הבהרות וגילוי סיכונים

עשר הודעות חשובות

הודעות אלה חלות על כל עמוד באתר mav19-goldenvisa.com, על גרסאות ה־Markdown שלו ועל כל מסמך שאנו שולחים לכם. כאשר עמוד כלשהו מנסח דבר בקיצור, עמוד זה מביא את הנוסח המלא.

1. מידע כללי, לא ייעוץ

המידע באתר זה הוא כללי ומתוארך, והוא מסופק על ידי TPL S.A. למטרות שיווק. הוא אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ הגירה או ייעוץ השקעות. הזכאות לויזת הזהב נקבעת אך ורק על ידי משרד ההגירה והמקלט של יוון. היוועצו בעורך דין יווני בלתי תלוי וביועץ מס לפני הרכישה. המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026.

בכל עמוד מופיע התאריך שבו נבדקו מקורותיו לאחרונה. חוקים, הנחיות משרדיות, אגרות ומסים משתנים, לעיתים בהתראה קצרה. בדקו את המצב העדכני עם היועצים שלכם בעת שאתם פועלים, ולא רק במועד שבו אתם קוראים את הדברים.

2. זכאות לויזת הזהב

MVR 19 נמצא בתהליך הסבה משימוש שאינו למגורים לשימוש למגורים. מסלול היתר המשקיע של €250,000 ביוון לנכסים שהוסבו למגורים מחייב, בין שאר התנאים, ששינוי השימוש יושלם מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן ולפני הגשת הבקשה שלכם, ושהמחיר המלא ישולם דרך המערכת הבנקאית היוונית (חוק 5038/2023, סעיף 100 §2(c), כפי שתוקן בחוק 5100/2024). עד להשלמת שינוי השימוש, הזכאות היא עתידית בלבד. שום תוצאה של בקשה להיתר אינה מובטחת.

כיום, אקט הרישוי לשינוי השימוש של MVR 19 טרם הונפק. כאשר יונפק, נפרסם את מספרו ואת תאריכו בעמוד היזם.

3. מחיר ותשלום

כל דירה מוצעת במחיר הנקוב, שהוא מחיר הרכישה המלא הרשום בשטר המכר הנוטריוני, והוא משולם במלואו, בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בתשלום בכרטיס, לחשבון בנק ביוון, לפני כל הגשה של בקשה להיתר. המוכר אינו מציע החזרים כספיים, קאשבק, זיכויים, או תשלום של מסים, אגרות או ריהוט של הקונה. המסים והאגרות של הקונה הם בנוסף למחיר (ראו עלויות ומסים בויזת הזהב).

לפי החוק, התשלום חייב להגיע מכם, מבן או בת הזוג, או מקרוב משפחה עד דרגה שנייה. אמתו את פרטי הבנק שלנו בטלפון לפני שאתם שולחים כסף כלשהו. לעולם לא נשנה אותם בדוא״ל.

4. הכנסה משכירות

כל נתוני השכירות הם תצפיות שוק להמחשה, ולא תחזיות או הבטחות. אסור להשכיר נכסים של ויזת הזהב לטווח קצר דרך פלטפורמות דיגיטליות; הפרה גוררת קנס של €50,000 ושלילת ההיתר. השכרה לטווח ארוך מותרת. הכנסה משכירות חייבת במס ביוון.

משנת המס 2026, הכנסה משכירות של נכס למגורים ממוסה בשיעור 15% עד €12,000 בשנה, 25% מ־€12,000 עד €24,000, 35% מ־€24,000 עד €36,000 ו־45% מעל לכך, לאחר ניכוי אוטומטי של 5%. נכס המשמש לויזת הזהב במסלול שינוי השימוש גם אינו יכול לשמש מושב רשום או סניף של חברה.

5. מכירה חוזרת ויציאה

את מסלול ההסבה של €250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס. קונה עתידי שהוא אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי יצטרך לעמוד במדרגת ההשקעה הגבוהה יותר, כולל השטח המינימלי שלה של 120 מ״ר, כדי לקבל היתר באמצעות נכס זה. מכירת הנכס בזמן שאתם מחזיקים בהיתר מביאה לסיום ההיתר, אלא אם תחליפו את ההשקעה כפי שהחוק מתיר.

6. שינוי במיסוי

בספטמבר 2026 הכריזה ממשלת יוון על מס העברה בשיעור 15% על מקרקעין לקונים מסוימים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי, מ־1 ביולי 2027. נכון ל־27 בספטמבר 2026, המס טרם עוגן בחוק, והיחס לנכסים שהוסבו אינו ידוע. נעדכן עמוד זה כאשר החוק יפורסם.

7. הדמיות ותוכניות

ההדמיות ותצוגות ה־360° להמחשה בלבד. השטחים הם שטחים עיקריים במ״ר לפי תוכניות האדריכל, והם עשויים להשתנות עד להנפקת היתר שינוי השימוש. המפרט הסופי עשוי להשתנות.

8. מדינת האזרחות

לפי ההנחיות הנוכחיות, בקשות חדשות להיתר משקיע של אזרחי הפדרציה הרוסית ובלארוס מושעות.

9. הצהרות צופות פני עתיד

מועדי ההשלמה, ההיתרים והמפרט הם יעדים ועשויים להשתנות.

נכון ל־28 בספטמבר 2026, ההסבה נמצאת בהכנה ואקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק. היעד של היזם למסירה הוא הרבעון הרביעי של 2027 (עד 31 בדצמבר 2027); זוהי הערכה התלויה בהיתרים ובעבודות, לא מועד מובטח. השלבים מפורטים בלוח הזמנים של הפרויקט.

10. אינו מוצר פיננסי

זוהי הצעה למכירת מקרקעין. אין זו הצעה של ניירות ערך או של תוכנית להשקעה משותפת.

גילוי סיכונים

רכישת דירה ב־MVR 19 כרוכה בסיכונים ממשיים. שקלו אותם עם עורך הדין שלכם, עם יועץ המס שלכם, ואם אתם נעזרים ביועץ פיננסי, גם עמו. רשימה זו מכסה את הסיכונים העיקריים; היא אינה ממצה.

• הזכאות עתידית. אף דירה ב־MVR 19 אינה יכולה לשמש בסיס לבקשה לויזת הזהב עד ששינוי השימוש יושלם מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן. אם האקט יתעכב, יסורב או יונפק בתנאים השונים מהתוכניות, הבקשה שלכם עלולה להתעכב, או שהמסלול לא יהיה זמין באמצעות נכס זה.
• המדיניות עשויה להשתנות. יוון העלתה את רפי ויזת הזהב ב־2024 ופרסמה הנחיות חדשות ב־2025 וב־2026. בספטמבר 2026 היא הכריזה על מס העברה בשיעור 15% לקונים מסוימים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי, מ־1 ביולי 2027. המס טרם עוגן בחוק, ואיש עדיין אינו יודע כיצד יחול על נכסים שהוסבו. ברכישה של €250,000 משמעותו תהיה כ־€37,500 עד €38,600, לעומת €7,725 (3.09%) כיום. הכללים עשויים להשתנות שוב לפני הגשת הבקשה, או בזמן שאתם מחזיקים בהיתר.
• הטיפול אורך זמן. ההליך הרשמי מציין 50 יום. בפועל, הטיפול בבקשות נמשך כמה חודשים. באוגוסט 2026 דווח על 627 תיקי ויזת זהב הממתינים במינהל האזורי של פלופונסוס, מערב יוון והאיים היוניים, שפטרס בתחומו. עליכם גם להתייצב באופן אישי למסירת טביעות אצבע ונתונים ביומטריים.
• המכירה החוזרת מוגבלת בשל כלל הפעם האחת. את מסלול ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת לכל נכס. קונה מאוחר יותר המבקש היתר באמצעות דירה זו יצטרך להשקיע לפחות €400,000 בנכס בשטח של 120 מ״ר לפחות, ואף אחת משבע הדירות (40.72–91.16 מ״ר שטח עיקרי) אינה עומדת בכך. הקונים הסבירים שלכם הם בעלים ומשקיעים מקומיים, המשלמים מחירי שוק מקומיים. מחירי הביקוש בפטרס עמדו בממוצע על כ־€1,467 למ״ר בתחילת 2026, ולכן מחיר מכירה חוזרת עשוי להיות נמוך בהרבה מ־€250,000.
• דמי השכירות אינם מובטחים. נתוני השכירות באתר זה הם תצפיות שוק מתוארכות עם מקורן, ולא תחזיות. במחיר של €250,000, התשואה ברוטו נמוכה, כ־1% עד 3% בשנה לפני הוצאות, בהתאם לאופן השכרת הדירה. חודשים ללא שוכר, פיגורים בתשלום, תיקונים, דמי ניהול, מס נכס שנתי ומס הכנסה מקטינים אותה עוד. הביקוש של סטודנטים בפטרס תלוי במספר הנרשמים, במקומות במעונות הציבוריים ובדיור חדש שנבנה במיוחד לסטודנטים, והוא עלול לרדת.
• ההדמיות להמחשה בלבד. ההדמיות, תצוגות ה־360° ותמונות הפנים מציגות קונספט תכנוני. הדירות המוגמרות עשויות להיות שונות בחלוקה, בחומרים, בגימורים, בריהוט ובנוף. השטחים המצוינים הם שטחים עיקריים מתוכניות התכנון הרעיוני.
• סיכון מטבע. המחיר נקוב באירו. אם החסכונות או ההכנסה שלכם במטבע אחר, תנודות בשער החליפין משנות את עלות הדירה עבורכם, ואת שוויים עבורכם של דמי השכירות או של תמורת המכירה החוזרת.
• אין הצעה של ניירות ערך. אתם רוכשים נכס מזוהה אחד, על שמכם או באמצעות חברה שבבעלותכם. אין זו מניה, איגרת חוב, יחידת השתתפות בקרן או תוכנית להשקעה משותפת. שום רגולטור פיננסי לא בדק או אישר את האתר הזה או את ההצעה.
• כללי התשלום מחמירים. הנחיות המשרד (חוזר 1/2026) רואות בכסף המוחזר לקונה לפני הרכישה או אחריה, ובפרסום מטעה בנוגע למחיר או לתשלום, עילה להפניה לרשויות המס, למשטרה ולרשויות למניעת הלבנת הון, ולביטול ההיתר. סרבו לכל הצעה של החזר, זיכוי או תשלום צדדי, מאיתנו או מכל מי שפועל מטעמנו.
• השלמה ועבודות. הבניין עדיין צריך לעבור הסבה. היתרים, קבלנים, חומרים ופיקוחים עלולים לגרום לעיכוב או לעלות נוספת, ומועד המסירה ברבעון הרביעי של 2027 הוא יעד, לא מועד קבוע. ניתן להגיש בקשה לויזת הזהב רק לאחר השלמת שינוי השימוש.

לכללים המלאים של המסלול, קראו את המדריך שלנו למסלול ויזת הזהב של €250,000 לשינוי שימוש. לדירות עצמן, ראו את שבע הדירות.

המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026ממתין לבדיקה של עורך דין יווני בלתי תלוימידע כללי, אינו ייעוץ משפטי

שאלות על עמוד זה

אם משהו כאן אינו ברור, או שלדעתכם הוא שגוי, כתבו לנו ונשיב בכתב. שאלו את אותה שאלה גם את עורך הדין שלכם. על תשובתו יש להסתמך.