να συνδυαστούν.
- Τουλάχιστον 250.000 € κατά την απόκτηση, όπως αναγράφεται στο συμβόλαιο. Η ανακαίνιση που πληρώνετε αργότερα δεν προσμετράται.
- Πραγματική αλλαγή χρήσης. Οι κύριοι χώροι αλλάζουν από άλλη χρήση, όπως γραφείο, κατάστημα ή αποθήκη, σε κατοικία. Ένα ακίνητο που ήταν κατοικία στις 5 Απριλίου 2024 δεν μπορεί να αλλάξει χρήση και να επανέλθει.
- Πράξη αδειοδότησης με ημερομηνία από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά: άδεια δόμησης, έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, ενημέρωση φακέλου ή αναθεώρηση άδειας. Παλαιότερη άδεια μετράει μόνο αν ενημερώθηκε ή αναθεωρήθηκε από εκείνη την ημερομηνία και μετά.
- Ολοκληρωμένη πριν από την αίτησή σας. Τη μετατροπή μπορεί να την κάνει είτε ο πωλητής είτε ο αγοραστής.
- Βιομηχανικά κτίρια μόνο αν δεν έχει λειτουργήσει εκεί βιομηχανία για πέντε χρόνια. Τα βιοτεχνικά εργαστήρια δεν θεωρούνται βιομηχανικά.
- Πλήρης καταβολή του τιμήματος πριν από την αίτηση, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή κάρτα, σε λογαριασμό του πωλητή σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα, από εσάς, τον/τη σύζυγό σας ή συγγενή σας έως δευτέρου βαθμού. Ο συμβολαιογράφος καταγράφει τα στοιχεία στο συμβόλαιο.
- Τεχνική έκθεση μηχανικού που βεβαιώνει την αλλαγή χρήσης με τη διατύπωση που ορίζει η απόφαση.
- Ιδιωτική ασφάλιση υγείας που σας καλύπτει στην Ελλάδα.
- Μόνο χρήση κατοικίας: όχι βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών και όχι έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας.
Πώς προσμετράται η προκαταβολή της κράτησης. Οι κρατήσεις για το MVR 19 είναι ανοιχτές, με προκαταβολή 10% της τιμής (25.000 € για ένα διαμέρισμα των 250.000 €· για το ρετιρέ C1, 10% της συμφωνημένης τιμής). Η προκαταβολή είναι μέρος της τιμής αγοράς, ποτέ επιπλέον ποσό, και έτσι προσμετράται στο πλήρες τίμημα που πρέπει να καταβληθεί πριν υποβάλετε αίτηση. Για να προσμετρηθεί, ακολουθεί τον κανόνα πληρωμής της κατηγορίας: καταβάλλεται μόνο με τραπεζικό έμβασμα από δικό σας λογαριασμό (ή του/της συζύγου σας ή συγγενούς σας έως 2ου βαθμού) στον λογαριασμό της TPL S.A. σε τράπεζα που λειτουργεί στην Ελλάδα, ο οποίος αναγράφεται στο υπογεγραμμένο συμφωνητικό κράτησης που έχει ελέγξει ο δικηγόρος σας. Επιστρέφεται στο ακέραιο αν δεν εκδοθεί η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης· όλοι οι υπόλοιποι όροι ορίζονται στο γραπτό συμφωνητικό. Η κράτηση δεν δίνει από μόνη της δικαίωμα υποβολής αίτησης: πρώτα πρέπει να ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης και να καταβληθεί το πλήρες τίμημα, και αποφασίζει το Υπουργείο.
Πώς ταιριάζουν τα επτά διαμερίσματα στην κατηγορία
Το MVR 19 είναι υπάρχον κτίριο στην οδό Μαυροματαίων, στη νότια Πάτρα. Η TPL S.A., ο φορέας ανάπτυξής του, το μετατρέπει από μη οικιστική χρήση σε επτά διαμερίσματα: δύο σε καθέναν από το ισόγειο, τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο, και το ρετιρέ στον τρίτο όροφο με το roof garden από πάνω. Είναι σχεδιασμένο για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης· η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.
- 7 διαμερίσματα, 7 αγοραστές
- 40,72 έως 91,16 τ.μ. το καθένα
- 1 έως 3 υπνοδωμάτια
- Από μία αποθήκη το καθένα
- Ένα ρετιρέ, τιμή κατόπιν αιτήματος
ΣήμεραΑπεικόνιση της προμελέτης
Κατάσταση: η μετατροπή είναι σε προετοιμασία
Η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί· η έκδοσή της εκτιμάται για το 1ο τρίμηνο 2027, και ο στόχος του φορέα ανάπτυξης για την ολοκλήρωση της μετατροπής είναι το 4ο τρίμηνο 2027, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Πρόκειται για εκτιμήσεις, όχι υποσχέσεις: το χρονοδιάγραμμα του έργου δείχνει κάθε στάδιο. Μέχρι να εκδοθεί η πράξη και να ολοκληρωθεί η μετατροπή, κανένας αγοραστής δεν μπορεί να υποβάλει αίτηση στην κατηγορία των 250.000 €. Θα δημοσιεύσουμε τον αριθμό και την ημερομηνία της πράξης σε αυτή τη σελίδα όταν εκδοθεί, και στέλνουμε τον νομικό φάκελο μαζί με τον τιμοκατάλογο.
Κάθε διαμέρισμα είναι ξεχωριστό ακίνητο
Η Εγκύκλιος 1/2026 επιβεβαιώνει ότι, όταν από μία μετατροπή προκύπτουν περισσότερα διαμερίσματα, το καθένα πληροί τις προϋποθέσεις αυτοτελώς. Κάθε διαμέρισμα του MVR 19 πωλείται με δικό του συμβολαιογραφικό συμβόλαιο, με το πλήρες τίμημα στο συμβόλαιο: 250.000 € για καθένα από τα έξι διαμερίσματα GF1, GF2, A1, A2, B1 και B2, και τιμή κατόπιν αιτήματος για το ρετιρέ C1. Το ελάχιστο εμβαδόν των 120 τ.μ. δεν ισχύει.
Αποθήκη στο ίδιο συμβόλαιο
Κάθε διαμέρισμα συνοδεύεται από μία από τις επτά αποθήκες στο υπόγειο, περίπου 9 έως 15 τ.μ. η καθεμία. Μια αποθήκη στο ίδιο κτίριο, που αγοράζεται με το ίδιο συμβόλαιο και χρησιμοποιείται ως βοηθητικός χώρος, προσμετράται στην αξία των 250.000 € αλλά όχι στο εμβαδόν (Διευκρίνιση 2). Οι επτά αποθήκες εξαρτώνται από νέα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που διαιρεί την αποθήκη του υπογείου, και η ίδια πράξη ορίζει την παραχώρηση του roof garden στο ρετιρέ.
Επιλεξιμότητα. Το MVR 19 μετατρέπεται από μη οικιστική σε οικιστική χρήση. Η ελληνική κατηγορία άδειας διαμονής επενδυτή των 250.000 € για ακίνητα με αλλαγή χρήσης απαιτεί, μεταξύ άλλων προϋποθέσεων, η αλλαγή χρήσης να ολοκληρωθεί βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά και πριν από την αίτησή σας, και το πλήρες τίμημα να καταβληθεί μέσω του ελληνικού τραπεζικού συστήματος (ν. 5038/2023, άρθρο 100 παρ. 2 περ. γ΄, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024). Μέχρι να ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης, η επιλεξιμότητα παραμένει μελλοντική. Το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου αποφασίζει για κάθε αίτηση, και κανένα αποτέλεσμα για την άδεια δεν είναι εγγυημένο.
Ένα διαμέρισμα, μία αγορά, ένας αιτών
Το ελάχιστο ποσό των 250.000 € υπολογίζεται ανά ακίνητο και ανά αιτούντα. Κάθε ένα από τα επτά διαμερίσματα αποτελεί μία αγορά τουλάχιστον 250.000 € από έναν αιτούντα, και τα μέλη της οικογένειας του αιτούντα συνδέονται με αυτόν.
Ένα διαμέρισμα
Ένα συμβολαιογραφικό συμβόλαιο, τουλάχιστον 250.000 €, που καταβάλλονται ολόκληρα πριν από την αίτηση.
Ένας κύριος αιτών
Κάτοχος της άδειας επενδυτή είναι ο αγοραστής ή ο ιδιοκτήτης του 100% της εταιρείας που αγοράζει.
Η οικογένειά του
Ο/η σύζυγος ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών και οι γονείς και των δύο συζύγων λαμβάνουν συνδεδεμένες άδειες.
- Δύο κύριοι αιτούντες χρειάζονται δύο αγορές. Αν δύο πρόσωπα της ίδιας οικογένειας θέλουν το καθένα άδεια επενδυτή αυτοτελώς, για παράδειγμα ένα ενήλικο τέκνο άνω των 21 ετών, το καθένα χρειάζεται ξεχωριστή αγορά που πληροί τις προϋποθέσεις, στο όνομά του, και κάθε αγορά πρέπει να καλύπτει αυτοτελώς όλες τις προϋποθέσεις.
- Δύο διαμερίσματα δεν μπορούν να συνδυαστούν. Η αγορά δύο διαμερισμάτων δεν αποτελεί μία επένδυση 250.000 €, και ένα πρόσωπο που αγοράζει δύο διαμερίσματα δεν λαμβάνει δύο άδειες.
- Η συνιδιοκτησία μετράει μόνο αν κάθε μερίδιο αξίζει τουλάχιστον 250.000 € ή αν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή μέρη συμφώνου συμβίωσης.
Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει πώς εφαρμόζονται αυτοί οι κανόνες στην οικογένειά σας πριν κάνετε κράτηση. Το Υπουργείο αποφασίζει για κάθε αίτηση.
Βήμα προς βήμα: από την κράτηση έως την κάρτα πέντε ετών
Ένας δικηγόρος στην Ελλάδα μπορεί να χειριστεί τα περισσότερα βήματα με πληρεξούσιο. Έρχεστε στην Ελλάδα μία φορά, για τα βιομετρικά στοιχεία.
Επιλέξτε ένα διαμέρισμα και κάντε κράτηση
Οι κρατήσεις είναι ανοιχτές. Το συμφωνητικό κράτησης είναι γραπτό, με προκαταβολή 10% της τιμής που προσμετράται στο πλήρες τίμημα. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το ελέγξει πρώτα, μαζί και το τι συμβαίνει αν καθυστερήσει η αλλαγή χρήσης.
Ορίστε ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ελλάδα
Υπογράψτε πληρεξούσιο σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον συμβολαιογράφου με επισημείωση της Χάγης (Apostille).
Αποκτήστε ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό
Ο δικηγόρος σας αποκτά για εσάς ελληνικό ΑΦΜ (αριθμό φορολογικού μητρώου) και ανοίγει λογαριασμό. Οι τραπεζικοί έλεγχοι για την προέλευση των κεφαλαίων παίρνουν χρόνο, γι’ αυτό ξεκινήστε νωρίς.
Ολοκληρώστε τον νομικό και τεχνικό έλεγχο
Ο δικηγόρος σας και ένας μηχανικός ελέγχουν τον τίτλο ιδιοκτησίας, τη νόμιμη χρήση και την πράξη της αλλαγής χρήσης.
Υπογράψτε το συμβόλαιο και καταβάλετε το πλήρες τίμημα
Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από την υπογραφή. Το πλήρες τίμημα καταβάλλεται με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή κάρτα σε λογαριασμό του πωλητή σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα, και ο συμβολαιογράφος το καταγράφει στο συμβόλαιο.
Καταχωρίστε το συμβόλαιο
Στο υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο. Για την πρώτη αίτηση αρκεί η απόδειξη της υποβολής του αιτήματος.
Υποβάλετε αίτηση όταν ολοκληρωθεί η μετατροπή
Ο δικηγόρος σας υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση με την τεχνική έκθεση μηχανικού, το παράβολο των 2.000 € και το τέλος κάρτας των 16 €. Η υποβολή μπορεί να γίνει πριν έρθετε στην Ελλάδα.
Δώστε βιομετρικά στοιχεία και παραλάβετε την κάρτα
Δακτυλικά αποτυπώματα αυτοπροσώπως στην Ελλάδα. Η άδεια ισχύει για πέντε έτη και είναι ανανεώσιμη όσο διατηρείτε το ακίνητο.
Χρόνος. Το επίσημο μητρώο, mitos.gov.gr, αναφέρει 50 ημέρες μόλις ο φάκελος είναι πλήρης, και ο νόμος ορίζει δύο μήνες. Στην πράξη, υπολογίστε αρκετούς μήνες: τον Αύγουστο του 2026 η αποκεντρωμένη διοίκηση που καλύπτει τη Δυτική Ελλάδα, την Πελοπόννησο και το Ιόνιο, στην οποία ανήκει η Πάτρα, είχε 627 εκκρεμείς υποθέσεις Golden Visa. Δείτε τον οδηγό για το χρονοδιάγραμμα.
Μέλη της οικογένειας που καλύπτονται από μία επένδυση
Μία επένδυση μπορεί να δώσει άδειες διαμονής, συνδεδεμένες με τη δική σας, για:
- τον/τη σύζυγό σας ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης (σύμφωνο που συνάφθηκε στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό)·
- τα άγαμα τέκνα κάτω των 21 ετών, δικά σας ή του/της συζύγου σας, με την επιφύλαξη των κανόνων επιμέλειας·
- τους γονείς σας και τους γονείς του/της συζύγου σας.
Τα δικαιώματα αυτά απορρέουν από τον επενδυτή, οπότε μετά από διαζύγιο ή θάνατο οι γονείς του/της συζύγου σας χάνουν τα δικά τους. Για τα μέλη της οικογένειας ισχύουν τέλη· ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει τα τρέχοντα ποσά. Με ένα έως τρία υπνοδωμάτια, κάθε διαμέρισμα έχει μέγεθος για ένα νοικοκυριό και όχι για ένα άτομο, αλλά οι κανόνες για την άδεια είναι ίδιοι για κάθε διαμέρισμα. Οι ηλικίες και τα δικαιολογητικά εξηγούνται στον οδηγό για τα μέλη της οικογένειας.
Τι σας δίνει η άδεια και τι όχι
Τι σας δίνει
- Διαμονή στην Ελλάδα για πέντε έτη, ανανεώσιμη για νέες πενταετίες όσο διατηρείτε το ακίνητο, με τέλος 2.000 € κάθε φορά.
- Χωρίς ελάχιστη διάρκεια παραμονής. Ο χρόνος που περνάτε στο εξωτερικό δεν εμποδίζει την ανανέωση.
- Σύντομες διαμονές Σένγκεν, έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών, στις άλλες χώρες Σένγκεν, χωρίς δικαίωμα να ζείτε ή να εργάζεστε εκεί.
Τι δεν σας δίνει
- Δεν δίνει δικαίωμα εργασίας. Μπορείτε να κατέχετε μετοχές ή να είστε μη εκτελεστικό μέλος διοικητικού συμβουλίου, αλλά όχι νόμιμος εκπρόσωπος εταιρείας.
- Δεν δίνει ιθαγένεια μέσω επένδυσης. Η πολιτογράφηση απαιτεί επτά χρόνια νόμιμης διαμονής και εξετάσεις ελληνικής γλώσσας επιπέδου B1 και αγωγής του πολίτη, ενώ στην πράξη αναμένεται και πραγματική διαμονή στη χώρα. Δείτε Από το Golden Visa στην ιθαγένεια.
- Η φορολογική κατοικία ακολουθεί χωριστούς κανόνες· ρωτήστε φοροτεχνικό.
Κανόνες μίσθωσης: μακροχρόνιες μισθώσεις ναι, πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι
Ένα ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να μισθωθεί ή να υπεκμισθωθεί βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, κατά το μοντέλο της Airbnb. Η Εγκύκλιος 1/2026 (Διευκρίνιση 7) ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση κάτω των 60 ημερών, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα. Η παράβαση επιφέρει ανάκληση της άδειας και πρόστιμο 50.000 €.
Οι μακροχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται, για παράδειγμα σε φοιτητές, νέους επαγγελματίες ή μια οικογένεια. Το MVR 19 προορίζεται μόνο για μακροχρόνια μίσθωση. Η ελληνική νομοθεσία θεωρεί ότι η μίσθωση κύριας κατοικίας διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια, γι’ αυτό ρωτήστε τον δικηγόρο σας πώς εφαρμόζεται αυτό σε μια φοιτητική μίσθωση.
Τα μισθώματα φορολογούνται στην Ελλάδα μετά από έκπτωση 5%: 15% έως 12.000 € τον χρόνο, 25% έως 24.000 €, 35% έως 36.000 € και 45% πάνω από αυτό (κλίμακα από το φορολογικό έτος 2026).
Το εισόδημα είναι μέτριο. Στα 250.000 €, η μικτή απόδοση μιας μακροχρόνιας μίσθωσης είναι περίπου 1–3% πριν από τα έξοδα, με βάση παρατηρήσεις της αγοράς του Σεπτεμβρίου 2026. Πρόκειται για ενδεικτικά στοιχεία, όχι προβλέψεις. Η αξία βρίσκεται στην άδεια, μαζί με ένα σπίτι χαμηλής συντήρησης για μακροχρόνια μίσθωση. Δείτε τη φοιτητική ζήτηση, και από τις δύο πλευρές.
Μεταπώληση και ο κανόνας της μίας χρήσης ανά ακίνητο
Η κατηγορία των 250.000 € μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο (Εγκύκλιος 1/2026, Διευκρίνιση 9). Ένας μεταγενέστερος αγοραστής εκτός ΕΕ που θα ζητήσει άδεια μέσω του ίδιου διαμερίσματος θα χρειαζόταν τη βασική κατηγορία για την Πάτρα: 400.000 € και 120 τ.μ. Κανένα από τα επτά διαμερίσματα δεν φτάνει τα 120 τ.μ.· το μεγαλύτερο, το ρετιρέ, έχει 91,16 τ.μ. Επομένως η μεταπώληση γίνεται σε αγοραστές που δεν χρειάζονται άδεια, στην τοπική αγοραία αξία.
Οι ζητούμενες τιμές στην Πάτρα ήταν κατά μέσο όρο περίπου 1.467 €/τ.μ. το πρώτο τρίμηνο του 2026, και υψηλότερες για ανακαινισμένα ακίνητα στο κέντρο. Με αυτά τα στοιχεία, ένα διαμέρισμα 40 έως 91 τ.μ. αξίζει στην τοπική αγορά πολύ λιγότερο από 250.000 €. Θεωρήστε τη διαφορά κόστος της άδειας, όχι κεφάλαιο που θα ανακτήσετε, και ζητήστε ανεξάρτητη εκτίμηση αν αυτό έχει σημασία για εσάς.
Η πώληση τερματίζει την άδειά σας, εκτός αν πρώτα αγοράσετε άλλο επιλέξιμο ακίνητο στη θέση του και ενημερώσετε την αρμόδια αρχή.
Πόσο κοστίζει η αγορά
Έξι από τα επτά διαμερίσματα κοστίζουν 250.000 € το καθένα, το πλήρες τίμημα στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο· η τιμή του ρετιρέ δίνεται κατόπιν αιτήματος. Καμία επιστροφή μέρους του τιμήματος, καμία επιστροφή μετρητών (cash-back), κανένα έξοδο του αγοραστή δεν πληρώνεται από τον πωλητή: σύμφωνα με τη Διευκρίνιση 23, οι μη τεκμηριωμένες ροές χρημάτων πριν ή μετά από μια αγορά αποτελούν λόγο παραπομπής στις φορολογικές και αστυνομικές αρχές και στις αρχές καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος, καθώς και λόγο ανάκλησης. Πέρα από την τιμή, ο αγοραστής πληρώνει:
| Έξοδο | Συντελεστής | Σε 250.000 € |
|---|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης | 3% συν 3% υπέρ δήμου: 3,09% επί της μεγαλύτερης από την τιμή και την αντικειμενική αξία | €7,725 |
| Συμβολαιογράφος | Περίπου 0,65–1%, κλιμακωτά, συν ΦΠΑ 24% | περίπου 2.000–2.500 € |
| Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο | Περίπου 0,5% | περίπου 1.200 € |
| Δικηγόρος του αγοραστή | Περίπου 0,5–1%, συν ΦΠΑ 24% | ποικίλλει |
| Τέλη άδειας | 2.000 € συν 16 € για την κάρτα, για τον κύριο αιτούντα· ισχύουν και τέλη για τα μέλη της οικογένειας | €2,016 |
| Ασφάλιση υγείας | Ιδιωτικό ασφαλιστήριο με κάλυψη στην Ελλάδα | ποικίλλει |
| Συνήθες σύνολο | Περίπου 5–7% της τιμής | περίπου 13.000–18.000 € |
Τιμή και πληρωμή. Η τιμή που αναφέρεται για κάθε διαμέρισμα είναι το πλήρες τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και καταβάλλεται ολόκληρο με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή πληρωμή με κάρτα σε λογαριασμό ελληνικής τράπεζας, πριν από οποιαδήποτε αίτηση για άδεια. Ο πωλητής δεν προσφέρει επιστροφές μέρους του τιμήματος, επιστροφές μετρητών (cash-back), πιστώσεις ή πληρωμή των φόρων, των τελών ή της επίπλωσης του αγοραστή.
Τα ετήσια έξοδα περιλαμβάνουν τον φόρο ακινήτων ΕΝΦΙΑ, τα κοινόχρηστα, την ασφάλιση, τον φόρο εισοδήματος από μισθώματα και το τέλος 2.000 € σε κάθε ανανέωση. Ο οδηγός για τα έξοδα και τους φόρους περιλαμβάνει αναλυτικό παράδειγμα.
Ο φόρος μεταβίβασης 15% που ανακοινώθηκε
Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε φόρο μεταβίβασης 15%, αντί για 3%, για φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ που αγοράζουν κατοικία από την 1η Ιουλίου 2027. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, θα εξαιρούνται οι εταιρείες, τα πρόσωπα ελληνικής καταγωγής και οι επί μακρόν διαμένοντες.
Δεν είναι νόμος. Πρέπει να ακολουθήσουν νομοσχέδιο και δημόσια διαβούλευση, και δεν είναι γνωστό πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Αν εφαρμοστεί πλήρως, θα κόστιζε περίπου 37.500 € έως 38.600 € σε αγορά 250.000 €, αντί για 7.725 € σήμερα. Μη βασίσετε μια απόφαση σε φόρο που δεν έχει ακόμη γίνει νόμος. Θα ενημερώσουμε αυτή τη σελίδα όταν δημοσιευτεί νομοσχέδιο.
Σημειώσεις για την υπηκοότητα
- Μόνο υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ. Μετά το Brexit, σε αυτούς περιλαμβάνονται και οι υπήκοοι του Ηνωμένου Βασιλείου.
- Ρωσία και Λευκορωσία. Οι νέες αιτήσεις, μαζί με τις αιτήσεις μελών της οικογένειας, έχουν ανασταλεί (Εγκύκλιος 1/2026, Διευκρίνιση 22).
- Πληρωμή. Αν η χώρα σας περιορίζει τις μεταφορές κεφαλαίων προς το εξωτερικό, οργανώστε τη μεταφορά με την τράπεζά σας πριν κάνετε κράτηση.
- Έγγραφα. Τα αλλοδαπά πιστοποιητικά χρειάζονται συνήθως επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενική επικύρωση και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
Περισσότερα στον οδηγό ανά υπηκοότητα.
Τι θα μπορούσε να πάει στραβά
Οι κίνδυνοι που πιστεύουμε ότι πρέπει να σταθμίσει ένας αγοραστής, μαζί με όσους αφορούν ειδικά το MVR 19:
- Καθυστέρηση της άδειας. Η πράξη για το MVR 19 δεν έχει ακόμη εκδοθεί, η παράδοση το 4ο τρίμηνο 2027 είναι στόχος, όχι δέσμευση (δείτε το χρονοδιάγραμμα του έργου), και δεν μπορείτε να υποβάλετε αίτηση πριν από την ολοκλήρωση. Ρωτήστε πώς προστατεύονται τα χρήματά σας αν υπάρξει καθυστέρηση.
- Τεκμηρίωση της επιλεξιμότητας. Η μη οικιστική χρήση στις 5 Απριλίου 2024, η πράξη αδειοδότησης από την ημερομηνία αυτή και μετά και η τεχνική έκθεση μηχανικού πρέπει να ισχύουν όλα. Ένα κενό αποκλείει αυτή την κατηγορία.
- Αποθήκες και roof garden. Και τα δύο εξαρτώνται από νέα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που δεν έχει ακόμη συνταχθεί. Ο δικηγόρος σας πρέπει να τη δει πριν υπογράψετε.
- Αλλαγές κανόνων. Τα όρια αυξήθηκαν τελευταία φορά τον Απρίλιο του 2024 και έχει ανακοινωθεί φόρος 15%. Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν πριν υποβάλετε αίτηση.
- Εκκρεμότητες στη διεκπεραίωση. Τον Αύγουστο του 2026 εκκρεμούσαν 627 υποθέσεις στην περιφέρεια. Υπολογίστε αρκετούς μήνες.
- Αξία μεταπώλησης. Να περιμένετε ότι θα πουλήσετε για πολύ λιγότερο από 250.000 €.
- Εισόδημα από μισθώματα. Η απόδοση είναι χαμηλή και το μίσθωμα δεν είναι εγγυημένο. Νέες εστίες που κατασκευάζονται ειδικά για φοιτητές αυξάνουν την προσφορά· τον Νοέμβριο του 2025 περίπου 6.000 στούντιο και μικρά διαμερίσματα ήταν καταχωρισμένα ως κενά· και το 7,6% των φοιτητών που εισήχθησαν το 2026 δεν γράφτηκαν.
- Προσφορές που παραβιάζουν τους κανόνες. Η επιστροφή μετρητών (cash-back), τα «καλυμμένα» τέλη ή έπιπλα και οι εγγυήσεις μισθώματος πάνω από τα επίπεδα της αγοράς μπορεί να σας κοστίσουν την άδεια, και το MVR 19 δεν προσφέρει κανένα από αυτά.
Λίστα δικαιολογητικών
Ο δικηγόρος σας συγκεντρώνει τον φάκελο. Το άρθρο 2 παρ. 2.6 της ΚΥΑ 214926/2025 και οι κοινοί κανόνες ζητούν:
- έγκυρο διαβατήριο, με νόμιμη είσοδο ή υποβολή από τον δικηγόρο σας πριν φτάσετε·
- πληρεξούσιο, υπογεγραμμένο σε προξενείο ή με επισημείωση της Χάγης (Apostille)·
- τον ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου σας (ΑΦΜ) και τραπεζικό λογαριασμό·
- το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου για τα συμβαλλόμενα μέρη, το ακίνητο, την τιμή, τα στοιχεία της πληρωμής και την εξόφληση, όπου αναφέρεται αν το ακίνητο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για άδεια·
- αποδεικτικό καταχώρισης, αίτησης καταχώρισης ή πιστοποιητικό δικηγόρου·
- την τεχνική έκθεση μηχανικού που πιστοποιεί την αλλαγή χρήσης μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024·
- αποδεικτικό ότι κατέχετε το 100% της εταιρείας, αν αγοράζετε μέσω εταιρείας·
- ιδιωτική ασφάλιση υγείας·
- την απόδειξη του ηλεκτρονικού παραβόλου 2.000 €, συν 16 € για την κάρτα·
- τη δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9·
- για τα μέλη της οικογένειας, πιστοποιητικά γάμου ή συμφώνου συμβίωσης και γέννησης, με επισημείωση και μετάφραση·
- αποδείξεις για την προέλευση των κεφαλαίων για την τράπεζα και τον συμβολαιογράφο σας.
Ερωτήσεις των αγοραστών για την κατηγορία των 250.000 €
Μπορεί ένα διαμέρισμα 40–91 τ.μ. να είναι επιλέξιμο, όταν στην Πάτρα κανονικά απαιτούνται 120 τ.μ.;
Ναι, το μέγεθος δεν αποτελεί εμπόδιο σε αυτή την κατηγορία. Το ελάχιστο των 120 τ.μ. ισχύει μόνο για τις κατηγορίες των 400.000 € και των 800.000 €. Ένα διαμέρισμα μπορεί να είναι επιλέξιμο στην κατηγορία με αλλαγή χρήσης αν είναι ένα ακίνητο, με τιμή 250.000 € ή περισσότερο, με την αλλαγή χρήσης ολοκληρωμένη βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, πριν υποβάλετε αίτηση, και με το πλήρες τίμημα καταβεβλημένο πριν από την αίτηση, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή κάρτα, σε λογαριασμό του πωλητή σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα, από εσάς, τον/τη σύζυγό σας ή συγγενή σας έως 2ου βαθμού. Το Υπουργείο αποφασίζει για κάθε αίτηση.
Είναι διαθέσιμη η κατηγορία των 250.000 € στην Πάτρα;
Ναι. Η κατηγορία με αλλαγή χρήσης ισχύει σε όλη την Ελλάδα. Η βασική κατηγορία για την Πάτρα, με 400.000 € και 120 τ.μ., είναι ξεχωριστή.
Μπορώ να υποβάλω αίτηση τώρα αν αγοράσω διαμέρισμα στο MVR 19;
Όχι ακόμη. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να ολοκληρωθεί, βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, πριν υποβάλετε αίτηση. Για το MVR 19 η μετατροπή είναι σε προετοιμασία και η πράξη δεν έχει ακόμη εκδοθεί· ο στόχος του φορέα ανάπτυξης για την ολοκλήρωση είναι το 4ο τρίμηνο 2027, εκτίμηση, όχι υπόσχεση. Μπορείτε να κάνετε κράτηση τώρα, με προκαταβολή που αποτελεί μέρος της τιμής, αλλά η κράτηση δεν δίνει από μόνη της δικαίωμα υποβολής αίτησης. Δείτε το χρονοδιάγραμμα του έργου.
Μπορούμε με τον/τη σύζυγό μου να είμαστε και οι δύο κύριοι αιτούντες με ένα διαμέρισμα;
Όχι. Ένα διαμέρισμα αντιστοιχεί σε έναν κύριο αιτούντα. Ο/η σύζυγός σας ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα σας κάτω των 21 ετών και οι γονείς και των δύο σας εντάσσονται σε αυτόν τον αιτούντα ως μέλη της οικογένειας, οπότε μία αγορά συνήθως καλύπτει μια οικογένεια. Δύο πρόσωπα που θέλουν το καθένα δική του άδεια επενδυτή χρειάζονται δύο επιλέξιμες αγορές, την καθεμία στο δικό του όνομα και την καθεμία με όλες τις προϋποθέσεις.
Μπορώ να συνδυάσω δύο διαμερίσματα ή να προσθέσω μια αποθήκη για να φτάσω τα 250.000 €;
Δεν μπορείτε να συνδυάσετε δύο διαμερίσματα. Μια αποθήκη στο ίδιο κτίριο, που αγοράζεται με το ίδιο συμβόλαιο ως βοηθητικός χώρος, μετράει στην αξία αλλά όχι στο εμβαδόν. Κάθε διαμέρισμα του MVR 19 συνοδεύεται από δική του αποθήκη στο ίδιο συμβόλαιο, με την επιφύλαξη της νέας πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που δημιουργεί τις αποθήκες, και έξι από τα επτά προσφέρονται αυτοτελώς στα 250.000 € το καθένα.
Μπορώ να νοικιάσω το διαμέρισμα;
Ναι, με μακροχρόνιες μισθώσεις, για παράδειγμα με μίσθωση ακαδημαϊκού έτους σε φοιτητή ή με μίσθωση σε οικογένεια. Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών, κάτω των 60 ημερών, απαγορεύεται, με πρόστιμο 50.000 € και ανάκληση της άδειας.
Τι γίνεται όταν πουλήσω;
Η άδειά σας λήγει, εκτός αν πρώτα αγοράσετε άλλο επιλέξιμο ακίνητο στη θέση του. Η κατηγορία των 250.000 € ισχύει μία φορά ανά ακίνητο, οπότε ένας μεταγενέστερος αγοραστής εκτός ΕΕ που θα ζητήσει άδεια μέσω του ίδιου διαμερίσματος θα χρειαζόταν 400.000 € και 120 τ.μ., όριο που κανένα από τα επτά διαμερίσματα δεν φτάνει. Γι’ αυτό υπολογίστε τη μεταπώληση στην τοπική αγοραία αξία.
Περισσότερα για την κατηγορία των 250.000 €
Πόσο κοστίζει πραγματικά μια αγορά για ελληνικό Golden Visa 250.000 €
Φόροι, τέλη και ετήσια έξοδα, με αναλυτικό παράδειγμα.
Διαβάστε τον οδηγό ΧρονοδιάγραμμαΠόσο χρόνο χρειάζεται το ελληνικό Golden Visa
Από την κράτηση έως τα βιομετρικά στοιχεία και την κάρτα πέντε ετών.
Διαβάστε τον οδηγό Κανόνες εμβαδούΟ κανόνας των 120 τ.μ. και η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης
Σε ποιες κατηγορίες ισχύει το ελάχιστο εμβαδόν και σε ποιες όχι.
Διαβάστε τον οδηγό ΜίσθωσηΗ απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για το Golden Visa, αναλυτικά
Τι καλύπτει το πρόστιμο των 50.000 € και ποιες μισθώσεις επιτρέπονται.
Διαβάστε τον οδηγό Φορολογική αλλαγήΟ σχεδιαζόμενος φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ
Τι ανακοινώθηκε και τι παραμένει άγνωστο.
Διαβάστε τον οδηγό ΟικογένειαΤα μέλη της οικογένειας στο ελληνικό Golden Visa
Ποιους καλύπτει μία επένδυση και τι χρειάζεται ο καθένας.
Διαβάστε τον οδηγό
Ζητήστε τον νομικό φάκελο και τον τιμοκατάλογο
Επτά διαμερίσματα στην Πάτρα, από 250.000 €, σχεδιασμένα για την κατηγορία με αλλαγή χρήσης. Απαντάμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας, στα αγγλικά ή στα ελληνικά.
Η επιλεξιμότητα για Golden Visa προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την αίτησή σας και την απόφαση του Υπουργείου.
Σαλόνι του διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων B2. Ενδεικτική απεικόνιση της προμελέτης.