Yunanistan Golden Visa'nın 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu
Yunanistan'ın kullanım amacı konuta çevrilmiş mülkler için oturum izni yolunun nasıl işlediği, MVR 19'un yedi dairesinden birini satın alan kişiden neler istediği ve projenin bugün hangi aşamada olduğu.
- Asgari tutar
- €250,000
- İzin
- 5 yıl, yenilenebilir
- Asgari büyüklük
- Bu yolda aranmaz
- Daire başına
- Bir başvuru sahibi
- Kim karar verir
- Bakanlık
Kullanım amacı değiştirilmiş mülk, tek satın alım, tek izin
Yunanistan, en az 250.000 € karşılığında tek bir mülk satın alan AB vatandaşı olmayan bir kişiye, söz konusu mülkün kullanım amacı başka bir kullanımdan konuta çevrilmişse, 5 yıllık ve yenilenebilir bir yatırımcı oturum izni verir. Bu yol, asgari büyüklük şartı olmaksızın Yunanistan'ın her yerinde geçerlidir. Kullanım amacı değişikliği, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemine dayanmalı ve başvurunuzdan önce tamamlanmış olmalıdır.
5 yıllık oturum izni
Mülk sizde kaldığı sürece beşer yıllık ek dönemler için yenilenebilir. Asgari kalış süresi şartı yoktur ve çalışma hakkı vermez.
Asgari büyüklük şartı yok
120 m² asgari büyüklük şartı 400.000 € ve 800.000 € kademelerine aittir. 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolunda uygulanmaz.
Bir daire, bir başvuru sahibi
Yedi dairenin her biri, tek bir başvuru sahibinin tek bir noter satış senediyle yaptığı en az 250.000 €'luk tek bir satın alımdır.
Aile bu başvuru sahibine katılır
Eş veya kayıtlı partner, 21 yaşından küçük çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri, ikinci bir satın alım gerekmeden.
MVR 19'un durumu. Bina, konut dışı kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmektedir. Dönüşüm hazırlık aşamasındadır, kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz verilmemiştir (tahmini: 2027'nin 1. çeyreği) ve geliştiricinin teslim hedefi 2027'nin 4. çeyreğidir; bkz. proje takvimi. Uygunluk, kullanım amacı değişikliğinin tamamlanmasına bağlıdır ve her başvuru hakkında kararı Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verir. Hiçbir sonuç garanti edilmez.
Üç yatırım eşiği ve 250.000 €'nun geçerli olduğu yer
Göç Kanunu'nun (5038/2023 sayılı Kanun) 100. maddesi, Golden Visa olarak bilinen daimi yatırımcı oturum izni için asgari gayrimenkul yatırımını belirler. 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesi, 5 Nisan 2024'ten itibaren bu eşikleri değiştirdi. Her kademede yatırım tek bir mülk olmalıdır.
| Eşik ve büyüklük | Nerede ve hangi şartlarla |
|---|---|
| 800.000 € en az 120 m² | Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar. Ortak mülkiyetli bir mülk ancak her pay eşiği karşılıyorsa. |
| 400.000 € en az 120 m² | Patras dahil Yunanistan'ın geri kalanı |
| 250.000 € Asgari büyüklük şartı yok | Her yerde: başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmüş mülk. Ruhsat işlemi 5 Nisan 2024 veya sonrasında; dönüşüm başvurunuzdan önce tamamlanmış. |
| 250.000 € Asgari büyüklük şartı yok | Her yerde: tescilli (koruma altındaki tarihi) binalar. İlk yenilemeden önce tam restorasyon. |
Patras, standart bir dairenin ayrıca 120 m² şartını da karşılaması gereken 400.000 € bölgesindedir. Kullanım amacı değişikliği yolu bu iki engeli de kaldırır: ayrı bir kategoridir, indirim değildir.
250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolunun şartları
Bu şartlar yasadan, 214926/2025 sayılı Bakanlıklararası Ortak Karar'dan ve 1/2026 sayılı Genelge'den gelir. Başvuru yaptığınızda hepsinin karşılanmış olması gerekir. Avukatınız her birini kontrol eder; kararı Bakanlık verir.
- AB vatandaşı değilsiniz. Kendi adınıza veya %100 sahibi olduğunuz bir Yunan ya da AB şirketi aracılığıyla satın alabilirsiniz.
- Tam mülkiyette tek bir mülk. İki daire birleştirilemez.
- Edinim sırasında en az 250.000 €, senette kayıtlı olduğu şekilde. Sonradan ödediğiniz yenileme masrafları sayılmaz.
- Gerçek bir kullanım amacı değişikliği. Ana alanlar ofis, dükkân veya ambar gibi başka bir kullanımdan konut kullanımına geçer. 5 Nisan 2024'te konut olan bir mülk, başka bir kullanıma geçip yeniden konuta dönemez.
- 5 Nisan 2024 veya sonrası tarihli bir ruhsat işlemi: yapı ruhsatı, küçük ölçekli işler onayı, dosya güncellemesi veya ruhsat revizyonu. Daha eski bir ruhsat ancak bu tarihte veya sonrasında güncellenmiş ya da revize edilmişse sayılır.
- Başvurunuzdan önce tamamlanmış. Dönüşümü satıcı da alıcı da yapabilir.
- Sanayi binaları, ancak orada beş yıldır hiçbir sanayi faaliyeti yürütülmüyorsa. Zanaat atölyeleri sanayi olarak kabul edilmez.
- Başvurunuzdan önce tam ödeme: banka havalesi, çizgili çek veya kartla, Yunanistan'da faaliyet gösteren bir kuruluştaki satıcı hesabına, siz, eşiniz veya ikinci dereceye kadar bir akrabanız tarafından. Noter ayrıntıları senede kaydeder.
- Kullanım amacı değişikliğini kararın belirlediği ifadeyle belgeleyen bir mühendis raporu.
- Sizi Yunanistan'da kapsayan özel sağlık sigortası.
- Yalnızca konut kullanımı: platformlar üzerinden kısa süreli kiralama yasaktır; şirket merkezi veya şube olarak kullanılamaz.
Rezervasyon ön ödemesi nasıl hesaba katılır. MVR 19 rezervasyonları, satış bedelinin %10'u tutarında ön ödemeyle açıktır (250.000 €'luk bir daire için 25.000 €; penthouse C1 için üzerinde anlaşılan fiyatın %10'u). Ön ödeme satış bedelinin bir parçasıdır, asla ek bir tutar değildir; bu nedenle başvurudan önce ödenmesi gereken satış bedelinin tamamına dahil edilir. Hesaba katılabilmesi için ön ödeme yolun ödeme kuralına uyar: yalnızca banka havalesiyle, kendi hesabınızdan (veya eşinizin ya da ikinci dereceye kadar bir akrabanızın hesabından), avukatınızın kontrol ettiği imzalı rezervasyon sözleşmesinde belirtilen, Yunanistan'da faaliyet gösteren bir bankadaki TPL S.A. hesabına yapılır. Kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi çıkmazsa tamamı iade edilir; diğer tüm koşullar yazılı sözleşmede yer alır. Rezervasyon tek başına başvuru hakkı vermez: önce kullanım amacı değişikliğinin tamamlanması ve satış bedelinin tamamının ödenmesi gerekir; kararı Bakanlık verir.
Yedi daire bu yola nasıl uyuyor
MVR 19, güney Patras'ta Mavromataion Caddesi üzerinde bulunan mevcut bir binadır. Geliştiricisi TPL S.A., binayı konut dışı kullanımdan yedi daireye dönüştürmektedir: zemin, birinci ve ikinci katların her birinde iki daire ve üçüncü katta, üstünde çatı bahçesi bulunan penthouse. Bina, 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için tasarlanmıştır; uygunluk, kullanım amacı değişikliğinin tamamlanmasına bağlıdır.
- 7 daire, 7 alıcı
- Her biri 40,72 ile 91,16 m² arası
- 1 ile 3 yatak odası
- Her daireye bir depo
- Bir penthouse, fiyat talep üzerine
BugünKonsept görsel
Durum: dönüşüm hazırlık aşamasında
Kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz verilmemiştir; tahmini tarih 2027'nin 1. çeyreğidir ve geliştiricinin dönüşümü tamamlama hedefi 2027'nin 4. çeyreği, 31 Aralık 2027'ye kadardır. Bunlar tahmindir, taahhüt değildir: proje takvimi her aşamayı gösterir. Ruhsat işlemi verilip dönüşüm tamamlanana kadar hiçbir alıcı 250.000 €'luk yoldan başvuru yapamaz. Ruhsat işlemi verildiğinde numarasını ve tarihini bu sayfada yayımlayacağız; hukuki dosyayı fiyat listesiyle birlikte gönderiyoruz.
Her daire ayrı bir mülktür
1/2026 sayılı Genelge, bir dönüşümden birden fazla daire çıktığında her birinin kendi başına uygun sayıldığını teyit eder. Her MVR 19 dairesi, satış bedelinin tamamı senette yer alacak şekilde kendi noter satış senediyle satılır: altı daire GF1, GF2, A1, A2, B1 ve B2'nin her biri için 250.000 €, penthouse C1 için ise fiyat talep üzerine. 120 m² asgari büyüklük şartı uygulanmaz.
Aynı senette bir depo
Her daire, yaklaşık 9 ile 15 m² arası yedi bodrum kat deposundan biriyle birlikte sunulur. Aynı binada bulunan, aynı senetle satın alınan ve yardımcı alan olarak kullanılan bir depo, 250.000 €'luk değere dahil edilir ancak taban alanına dahil edilmez (2. Açıklama). Yedi depo, bodrum kattaki depoyu bölen yeni bir kat mülkiyeti tesis senedine (Yunan hukukunda yatay mülkiyet senedi) bağlıdır; aynı senet çatı bahçesinin penthouse'a tahsisini de belirler.
Uygunluk. MVR 19, konut dışı kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmektedir. Yunanistan'ın kullanım amacı değiştirilmiş mülkler için 250.000 €'luk yatırımcı oturum izni yolu, diğer şartların yanı sıra, kullanım amacı değişikliğinin 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemiyle ve başvurunuzdan önce tamamlanmasını ve satış bedelinin tamamının Yunan bankacılık sistemi üzerinden ödenmesini gerektirir (5100/2024 sayılı Kanun md. 64 ile değiştirilen 5038/2023 sayılı Kanun md. 100 §2(c)). Kullanım amacı değişikliği tamamlanana kadar uygunluk henüz kesinleşmemiştir. Her başvuru hakkında kararı Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verir ve hiçbir izin sonucu garanti edilmez.
Bir daire, bir satın alım, bir başvuru sahibi
250.000 €'luk asgari tutar mülk başına ve başvuru sahibi başına hesaplanır. Yedi dairenin her biri, tek bir başvuru sahibinin yaptığı en az 250.000 €'luk tek bir satın alımdır ve başvuru sahibinin aile üyeleri bu başvuru sahibine katılır.
Bir daire
Tek bir noter satış senedi, en az 250.000 €, başvurudan önce tamamı ödenmiş.
Bir ana başvuru sahibi
Yatırımcı oturum izni, alıcıya veya satın alan şirketin %100 sahibine aittir.
Aileleri
Eş veya partner, 21 yaşından küçük çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri bağlantılı izinler alır.
- İki ana başvuru sahibi için iki satın alım gerekir. Aynı aileden iki kişi, örneğin 21 yaşından büyük yetişkin bir çocuk, her biri kendi adına yatırımcı oturum izni almak istiyorsa, her birinin kendi adına ayrı ve şartları karşılayan bir satın alım yapması gerekir ve her satın alım tüm şartları kendi başına karşılamalıdır.
- İki daire birleştirilemez. İki daire satın almak tek bir 250.000 €'luk yatırım oluşturmaz ve iki daire satın alan bir kişi iki izin almaz.
- Ortak mülkiyet ancak her payın değeri en az 250.000 € ise veya paydaşlar eş ya da kayıtlı partner ise sayılır.
Rezervasyon yapmadan önce avukatınız bu kuralların ailenize nasıl uygulanacağını teyit eder. Her başvuru hakkında kararı Bakanlık verir.
Adım adım: rezervasyondan 5 yıllık oturum kartına
Bir Yunan avukat, vekaletnameyle adımların çoğunu yürütebilir. Yunanistan'a bir kez, biyometrik veri (parmak izi) kaydı için gelirsiniz.
Bir daire seçin ve rezerve edin
Rezervasyonlar açık. Rezervasyon sözleşmesi yazılıdır ve satış bedelinin tamamına dahil edilen, bedelin %10'u tutarında bir ön ödeme içerir. Kullanım amacı değişikliği gecikirse ne olacağı da dahil olmak üzere, sözleşmeyi önce avukatınıza kontrol ettirin.
Bağımsız bir Yunan avukat atayın
Vekaletnameyi bir Yunan konsolosluğunda ya da noter huzurunda apostil şerhiyle imzalayın.
Vergi numarası alın ve banka hesabı açın
Avukatınız Yunan vergi numaranızı (AFM) alır ve bir hesap açar. Bankaların fonların kaynağı kontrolleri zaman alır, bu nedenle erken başlayın.
Hukuki incelemeyi tamamlayın
Avukatınız ve bir mühendis mülkiyeti, yasal kullanımı ve kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemini kontrol eder.
Satış senedini imzalayın ve bedelin tamamını ödeyin
Devir vergisi imzadan önce ödenir. Satış bedelinin tamamı banka havalesi, çizgili çek veya kartla Yunanistan'da faaliyet gösteren bir kuruluştaki satıcı hesabına ödenir ve noter bunu senede kaydeder.
Senedi tescil ettirin
Tapu Sicili'nde veya Kadastro'da. İlk başvuru için tescil talebinde bulunulduğunu gösteren belge yeterlidir.
Dönüşüm tamamlandığında başvurun
Avukatınız mühendis raporu, 2.000 € harç ve 16 € kart ücretiyle çevrimiçi başvuru yapar. Başvuru, Yunanistan'a girişinizden önce yapılabilir.
Biyometrik veri kaydını yaptırın ve kartınızı alın
Parmak izleri Yunanistan'da şahsen verilir. İzin beş yıl geçerlidir ve mülk sizde kaldığı sürece yenilenebilir.
Süre. Resmi kayıt mitos.gov.gr, dosya tamamlandıktan sonra 50 gün öngörür; yasa ise iki ay belirler. Uygulamada birkaç ay hesaba katın: Ağustos 2026'da Patras'ı da kapsayan Batı Yunanistan, Mora ve İyon Adaları bölge idaresinde 627 bekleyen Golden Visa dosyası vardı. Bkz. takvim rehberi.
Tek bir yatırımın kapsadığı aile üyeleri
Tek bir yatırımla, sizin izninize bağlı olarak şu kişiler de oturum izni alabilir:
- eşiniz veya kayıtlı partneriniz (Yunanistan'da ya da yurt dışında kurulmuş birliktelik);
- velayet kurallarına bağlı olarak, sizin veya eşinizin 21 yaşından küçük bekâr çocukları;
- sizin ve eşinizin ebeveynleri.
Bu haklar yatırımcıdan türer; bu nedenle boşanma veya ölüm hâlinde eşinizin ebeveynleri haklarını kaybeder. Aile üyeleri için harçlar uygulanır; güncel tutarları avukatınız teyit eder. Bir ila üç yatak odasıyla her daire tek bir kişiden çok bir hane için boyutlandırılmıştır, ancak izin kuralları her daire için aynıdır. Yaşlar ve belgeler aile üyeleri rehberinde ele alınmaktadır.
İznin size sağladıkları ve sağlamadıkları
Size sağladıkları
- Yunanistan'da oturum hakkı beş yıl süreyle geçerlidir ve mülkün sahibi olduğunuz sürece, her seferinde 2.000 € harç ödenerek yeni beş yıllık dönemler için yenilenebilir.
- Asgari kalış süresi yoktur. Yurt dışında geçirilen süre yenilemeye engel değildir.
- Schengen ülkelerinde kısa süreli kalış: diğer Schengen ülkelerinde herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar kalabilirsiniz, ancak bu ülkelerde yaşama veya çalışma hakkınız olmaz.
Sağlamadıkları
- Çalışma hakkı vermez. Şirket hissesine sahip olabilir veya yönetim kurulunda icracı olmayan üye olarak yer alabilirsiniz, ancak bir şirketin yasal temsilcisi olamazsınız.
- Yatırım yoluyla vatandaşlık yoktur. Vatandaşlığa kabul için yedi yıllık yasal ikamet ile B1 düzeyinde Yunanca ve yurttaşlık bilgisi sınavı gerekir ve uygulamada fiilen ikamet edilmesi beklenir. Bkz. Golden Visa'dan vatandaşlığa.
- Vergi mukimliği ayrı kurallara tabidir; bir vergi danışmanına danışın.
Kiralama kuralları: uzun süreli kiralama serbest, kısa süreli platform kiralaması yasak
Golden Visa kapsamındaki bir mülk, paylaşım ekonomisi çerçevesinde, yani Airbnb modelinde, kısa süreli olarak kiraya veya alt kiraya verilemez. 1/2026 sayılı Genelge (7. Açıklama), kısa süreliyi 60 günden az süren ve konaklama ile yatak takımı dışında hizmet içermeyen kiralama olarak tanımlar. Bu kuralın ihlali, iznin iptali ve 50.000 € para cezası anlamına gelir.
Uzun süreli kiralamaya izin verilir, örneğin üniversite öğrencilerine, genç çalışanlara veya bir aileye. MVR 19 yalnızca uzun süreli kiralama için planlanmıştır. Yunan hukuku asıl konut olarak yapılan kira sözleşmelerini en az üç yıl süreli kabul eder; bunun bir öğrenci kira sözleşmesine nasıl uygulanacağını avukatınıza sorun.
Kira geliri Yunanistan'da %5'lik bir kesinti düşüldükten sonra vergilendirilir: yıllık 12.000 €'ya kadar %15, 24.000 €'ya kadar %25, 36.000 €'ya kadar %35 ve bunun üzerinde %45 (2026 vergi yılından itibaren geçerli tarife).
Gelir mütevazıdır. 250.000 €'luk bir alımda uzun süreli kiralamanın brüt kira getirisi, Eylül 2026 piyasa gözlemlerine göre masraflar öncesinde yaklaşık %1–3'tür. Bunlar örnek niteliğinde rakamlardır, tahmin değildir. Asıl değer, oturum izni ile birlikte az bakım gerektiren, uzun süreli kiraya verilen bir konuttur. Bkz. öğrenci talebi, iki yönüyle.
Yeniden satış ve tek kullanım kuralı
250.000 €'luk yol her mülk için yalnızca bir kez kullanılabilir (1/2026 sayılı Genelge, 9. Açıklama). Aynı daire üzerinden oturum izni almak isteyen AB dışından sonraki bir alıcı için Patras'taki standart kademe geçerli olur: 400.000 € ve 120 m². Yedi dairenin hiçbiri 120 m²'ye ulaşmaz; en büyüğü olan penthouse 91,16 m²'dir. Dolayısıyla yeniden satış, oturum iznine ihtiyacı olmayan alıcılara, yerel piyasa değeri üzerinden yapılır.
Patras'ta istenen satış fiyatları 2026'nın ilk çeyreğinde ortalama yaklaşık 1.467 €/m² idi; yenilenmiş merkezi konutlarda daha yüksekti. Bu rakamlara göre 40 ile 91 m² arası bir dairenin yerel piyasadaki değeri 250.000 €'nun oldukça altındadır. Aradaki farkı geri alacağınız bir sermaye olarak değil, oturum izninin maliyeti olarak görün ve bu sizin için önemliyse bağımsız bir değerleme yaptırın.
Önce şartları karşılayan yeni bir mülk satın alıp yetkili makama bildirmediğiniz sürece, satış oturum izninizi sona erdirir.
Satın almanın maliyeti
Yedi daireden altısının fiyatı 250.000 €'dur ve bu, noter satış senedinde yer alan satış bedelinin tamamıdır; penthouse'un fiyatı talep üzerine bildirilir. Fiyat iadesi, nakit iade veya satıcının üstlendiği alıcı masrafı yoktur: 23. Açıklama, bir alımdan önce veya sonra belgelenmemiş para akışlarını vergi, polis ve kara para aklamayla mücadele makamlarına sevk ile iznin iptali için gerekçe sayar. Alıcı, fiyata ek olarak şunları öder:
| Kalem | Oran | 250.000 € üzerinden |
|---|---|---|
| Devir vergisi | %3 artı %3 belediye ek vergisi: satış fiyatı ile objektif değerden yüksek olanın %3,09'u | €7,725 |
| Noter | Yaklaşık %0,65–1, kademeli tarife, artı %24 KDV | yaklaşık 2.000–2.500 € |
| Tapu Sicili veya Kadastro | Yaklaşık %0,5 | yaklaşık 1.200 € |
| Alıcının avukatı | Yaklaşık %0,5–1, artı %24 KDV | değişir |
| Oturum izni harçları | Ana başvuru sahibi için 2.000 € artı 16 € kart bedeli; aile üyeleri için ayrıca harç alınır | €2,016 |
| Sağlık sigortası | Yunanistan'ı kapsayan özel poliçe | değişir |
| Tipik toplam | Fiyatın yaklaşık %5–7'si | yaklaşık 13.000–18.000 € |
Fiyat ve ödeme. Her daire için belirtilen fiyat, noter satış senedinde kayıtlı satın alma bedelinin tamamıdır ve herhangi bir oturum izni başvurusundan önce, banka havalesi, çizgili çek veya kartla bir Yunan banka hesabına tamamen ödenir. Satıcı; fiyat iadesi, nakit iade, kredi ya da alıcının vergi, harç veya mobilya bedellerinin ödenmesi gibi hiçbir avantaj sunmaz.
Yıllık masraflar arasında ENFIA emlak vergisi, bina ortak giderleri, sigorta, kira geliri vergisi ve her yenilemede ödenen 2.000 € harç bulunur. Masraflar ve vergiler rehberinde hesaplanmış bir örnek yer alır.
Açıklanan %15 devir vergisi
Hükümet Eylül 2026'da, 1 Temmuz 2027'den itibaren konut satın alan AB ve AEA dışı gerçek kişiler için %3 yerine %15 devir vergisi uygulanacağını açıkladı. Açıklandığı şekliyle şirketler, Yunan kökenli kişiler ve uzun süreli ikamet edenler kapsam dışında kalacak.
Bu vergi henüz yasalaşmadı. Önce bir kanun tasarısı ve kamuoyu danışma süreci gelmelidir; dönüştürülmüş mülklere nasıl uygulanacağı ise bilinmiyor. Tam olarak uygulanırsa, 250.000 € üzerinden bugünkü 7.725 € yerine yaklaşık 37.500 ile 38.600 € arasında bir maliyet doğurur. Henüz yasalaşmamış bir vergiye dayanarak karar vermeyin. Bir kanun tasarısı yayımlandığında bu sayfayı güncelleyeceğiz.
Uyrukla ilgili notlar
- Yalnızca AB dışı ülke vatandaşları. Brexit'ten bu yana buna Birleşik Krallık vatandaşları da dahildir.
- Rusya ve Belarus. Aile üyelerinin başvuruları dahil yeni başvurular askıya alınmıştır (1/2026 sayılı Genelge, 22. Açıklama).
- Ödeme. Ülkeniz yurt dışına para transferlerini sınırlıyorsa, rezervasyon yapmadan önce ödeme yolunu bankanızla planlayın.
- Belgeler. Yabancı belgeler genellikle apostil veya konsolosluk tasdiki ile resmi Yunanca tercüme gerektirir.
Daha fazlası uyruk rehberinde.
Neler ters gidebilir
Bir alıcının tartması gerektiğini düşündüğümüz riskler, MVR 19'a özgü olanlar dahil:
- İzin gecikmesi. MVR 19'un ruhsat işlemi henüz çıkmadı, 2027'nin 4. çeyreği olarak belirtilen teslim tarihi bir taahhüt değil hedeftir (bkz. proje takvimi) ve tamamlanmadan önce başvuru yapamazsınız. Süreç gecikirse paranızın nasıl korunduğunu sorun.
- Uygunluğun kanıtlanması. 5 Nisan 2024 tarihinde konut dışı kullanım, bu tarihte veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemi ve mühendis raporu şartlarının tamamı sağlanmalıdır. Bir eksiklik bu yolu kapatır.
- Depolar ve çatı bahçesi. Her ikisi de henüz hazırlanacak yeni bir kat mülkiyeti tesis senedine (Yunan hukukunda yatay mülkiyet senedi) bağlıdır. İmzalamadan önce avukatınız bu senedi görmelidir.
- Kural değişiklikleri. Yatırım eşikleri en son Nisan 2024'te yükseltildi ve %15'lik bir vergi açıklandı. Kurallar siz başvurmadan önce değişebilir.
- Başvuru birikimi. Ağustos 2026'da bölgede 627 dosya beklemedeydi. Birkaç aylık bir süre öngörün.
- Yeniden satış değeri. 250.000 €'dan çok daha düşük bir fiyata satmayı bekleyin.
- Kira geliri. Getiri düşüktür ve kira garanti edilmez. Amaca yönelik inşa edilen yeni konutlar arzı artırıyor; Kasım 2025'te yaklaşık 6.000 stüdyo ve küçük daire boş olarak ilandaydı; 2026'da kabul edilen öğrencilerin %7,6'sı kayıt yaptırmadı.
- Kurallara aykırı teklifler. Nakit iade, “karşılanan” harçlar veya mobilya ve piyasa üstü kira garantileri oturum izni kaybına yol açabilir. MVR 19 bunların hiçbirini sunmaz.
Belge kontrol listesi
Dosyayı avukatınız hazırlar. 214926/2025 sayılı Bakanlıklararası Ortak Karar md. 2 §2.6 ve ortak kurallar şunları gerektirir:
- yasal giriş yapmış olmanız veya siz gelmeden önce avukatınızın başvuruyu yapması koşuluyla geçerli bir pasaport;
- konsoloslukta imzalanmış veya apostilli bir vekaletname;
- Yunan vergi numaranız (AFM) ve banka hesabınız;
- tarafları, mülkü, fiyatı, ödeme bilgilerini ve ödemenin tamamen yapıldığını gösteren, mülkün daha önce bir oturum izni için kullanılıp kullanılmadığını da belirten noter belgesi;
- tescilin veya tescil başvurusunun kanıtı ya da bir avukat belgesi;
- 5100/2024 sayılı Kanun md. 64 yürürlüğe girdikten sonra kullanım amacı değişikliğini belgeleyen mühendis raporu;
- bir şirket aracılığıyla satın alıyorsanız, %100 mülkiyetin kanıtı;
- özel sağlık sigortası;
- 2.000 € e-harç makbuzu, artı kart için 16 €;
- E9 mülk beyannameniz;
- aile üyeleri için apostilli ve tercüme edilmiş evlilik veya birliktelik belgeleri ile doğum belgeleri;
- bankanız ve noteriniz için fonların kaynağına ilişkin kanıt.
Alıcıların 250.000 €'luk yol hakkında sorduğu sorular
Patras'ta normalde 120 m² gerekirken 40–91 m²'lik bir daire uygun olabilir mi?
Evet, bu yolda büyüklük bir engel değildir. 120 m² asgari alan şartı yalnızca 400.000 € ve 800.000 € kademeleri için geçerlidir. Bir daire; tek bir mülk olması, fiyatının 250.000 € veya üzeri olması, kullanım amacı değişikliğinin 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemiyle başvurunuzdan önce tamamlanmış olması ve satış bedelinin tamamının başvurunuzdan önce sizin, eşinizin veya ikinci dereceye kadar bir akrabanız tarafından banka havalesi, çizgili çek veya kartla Yunanistan'da faaliyet gösteren bir kuruluştaki satıcı hesabına ödenmiş olması halinde kullanım amacı değişikliği yolunda uygun olabilir. Her başvuru hakkında kararı Bakanlık verir.
250.000 €'luk yol Patras'ta geçerli mi?
Evet. Kullanım amacı değişikliği yolu Yunanistan'ın her yerinde geçerlidir. Patras'taki 400.000 € ve 120 m²'lik standart kademe ayrı bir kategoridir.
Bir MVR 19 dairesi satın alırsam hemen başvurabilir miyim?
Henüz değil. Başvurmadan önce kullanım amacı değişikliğinin, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemiyle tamamlanmış olması gerekir. MVR 19 için dönüşüm hazırlık aşamasındadır ve ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır; geliştiricinin tamamlanma hedefi 2027'nin 4. çeyreğidir, bu bir tahmindir, taahhüt değildir. Şimdi, satış bedeline sayılan bir ön ödemeyle rezervasyon yapabilirsiniz, ancak rezervasyon tek başına başvuru hakkı vermez. Bkz. proje takvimi.
Eşim ve ben tek bir daireyle ayrı ayrı ana başvuru sahibi olabilir miyiz?
Hayır. Bir daire, bir ana başvuru sahibine dayanak oluşturur. Eşiniz veya kayıtlı partneriniz, 21 yaşından küçük çocuklarınız ve her ikinizin ebeveynleri bu başvuru sahibine aile üyesi olarak katılır, dolayısıyla tek bir alım genellikle bir aileyi kapsar. Kendi adına ayrı bir yatırımcı oturum izni isteyen iki kişinin, her biri kendi adına yapılmış ve her biri tüm şartları karşılayan iki uygun alım yapması gerekir.
250.000 €'ya ulaşmak için iki daireyi birleştirebilir veya bir depo ekleyebilir miyim?
İki daireyi birleştiremezsiniz. Aynı binada bulunan ve aynı senetle yardımcı alan olarak satın alınan bir depo, değere dahil edilir ancak kullanım alanına dahil edilmez. Her MVR 19 dairesi, depoları oluşturacak yeni kat mülkiyeti tesis senedine bağlı olarak, aynı senette kendi deposuyla birlikte gelir ve yedi daireden altısının her biri tek başına 250.000 €'ya sunulur.
Daireyi kiraya verebilir miyim?
Evet, uzun süreli kiralama yoluyla, örneğin bir akademik yıllık öğrenci kira sözleşmesi veya bir aileye kiralama. 60 günden kısa süreli platform kiralaması, 50.000 € para cezası ve oturum izninin kaybı yaptırımıyla yasaktır.
Satarsam ne olur?
Önce şartları karşılayan yeni bir mülk satın almadığınız sürece oturum izniniz sona erer. 250.000 €'luk yol her mülk için yalnızca bir kez kullanılabilir, bu nedenle aynı daire üzerinden oturum izni almak isteyen AB dışından sonraki bir alıcı için 400.000 € ve 120 m² gerekir ve yedi dairenin hiçbiri bu büyüklüğe ulaşmaz. Yeniden satışı yerel piyasa değeri üzerinden planlayın.
250.000 €'luk yol hakkında daha fazlası
250.000 €'luk Yunanistan Golden Visa alımının gerçek maliyeti
Vergiler, harçlar ve yıllık masraflar, hesaplanmış bir örnekle.
Rehberi okuyun TakvimYunanistan Golden Visa ne kadar sürer
Rezervasyondan biyometrik veri (parmak izi) kaydına ve beş yıllık oturum kartına kadar.
Rehberi okuyun Büyüklük kuralları120 m² kuralı ve 250.000 €'luk dönüşüm yolu
Asgari alan şartının hangi kademelere uygulandığı, hangilerine uygulanmadığı.
Rehberi okuyun KiralamaGolden Visa'da kısa süreli kiralama yasağı
50.000 € para cezasının neleri kapsadığı ve hangi kiralamalara izin verildiği.
Rehberi okuyun Vergi değişikliğiAB dışı alıcılar için planlanan %15 devir vergisi
Neler açıklandı ve neler hâlâ bilinmiyor.
Rehberi okuyun AileYunanistan Golden Visa'da aile üyeleri
Tek bir yatırımın kimleri kapsadığı ve her kişinin nelere ihtiyacı olduğu.
Rehberi okuyun
Hukuki dosyayı ve fiyat listesini isteyin
Patras'ta 250.000 €'dan başlayan fiyatlarla, kullanım amacı değişikliği yolu için tasarlanmış yedi daire. Bir iş günü içinde, İngilizce veya Yunanca yanıt veriyoruz.
Golden Visa uygunluğu, kullanım amacı değişikliğinin başvurunuzdan önce tamamlanmasına ve Bakanlığın kararına bağlıdır.
İki yatak odalı B2 dairesinin oturma odası. Temsili konsept görsel.