شرح حظر التأجير قصير الأجل في التأشيرة الذهبية

القاعدة: المادة 100، الفقرة 7A

أضاف القانون 5100/2024 (المادة 64) الفقرة 7A إلى المادة 100 من قانون الهجرة، القانون 5038/2023، اعتبارًا من 5 أبريل 2024. وتتكون من جزأين، ويترتب على كليهما الجزاء نفسه.

تنص المادة نفسها أيضًا بوضوح على الجانب الآخر: يجوز لملاك العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي تأجيرها (المادة 100، الفقرة 7). فالحظر ضيق ومحدد. وهو يستهدف نموذجًا واحدًا من التأجير، لا التأجير في حد ذاته.

ما الذي يعد تأجيرًا قصير الأجل: التوضيح 7

شرحت وزارة الهجرة واللجوء الحظر في التعميم 1/2026 (Prot. 72019، 21 أبريل 2026)، التوضيح 7. ويذكر التعميم أن الحظر يتعلق حصرًا بالتأجير قصير الأجل والتأجير من الباطن في إطار اقتصاد المشاركة، كما تعرفه المادة 111 من القانون 4446/2016. واقتصاد المشاركة هو أي نموذج تنشئ فيه المنصات الرقمية سوقًا مفتوحة للاستخدام المؤقت للسلع أو الخدمات، التي يقدمها أفراد في الغالب. ويعرف التأجير قصير الأجل على النحو الآتي:

«إيجار عقار أو إيجاره من الباطن، سواء أكان معروضًا على منصة رقمية لاقتصاد المشاركة أم لا، وسواء أبرم العقد عبر المنصة أم لا، لمدة محددة تقل عن ستين (60) يومًا، حيث لا تقدم خدمات غير السكن وأغطية الأسرة.»

التعميم 1/2026، التوضيح 7، نقلًا عن المادة 111 من القانون 4446/2016. ترجمتنا عن اليونانية.

إذن يجتمع عنصران: فترة بقاء تقل عن 60 يومًا لا يقدم فيها سوى سرير وأغطية، وإطار اقتصاد المشاركة. والقراءة الأكثر حذرًا، وهي التي نطبقها، هي تجنب الأمرين معًا: لا عقد إيجار أقصر من 60 يومًا، ولا عرض على أي منصة للإيجارات القصيرة إطلاقًا. فالجزاء شديد، والتعريفات متشابكة، وعند التجديد توقع إقرارًا بشأن هذا الأمر تحديدًا.

يؤكد التعميم أيضًا ما لا يشمله الحظر: عقود الإيجار طويلة الأجل، وعقود الإيجار لمنشآت سياحية تقدم خدمات تتجاوز السكن، مثل الفنادق. غير أن التعميم يضيف، بالنسبة إلى عقار تغيير الاستخدام، أن العقار يجب ألا يصبح مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري، لذا فإن التشغيل على طريقة الفنادق أو الشقق الفندقية ليس مسارًا عمليًا.

ما يمكنك فعله بمسكن التأشيرة الذهبية

• التأجير بعقد طويل الأجل لمستأجر يسكن فيه، لأشهر أو لسنوات.
• التأجير لطالب طوال العام الدراسي، من أواخر سبتمبر عادة حتى يونيو أو يوليو. ونوصي بستة أشهر على الأقل: فهي بعيدة بما يكفي عن حد 60 يومًا، وهي الحد الأدنى لمدة العقد الذي يحتاج إليه المستأجر للحصول على بدل السكن الطلابي اليوناني.
• التأجير لشاب من أصحاب المهن، مثل العاملين في المستشفى أو من ينتقل للعيش في المدينة، بعقد إيجار سكني عادي.
• استخدامه بنفسك، أو تركه لزيارات أسرتك. ولا يشترط حد أدنى لمدة البقاء للحصول على التصريح.
• الاستعانة بوسيط محلي أو مدير للتأجير طويل الأجل للعثور على مستأجرين، بدلًا من منصة للإيجارات القصيرة.

سجل عقد الإيجار لدى AADE

قدم إقرارًا إلكترونيًا بكل عقد إيجار إلى AADE، مصلحة الضرائب اليونانية. فالتسجيل يؤرخ عقد الإيجار ويوثقه، مما يدعم إقرار التجديد، وتحتاج إليه للإبلاغ عن الإيجار في إقرارك الضريبي اليوناني. كما يتيح للمستأجر الطالب المطالبة ببدل السكن الطلابي: 2,000 يورو سنويًا للطلاب في الجامعات الواقعة خارج أتيكا وسالونيك، أو 2,500 يورو عند مشاركة السكن مع طالب آخر، بعقد إيجار لا تقل مدته عن ستة أشهر ورهنًا بمعايير الدخل. وبالنسبة إلى المؤجر في مدينة جامعية مثل باتراس، يجعل ذلك عقد الإيجار المسجل لعام دراسي أسهل العقود من حيث إيجاد مستأجر.

فجوة الصيف

عقد إيجار الطالب الذي ينتهي في يونيو يترك يوليو وأغسطس شاغرين، والحظر يعني أنه لا يمكنك شغلهما بتأجير لقضاء العطلات. فخطط لذلك: عقد إيجار لمدة 12 شهرًا، أو مبلغ احتفاظ أقل خلال الصيف يتفق عليه مع المستأجر، أو تأجير لمدة 60 يومًا أو أكثر لطالب أو متدرب في الصيف. والخيار الأخير يقع خارج التعريف في ظاهره، لكن اسأل محاميك قبل الاعتماد عليه، ولا تعرضه أبدًا عبر منصة للإيجارات القصيرة.

لا مقر ولا فرع لشركة في العقار المحول

تنطبق الجملة الثانية من الفقرة 7A على مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو فقط: لا يجوز استخدام العقار مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري. فالغاية من المسار إضافة مساكن، لذا يجب أن يبقى المسكن مسكنًا. وعمليًا:

• إذا اشتريت عبر شركة يونانية أو من الاتحاد الأوروبي تملكها بنسبة 100%، وهو ما يسمح به القانون، فسجل مقر الشركة في عنوان آخر. وتحقق من هذا الترتيب مع محاميك.
• انص في عقد الإيجار على أنه لا يجوز للمستأجر تسجيل مقر تجاري أو مهني في العنوان.
• لا تستخدم الشقة مكتبًا أو متجرًا أو عيادة أو صالة عرض، ولو بدوام جزئي.

إقرار التجديد

يسري التصريح خمس سنوات ويجدد ما دمت تملك العقار. وعند كل تجديد، يطلب القرار الوزاري المشترك 214926/2025 (المادة 2، الفقرة 3) إثبات أنك لا تزال تملك العقار، وتأمينًا صحيًا خاصًا، والرسم الإلكتروني البالغ 2,000 يورو، وبيان عقاراتك (E9). كما يطلب إقرارين رسميين:

• بأن العقار لم يؤجر أو يؤجر من الباطن لمدة قصيرة في إطار اقتصاد المشاركة، كما تعرفه المادة 111 من القانون 4446/2016؛
• وبالنسبة إلى عقار تغيير الاستخدام، بأن المساحات الرئيسية لا تزال في الاستخدام السكني وأن العقار لا يستخدم مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري.

الإقرار الرسمي بيان رسمي تترتب عليه عواقب قانونية إذا كان غير صحيح. احتفظ بملف لكل عقد إيجار: عقد الإيجار الموقع، وتسجيله لدى AADE، والإيجار المحصل بتحويل مصرفي، وأي مراسلات مع المستأجر أو المدير. وإذا طلبت جهة رسمية ذلك، يمكنك أن تبين ما حدث، سنة بعد سنة.

مسألة عقد الإيجار لثلاث سنوات

يعامل القانون اليوناني عقد إيجار المسكن الرئيسي على أنه يمتد ثلاث سنوات على الأقل، حتى لو اتفق الطرفان على مدة أقصر (المادة 2 من القانون 1703/1987). وكيفية تطبيق ذلك على تأجير الطلاب مسألة يبت فيها المستشار القانوني. فعقد الإيجار الذي يبرمه أحد الوالدين لابنه الطالب قد يعد سكنًا ثانويًا، قد لا ينطبق عليه الحد الأدنى البالغ ثلاث سنوات. ويمكن تقصير المدة باتفاق موثق لدى كاتب العدل يبرم بعد ستة أشهر على الأقل من بدء الإيجار.

وهذا يهم لمعرفة متى يمكنك استعادة الشقة، لا للامتثال لقواعد التأشيرة الذهبية: فعقد الإيجار الأطول لا يخالف حظر التأجير قصير الأجل أبدًا. ويهم إذا كنت تخطط لاستخدام الشقة بنفسك أو لبيعها خالية. واجعل محاميًا يونانيًا يعتمد نموذج عقد الإيجار قبل أول تأجير.

كيف يبدو عقد الإيجار الممتثل للقواعد

• عقد إيجار مكتوب مع مستأجر مسمى يسكن في العقار.
• مدة لا تقل عن ستة أشهر؛ وعقد لعام دراسي أو لمدة 12 شهرًا للطلاب.
• مسجل إلكترونيًا لدى AADE.
• إيجار يدفع بتحويل مصرفي.
• لا تأجير من الباطن، ولا عرض على أي منصة للإيجارات القصيرة.
• لا مقر تجاري أو مهني مسجل في العنوان.
• قائمة جرد ووديعة تأمين، ونموذج عقد اعتمده محامٍ يوناني.

التخطيط لمبنى MVR 19

MVR 19 مصمم لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو؛ والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام، بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، قبل تقديم طلبك، وتبت الوزارة في كل طلب. والمبنى مخطط للتأجير طويل الأجل فقط: لا عقود إيجار تقل عن 60 يومًا ولا منصات للإيجارات القصيرة. ولكل شقة من الشقق السبع مطبخها وحمامها وغرفة تخزين خاصة بها في الطابق السفلي. وتناسب مخططات الشقق ذات غرفة النوم الواحدة وذات غرفتي النوم عقود الإيجار لمدة 12 شهرًا للمهنيين والأزواج والأسر، وعقود الإيجار لعام دراسي للطلاب، بما في ذلك طالبان يتشاركان شقة من غرفتي نوم. ويجوز للملاك تأجير شققهم بأنفسهم أو عبر مدير يختارونه.

اقرأ عن الطلب الطلابي في باتراس، من الجانبين، واطلع على كيفية عمل مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو، أو قارن بين الشقق السبع، أو قم بجولة داخل إحداها.