كم تكلف فعلًا عملية شراء للتأشيرة الذهبية اليونانية بقيمة 250,000 يورو
مثال محسوب للضرائب والرسوم التي تدفع مرة واحدة عند شراء عقار بقيمة 250,000 يورو للتأشيرة الذهبية، والتكلفة السنوية للاحتفاظ به، والضريبة على الإيجار، وما ستغيره الضريبة المعلنة بنسبة 15%.
عند شراء عقار بقيمة 250,000 يورو للتأشيرة الذهبية اليونانية، توقع اليوم تكاليف لمرة واحدة تبلغ نحو 5 إلى 7% فوق الثمن: أي نحو 14,500 إلى 17,200 يورو بما فيها رسوم التصريح. والبند الأكبر هو ضريبة نقل الملكية بنسبة 3.09% (7,725 يورو). أما التكاليف السنوية فصغيرة بالمقارنة: ضريبة ENFIA، والتأمين، ورسوم المبنى المشتركة، والضريبة على أي إيجار. وإذا طبقت ضريبة نقل الملكية المعلنة بنسبة 15%، التي لم تصبح قانونًا بعد، فستبلغ الضريبة وحدها نحو 37,500 إلى 38,600 يورو.
MVR 19. تعرض ست من الشقق السبع بسعر 250,000 يورو، والبنتهاوس بسعر عند الطلب؛ وفي كل حالة يكون الثمن الكامل هو الثمن المسجل في العقد. المبنى مصمم لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو؛ والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام قبل تقديم طلبك. والتحويل قيد الإعداد، وتبت الوزارة في كل طلب.
مثال محسوب: التكاليف لمرة واحدة على 250,000 يورو
ما يدفعه المشتري فوق ثمن 250,000 يورو وفق قواعد اليوم، برسوم متوسطة في السوق، ومقدم طلب رئيسي واحد، ومن دون وسيط للمشتري، وبضريبة نقل الملكية لا ضريبة القيمة المضافة (انظر الملاحظة حول ضريبة القيمة المضافة). ويؤكد محاميك الأرقام قبل أن توقع.
| البند | مثال محسوب | الأساس |
|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية | €7,725 | 3% مضافًا إليها رسم بلدي إضافي نسبته 3% على الضريبة: أي 3.09% من الثمن أو القيمة الموضوعية، أيهما أعلى |
| كاتب العدل | €2,480 | نحو 0.8% (سلم متدرج بين 0.65–1% تقريبًا) = 2,000 يورو، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24% بقيمة 480 يورو، ورسوم ثابتة صغيرة |
| تسجيل الأرض أو السجل العقاري | €1,250 | نحو 0.5%، مضافًا إليها رسوم ثابتة صغيرة |
| محامي المشتري | €3,100 | نحو 1% = 2,500 يورو، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24% بقيمة 600 يورو |
| رسوم التصريح، مقدم الطلب الرئيسي | €2,016 | رسم إلكتروني 2,000 يورو، إضافة إلى 16 يورو لبطاقة الإقامة |
| أفراد الأسرة | غير مشمول | تطبق رسوم عائلية على كل فرد مشمول من أفراد الأسرة |
| تأمين صحي خاص | غير مشمول | وثيقة تأمين تغطيك في اليونان، مطلوبة مع الطلب |
| الإجمالي | €16,571 | نحو 6.6% من الثمن، قبل الرسوم العائلية والتأمين |
مع رسوم أدنى (كاتب العدل 0.65%، والتسجيل 0.475%، والمحامي 0.5%، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة) يبلغ المجموع نحو 14,500 يورو (5.8%). وفي أعلى سلم رسوم كاتب العدل يبلغ نحو 17,200 يورو (6.9%). ومن هنا القاعدة التقريبية البالغة نحو 5 إلى 7%.
كيف تحتسب كل تكلفة
ضريبة نقل الملكية: 3.09%
الضريبة 3% من القيمة الخاضعة للضريبة، مضافًا إليها رسم بلدي إضافي نسبته 3% على الضريبة، أي نسبة فعلية قدرها 3.09%. والقيمة الخاضعة للضريبة هي الأعلى بين الثمن المسجل في العقد والقيمة الموضوعية التي تحددها الدولة؛ وبالنسبة إلى شقة بقيمة 250,000 يورو تكون عادة هي الثمن، فتبلغ الضريبة 7,725 يورو. وتدفع قبل التوقيع، ويقدم كاتب العدل الإقرار الضريبي.
كاتب العدل: نحو 0.8% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة
يتحقق كاتب العدل من الملكية ومن براءة الذمة الضريبية، ويسجل تفاصيل الدفع، ويتولى تسجيل العقد. وتتبع الرسوم سلمًا متدرجًا من نحو 0.65 إلى 1%، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24% ورسوم ثابتة صغيرة. وفي حالة التأشيرة الذهبية، يشهد كاتب العدل أيضًا على الثمن وطريقة دفعه، وعلى ما إذا كان العقار قد استخدم سابقًا للحصول على تصريح.
تسجيل الأرض أو السجل العقاري: نحو 0.5%
يسجل العقد لدى مكتب تسجيل الأراضي أو السجل العقاري اليوناني مقابل نحو 0.475 إلى 0.5%، مضافًا إليها رسوم ثابتة صغيرة. ويرفق إثبات التسجيل، أو إثبات طلبه، بطلب التصريح.
محاميك: نحو 1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة
الاستعانة بمحامٍ ليست إلزامية، لكنك تحتاج إليه عمليًا. فبموجب توكيل رسمي، يحصل محاميك على رقمك الضريبي، ويفتح حسابًا مصرفيًا يونانيًا، ويتحقق من الملكية والتراخيص، ويراجع العقد، ويقدم طلب التصريح إلكترونيًا. وتتراوح الأتعاب عادة بين 0.5 و1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24%، وغالبًا مع حد أدنى. اتفق على نطاق العمل والأتعاب كتابيًا.
رسوم التصريح: 2,016 يورو لمقدم الطلب الرئيسي
رسم إلكتروني قدره 2,000 يورو، إضافة إلى 16 يورو للبطاقة. ويدفع أفراد الأسرة رسومهم الخاصة؛ فاسأل محاميك عن الجدول الحالي. ويمكن أن يشمل استثمار واحد الزوج أو الزوجة أو الشريك في شراكة مدنية مسجلة، والأبناء الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدي الزوجين.
التأمين الصحي
يلزم تأمين خاص يغطيك في اليونان لتقديم الطلب ولكل تجديد، ولكل فرد من أفراد الأسرة. وتعتمد الأقساط على العمر ونطاق التغطية.
بنود أصغر
خصص ميزانية للتوكيل الرسمي (في قنصلية يونانية، أو أمام كاتب عدل في الخارج مع تصديق أبوستيل)، ولترجمة المستندات المدنية وتصديقها بأبوستيل، وللرسوم المصرفية، ولرحلة واحدة إلى اليونان لتقديم البيانات الحيوية. ويتقاضى وسيط المشتري عادة نحو 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. ويبيع شقق MVR 19 مطورها مباشرة، وهو شركة TPL S.A.
قواعد الثمن والدفع
الثمن المسجل في العقد هو الاستثمار: 250,000 يورو على الأقل، تدفع كاملة قبل تقديم طلبك، بتحويل مصرفي أو شيك مصرفي مسطر أو الدفع ببطاقة مصرفية، إلى حساب مصرفي يوناني. ويكون الدافع أنت أو زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية، ويسجل كاتب العدل التفاصيل.
لا يجوز أن يعود أي مبلغ. بموجب التعميم 1/2026 (التوضيح 23)، تؤدي التحويلات غير الموثقة قبل الاستثمار أو بعده، والإعلانات المضللة عن الثمن أو الدفع، إلى الإحالة إلى السلطات المختصة بالضرائب والشرطة ومكافحة غسل الأموال، وإلى إلغاء التصاريح. لذا لكل شقة في MVR 19 ثمن واحد، مسجل بالكامل في العقد. لا خصومات مستردة ولا استرداد نقدي، ولا يدفع البائع ضرائب المشتري أو رسومه أو ثمن أثاثه.
ملاحظة حول ضريبة القيمة المضافة
تخضع بعض مبيعات المباني الجديدة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% بدلًا من ضريبة نقل الملكية. وهذه الضريبة معلقة حتى 31 ديسمبر 2026 (القانون 5246/2025، المادة 12)؛ وقد أفيد بتمديد التعليق إلى 2027، لكن ذلك ليس قانونًا. ويتوقف احتمال تطبيق ضريبة القيمة المضافة على عقار محول على تراخيصه وتواريخه. اطلب من محاميك أن يؤكد كتابيًا، قبل التوقيع، أي ضريبة تنطبق وكيف تتفاعل مع الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو.
تكاليف الاحتفاظ السنوية
تترتب هذه التكاليف سواء كانت الشقة مؤجرة أم لا.
| التكلفة | المبلغ | ما تغطيه |
|---|---|---|
| ضريبة العقارات ENFIA | تعتمد على المساحة وقيمة المنطقة والطابق؛ احسبها على منصة AADE للشقة المحددة | ضريبة سنوية على العقار الذي تملكه في 1 يناير، على أساس المساحة وقيمة المنطقة وعوامل المبنى |
| رسوم المبنى المشتركة | تحدد في نظام المبنى؛ اسأل عنها قبل الحجز | حصتك من التكاليف المشتركة، مثل التنظيف والإنارة المشتركة وصيانة حديقة السطح |
| تأمين المسكن | يعتمد على التغطية | تغطية للشقة ومحتوياتها |
| التأمين الصحي | يعتمد على العمر والتغطية | وثيقة خاصة لك ولكل فرد من أفراد الأسرة، تبقى سارية من أجل التجديدات |
| الضريبة على الإيجار | من 15%؛ انظر السلم أدناه | ضريبة الدخل اليونانية على الإيجار المحصل، إذا قمت بالتأجير |
| المحاسب | يتفق عليه مع محاسبك | إقرارك الضريبي اليوناني السنوي |
| التأجير والإدارة | يتفق عليه مع مدير العقار | فقط إذا عينت مديرًا للعقار |
| المرافق بين فترات الإيجار | حسب الاستهلاك | الكهرباء والمياه أثناء خلو الشقة |
| تجديد التصريح | نحو 400 يورو سنويًا، في المتوسط | رسم إلكتروني 2,000 يورو إضافة إلى رسم البطاقة، كل خمس سنوات |
أمور يسهل إغفالها: يتكرر رسم التصريح البالغ 2,000 يورو عند كل تجديد، وإذا قمت بتأجير الشقة فعليك تقديم إقرار ضريبي يوناني كل عام، حتى من الخارج.
الضريبة على دخل الإيجار اعتبارًا من 2026
يخضع الإيجار من العقار اليوناني للضريبة في اليونان، للمقيمين وغير المقيمين على حد سواء، من دون شريحة معفاة من الضريبة. واعتبارًا من السنة الضريبية 2026 يطبق هذا السلم بعد خصم ثابت نسبته 5%:
| الإيجار الخاضع للضريبة سنويًا | النسبة |
|---|---|
| حتى 12,000 يورو | 15% |
| من 12,000.01 إلى 24,000 يورو | 25% |
| من 24,000.01 إلى 36,000 يورو | 35% |
| أكثر من 36,000 يورو | 45% |
مثال توضيحي، وليس توقعًا، من أصغر المساكن في السوق المحلية: عرضت الاستوديوهات التقليدية التي تصل مساحتها إلى 25 م² في منطقة Zarouchleika في باتراس بنحو 250 إلى 300 يورو شهريًا، والفواتير إضافية، في سبتمبر 2026. وبإيجار 280 يورو شهريًا لمدة عشرة أشهر، يبلغ الإيجار 2,800 يورو؛ ويخضع منه 2,660 يورو للضريبة بعد الخصم، وتبلغ الضريبة بنسبة 15% مبلغ 399 يورو. وشقق MVR 19 أكبر مساحة، لذا تعامل مع هذا المثال على أنه نقطة مرجعية من السوق المحلية، لا تقدير لأي منها. واسأل مستشارك عما إذا كان بلدك يفرض عليه الضريبة أيضًا. ويوجد إعفاء مؤقت للمساكن التي كانت شاغرة سابقًا وتؤجر بعقود طويلة الأجل، لكن انطباقه على شقة محولة غير مؤكد.
يعادل هذا الإيجار نحو 1.1% من 250,000 يورو سنويًا، قبل التكاليف والضريبة. فمبرر القيمة هو تصريح الإقامة إضافة إلى أصل قليل الصيانة يؤجر بعقود طويلة الأجل، لا العائد. انظر دليل سكن الطلاب في باتراس للاطلاع على جانبي الأدلة.
سيناريو ضريبة نقل الملكية بنسبة 15%
في سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة ضريبة نقل ملكية بنسبة 15% على الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يشترون عقارات سكنية، اعتبارًا من 1 يوليو 2027، مع ورود تقارير عن استثناء الشركات والأشخاص من أصل يوناني والمقيمين لمدة طويلة. وهذا الإجراء ليس قانونًا. ولا تزال طريقة تطبيقه على العقارات المحولة، وما إذا كان الرسم الإضافي يطبق فوقه، غير معروفة. وإذا طبق بالكامل:
| على €250,000 | اليوم | إذا طبقت نسبة 15% |
|---|---|---|
| نسبة ضريبة نقل الملكية | 3.09% | 15–15.45% |
| ضريبة نقل الملكية | €7,725 | €37,500–38,625 |
| المجموع لمرة واحدة | €16,571 | €46,346–47,471 |
| النسبة من الثمن | 6.6% | 18.5–19.0% |
اختبار ضغط، وليس توقعًا: لا تتعجل لتسبق ضريبة لم تصبح قانونًا، ولا تفترض وجود إعفاء. ويتابع دليل ضريبة نقل الملكية بنسبة 15% كل مستجد.
قائمة التحقق من الميزانية
- الثمن: 250,000 يورو، تدفع كاملة عبر مصرف يوناني قبل تقديم طلبك.
- التكاليف لمرة واحدة: نحو 14,500 إلى 17,200 يورو (من 5.8 إلى 6.9%) بما فيها رسوم التصريح لمقدم الطلب الرئيسي، إضافة إلى الرسوم العائلية والتأمين الصحي.
- قبل التوقيع: تأكيد كتابي من محاميك لضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، وللقيمة الموضوعية، ولكل رسم.
- كل عام: ضريبة ENFIA، ورسوم المبنى المشتركة، والتأمين، والإقرار الضريبي، والضريبة على أي إيجار.
- كل خمس سنوات: رسم التجديد البالغ 2,000 يورو، ورسم البطاقة، وتجديد التأمين الصحي.
- اختبار الضغط: نحو 29,800 إلى 30,900 يورو إضافية في ضريبة نقل الملكية إذا طبقت نسبة 15% المعلنة بالكامل.
اقرأ كيف يعمل مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو من البداية إلى النهاية، أو قارن بين شقق MVR 19 السبع، أو قم بجولة داخل إحداها، أو اطلب قائمة الأسعار وحزمة المستندات القانونية.
- سبع شقق
- من 1 إلى 3 غرف نوم
- 40.72–91.16 م²
- ست منها بسعر €250,000
- البنتهاوس: السعر عند الطلب
أدلة ذات صلة
ضريبة نقل الملكية المزمعة بنسبة 15% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي
ما أعلن في سبتمبر 2026، ومن سيستثنى، وما لا يزال مجهولًا.
روجعت المصادر في 27 سبتمبر 2026 الجدول الزمنيكم تستغرق التأشيرة الذهبية اليونانية
من الحجز والرقم الضريبي والحساب المصرفي إلى العقد والطلب والبيانات الحيوية وبطاقة الخمس سنوات.
روجعت المصادر في 27 سبتمبر 2026 سوق باتراسالاستثمار في سكن الطلاب في باتراس
أعداد الطلاب المسجلين، وأسرة السكن الجامعي، وإيجارات الاستوديوهات، والعرض الجديد، مع عوائد إجمالية واقعية عند 250,000 يورو.
روجعت المصادر في 27 سبتمبر 2026اطلب قائمة الأسعار وحزمة المستندات القانونية
سبع شقق في باتراس: ست منها بسعر 250,000 يورو والبنتهاوس بسعر عند الطلب، والثمن الكامل مسجل في العقد. نرد خلال يوم عمل واحد، بالإنجليزية أو اليونانية.
الأهلية للتأشيرة الذهبية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام قبل تقديم طلبك، وبقرار الوزارة.
