כמה באמת עולה רכישה לויזת הזהב של יוון ב־€250k

דוגמה מחושבת: עלויות חד־פעמיות על €250,000

מה שהקונה משלם בנוסף למחיר של €250,000 לפי הכללים הנוכחיים, בשכר טרחה ברמה ממוצעת בשוק, עם מבקש ראשי אחד, ללא מתווך מטעם הקונה, ובמס העברה ולא במע״מ (ראו את ההערה על מע״מ). עורך הדין שלכם מאשר את הסכומים לפני החתימה.

בשכר טרחה ואגרות נמוכים יותר (נוטריון 0.65%, רישום 0.475%, עורך דין 0.5%, בתוספת מע״מ) הסך הכול הוא כ־€14,500 (5.8%). בראש סולם הנוטריון הוא כ־€17,200 (6.9%). מכאן כלל האצבע של כ־5–7%.

כיצד פועלת כל עלות

מס העברה: 3.09%

המס הוא 3% מהשווי החייב במס, ועוד היטל עירוני של 3% על המס, כלומר שיעור אפקטיבי של 3.09%. השווי החייב במס הוא הגבוה מבין המחיר בשטר והשווי האובייקטיבי שקבעה המדינה; בדירה של €250,000 זהו בדרך כלל המחיר, ולכן המס הוא €7,725. המס משולם לפני החתימה, והנוטריון מגיש את הדוח.

נוטריון: כ־0.8% בתוספת מע״מ

הנוטריון בודק את זכות הקניין ואת אישור היעדר חובות המס, מתעד את פרטי התשלום ודואג לרישום השטר. שכר הטרחה נקבע לפי סולם מדורג של כ־0.65–1%, בתוספת מע״מ 24% ועלויות קבועות קטנות. לצורך ויזת הזהב, הנוטריון מאשר גם את המחיר, את אופן תשלומו, והאם הנכס כבר שימש לקבלת היתר.

רישום המקרקעין או הקדסטר: כ־0.5%

השטר נרשם ברישום המקרקעין או בקדסטר היווני (Ktimatologio) תמורת כ־0.475–0.5%, ועוד אגרות קבועות קטנות. אישור הרישום, או אישור הגשת הבקשה לרישום, מצורף לבקשה להיתר.

עורך הדין שלכם: כ־1% בתוספת מע״מ

עורך דין אינו חובה, אך בפועל תזדקקו לו. באמצעות ייפוי כוח, עורך הדין שלכם משיג את מספר המס שלכם, פותח חשבון בנק ביוון, בודק את זכות הקניין ואת ההיתרים, בוחן את החוזה ומגיש את הבקשה להיתר באופן מקוון. שכר הטרחה הוא בדרך כלל 0.5–1% בתוספת מע״מ 24%, לעיתים קרובות עם סכום מינימלי. סכמו בכתב את היקף השירות ואת שכר הטרחה.

אגרות היתר: €2,016 למבקש הראשי

אגרה אלקטרונית של €2,000 ועוד €16 עבור הכרטיס. בני משפחה משלמים אגרות משלהם; בקשו מעורך הדין שלכם את התעריף העדכני. השקעה אחת יכולה לכלול בן או בת זוג או בן או בת זוג בשותפות רשומה, ילדים מתחת לגיל 21 והורי שני בני הזוג.

ביטוח בריאות

פוליסה פרטית המכסה אתכם ביוון נדרשת לבקשה ולכל חידוש, וכן לכל בן משפחה. הפרמיות תלויות בגיל ובהיקף הכיסוי.

פריטים קטנים יותר

הקצו תקציב לייפוי הכוח (בקונסוליה יוונית, או בפני נוטריון בחו״ל עם אפוסטיל), לתרגומים ולאפוסטיל של מסמכי מרשם אזרחי, לעמלות בנק, ולנסיעה אחת ליוון למסירת נתונים ביומטריים. מתווך מטעם הקונה גובה בדרך כלל כ־2% בתוספת מע״מ. MVR 19 נמכר ישירות על ידי היזם, TPL S.A.

כללי המחיר והתשלום

המחיר בשטר הוא ההשקעה: €250,000 לפחות, המשולם במלואו לפני הגשת הבקשה, בהעברה בנקאית, בהמחאה בנקאית משורטטת או בתשלום בכרטיס, לחשבון בנק ביוון. המשלם הוא אתם, בן או בת הזוג, או קרוב משפחה עד דרגה שנייה, והנוטריון מתעד את הפרטים בשטר.

אסור שכסף כלשהו יזרום בחזרה. לפי חוזר 1/2026 (הבהרה 23), העברות לא מתועדות לפני ההשקעה או אחריה, ופרסום מטעה לגבי המחיר או התשלום, מובילים להעברת העניין לרשויות המס, המשטרה והמאבק בהלבנת הון ולביטול היתרים. לכן לכל דירה ב־MVR 19 יש מחיר אחד, הרשום במלואו בשטר. אין החזרים כספיים או קאשבק, והמוכר אינו משלם מסים, אגרות או ריהוט של הקונה.

הערה על מע״מ

בחלק ממכירות הבניינים החדשים חל מע״מ של 24% במקום מס העברה. מע״מ זה מושעה עד 31 בדצמבר 2026 (חוק 5246/2025, סעיף 12); דווח על הארכה אל תוך 2027, אך היא טרם עוגנה בחוק. השאלה אם מע״מ עשוי לחול על הסבה תלויה בהיתרים ובמועדים שלה. בקשו מעורך הדין שלכם לאשר בכתב, לפני החתימה, איזה מס חל וכיצד הוא משתלב עם הרף המינימלי של €250,000.

עלויות החזקה שנתיות

עלויות אלה חלות בין שהדירה מושכרת ובין שלא.

קל לפספס: אגרת ההיתר של €2,000 חוזרת בכל חידוש, ואם אתם משכירים את הדירה, עליכם להגיש דוח מס ביוון מדי שנה, גם מחו״ל.

מס על הכנסה משכירות מ־2026

דמי שכירות מנכס ביוון חייבים במס ביוון, הן לתושבים והן לתושבי חוץ, ללא מדרגה פטורה ממס. משנת המס 2026 חלות המדרגות הבאות, לאחר ניכוי אחיד של 5%:

המחשה, לא תחזית, מתוך הדירות הקטנות ביותר בשוק המקומי: דירות סטודיו רגילות של עד 25 מ״ר בשכונת זארוכלייקה (Zarouchleika) בפטרס פורסמו בכ־€250–300 לחודש, החשבונות בנפרד, בספטמבר 2026. ב־€280 לחודש למשך עשרה חודשים, דמי השכירות הם €2,800; לאחר הניכוי, €2,660 חייבים במס, והמס בשיעור 15% הוא €399. הדירות ב־MVR 19 גדולות יותר, ולכן יש לראות בכך נקודת ייחוס מהשוק המקומי, לא הערכה לאף אחת מהן. שאלו את היועץ שלכם אם גם מדינתכם ממסה הכנסה זו. קיים פטור זמני לדירות שעמדו ריקות קודם לכן ומושכרות לטווח ארוך, אך לא אושר אם דירה שהוסבה למגורים זכאית לו.

דמי שכירות אלה הם כ־1.1% מ־€250,000 לשנה, לפני עלויות ומס. הטיעון בעד הערך הוא היתר השהייה יחד עם נכס בתחזוקה נמוכה המושכר לטווח ארוך, לא התשואה. ראו את המדריך לדיור לסטודנטים בפטרס לשני צדי הראיות.

תרחיש מס ההעברה בשיעור 15%

בספטמבר 2026 הכריזה הממשלה על מס העברה בשיעור 15% ליחידים מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי הרוכשים נכס למגורים, מ־1 ביולי 2027; לפי הדיווחים, חברות, אנשים ממוצא יווני ותושבים לטווח ארוך יוחרגו ממנו. הוא טרם עוגן בחוק. היחס לנכסים שהוסבו, והשאלה אם ההיטל יחול בנוסף, אינם ידועים. אם היה חל במלואו:

מבחן קיצון, לא תחזית: אל תמהרו להקדים מס שטרם עוגן בחוק, ואל תניחו שיינתן פטור. המדריך למס ההעברה בשיעור 15% עוקב אחר כל עדכון.

רשימת בדיקה לתקציב

• מחיר: €250,000, המשולם במלואו דרך בנק ביוון לפני הגשת הבקשה.
• עלויות חד־פעמיות: כ־€14,500–17,200 (5.8–6.9%), כולל אגרות ההיתר של המבקש הראשי, ובנוסף אגרות המשפחה וביטוח בריאות.
• לפני החתימה: אישור בכתב מעורך הדין שלכם לגבי מס ההעברה או המע״מ, השווי האובייקטיבי וכל האגרות ושכר הטרחה.
• מדי שנה: ENFIA, הוצאות משותפות, ביטוח, דוח המס ומס על דמי שכירות, אם יהיו.
• כל חמש שנים: אגרת החידוש של €2,000, אגרת הכרטיס וחידוש ביטוח הבריאות.
• מבחן קיצון: כ־€29,800–30,900 נוספים במס העברה אילו מס ה־15% שהוכרז היה חל במלואו.

קראו כיצד פועל מסלול שינוי השימוש של €250,000 מתחילתו ועד סופו, השוו בין שבע הדירות של MVR 19, סיירו באחת מהן, או בקשו את המחירון ואת התיק המשפטי.

• שבע דירות
• 1 עד 3 חדרי שינה
• 40.72–91.16 מ״ר
• שש ב־€250,000
• פנטהאוז: המחיר לפי בקשה