وضع هذا النص. كتبت شركة TPL S.A. هذه الصفحة استنادًا إلى نصوص القانون الأساسية والإرشادات الرسمية المذكورة تحت «المصادر». وهي بانتظار مراجعة محامٍ يوناني مستقل. وإلى أن تتم هذه المراجعة، اقرأها على أنها ملخص أعددناه بحسن نية، لا على أنها رأي قانوني. وسنضيف هنا اسم المراجع وتاريخ المراجعة بمجرد اكتمالها.
عشرة تنبيهات مهمة
تنطبق هذه التنبيهات على كل صفحة من صفحات mav19-goldenvisa.com، وعلى نسخها بصيغة Markdown، وعلى أي مستند نرسله إليك. وحيث تذكر صفحة ما صيغة أقصر، تقدم هذه الصفحة الصيغة الكاملة.
1. معلومات عامة، وليست استشارة
المعلومات الواردة في هذا الموقع عامة ومؤرخة، وتقدمها شركة TPL S.A. لأغراض تسويقية. وهي ليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة في شؤون الهجرة أو الاستثمار. ولا يبت في الأهلية للتأشيرة الذهبية إلا وزارة الهجرة واللجوء اليونانية. استشر محاميًا يونانيًا مستقلًا ومستشارًا ضريبيًا قبل الشراء. آخر مراجعة للمصادر: 27 سبتمبر 2026.
تعرض كل صفحة تاريخ آخر مراجعة لمصادرها. والقوانين والإرشادات الوزارية والرسوم والضرائب تتغير، وأحيانًا بمهلة قصيرة. تحقق من الوضع الحالي مع مستشاريك في الوقت الذي تتخذ فيه قرارك، لا في تاريخ قراءتك لهذه الصفحة فقط.
2. الأهلية للتأشيرة الذهبية
يجري تحويل MVR 19 من الاستخدام غير السكني إلى الاستخدام السكني. ويشترط مسار تصريح المستثمر في اليونان بقيمة 250,000 يورو للعقارات المحولة، من بين شروط أخرى، أن يكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وقبل أن تقدم طلبك، وأن يدفع الثمن كاملًا عبر النظام المصرفي اليوناني (القانون 5038/2023، المادة 100، الفقرة 2(ج)، بصيغته المعدلة بالقانون 5100/2024). وإلى أن يكتمل تغيير الاستخدام، تبقى الأهلية مستقبلية. لا توجد نتيجة مضمونة لطلب التصريح.
حتى اليوم، لم يصدر بعد قرار ترخيص تغيير الاستخدام لمبنى MVR 19. وسننشر رقمه وتاريخه في صفحة المطور عند صدوره.
3. السعر والدفع
تعرض كل شقة بالسعر المعلن، وهو ثمن الشراء الكامل المسجل في عقد البيع الموثق، ويدفع كاملًا، بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو الدفع ببطاقة مصرفية إلى حساب مصرفي يوناني، قبل تقديم أي طلب للحصول على التصريح. لا يقدم البائع أي خصومات مستردة أو استرداد نقدي أو أرصدة، ولا يدفع ضرائب المشتري أو رسومه أو ثمن أثاثه. وضرائب المشتري ورسومه إضافية (راجع تكاليف التأشيرة الذهبية وضرائبها).
بموجب القانون، يجب أن تأتي الدفعة منك أو من زوجك أو زوجتك أو من أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية. تأكد من بياناتنا المصرفية عبر الهاتف قبل أن ترسل أي مبلغ. ولن نغيرها أبدًا عبر البريد الإلكتروني.
4. دخل الإيجار
أي أرقام للإيجار هي ملاحظات سوقية توضيحية، وليست توقعات أو ضمانات. لا يجوز تأجير العقارات المستخدمة للتأشيرة الذهبية تأجيرًا قصير الأجل عبر المنصات الرقمية؛ وتترتب على المخالفة غرامة قدرها 50,000 يورو وإلغاء التصريح. ويسمح بعقود الإيجار طويلة الأجل. ودخل الإيجار خاضع للضريبة في اليونان.
اعتبارًا من السنة الضريبية 2026، يخضع إيجار العقارات السكنية للضريبة بنسبة 15% حتى 12,000 يورو سنويًا، و25% من 12,000 إلى 24,000 يورو، و35% من 24,000 إلى 36,000 يورو، و45% فوق ذلك، بعد خصم تلقائي بنسبة 5%. كما لا يجوز أن يستخدم العقار المستخدم للتأشيرة الذهبية عبر مسار تغيير الاستخدام مقرًا مسجلًا لشركة أو فرعًا لها.
5. إعادة البيع والخروج
لا يمكن استخدام مسار التحويل بقيمة 250,000 يورو إلا مرة واحدة لكل عقار. وسيحتاج أي مشتر مستقبلي من خارج الاتحاد الأوروبي إلى استيفاء فئة الاستثمار الأعلى، بما في ذلك حدها الأدنى للمساحة البالغ 120 م²، للحصول على تصريح من خلال هذا العقار. وبيع العقار أثناء حيازتك للتصريح ينهي تصريحك، ما لم تستبدل الاستثمار على النحو الذي يسمح به القانون.
6. تغير الضرائب
في سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة اليونانية ضريبة نقل ملكية بنسبة 15% على بعض المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي اعتبارًا من 1 يوليو 2027. وحتى 27 سبتمبر 2026، لم يصبح هذا الإجراء قانونًا بعد، ولا تزال طريقة تطبيقه على العقارات المحولة غير معروفة. ونحدث هذه الصفحة عند نشر القانون.
7. التصورات والمخططات
التصورات والمشاهد بزاوية 360° توضيحية. والمساحات هي مساحات الاستخدام الرئيسي بالمتر المربع (م²) وفق مخططات المهندس المعماري، وقد تتغير إلى أن يصدر ترخيص تغيير الاستخدام. وقد تتغير المواصفات النهائية.
8. الجنسية
وفق الإرشادات الحالية، طلبات تصريح المستثمر الجديدة المقدمة من مواطني الاتحاد الروسي وبيلاروسيا معلقة.
9. البيانات الاستشرافية
مواعيد الإنجاز والتصاريح والمواصفات أهداف، وقد تتغير.
حتى 28 سبتمبر 2026، التحويل قيد التحضير، ولم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام بعد. والموعد الذي يستهدفه المطور للتسليم هو الربع الرابع من عام 2027 (بحلول 31 ديسمبر 2027)؛ وهو تقدير يعتمد على التصاريح والأعمال، وليس موعدًا مضمونًا. والمراحل موضحة في الجدول الزمني للمشروع.
10. ليس منتجًا ماليًا
هذا عرض لبيع عقار. وليس عرضًا لأوراق مالية أو لنظام استثمار جماعي.
الإفصاح عن المخاطر
ينطوي شراء شقة في MVR 19 على مخاطر حقيقية. ادرسها مع محاميك ومستشارك الضريبي، ومع مستشارك المالي إن كان لديك مستشار. تغطي هذه القائمة المخاطر الرئيسية؛ وهي ليست شاملة.
- الأهلية مستقبلية. لا يمكن لأي شقة في MVR 19 أن تدعم طلب تأشيرة ذهبية قبل أن يكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده. وإذا تأخر هذا القرار أو رفض أو صدر بشروط تختلف عن المخططات، فقد يتأخر طلبك، أو قد لا يكون المسار متاحًا من خلال هذا العقار.
- السياسات قد تتغير. رفعت اليونان الحدود الدنيا للاستثمار في التأشيرة الذهبية في 2024، وأصدرت إرشادات جديدة في 2025 و2026. وفي سبتمبر 2026 أعلنت ضريبة نقل ملكية بنسبة 15% على بعض المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي اعتبارًا من 1 يوليو 2027. ولم تصبح قانونًا بعد، ولا أحد يعرف بعد كيف ستعامل العقارات المحولة. وفي عملية شراء بقيمة 250,000 يورو، ستبلغ نحو 37,500 إلى 38,600 يورو، مقابل 7,725 يورو (3.09%) اليوم. وقد تتغير القواعد مجددًا قبل أن تقدم طلبك، أو أثناء حيازتك للتصريح.
- المعالجة تستغرق وقتًا. يحدد الإجراء الرسمي مدة 50 يومًا. أما عمليًا، فتستغرق الطلبات عدة أشهر. وفي أغسطس 2026، أفيد بوجود 627 ملفًا للتأشيرة الذهبية قيد الانتظار لدى الإدارة الإقليمية للبيلوبونيز وغرب اليونان والجزر الأيونية، التي تشمل باتراس. ويجب عليك أيضًا الحضور شخصيًا لتقديم البيانات الحيوية.
- إعادة البيع مقيدة بقاعدة الاستخدام لمرة واحدة. يمكن استخدام مسار 250,000 يورو مرة واحدة فقط لكل عقار. والمشتري اللاحق الذي يسعى إلى الحصول على تصريح من خلال هذه الشقة سيحتاج إلى استثمار 400,000 يورو على الأقل في عقار لا تقل مساحته عن 120 م²، ولا تستوفي أي من الشقق السبع ذلك (مساحة الاستخدام الرئيسي فيها 40.72–91.16 م²). والمشترون المحتملون لشقتك هم الملاك والمستثمرون المحليون، بأسعار السوق المحلية. وبلغ متوسط الأسعار المطلوبة في باتراس نحو 1,467 يورو/م² في أوائل 2026، لذا قد يكون سعر إعادة البيع أقل بكثير من 250,000 يورو.
- الإيجار غير مضمون. أرقام الإيجار في هذا الموقع ملاحظات سوقية مؤرخة مع مصدرها، وليست توقعات. وبسعر 250,000 يورو، يكون العائد الإجمالي منخفضًا، نحو 1% إلى 3% سنويًا قبل التكاليف، بحسب طريقة تأجير الشقة. وتخفضه أكثر الأشهر الشاغرة والمتأخرات والإصلاحات ورسوم الإدارة والضريبة العقارية السنوية وضريبة الدخل. ويعتمد طلب الطلاب في باتراس على أعداد الملتحقين وأسرة السكن الجامعي العام والمساكن الجديدة المخصصة للطلاب، وقد ينخفض.
- التصورات توضيحية. تعرض التصورات والمشاهد بزاوية 360° والصور الداخلية تصميمًا مفاهيميًا. وقد تختلف الشقق المنجزة في التوزيع والمواد والتشطيبات والأثاث والإطلالات. والمساحات المذكورة هي مساحات الاستخدام الرئيسي وفق مخططات التصميم المفاهيمي.
- مخاطر العملة. السعر باليورو. وإذا كانت مدخراتك أو دخلك بعملة أخرى، فإن تحركات أسعار الصرف تغير ما تكلفك الشقة، وقيمة حصيلة الإيجار أو إعادة البيع بالنسبة إليك.
- لا عرض لأوراق مالية. أنت تشتري عقارًا واحدًا محددًا، باسمك أو من خلال شركة تملكها. وهو ليس سهمًا ولا سندًا ولا وحدة في صندوق ولا نظام استثمار جماعي. ولم تراجع أي جهة رقابية مالية هذا الموقع أو العرض، ولم توافق عليهما.
- قواعد الدفع صارمة. تعد إرشادات الوزارة (التعميم 1/2026) إعادة أي أموال إلى المشتري قبل الشراء أو بعده، والإعلانات المضللة بشأن السعر أو الدفع، أسبابًا للإحالة إلى السلطات الضريبية والشرطة وسلطات مكافحة غسل الأموال، ولإلغاء التصريح. لا تقبل أي عرض لاسترداد مبلغ أو رصيد أو دفعة جانبية، سواء منا أو من أي شخص يتصرف نيابة عنا.
- الإنجاز والأعمال. لا يزال المبنى بحاجة إلى التحويل. وقد تتسبب التصاريح والمقاولون والمواد وعمليات التفتيش في تأخير أو تكاليف إضافية، وموعد التسليم في الربع الرابع من عام 2027 هدف، وليس موعدًا ثابتًا. ولا يمكن تقديم طلب التأشيرة الذهبية إلا بعد اكتمال تغيير الاستخدام.
للاطلاع على القواعد الكاملة للمسار، اقرأ دليلنا عن مسار تغيير الاستخدام للتأشيرة الذهبية بقيمة 250,000 يورو. وللاطلاع على الشقق نفسها، راجع الشقق السبع.
أسئلة حول هذه الصفحة
إذا كان أي شيء هنا غير واضح، أو كنت ترى أنه خاطئ، فأخبرنا وسنجيبك كتابيًا. واطرح السؤال نفسه على محاميك. فإجابته هي التي يعتمد عليها.