الأسئلة الشائعة

شركة TPL S.A. هي المطور لمشروع MVR 19، وتبيع الشقق مباشرة. ويقع مقر TPL في باتراس منذ 2017، ومكتبها الرئيسي في شارع Ethnomartyron رقم 40؛ ونشاطها التجارة الإلكترونية والخدمات اللوجستية، وMVR 19 هو أول مشروع سكني تطوره. والمعماريون هم ARCHRAY Architects من باتراس، المهندس المعماري Konstantinos Kotsalidis (archray.gr). وترد بيانات تسجيل الشركة في صفحة المطور وفي معلومات الشركة.

التحويل قيد الإعداد. لم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام بعد؛ ويقدر صدوره في الربع الأول من عام 2027. والموعد الذي يستهدفه المطور لتسليم الشقق السبع كلها هو الربع الرابع من عام 2027، بحلول 31 ديسمبر 2027. وهذه تقديرات تعتمد على التصاريح والأعمال، وليست مواعيد مضمونة، وقد تتغير، ولا سيما لأن الطلب على عمال البناء في اليونان مرتفع للغاية. الحجوزات مفتوحة الآن. ويعرض الجدول الزمني للمشروع كل مرحلة وموقعها الحالي، ويمكنك أن تسألنا عن الوضع الحالي في أي وقت.

هذا ما صمم من أجله. تعرض كل شقة وفق مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو، الذي يشترط أن يصدر ترخيص التحويل في 5 أبريل 2024 أو بعده، وأن يكتمل التحويل قبل أن تقدم طلبك، وأن يدفع الثمن كاملًا عن طريق بنك يوناني. لذا فالأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام، وتبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب: اقرأ كيف يعمل مسار 250,000 يورو.

في اليونان ثلاث فئات للاستثمار العقاري. تنطبق فئة 800,000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، وتنطبق فئة 400,000 يورو في كل مكان آخر، بما في ذلك باتراس؛ وتشترط الفئتان مسكنًا واحدًا لا تقل مساحته عن 120 م². وتنطبق فئة منفصلة قدرها 250,000 يورو في أي مكان في اليونان على العقارات المحولة إلى الاستخدام السكني من استخدام آخر، وعلى المباني التراثية المصنفة التي يجري ترميمها. قارن هذا المسار بالمسارات الأوروبية الأخرى.

ليس في هذا المسار. ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م² على فئتي 400,000 يورو و800,000 يورو فقط، ويؤكد التعميم 1/2026 أنه لا ينطبق على مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو. لذا لا تستبعد شقة مساحتها من 40.72 إلى 91.16 م² بسبب مساحتها، كما يوضح دليلنا عن قاعدة 120 م².

نعم، لكن كل عملية شراء تحتاج إلى مقدم طلب خاص بها. ويحتسب الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو لكل عقار ولكل مقدم طلب: فالشقة الواحدة عملية شراء واحدة لا تقل قيمتها عن 250,000 يورو يقوم بها مقدم طلب رئيسي واحد، وينضم إليه زوجه أو زوجته أو شريكه في شراكة مدنية مسجلة، وأبناؤه الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدا الزوجين، بصفتهم أفرادًا في الأسرة من دون عملية شراء ثانية. ولا تفيد الشقة الثانية إلا إذا تقدم شخص ثان، مثل ابن بالغ تجاوز 21 عامًا، بصفته مقدم طلب رئيسيًا بحقه الخاص، واشترى باسمه. وعندئذ يجب أن تستوفي كل عملية شراء كل الشروط بمفردها، بما في ذلك إتمام تغيير الاستخدام والدفع من مقدم الطلب أو زوجه أو زوجته أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية. ولا يحصل الشخص الذي يشتري شقتين على تصريحين. ويتحقق محاميك من كيفية انطباق ذلك على أسرتك، وتبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب؛ انظر شقة واحدة، مقدم طلب واحد.

لا. يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد لا تقل قيمته عن 250,000 يورو، ولا يمكن الجمع بين شقتين منفصلتين للوصول إلى هذا المبلغ. وكل شقة في MVR 19 عقار مستقل، لذا فالشقة الواحدة استثمار واحد. ولا تصح الملكية المشتركة إلا إذا كانت قيمة كل حصة 250,000 يورو على الأقل، أو كان المالكون المشتركون زوجين أو شريكين في شراكة مدنية مسجلة.

لا. يجب أن يكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وقبل تقديم طلبك، ويكون تقرير المهندس الذي يشهد بذلك جزءًا من الملف. ولم يصدر قرار الترخيص الخاص بمشروع MVR 19 بعد، لذا تبقى الأهلية مستقبلية حتى ذلك الحين. اطلب شروط الحجز والدفع كتابيًا، واطلب من محاميك أن يراجعها، بما في ذلك ما يحدث إذا تأخر التصريح؛ ويبين دليل الجدول الزمني موقع كل خطوة.

مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الذين تبلغ أعمارهم 18 عامًا أو أكثر، ولديهم سجل جنائي نظيف وتأمين صحي خاص يغطي اليونان. ولا يحتاج مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا إلى هذا التصريح. والطلبات الجديدة المقدمة من مواطني روسيا وبيلاروسيا، بما في ذلك أفراد أسرهم، معلقة حاليًا؛ انظر قائمة الشروط الكاملة والملاحظات بحسب الجنسية.

يمكن أن يغطي استثمار واحد زوجك أو زوجتك أو شريكك في شراكة مدنية مسجلة، وأبناءك الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالديك ووالدي زوجك أو زوجتك. ويحصل كل فرد من أفراد الأسرة على تصريح إقامة مرتبط بتصريحك. وتطبق رسوم على أفراد الأسرة، والقواعد الخاصة بالأبناء الذين يبلغون 21 عامًا خلال مدة التصريح قواعد فنية، لذا راجعها مع محاميك؛ انظر أفراد الأسرة في التأشيرة الذهبية اليونانية.

كاملًا، قبل تقديم طلب التصريح، بتحويل مصرفي أو شيك مصرفي مسطر أو الدفع ببطاقة مصرفية، إلى حساب البائع لدى مؤسسة مالية تعمل في اليونان. ويجب أن يكون الدافع أنت أو زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية، وتعلن تفاصيل الدفع أمام كاتب العدل وتسجل في العقد. ولا يعتد بالدفع النقدي ولا بالمدفوعات من أطراف ثالثة لا تربطها بك صلة قرابة، كما يوضح دليل مسار 250,000 يورو.

الحجوزات مفتوحة. اختر شقة وأرسل نموذج الاستفسار مع اختيار «احجز شقة»، أو استخدم زر «احجز» في صفحة الشقة. نرسل إليك اتفاقية الحجز المكتوبة وحزمة المستندات القانونية، ويراجع محاميك الاتفاقية قبل أن توقع. ثم تدفع دفعة مقدمة نسبتها 10% من الثمن. ويوقع عقد البيع الموثق لاحقًا، بعد صدور قرار ترخيص تغيير الاستخدام وسند تأسيس الملكية الأفقية الجديد، والمقدر في عام 2027. لا يمنح الحجز بحد ذاته حق التقدم بطلب التأشيرة الذهبية.

نعم. يتم الحجز بدفعة مقدمة نسبتها 10% من ثمن الشراء: 25,000 يورو لكل شقة ثمنها 250,000 يورو، و10% من السعر المتفق عليه للبنتهاوس C1. وهي جزء من الثمن، وليست مبلغًا إضافيًا. ولا يتم دفعها إلا بتحويل مصرفي من حسابك الشخصي (أو حساب زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية) إلى حساب شركة TPL S.A. لدى بنك يعمل في اليونان، المحدد في اتفاقية الحجز الموقعة التي راجعها محاميك. وتسترد بالكامل إذا لم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام؛ وترد جميع الشروط الأخرى في اتفاقية الحجز المكتوبة. يجب دفع الثمن كاملًا قبل أي طلب للتأشيرة الذهبية، ويجب أن يكتمل تغيير الاستخدام أولًا. وقبل أن تدفع، اتبع قواعد الأمان عند الدفع.

لا. الثمن المسجل في العقد هو الثمن الكامل: 250,000 يورو لكل شقة من الشقق الست، والبنتهاوس بسعره المتاح عند الطلب. لا يدفع البائع ضرائب المشتري أو رسومه أو ثمن أثاثه. ويعد التعميم 1/2026 تحويلات الأموال غير الموثقة قبل الشراء أو بعده، والإعلانات المضللة عن السعر أو الدفع، أسبابًا للإحالة إلى السلطات الضريبية والشرطة وسلطات مكافحة غسل الأموال ولإلغاء التصاريح. وتدفع تكاليف المشتري إضافة إلى الثمن: راجع التكاليف والضرائب.

ليس من أجل الشراء. يمكن لمحامٍ يوناني يعمل بموجب توكيل رسمي، موقع في قنصلية يونانية أو مصدق بختم أبوستيل، أن يحصل على رقمك الضريبي، ويفتح حسابًا مصرفيًا، ويوقع العقد، ويقدم الطلب الإلكتروني. ويجب أن تحضر شخصيًا مرة واحدة، في اليونان، لتقديم البيانات الحيوية؛ ويشرح دليلنا عن شراء عقار في اليونان عن بعد كل خطوة.

نعم. يسمح القانون بالشراء عبر شركة مقرها في اليونان أو في دولة أخرى من دول الاتحاد الأوروبي تملكها بنسبة 100%، ويصدر التصريح حينئذ باسمك بصفتك مساهمًا فيها. ولا يجوز أن تكون الشقة نفسها المقر المسجل للشركة أو فرعًا لها، لأن العقارات المحولة الاستخدام يجب أن تبقى في الاستخدام السكني. وللتملك عبر شركة تكاليف ضريبية ومحاسبية خاصة به، لذا استشر مختصًا أولًا؛ وأفادت التقارير بأن الشركات خارج نطاق ضريبة نقل الملكية المعلنة بنسبة 15%، التي لم تصبح قانونًا بعد.

يحدد الإجراء الرسمي 50 يومًا من تقديم طلب إلكتروني مكتمل، لكن عمليًا ينبغي أن تحسب عدة أشهر من الشراء حتى الحصول على بطاقة الإقامة. ولا يمكن أن يبدأ احتساب المدة إلا بعد إتمام تغيير الاستخدام. والخطوات الرئيسية هي الرقم الضريبي والحساب المصرفي، والعقد ودفع الثمن كاملًا، والتسجيل في مكتب تسجيل الأراضي، والطلب، والبيانات الحيوية والبطاقة، كما يبين الجدول الزمني خطوة بخطوة.

الضريبة الرئيسية اليوم هي ضريبة نقل الملكية بنسبة 3.09% على القيمة الأعلى بين الثمن والقيمة الموضوعية الرسمية: 7,725 يورو على 250,000 يورو. وأضف إليها رسوم كاتب العدل بنحو 0.65 إلى 1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، ورسوم تسجيل الأراضي بنحو 0.5%، وأتعاب المحامي بنحو 0.5 إلى 1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وإجمالًا، توقع نحو 5 إلى 7% إضافة إلى الثمن، كما يبين المثال التفصيلي.

يدفع مقدم الطلب الرئيسي رسمًا قدره 2,000 يورو، إضافة إلى 16 يورو لبطاقة الإقامة، ثم 2,000 يورو مرة أخرى عند كل تجديد لخمس سنوات. وتطبق رسوم على أفراد الأسرة أيضًا؛ ويؤكد لك محاميك المبالغ الحالية. وتحتاج أيضًا إلى تأمين صحي خاص يغطيك في اليونان، كما هو مدرج في قائمة المتطلبات.

في سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة اليونانية ضريبة نقل ملكية بنسبة 15%، اعتبارًا من 1 يوليو 2027، على الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يشترون عقارات سكنية؛ وأفادت التقارير باستثناء الشركات والأشخاص من أصل يوناني والمقيمين لفترات طويلة. ولم يصبح هذا الإجراء قانونًا بعد، ولا تزال طريقة تطبيقه على العقارات المحولة مثل MVR 19 غير معروفة. وإذا طبق على شراء بقيمة 250,000 يورو، فستبلغ الضريبة نحو 37,500 إلى 38,600 يورو بدلًا من 7,725 يورو. اقرأ ما هو معروف حتى الآن.

يخضع الإيجار من عقار يوناني للضريبة في اليونان سواء كنت تعيش فيها أم لا، وتقدم إقرارًا ضريبيًا يونانيًا سنويًا. واعتبارًا من السنة الضريبية 2026 يكون السلم 15% حتى 12,000 يورو، و25% حتى 24,000 يورو، و35% حتى 36,000 يورو، و45% فيما يزيد على ذلك، ويطبق بعد خصم نسبته 5%. وقد تفرض دولتك الأصلية أيضًا ضريبة على هذا الدخل، لذا تحقق من ذلك مع مستشار ضريبي؛ ويشمل دليل التكاليف تكاليف الاحتفاظ بالعقار السنوية.

نعم، بعقود إيجار طويلة الأجل، مثلًا لطلاب الجامعة أو الشباب العاملين أو لعائلة. ويحظر تأجير مساكن التأشيرة الذهبية تأجيرًا قصير الأجل (أقل من 60 يومًا) عبر منصات اقتصاد المشاركة مثل Airbnb: والعقوبة غرامة قدرها 50,000 يورو وفقدان التصريح. ويحدد القانون اليوناني حدًا أدنى مدته ثلاث سنوات لعقود إيجار السكن الرئيسي، لذا اسأل محاميك عن كيفية تطبيق ذلك على عقود إيجار الطلاب لعام دراسي. اقرأ شرح حظر التأجير قصير الأجل.

لا. لا نقدم إيجارًا مضمونًا أو عوائد مضمونة، والأرقام الواردة هنا ملاحظات سوقية مؤرخة، وليست توقعات. في سبتمبر 2026 قدرت Geoaxis متوسط الإيجار المطلوب (الوسيط) لشقق الطلاب النموذجية في باتراس بمبلغ 11.3 يورو لكل م² شهريًا (نحو 374 يورو لشقة مساحتها 33 م²)، وعرضت الاستوديوهات المشيدة لهذا الغرض والشاملة لكل الخدمات بأسعار من 500 إلى 740 يورو. وبسعر 250,000 يورو نقدر العائد الإجمالي بنحو 1 إلى 3% قبل التكاليف، لذا تقوم الحجة على تصريح الإقامة وعلى مسكن قليل الصيانة ومؤجر لمدة طويلة، لا على الدخل؛ راجع الطلب الطلابي، من الجانبين.

طلاب الجامعة والشباب العاملون، والعائلات أيضًا في الشقق ذات غرفتي النوم والثلاث غرف نوم. كان لدى جامعة باتراس 28,418 طالبًا نشطًا في المرحلة الجامعية عام 2025، ونحو 840 سريرًا فقط في السكن الجامعي العام؛ ويبعد حرم Koukouli الجامعي نحو 2.2 كم سيرًا على الأقدام، ويبعد الحرم الرئيسي في ريو 9.4 كم بالطريق، أي نحو 13 دقيقة بالسيارة. ومستشفى القديس أندراوس العام، على بعد 1.5 كم، جهة توظيف كبيرة أخرى قريبة. وهناك نقاط ضعف أيضًا، مثل الطلاب المقبولين الذين لا يسجلون، والمساكن الطلابية الجديدة المشيدة لهذا الغرض، وهو ما يوازنه دليل السكن الطلابي في باتراس.

يمكنك البيع، لكن لا يمكن استخدام مسار 250,000 يورو إلا مرة واحدة لكل عقار. فالمشتري اللاحق من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يسعى إلى تصريح عبر الشقة نفسها سيحتاج إلى فئة 400,000 يورو ومسكن لا تقل مساحته عن 120 م²، ولا تستوفي أي من الشقق السبع ذلك: فأكبرها، البنتهاوس، مساحته 91.16 م². لذا ينبغي التخطيط لإعادة البيع وفق القيمة السوقية المحلية، لمشترين لا يحتاجون إلى تصريح؛ وقاعدة الاستخدام لمرة واحدة مشروحة بالتفصيل.

بيع العقار ينهي التصريح ما لم تستبدل الاستثمار. وللحفاظ على وضعك، اشتر العقار الجديد المستوفي للشروط أولًا، وأخطر الجهة المختصة، ثم بع العقار القديم بعد ذلك فقط. والبيع أولًا يعرض التصريح لخطر الإلغاء، لذا خطط لأي استبدال مع محاميك واقرأ قواعد مسار 250,000 يورو.

لا نتوقع الأسعار ولا نعد بارتفاع القيمة. ولأن المشتري التالي لا يمكنه استخدام مسار 250,000 يورو، تحدد السوق المحلية قيمة إعادة البيع: بلغ متوسط أسعار العرض في باتراس نحو 1,467 يورو لكل م² في الربع الأول من عام 2026، مع عرض المساكن الجديدة أو المجددة في وسط المدينة بأسعار أعلى بكثير من هذا المتوسط. وإذا كانت قيمة إعادة البيع مهمة لك، فاستشر مثمنًا عقاريًا مستقلًا ومسجلًا قبل الشراء، واقرأ الإفصاح عن المخاطر.

لا. لا يشترط حد أدنى لمدة البقاء للاحتفاظ بتصريح المستثمر أو تجديده، والوقت الذي تقضيه خارج اليونان لا يمنع التجديد. تحضر شخصيًا مرة واحدة لتقديم البيانات الحيوية. أما الوقت الذي تقضيه فعلًا في اليونان فمهم للإقامة الضريبية ولأي طلب تجنس لاحق.

خمس سنوات. ويمكن تجديده لفترات إضافية مدة كل منها خمس سنوات ما دمت تملك العقار، برسم قدره 2,000 يورو عند كل تجديد. وترتبط تصاريح أفراد الأسرة بتصريحك، وعند التجديد تقر بأن العقار لا يزال في الاستخدام السكني ولم يؤجر تأجيرًا قصير الأجل.

لا. لا يمنح تصريح المستثمر حق العمل بأجر في اليونان. ويمكنك أن تكون مساهمًا في شركة أو عضوًا غير تنفيذي في مجلس إدارتها، لا ممثلها القانوني، ويتطلب العمل نوعًا آخر من التصاريح؛ راجع ما يمنحك إياه التصريح.

نعم، في زيارات قصيرة. يتيح لك تصريح الإقامة اليوناني زيارة دول شنغن الأخرى حتى 90 يومًا خلال أي فترة 180 يومًا، دون الإقامة أو العمل فيها. أما الدول الواقعة خارج منطقة شنغن، مثل المملكة المتحدة وأيرلندا، فتطبق قواعد الدخول الخاصة بها؛ وتغطي الملاحظات حسب الجنسية الحالات الشائعة.

ليس مباشرة: شراء العقار لا يجعلك مواطنًا يونانيًا. يمكنك التقدم بطلب التجنس بعد 7 سنوات من الإقامة القانونية وبعد اجتياز امتحان اللغة اليونانية (B1) والمعارف المدنية. وعمليًا تتوقع السلطات أن تكون قد عشت فعلًا في اليونان، لذا احصل على استشارة قانونية قبل الاعتماد على سنوات التصريح وحدها؛ راجع من التأشيرة الذهبية إلى الجنسية.