Κατάσταση αυτού του κειμένου. Η TPL S.A. συνέταξε αυτή τη σελίδα με βάση την πρωτογενή νομοθεσία και τις επίσημες οδηγίες που αναφέρονται στις Πηγές. Εκκρεμεί ο έλεγχός της από ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ελλάδα. Μέχρι να ολοκληρωθεί αυτός ο έλεγχος, διαβάστε την ως καλόπιστη σύνοψή μας, όχι ως γνωμοδότηση. Θα προσθέσουμε εδώ ποιος την έλεγξε και πότε, μόλις ολοκληρωθεί ο έλεγχος.
Δέκα σημαντικές επισημάνσεις
Αυτές οι επισημάνσεις ισχύουν για κάθε σελίδα του mav19-goldenvisa.com, για τις εκδόσεις του σε Markdown και για κάθε έγγραφο που σας στέλνουμε. Όπου μια σελίδα λέει κάτι πιο σύντομα, αυτή η σελίδα δίνει την πλήρη διατύπωση.
1. Γενική ενημέρωση, όχι συμβουλή
Οι πληροφορίες αυτού του ιστότοπου είναι γενικές, χρονολογημένες και παρέχονται από την TPL S.A. για σκοπούς προώθησης. Δεν αποτελούν νομική, φορολογική, μεταναστευτική ή επενδυτική συμβουλή. Για την επιλεξιμότητα για Golden Visa αποφασίζει αποκλειστικά το ελληνικό Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Συμβουλευτείτε ανεξάρτητο δικηγόρο και φοροτεχνικό στην Ελλάδα πριν αγοράσετε. Τελευταίος έλεγχος πηγών: 27 Σεπτεμβρίου 2026.
Κάθε σελίδα δείχνει την ημερομηνία του τελευταίου ελέγχου των πηγών της. Οι νόμοι, οι υπουργικές οδηγίες, τα τέλη και οι φόροι αλλάζουν, μερικές φορές με ελάχιστη προειδοποίηση. Ελέγξτε την τρέχουσα κατάσταση με τους δικούς σας συμβούλους τη στιγμή που ενεργείτε, όχι μόνο την ημέρα που διαβάζετε αυτό το κείμενο.
2. Επιλεξιμότητα για Golden Visa
Το MVR 19 μετατρέπεται από μη οικιστική σε οικιστική χρήση. Η ελληνική κατηγορία άδειας διαμονής επενδυτή των 250.000 € για ακίνητα με αλλαγή χρήσης απαιτεί, μεταξύ άλλων προϋποθέσεων, η αλλαγή χρήσης να ολοκληρωθεί βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά και πριν από την αίτησή σας, και το πλήρες τίμημα να καταβληθεί μέσω του ελληνικού τραπεζικού συστήματος (ν. 5038/2023, άρθρο 100 παρ. 2 περ. γ΄, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5100/2024). Μέχρι να ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης, η επιλεξιμότητα παραμένει μελλοντική. Κανένα αποτέλεσμα για την άδεια δεν είναι εγγυημένο.
Σήμερα η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης για το MVR 19 δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Θα δημοσιεύσουμε τον αριθμό και την ημερομηνία της στη σελίδα του φορέα ανάπτυξης όταν εκδοθεί.
3. Τιμή και πληρωμή
Κάθε διαμέρισμα προσφέρεται στην αναγραφόμενη τιμή, η οποία είναι το πλήρες τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και καταβάλλεται ολόκληρο, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή πληρωμή με κάρτα σε λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, πριν από οποιαδήποτε αίτηση για άδεια. Ο πωλητής δεν προσφέρει επιστροφές μέρους του τιμήματος, επιστροφές μετρητών (cash-back), πιστώσεις ή πληρωμή των φόρων, των τελών ή της επίπλωσης του αγοραστή. Οι φόροι και τα τέλη του αγοραστή είναι επιπλέον (βλ. Κόστος και φόροι για το Golden Visa).
Σύμφωνα με τον νόμο, η πληρωμή πρέπει να γίνει από εσάς, τον/τη σύζυγό σας ή συγγενή σας έως δεύτερου βαθμού. Επιβεβαιώστε τηλεφωνικά τα τραπεζικά μας στοιχεία πριν στείλετε οποιοδήποτε ποσό. Δεν θα τα αλλάξουμε ποτέ μέσω email.
4. Εισόδημα από μισθώματα
Όποια στοιχεία μισθωμάτων αναφέρονται είναι ενδεικτικές παρατηρήσεις της αγοράς, όχι προβλέψεις ή εγγυήσεις. Τα ακίνητα Golden Visa δεν επιτρέπεται να μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών· οι παραβάσεις επισύρουν πρόστιμο 50.000 € και ανάκληση της άδειας. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται. Το εισόδημα από μισθώματα φορολογείται στην Ελλάδα.
Από το φορολογικό έτος 2026, το εισόδημα από μισθώματα κατοικιών φορολογείται με 15% έως 12.000 € τον χρόνο, 25% από 12.000 € έως 24.000 €, 35% από 24.000 € έως 36.000 € και 45% πάνω από αυτό το ποσό, μετά από αυτόματη έκπτωση 5%. Επίσης, ένα ακίνητο που χρησιμοποιείται για Golden Visa μέσω της κατηγορίας με αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας.
5. Μεταπώληση και έξοδος
Η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο. Ένας μελλοντικός αγοραστής εκτός ΕΕ θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις της υψηλότερης κατηγορίας επένδυσης, συμπεριλαμβανομένου του ελάχιστου εμβαδού των 120 τ.μ., για να λάβει άδεια μέσω αυτού του ακινήτου. Αν πουλήσετε το ακίνητο ενώ έχετε την άδεια, η άδειά σας λήγει, εκτός αν αντικαταστήσετε την επένδυση όπως επιτρέπει ο νόμος.
6. Αλλαγή στη φορολογία
Τον Σεπτέμβριο του 2026 η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε φόρο μεταβίβασης ακινήτων 15% για ορισμένους αγοραστές εκτός ΕΕ, με έναρξη την 1η Ιουλίου 2027. Στις 27 Σεπτεμβρίου 2026 δεν έχει ακόμη γίνει νόμος και δεν είναι γνωστό πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Ενημερώνουμε αυτή τη σελίδα όταν δημοσιευθεί ο νόμος.
7. Απεικονίσεις και κατόψεις
Οι απεικονίσεις και οι λήψεις 360° είναι ενδεικτικές. Τα εμβαδά είναι εμβαδά κύριων χώρων σε τ.μ. από τα σχέδια του αρχιτέκτονα και μπορεί να αλλάξουν μέχρι να εκδοθεί η άδεια αλλαγής χρήσης. Οι τελικές προδιαγραφές μπορεί να αλλάξουν.
8. Υπηκοότητα
Σύμφωνα με τις ισχύουσες οδηγίες, οι νέες αιτήσεις για άδεια διαμονής επενδυτή υπηκόων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και της Λευκορωσίας έχουν ανασταλεί.
9. Δηλώσεις για το μέλλον
Οι ημερομηνίες ολοκλήρωσης, οι άδειες και οι προδιαγραφές είναι στόχοι και μπορεί να αλλάξουν.
Στις 28 Σεπτεμβρίου 2026 η μετατροπή βρίσκεται σε προετοιμασία και η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Ο στόχος του φορέα ανάπτυξης για την παράδοση είναι το 4ο τρίμηνο 2027 (έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027)· πρόκειται για εκτίμηση που εξαρτάται από τις άδειες και τις εργασίες, όχι για εγγυημένη ημερομηνία. Τα στάδια παρουσιάζονται στο χρονοδιάγραμμα του έργου.
10. Όχι χρηματοοικονομικό προϊόν
Πρόκειται για προσφορά πώλησης ακινήτου. Δεν αποτελεί προσφορά κινητών αξιών ούτε οργανισμού συλλογικών επενδύσεων.
Ενημέρωση για τους κινδύνους
Η αγορά διαμερίσματος στο MVR 19 ενέχει πραγματικούς κινδύνους. Σταθμίστε τους με τον δικό σας δικηγόρο, τον φοροτεχνικό σας και, αν έχετε, τον χρηματοοικονομικό σας σύμβουλο. Αυτός ο κατάλογος καλύπτει τους κυριότερους· δεν είναι εξαντλητικός.
- Η επιλεξιμότητα παραμένει μελλοντική. Κανένα διαμέρισμα στο MVR 19 δεν μπορεί να στηρίξει αίτηση για Golden Visa μέχρι να ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης βάσει πράξης αδειοδότησης που έχει εκδοθεί από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά. Αν αυτή η πράξη καθυστερήσει, απορριφθεί ή εκδοθεί με όρους που διαφέρουν από τα σχέδια, η αίτησή σας μπορεί να καθυστερήσει ή η κατηγορία να μην είναι διαθέσιμη μέσω αυτού του ακινήτου.
- Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν. Η Ελλάδα αύξησε τα όρια του Golden Visa το 2024 και εξέδωσε νέες οδηγίες το 2025 και το 2026. Τον Σεπτέμβριο του 2026 ανακοίνωσε φόρο μεταβίβασης 15% για ορισμένους αγοραστές εκτός ΕΕ, με έναρξη την 1η Ιουλίου 2027. Δεν έχει ακόμη γίνει νόμος και κανείς δεν γνωρίζει ακόμη πώς θα αντιμετωπίσει τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Σε μια αγορά 250.000 € θα σήμαινε περίπου 37.500 € έως 38.600 €, έναντι 7.725 € (3,09%) σήμερα. Οι κανόνες μπορεί να αλλάξουν ξανά πριν υποβάλετε αίτηση ή ενώ έχετε άδεια.
- Η διεκπεραίωση απαιτεί χρόνο. Η επίσημη διαδικασία προβλέπει 50 ημέρες. Στην πράξη, οι αιτήσεις διαρκούν αρκετούς μήνες. Τον Αύγουστο του 2026 αναφέρθηκαν 627 εκκρεμείς υποθέσεις Golden Visa στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου, στην οποία υπάγεται η Πάτρα. Πρέπει επίσης να παραστείτε αυτοπροσώπως για τα βιομετρικά στοιχεία.
- Η μεταπώληση περιορίζεται από τον κανόνα της μίας χρήσης ανά ακίνητο. Η κατηγορία των 250.000 € μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία μόνο φορά ανά ακίνητο. Ένας μεταγενέστερος αγοραστής που θα ζητήσει άδεια μέσω αυτού του διαμερίσματος θα χρειαστεί να επενδύσει τουλάχιστον 400.000 € σε ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ., προϋπόθεση που δεν πληροί κανένα από τα επτά διαμερίσματα (40,72–91,16 τ.μ. κύριων χώρων). Οι πιθανοί αγοραστές σας είναι τοπικοί ιδιοκτήτες και επενδυτές, που πληρώνουν τις τιμές της τοπικής αγοράς. Οι ζητούμενες τιμές στην Πάτρα ήταν κατά μέσο όρο περίπου 1.467 €/τ.μ. στις αρχές του 2026, οπότε η τιμή μεταπώλησης μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερη από 250.000 €.
- Το μίσθωμα δεν είναι εγγυημένο. Τα στοιχεία μισθωμάτων σε αυτόν τον ιστότοπο είναι χρονολογημένες παρατηρήσεις της αγοράς με την πηγή τους, όχι προβλέψεις. Στα 250.000 €, η μικτή απόδοση είναι χαμηλή, περίπου 1% έως 3% τον χρόνο πριν από τα έξοδα, ανάλογα με τον τρόπο μίσθωσης του διαμερίσματος. Οι μήνες χωρίς ενοικιαστή, οι οφειλές ενοικίων, οι επισκευές, οι αμοιβές διαχείρισης, ο ετήσιος φόρος ακινήτων και ο φόρος εισοδήματος τη μειώνουν περαιτέρω. Η ζήτηση από φοιτητές στην Πάτρα εξαρτάται από τις εγγραφές, τις θέσεις στις δημόσιες εστίες και τις νέες φοιτητικές κατοικίες, και μπορεί να μειωθεί.
- Οι απεικονίσεις είναι ενδεικτικές. Οι απεικονίσεις, οι λήψεις 360° και οι εικόνες εσωτερικών χώρων δείχνουν μια σχεδιαστική πρόταση. Τα ολοκληρωμένα διαμερίσματα μπορεί να διαφέρουν ως προς τη διάταξη, τα υλικά, τα φινιρίσματα, τα έπιπλα και τη θέα. Τα εμβαδά που αναφέρονται είναι εμβαδά κύριων χώρων από τις κατόψεις της προμελέτης.
- Συναλλαγματικός κίνδυνος. Η τιμή είναι σε ευρώ. Αν οι αποταμιεύσεις ή το εισόδημά σας είναι σε άλλο νόμισμα, οι μεταβολές της συναλλαγματικής ισοτιμίας αλλάζουν το πόσο σας κοστίζει το διαμέρισμα και το πόσο αξίζουν για εσάς τα έσοδα από μίσθωμα ή μεταπώληση.
- Όχι προσφορά κινητών αξιών. Αγοράζετε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, στο όνομά σας ή μέσω εταιρείας που σας ανήκει. Δεν είναι μετοχή, ομόλογο, μερίδιο αμοιβαίου κεφαλαίου ή οργανισμός συλλογικών επενδύσεων. Καμία εποπτική αρχή του χρηματοπιστωτικού τομέα δεν έχει ελέγξει ή εγκρίνει αυτόν τον ιστότοπο ή την προσφορά.
- Οι κανόνες πληρωμής είναι αυστηροί. Οι οδηγίες του Υπουργείου (Εγκύκλιος 1/2026) θεωρούν τα χρήματα που επιστρέφονται στον αγοραστή πριν ή μετά την αγορά, καθώς και την παραπλανητική διαφήμιση για την τιμή ή την πληρωμή, λόγο παραπομπής στις φορολογικές αρχές, στην αστυνομία και στις αρχές καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος και λόγο ανάκλησης της άδειας. Αρνηθείτε κάθε πρόταση για επιστροφή χρημάτων, πίστωση ή παράπλευρη πληρωμή, από εμάς ή από οποιονδήποτε ενεργεί για λογαριασμό μας.
- Ολοκλήρωση και εργασίες. Το κτίριο πρέπει ακόμη να μετατραπεί. Οι άδειες, οι εργολάβοι, τα υλικά και οι επιθεωρήσεις μπορεί να προκαλέσουν καθυστέρηση ή επιπλέον κόστος, και η ημερομηνία παράδοσης του 4ου τριμήνου 2027 είναι στόχος, όχι σταθερή ημερομηνία. Αίτηση για Golden Visa μπορεί να υποβληθεί μόνο αφού ολοκληρωθεί η αλλαγή χρήσης.
Για τους πλήρεις κανόνες της κατηγορίας, διαβάστε τον οδηγό μας για την κατηγορία Golden Visa των 250.000 € με αλλαγή χρήσης. Για τα ίδια τα διαμερίσματα, δείτε τα επτά διαμερίσματα.
Ερωτήσεις για αυτή τη σελίδα
Αν κάτι εδώ δεν είναι σαφές ή πιστεύετε ότι είναι λάθος, πείτε μας και θα σας απαντήσουμε γραπτώς. Κάντε την ίδια ερώτηση στον δικό σας δικηγόρο. Η δική του απάντηση είναι αυτή στην οποία πρέπει να βασιστείτε.