تصور مفاهيمي لواجهة MVR 19 على شارع Mavromataion من مستوى الشارع، بشرفات ذات إطارات برونزية — الواجهة على شارع Mavromataion. تصور مفاهيمي توضيحي.

المبنى القائم على شارع Mavromataion في باتراس، اليوم، قبل الأعمال — المبنى اليوم، قبل الأعمال. وهذا تحديدًا ما يكافئه المسار: مبنى غير سكني يحول إلى مساكن.

تصور مفاهيمي للشقة B2 ذات غرفتي النوم: غرفة المعيشة من ركن المطبخ، والأريكة ونافذة الشرفة — غرفة المعيشة في الشقة B2 ذات غرفتي النوم. تصور مفاهيمي توضيحي.

تصور مفاهيمي لركن الجلوس في حديقة سطح MVR 19 تحت العريشة، مطلًا على باتراس — حديقة سطح البنتهاوس، تحت العريشة. تصور مفاهيمي توضيحي.

دليل التأشيرة الذهبية · اليونان · 2026

مسار تغيير الاستخدام للتأشيرة الذهبية اليونانية بقيمة 250,000 يورو

كيف يعمل مسار تصريح الإقامة اليوناني للعقارات المحولة، وما الذي يطلبه من مشتري إحدى شقق MVR 19 السبع، وأين يقف المشروع اليوم.

اطلب حزمة المستندات القانونية شاهد الشقق السبع

الحد الأدنى: €250,000
التصريح: 5 سنوات، قابل للتجديد
الحد الأدنى للمساحة: لا يوجد في هذا المسار
لكل شقة: مقدم طلب واحد
من يقرر: وزارة الهجرة واللجوء

المسار في دقيقة واحدة

عقار محول، عملية شراء واحدة، تصريح واحد

تمنح اليونان تصريح إقامة المستثمر لمدة خمس سنوات، قابلًا للتجديد، لمواطن من خارج الاتحاد الأوروبي يشتري عقارًا واحدًا بما لا يقل عن 250,000 يورو، إذا كان هذا العقار قد حول إلى الاستخدام السكني من استخدام آخر. وينطبق المسار في أي مكان في اليونان، ومن دون حد أدنى للمساحة. ويجب أن يستند تغيير الاستخدام إلى قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وأن يكتمل قبل أن تقدم طلبك.

من إعداد TPL S.A.، مطور MVR 19آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026معلومات عامة، وليست استشارة قانونية

تصريح إقامة لمدة خمس سنوات

قابل للتجديد لفترات أخرى مدة كل منها خمس سنوات ما دمت تملك العقار. لا يشترط حد أدنى لمدة البقاء في اليونان، ولا يمنح حق العمل.

لا حد أدنى للمساحة

الحد الأدنى البالغ 120 م² خاص بفئتي 400,000 يورو و800,000 يورو. ولا ينطبق على مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو.

شقة واحدة، مقدم طلب واحد

كل شقة من الشقق السبع عملية شراء واحدة بما لا يقل عن 250,000 يورو يقوم بها مقدم طلب واحد، بعقد بيع موثق واحد.

تنضم الأسرة إلى مقدم الطلب هذا

الزوج أو الزوجة أو الشريك في شراكة مدنية مسجلة، والأبناء الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدا الزوجين، من دون عملية شراء ثانية.

أين يقف MVR 19. يجري تحويل المبنى من الاستخدام غير السكني إلى الاستخدام السكني. والتحويل قيد الإعداد، ولم يصدر بعد قرار ترخيص تغيير الاستخدام (المقدر في الربع الأول من عام 2027)، والموعد الذي يستهدفه المطور للتسليم هو الربع الرابع من عام 2027؛ راجع الجدول الزمني للمشروع. والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام، وتبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب. لا توجد نتيجة مضمونة.

استفسر عن شقة

القانون

ثلاثة حدود دنيا، وأين ينطبق حد 250,000 يورو

تحدد المادة 100 من قانون الهجرة (القانون 5038/2023) الحد الأدنى للاستثمار العقاري لتصريح إقامة المستثمر الدائم المعروف بالتأشيرة الذهبية. وقد استبدلت المادة 64 من القانون 5100/2024 حدوده الدنيا اعتبارًا من 5 أبريل 2024. وفي كل فئة، يجب أن يكون الاستثمار عقارًا واحدًا.

فئات الاستثمار بموجب المادة 100، الفقرة 2 من القانون 5038/2023، بصيغتها المستبدلة بالمادة 64 من القانون 5100/2024، مقروءة مع التعميم 1/2026، القسم I. عقار واحد في كل فئة.
الحد الأدنى والمساحة	أين، وبأي شروط
€800,000 حد أدنى 120 م²	أتيكا، وسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة. ولا يقبل العقار المشترك إلا إذا استوفت كل حصة الحد الأدنى.
€400,000 حد أدنى 120 م²	بقية اليونان، بما فيها باتراس
€250,000 لا حد أدنى للمساحة	في أي مكان: عقار محول إلى الاستخدام السكني من استخدام آخر. قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده؛ واكتمال التحويل قبل أن تقدم طلبك.
€250,000 لا حد أدنى للمساحة	في أي مكان: المباني المدرجة (التراثية). ترميم كامل قبل التجديد الأول.

تقع باتراس في منطقة 400,000 يورو، حيث تحتاج الشقة العادية أيضًا إلى 120 م². ومسار تغيير الاستخدام يزيل العقبتين كلتيهما: فهو فئة مستقلة، وليس تخفيضًا.

الشروط

شروط مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو

هذه الشروط مستمدة من القانون، والقرار الوزاري المشترك 214926/2025، والتعميم 1/2026. ويجب استيفاؤها جميعًا عند تقديم الطلب. يتحقق محاميك من كل منها؛ والقرار للوزارة.

أنت مواطن من خارج الاتحاد الأوروبي. يمكنك الشراء باسمك أو عبر شركة يونانية أو من الاتحاد الأوروبي تملكها بنسبة 100%.
عقار واحد، بملكية كاملة. لا يجوز الجمع بين شقتين.
250,000 يورو على الأقل عند الشراء، كما هو مسجل في العقد. ولا تحتسب أعمال التجديد التي تدفع ثمنها لاحقًا.
تغيير فعلي للاستخدام. تتحول المساحات الرئيسية من استخدام آخر، كمكتب أو متجر أو مستودع، إلى الاستخدام السكني. ولا يمكن لعقار كان سكنيًا في 5 أبريل 2024 أن يغير استخدامه ثم يعود إلى السكني.
قرار ترخيص مؤرخ في 5 أبريل 2024 أو بعده: رخصة بناء، أو موافقة أعمال صغيرة النطاق، أو تحديث الملف، أو تعديل الترخيص. ولا يحتسب الترخيص الأقدم إلا إذا حدث أو عدل في ذلك التاريخ أو بعده.
اكتمال التحويل قبل أن تقدم طلبك. يجوز أن ينفذ التحويل البائع أو المشتري.
المباني الصناعية فقط إذا لم يعمل فيها أي نشاط صناعي لمدة خمس سنوات. ولا تعامل الورش الحرفية على أنها صناعية.
دفع الثمن كاملًا قبل أن تقدم طلبك، بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو بطاقة مصرفية، إلى حساب البائع لدى مؤسسة مالية تعمل في اليونان، على أن تدفعه أنت أو زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية. ويسجل كاتب العدل التفاصيل في العقد.
تقرير مهندس يشهد بتغيير الاستخدام بالصيغة التي يحددها القرار.
تأمين صحي خاص يغطيك في اليونان.
الاستخدام السكني فقط: لا تأجير قصير الأجل عبر المنصات، ولا مقر أو فرع لشركة.

كيف تحتسب الدفعة المقدمة للحجز. الحجوزات في MVR 19 مفتوحة، مع دفعة مقدمة نسبتها 10% من الثمن (25,000 يورو لشقة ثمنها 250,000 يورو؛ وللبنتهاوس C1، 10% من الثمن المتفق عليه). والدفعة المقدمة جزء من ثمن الشراء، وليست مبلغًا إضافيًا أبدًا، لذا تحتسب من الثمن الكامل الذي يجب دفعه قبل أن تقدم طلبك. ولكي تحتسب، تتبع قاعدة الدفع الخاصة بالمسار: فلا يتم دفعها إلا بتحويل مصرفي من حسابك الشخصي (أو حساب زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية) إلى حساب شركة TPL S.A. لدى بنك يعمل في اليونان، المحدد في اتفاقية الحجز الموقعة التي راجعها محاميك. وتسترد بالكامل إذا لم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام؛ وترد جميع الشروط الأخرى في الاتفاقية المكتوبة. لا يمنح الحجز بحد ذاته حق التقدم بالطلب: إذ يجب أولًا إتمام تغيير الاستخدام ودفع الثمن كاملًا، والقرار للوزارة.

MVR 19

كيف تلائم الشقق السبع المسار

MVR 19 مبنى قائم على شارع Mavromataion في جنوب باتراس. وتعمل شركة TPL S.A.، مطوره، على تحويله من الاستخدام غير السكني إلى سبع شقق: شقتان في كل من الطابق الأرضي والأول والثاني، والبنتهاوس في الطابق الثالث وفوقه حديقة السطح. وهو مصمم لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو؛ والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام.

7 شقق، 7 مشترين
من 40.72 إلى 91.16 م² لكل منها
من 1 إلى 3 غرف نوم
غرفة تخزين لكل شقة
بنتهاوس واحد، السعر عند الطلب

تصور مفاهيمي لمبنى MVR 19 من الأعلى بعد التحويل، مع حديقة السطح، وسط مربعه السكني في باتراس — اسحب للمقارنة. على اليسار: المبنى ومربعه السكني اليوم، قبل الأعمال (صورة بطائرة مسيرة). على اليمين: تصور مفاهيمي توضيحي، من زاوية مشابهة وإن لم تكن مطابقة.

صورة بطائرة مسيرة للمبنى القائم وسط مربعه السكني في باتراس اليوم، قبل الأعمال — اسحب للمقارنة. على اليسار: المبنى ومربعه السكني اليوم، قبل الأعمال (صورة بطائرة مسيرة). على اليمين: تصور مفاهيمي توضيحي، من زاوية مشابهة وإن لم تكن مطابقة.

الوضع: التحويل قيد الإعداد

لم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام بعد؛ ومن المقدر صدوره في الربع الأول من عام 2027، والموعد الذي يستهدفه المطور لإتمام التحويل هو الربع الرابع من عام 2027، بحلول 31 ديسمبر 2027. وهذه تقديرات، لا وعود: ويبين الجدول الزمني للمشروع كل مرحلة. وإلى أن يصدر القرار ويكتمل التحويل، لا يستطيع أي مشتر تقديم طلب عبر مسار 250,000 يورو. وسننشر رقم القرار وتاريخه في هذه الصفحة عند صدوره، ونرسل حزمة المستندات القانونية مع قائمة الأسعار.

كل شقة عقار مستقل

يؤكد التعميم 1/2026 أنه عندما ينتج عن تحويل واحد عدة شقق، تستوفي كل منها الشروط بمفردها. وتباع كل شقة في MVR 19 بعقد بيع موثق خاص بها، مع الثمن الكامل في العقد: 250,000 يورو لكل من الشقق الست GF1 وGF2 وA1 وA2 وB1 وB2، والسعر عند الطلب للبنتهاوس C1. ولا ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م².

غرفة تخزين في العقد نفسه

تأتي كل شقة مع غرفة من غرف التخزين السبع في الطابق السفلي، بمساحة نحو 9 إلى 15 م². وغرفة التخزين الموجودة في المبنى نفسه، والمشتراة بالعقد نفسه والمستخدمة كمساحة ملحقة، تحتسب في قيمة 250,000 يورو، لا في المساحة الأرضية (التوضيح 2). وتتوقف غرف التخزين السبع على سند تأسيس ملكية أفقية جديد يقسم مخزن الطابق السفلي، وهو السند نفسه الذي يثبت تخصيص حديقة السطح للبنتهاوس.

الأهلية. يجري تحويل MVR 19 من الاستخدام غير السكني إلى الاستخدام السكني. ويشترط مسار تصريح المستثمر في اليونان بقيمة 250,000 يورو للعقارات المحولة، من بين شروط أخرى، أن يكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وقبل أن تقدم طلبك، وأن يدفع الثمن كاملًا عبر النظام المصرفي اليوناني (القانون 5038/2023، المادة 100، الفقرة 2(ج)، بصيغتها المستبدلة بالقانون 5100/2024، المادة 64). وإلى أن يكتمل تغيير الاستخدام، تبقى الأهلية مستقبلية. تبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب، ولا توجد نتيجة مضمونة لطلب التصريح.

قارن بين الشقق السبع

لكل عقار، لكل مقدم طلب

شقة واحدة، عملية شراء واحدة، مقدم طلب واحد

يحتسب الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو لكل عقار ولكل مقدم طلب. وكل شقة من الشقق السبع عملية شراء واحدة بما لا يقل عن 250,000 يورو يقوم بها مقدم طلب واحد، وينضم أفراد أسرته إلى طلب مقدم الطلب نفسه.

شقة واحدة

عقد بيع موثق واحد، بما لا يقل عن 250,000 يورو، يدفع كاملًا قبل تقديم الطلب.

مقدم طلب رئيسي واحد

المشتري، أو مالك الشركة المشترية بنسبة 100%، هو من يحمل تصريح المستثمر.

أسرته

يحصل الزوج أو الزوجة أو الشريك، والأبناء الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدا الزوجين على تصاريح مرتبطة.

مقدما طلب رئيسيان يحتاجان إلى عمليتي شراء. إذا أراد شخصان من أسرة واحدة الحصول كل منهما على تصريح مستثمر بصفته الشخصية، كابن بالغ تجاوز 21 عامًا مثلًا، فيحتاج كل منهما إلى عملية شراء مستقلة مستوفية للشروط باسمه، ويجب أن تستوفي كل عملية شراء كل الشروط بمفردها.
لا يجوز الجمع بين شقتين. شراء شقتين لا يشكل استثمارًا واحدًا بقيمة 250,000 يورو، والشخص الذي يشتري شقتين لا يحصل على تصريحين.
الملكية المشتركة لا تحتسب إلا إذا بلغت قيمة كل حصة 250,000 يورو على الأقل، أو كان الشركاء في الملكية زوجين أو شريكين في شراكة مدنية مسجلة.

يؤكد لك محاميك كيفية تطبيق هذه القواعد على أسرتك قبل أن تحجز. تبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب.

الجدول الزمني

خطوة بخطوة: من الحجز إلى بطاقة إقامة لخمس سنوات

يمكن لمحامٍ يوناني تولي معظم الخطوات بموجب توكيل رسمي. وتحضر إلى اليونان مرة واحدة، لتسجيل البيانات الحيوية.

اختر شقة واحجزها
الحجوزات مفتوحة. اتفاقية الحجز مكتوبة، مع دفعة مقدمة نسبتها 10% من الثمن تحتسب من الثمن الكامل. واطلب من محاميك مراجعتها أولًا، بما في ذلك ما يحدث إذا تأخر تغيير الاستخدام.
عين محاميًا يونانيًا مستقلًا
وقع توكيلًا رسميًا في قنصلية يونانية، أو أمام كاتب عدل مع تصديق أبوستيل.
احصل على رقم ضريبي وحساب مصرفي
يستخرج محاميك رقمك الضريبي اليوناني (AFM) ويفتح لك حسابًا. وتستغرق تحققات البنك من مصدر الأموال وقتًا، لذا ابدأ مبكرًا.
أكمل إجراءات العناية الواجبة
يتحقق محاميك ومهندس من سند الملكية والاستخدام القانوني وقرار تغيير الاستخدام.
وقع العقد وادفع الثمن كاملًا
تدفع ضريبة نقل الملكية قبل التوقيع. ويدفع الثمن كاملًا بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو بطاقة مصرفية إلى حساب البائع لدى مؤسسة مالية تعمل في اليونان، ويسجله كاتب العدل في العقد.
سجل العقد
لدى مكتب تسجيل الأراضي أو السجل العقاري. وللطلب الأول، يكفي إثبات تقديم طلب التسجيل.
قدم الطلب بعد اكتمال التحويل
يقدم محاميك الطلب إلكترونيًا مع تقرير المهندس، ورسم 2,000 يورو، ورسم البطاقة البالغ 16 يورو. ويمكن تقديم الطلب قبل دخولك اليونان.
سجل بياناتك الحيوية واستلم البطاقة
أخذ البصمات شخصيًا في اليونان. ويسري التصريح خمس سنوات، وهو قابل للتجديد ما دمت تملك العقار.

50يومًامدة المعالجة الرسمية بعد اكتمال الملفmitos.gov.gr

2أشهرالمهلة التي يحددها القانونالقانون 5038/2023

627ملفًا قيد النظر في المنطقة التي تشمل باتراس، أغسطس 2026pelop.gr، 12 أغسطس 2026

المدة. يذكر السجل الرسمي mitos.gov.gr مدة 50 يومًا بعد اكتمال الملف، ويحدد القانون شهرين. وفي الواقع العملي، توقع أن تستغرق العملية عدة أشهر: ففي أغسطس 2026 كان لدى الإدارة الإقليمية التي تغطي غرب اليونان والبيلوبونيز والجزر الأيونية، والتي تشمل باتراس، 627 ملفًا معلقًا للتأشيرة الذهبية. راجع دليل الجدول الزمني.

الأسرة

أفراد الأسرة المشمولون باستثمار واحد

يمكن أن يتيح استثمار واحد تصاريح إقامة، مرتبطة بتصريحك، لكل من:

زوجك أو زوجتك، أو شريكك في شراكة مدنية مسجلة (شراكة معقودة في اليونان أو في الخارج)؛
أبنائك أو أبناء زوجك أو زوجتك غير المتزوجين الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، مع مراعاة قواعد الحضانة؛
والديك ووالدي زوجك أو زوجتك.

هذه الحقوق مستمدة من المستثمر، لذا يفقد والدا زوجك أو زوجتك حقوقهما بعد الطلاق أو الوفاة. وتطبق رسوم على أفراد الأسرة؛ ويؤكد لك محاميك المبالغ الحالية. وبغرف نوم من واحدة إلى ثلاث، صممت كل شقة لتناسب أسرة لا شخصًا واحدًا، لكن قواعد التصريح واحدة لكل الشقق. ويتناول دليل أفراد الأسرة الأعمار والمستندات.

الحقوق

ما يمنحك إياه التصريح، وما لا يمنحه

ما يمنحه لك

الإقامة في اليونان لمدة خمس سنوات، قابلة للتجديد لفترات إضافية مدة كل منها خمس سنوات ما دمت تملك العقار، مع رسم قدره 2,000 يورو في كل مرة.
لا يشترط حد أدنى لمدة البقاء في اليونان. ولا يمنع الوقت الذي تقضيه في الخارج التجديد.
زيارات قصيرة إلى دول شنغن الأخرى، حتى 90 يومًا خلال أي فترة 180 يومًا، دون حق الإقامة أو العمل فيها.

ما لا يمنحه

لا يمنح حق العمل. يمكنك امتلاك أسهم، أو شغل مقعد في مجلس إدارة بصفة عضو غير تنفيذي، لكن لا يمكنك أن تكون الممثل القانوني لشركة.
لا جنسية عن طريق الاستثمار. يتطلب التجنس سبع سنوات من الإقامة القانونية واجتياز امتحان في اللغة اليونانية بمستوى B1 وفي التربية المدنية، ويتوقع عمليًا أن تكون الإقامة فعلية. انظر من التأشيرة الذهبية إلى الجنسية.
تخضع الإقامة الضريبية لقواعد منفصلة؛ استشر مستشارًا ضريبيًا.

التأجير

قواعد التأجير: الإيجار طويل الأجل مسموح، والتأجير قصير الأجل عبر المنصات محظور

لا يجوز تأجير عقار التأشيرة الذهبية أو تأجيره من الباطن لمدة قصيرة في إطار اقتصاد المشاركة، أي نموذج Airbnb. ويعرف التعميم 1/2026 (التوضيح 7) المدة القصيرة بأنها أقل من 60 يومًا، من دون خدمات تتجاوز السكن وأغطية الأسرة. وتؤدي المخالفة إلى إلغاء التصريح وغرامة قدرها 50,000 يورو.

يسمح بعقود الإيجار طويلة الأجل، مثلًا لطلاب الجامعة أو للمهنيين الشباب أو لأسرة. والمخطط أن يؤجر MVR 19 تأجيرًا طويل الأجل فقط. ويعد القانون اليوناني عقد إيجار السكن الرئيسي ممتدًا لثلاث سنوات على الأقل، لذا اسأل محاميك عن كيفية تطبيق ذلك على عقد إيجار الطلاب.

يخضع الإيجار للضريبة في اليونان بعد خصم نسبته 5%: 15% حتى 12,000 يورو سنويًا، و25% حتى 24,000 يورو، و35% حتى 36,000 يورو، و45% لما يزيد على ذلك (الجدول المطبق اعتبارًا من السنة الضريبية 2026).

الدخل متواضع. عند سعر 250,000 يورو، يبلغ العائد الإجمالي للتأجير طويل الأجل نحو 1 إلى 3% قبل التكاليف، استنادًا إلى ملاحظات السوق في سبتمبر 2026. وهذه أرقام توضيحية، وليست توقعات. وتقوم قيمة الشراء على التصريح، إضافة إلى مسكن قليل الصيانة يؤجر لمدة طويلة. انظر الطلب الطلابي من الجانبين.

الخروج

إعادة البيع وقاعدة الاستخدام لمرة واحدة

يمكن استخدام مسار 250,000 يورو مرة واحدة فقط لكل عقار (التعميم 1/2026، التوضيح 9). والمشتري اللاحق من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يسعى إلى الحصول على تصريح من خلال الشقة نفسها سيحتاج إلى الفئة المعتادة في باتراس: 400,000 يورو و120 م². ولا تبلغ أي من الشقق السبع 120 م²؛ فأكبرها، البنتهاوس، تبلغ مساحته 91.16 م². لذا تكون إعادة البيع لمشترين لا يحتاجون إلى تصريح، وفق القيمة السوقية المحلية.

بلغ متوسط الأسعار المطلوبة في باتراس نحو 1,467 يورو/م² في الربع الأول من عام 2026، وأكثر من ذلك للعقارات المجددة في وسط المدينة. ووفق هذه الأرقام، تقل قيمة شقة مساحتها من 40 إلى 91 م² كثيرًا عن 250,000 يورو في السوق المحلية. اعتبر الفرق تكلفة للتصريح، لا رأس مال ستستعيده، واحصل على تقييم مستقل إذا كان الأمر يهمك.

ينهي البيع تصريحك، ما لم تشتر أولًا عقارًا بديلًا مستوفيًا للشروط وتخطر السلطة المختصة.

التكاليف

تكلفة الشراء

يبلغ ثمن ست من الشقق السبع 250,000 يورو لكل منها، وهو الثمن الكامل المسجل في عقد البيع الموثق؛ أما البنتهاوس فسعره عند الطلب. لا خصومات مستردة ولا استرداد نقدي ولا تكاليف للمشتري يدفعها البائع: ويعد التوضيح 23 التدفقات المالية غير الموثقة قبل الشراء أو بعده أسبابًا لإحالة الأمر إلى السلطات الضريبية والشرطة وسلطات مكافحة غسل الأموال، ولإلغاء التصريح. وبالإضافة إلى الثمن، يدفع المشتري:

تكاليف المشتري المعتادة اليوم على شراء بقيمة 250,000 يورو. وتختلف النسب بحسب المهني والحالة.
البند	النسبة	على €250,000
ضريبة نقل الملكية	3% مضافًا إليها رسم بلدي إضافي نسبته 3%: أي 3.09% من الثمن أو القيمة الموضوعية، أيهما أعلى	€7,725
كاتب العدل	نحو 0.65–1%، وفق جدول متدرج، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24%	نحو €2,000–2,500
تسجيل الأرض أو السجل العقاري	نحو 0.5%	نحو €1,200
محامي المشتري	نحو 0.5–1%، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 24%	تختلف
رسوم التصريح	€2,000 إضافة إلى €16 للبطاقة، لمقدم الطلب الرئيسي؛ وتطبق رسوم على أفراد الأسرة	€2,016
التأمين الصحي	وثيقة تأمين خاصة تغطي اليونان	تختلف
المجموع المعتاد	نحو 5–7% من الثمن	نحو €13,000–18,000

الثمن والدفع. السعر المعلن لكل شقة هو ثمن الشراء الكامل المسجل في عقد البيع الموثق، ويدفع كاملًا بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو الدفع ببطاقة مصرفية إلى حساب مصرفي يوناني قبل أي طلب للحصول على التصريح. لا يقدم البائع أي خصومات مستردة أو استرداد نقدي أو أرصدة، ولا يدفع ضرائب المشتري أو رسومه أو ثمن أثاثه.

تشمل التكاليف السنوية ضريبة العقارات ENFIA، ورسوم المبنى المشتركة، والتأمين، والضريبة على الإيجار، ورسم 2,000 يورو عند كل تجديد. ويعرض دليل التكاليف والضرائب مثالًا محسوبًا.

تغيير ضريبي

ضريبة نقل الملكية المعلنة بنسبة 15%

في سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة ضريبة نقل ملكية بنسبة 15%، بدلًا من 3%، على الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يشترون عقارات سكنية اعتبارًا من 1 يوليو 2027. ووفق ما أعلن، ستستثنى الشركات والأشخاص من أصل يوناني والمقيمون لفترات طويلة.

هذا الإجراء ليس قانونًا. إذ يجب أن يتبعه مشروع قانون ومشاورة عامة، ولا تزال طريقة تطبيقه على العقارات المحولة غير معروفة. وإذا طبق بالكامل، فستبلغ تكلفته نحو 37,500 إلى 38,600 يورو على 250,000 يورو، بدلًا من 7,725 يورو اليوم. لا تبن قرارك على ضريبة لم تصبح قانونًا بعد. وسنحدث هذه الصفحة عند نشر مشروع قانون.

الجنسية

ملاحظات حسب الجنسية

لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي فقط. ومنذ خروج المملكة المتحدة من الاتحاد الأوروبي، يشمل ذلك مواطني المملكة المتحدة.
روسيا وبيلاروسيا. الطلبات الجديدة، بما فيها طلبات أفراد الأسرة، معلقة (التعميم 1/2026، التوضيح 22).
الدفع. إذا كانت دولتك تقيد التحويلات إلى الخارج، فخطط لمسار التحويل مع مصرفك قبل الحجز.
المستندات. تحتاج الشهادات الأجنبية عادة إلى تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي، وإلى ترجمة رسمية إلى اليونانية.

المزيد في دليل الجنسيات.

المخاطر

ما الذي قد يتعثر

المخاطر التي نرى أن على المشتري أن يزنها، بما فيها المخاطر الخاصة بمشروع MVR 19:

تأخر التصريح. لم يصدر قرار الترخيص الخاص بمشروع MVR 19 بعد، وموعد التسليم في الربع الرابع من عام 2027 هدف، لا التزام (انظر الجدول الزمني للمشروع)، ولا يمكنك تقديم الطلب قبل الإنجاز. اسأل كيف تحمى أموالك إذا تأخر الموعد.
إثبات الأهلية. يجب أن يثبت كل من الاستخدام غير السكني في 5 أبريل 2024، وقرار ترخيص صادر في ذلك التاريخ أو بعده، وتقرير المهندس. وأي ثغرة تغلق المسار.
غرف التخزين وحديقة السطح. يعتمد كلاهما على سند تأسيس ملكية أفقية جديد لم يحرر بعد. وينبغي أن يطلع عليه محاميك قبل أن توقع.
تغير القواعد. رفعت الحدود الدنيا للاستثمار آخر مرة في أبريل 2024، وأعلنت ضريبة بنسبة 15%. وقد تتغير القواعد قبل أن تقدم طلبك.
تراكم الطلبات. كانت 627 حالة قيد النظر في الإقليم في أغسطس 2026. فاحسب لذلك عدة أشهر.
قيمة إعادة البيع. توقع أن تبيع بسعر أقل كثيرًا من 250,000 يورو.
دخل الإيجار. العائد منخفض والإيجار غير مضمون. وتضيف المساكن الجديدة المشيدة لهذا الغرض إلى العرض؛ وكانت نحو 6,000 شقة استوديو وشقة صغيرة معروضة شاغرة في نوفمبر 2025؛ ولم يسجل 7.6% من الطلاب المقبولين في 2026.
عروض تخالف القواعد. قد يكلفك الاسترداد النقدي، أو الرسوم أو الأثاث «المغطى»، أو ضمانات الإيجار بأعلى من سعر السوق، فقدان التصريح. ولا يقدم MVR 19 أيًا منها.

المستندات المطلوبة

قائمة المستندات

يتولى محاميك إعداد الملف. وتطلب المادة 2، الفقرة 2.6 من القرار الوزاري المشترك JMD 214926/2025 والقواعد العامة ما يلي:

جواز سفر ساري المفعول، مع دخول قانوني أو تقديم الطلب عن طريق محاميك قبل وصولك؛
توكيل رسمي، موقع في قنصلية أو مصدق بأبوستيل؛
رقمك الضريبي اليوناني (AFM) وحسابك المصرفي؛
شهادة كاتب العدل بالأطراف والعقار والثمن وتفاصيل الدفع والسداد الكامل، مع بيان ما إذا كان العقار قد استخدم للحصول على تصريح من قبل؛
إثبات التسجيل، أو إثبات طلب التسجيل، أو شهادة من محامٍ؛
تقرير المهندس الذي يشهد بتغيير الاستخدام بعد دخول المادة 64 من القانون 5100/2024 حيز النفاذ؛
إثبات ملكية بنسبة 100%، إذا كنت تشتري عن طريق شركة؛
تأمين صحي خاص؛
إيصال الرسم الإلكتروني البالغ 2,000 يورو، إضافة إلى 16 يورو للبطاقة؛
إقرارك العقاري E9؛
لأفراد الأسرة، شهادات الزواج أو الشراكة وشهادات الميلاد، مصدقة بأبوستيل ومترجمة؛
إثبات مصدر الأموال لمصرفك ولكاتب العدل.

أسئلة

أسئلة يطرحها المشترون عن مسار 250,000 يورو

هل يمكن أن تستوفي شقة مساحتها من 40 إلى 91 م² الشروط، في حين تشترط باتراس عادة 120 م²؟

نعم، المساحة ليست عائقًا في هذا المسار. ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م² على فئتي 400,000 يورو و800,000 يورو فقط. ويمكن أن تستوفي الشقة الشروط في مسار تغيير الاستخدام إذا كانت عقارًا واحدًا، بسعر 250,000 يورو أو أكثر، واكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وقبل أن تقدم طلبك، ودفع الثمن كاملًا قبل تقديم الطلب، بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو بطاقة مصرفية، إلى حساب البائع لدى مؤسسة مالية تعمل في اليونان، على أن تدفعه أنت أو زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية. تبت وزارة الهجرة واللجوء اليونانية في كل طلب.

هل يتاح مسار 250,000 يورو في باتراس؟

نعم. ينطبق مسار تغيير الاستخدام في أي مكان في اليونان. أما الفئة المعتادة في باتراس، بقيمة 400,000 يورو و120 م²، ففئة منفصلة.

هل يمكنني تقديم الطلب الآن إذا اشتريت شقة في MVR 19؟

ليس بعد. يجب أن يكتمل تغيير الاستخدام بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، وقبل أن تقدم طلبك. وفي MVR 19، لا يزال التحويل قيد الإعداد، ولم يصدر قرار الترخيص بعد؛ والموعد الذي يستهدفه المطور للإنجاز هو الربع الرابع من عام 2027، وهو تقدير، لا وعد. يمكنك الحجز الآن، مع دفعة مقدمة تحتسب من الثمن، لكن لا يمنح الحجز بحد ذاته حق التقدم بالطلب. انظر الجدول الزمني للمشروع.

هل يمكن أن أكون أنا وزوجي أو زوجتي، كل منا، مقدم طلب رئيسيًا بشقة واحدة؟

لا. تتيح الشقة الواحدة مقدم طلب رئيسيًا واحدًا. وينضم زوجك أو زوجتك أو شريكك في شراكة مدنية مسجلة، وأبناؤك الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدا كل منكما، إلى مقدم الطلب هذا بصفتهم أفرادًا في الأسرة، لذا يغطي شراء واحد الأسرة عادة. أما الشخصان اللذان يريد كل منهما تصريح المستثمر بصفته الشخصية، فيحتاجان إلى عمليتي شراء مستوفيتين للشروط، كل منهما باسم صاحبها وتستوفي كل شرط.

هل يمكنني الجمع بين شقتين، أو إضافة غرفة تخزين، للوصول إلى 250,000 يورو؟

لا يمكنك الجمع بين شقتين. وتدخل غرفة التخزين في المبنى نفسه، المشتراة في العقد نفسه بصفتها مساحة ملحقة، في حساب القيمة لا في حساب المساحة. وتأتي كل شقة في MVR 19 مع غرفة تخزين خاصة بها في العقد نفسه، رهنًا بسند تأسيس الملكية الأفقية الجديد الذي ينشئ غرف التخزين، وتعرض ست من الشقق السبع بسعر 250,000 يورو لكل منها وحدها.

هل يمكنني تأجير الشقة؟

نعم، بعقود إيجار طويلة الأجل، مثل عقد إيجار لعام دراسي لطالب أو عقد إيجار لأسرة. ويحظر التأجير قصير الأجل عبر المنصات لمدة تقل عن 60 يومًا، تحت طائلة غرامة قدرها 50,000 يورو وفقدان التصريح.

ماذا يحدث عندما أبيع؟

ينتهي تصريحك ما لم تشتر أولًا عقارًا بديلًا مستوفيًا للشروط. يمكن استخدام مسار 250,000 يورو مرة واحدة فقط لكل عقار، لذا فإن المشتري اللاحق من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يسعى إلى تصريح من خلال الشقة نفسها سيحتاج إلى 400,000 يورو و120 م²، وهو ما لا تبلغه أي من الشقق السبع. خطط لإعادة البيع وفق القيمة السوقية المحلية.

جميع الأسئلة عن MVR 19