250.000 €'luk Yunanistan Golden Visa alımının gerçek maliyeti

Örnek hesaplama: 250.000 € üzerinden tek seferlik masraflar

Bugünkü kurallara göre; piyasa ortalamasındaki ücretlerle, tek bir ana başvuru sahibiyle, alıcı adına çalışan bir emlakçı olmadan ve KDV yerine devir vergisiyle (KDV hakkındaki nota bakın) bir alıcının 250.000 €'luk fiyatın üzerine ödediği tutarlar. Rakamları imzadan önce avukatınız teyit eder.

Daha düşük ücretlerle (noter %0,65, tapu sicili %0,475, avukat %0,5, artı KDV) toplam yaklaşık 14.500 € (%5,8) olur. Noter tarifesinin üst sınırında yaklaşık 17.200 € (%6,9) olur. Kabaca %5–7'lik pratik kural buradan gelir.

Her masraf nasıl işler

Devir vergisi: %3,09

Vergi, vergiye tabi değerin %3'ü artı vergi üzerinden %3 belediye payıdır; fiili oran %3,09'dur. Vergiye tabi değer, senetteki fiyat ile devletin objektif değerinden yüksek olanıdır; 250.000 €'luk bir daire için bu normalde fiyattır, dolayısıyla vergi 7.725 €'dur. Vergi imzadan önce ödenir ve beyannameyi noter verir.

Noter: yaklaşık %0,8 artı KDV

Noter mülkiyeti ve vergi borcu bulunmadığını kontrol eder, ödeme bilgilerini kaydeder ve senedin tescilini sağlar. Ücretler kabaca %0,65–1 arası kademeli bir tarifeye göre belirlenir; buna %24 KDV ve küçük sabit masraflar eklenir. Golden Visa için noter ayrıca fiyatı, nasıl ödendiğini ve mülkün daha önce bir izin için kullanılıp kullanılmadığını da onaylar.

Tapu Sicili veya Kadastro: yaklaşık %0,5

Senet, yaklaşık %0,475–0,5 artı küçük sabit harçlar karşılığında Tapu Sicili'ne veya Yunanistan Kadastrosu'na tescil edilir. Tescil belgesi veya tescil talebinin belgesi izin başvurusuna eklenir.

Avukatınız: yaklaşık %1 artı KDV

Avukat tutmak zorunlu değildir, ancak uygulamada bir avukata ihtiyacınız olur. Avukatınız vekaletnameyle vergi numaranızı alır, bir Yunan banka hesabı açar, mülkiyeti ve ruhsatları kontrol eder, sözleşmeyi inceler ve izin başvurusunu çevrimiçi yapar. Ücretler genellikle %0,5–1 artı %24 KDV'dir ve çoğu zaman bir asgari ücret uygulanır. Kapsamı ve ücreti yazılı olarak kararlaştırın.

İzin harçları: ana başvuru sahibi için 2.016 €

2.000 € elektronik harç artı kart için 16 €. Aile üyeleri kendi harçlarını öder; güncel tarifeyi avukatınıza sorun. Tek bir yatırım eşi veya kayıtlı partneri, 21 yaşından küçük çocukları ve her iki eşin ebeveynlerini kapsayabilir.

Sağlık sigortası

Başvuru ve her yenileme için, ayrıca her aile üyesi için sizi Yunanistan'da kapsayan özel bir poliçe gerekir. Primler yaşa ve teminata göre değişir.

Daha küçük kalemler

Vekaletname (bir Yunan konsolosluğunda veya yurt dışında apostilli olarak bir noter huzurunda), nüfus kayıt belgelerinin tercümeleri ve apostilleri, banka masrafları ve biyometrik veri kaydı için Yunanistan'a bir seyahat için bütçe ayırın. Alıcı adına çalışan bir emlakçı genellikle yaklaşık %2 artı KDV ücret alır. MVR 19 doğrudan geliştiricisi TPL S.A. tarafından satılmaktadır.

Fiyat ve ödeme kuralları

Senetteki fiyat yatırımın kendisidir: en az 250.000 €, başvurudan önce tamamı, banka havalesi, çizgili banka çeki veya kartla ödeme yoluyla bir Yunan banka hesabına ödenir. Ödemeyi siz, eşiniz veya ikinci dereceye kadar bir akrabanız yapar ve noter ayrıntıları kaydeder.

Hiçbir tutar geri akamaz. 1/2026 sayılı Genelge (23. Açıklama) uyarınca, yatırımdan önce veya sonra yapılan belgelenmemiş transferler ve fiyat ya da ödeme konusunda yanıltıcı reklamlar, vergi, polis ve kara para aklamayla mücadele makamlarına bildirilmeye ve izinlerin iptaline yol açar. Bu nedenle MVR 19'un her dairesinin, senette tamamı kayıtlı tek bir fiyatı vardır. Fiyat iadesi veya nakit iade yoktur ve satıcı alıcının vergilerini, harçlarını veya mobilyasını ödemez.

KDV hakkında bir not

Bazı yeni bina satışlarında devir vergisi yerine %24 KDV uygulanır. Bu KDV 31 Aralık 2026'ya kadar askıya alınmıştır (5246/2025 sayılı Kanun md. 12); 2027'ye uzatılacağı haberlere yansımıştır, ancak bu yasalaşmamıştır. KDV'nin bir dönüşüme uygulanıp uygulanamayacağı, dönüşümün ruhsatlarına ve tarihlerine bağlıdır. İmzalamadan önce hangi verginin uygulanacağını ve bunun 250.000 €'luk asgari tutarla nasıl etkileştiğini avukatınızın yazılı olarak teyit etmesini isteyin.

Yıllık elde tutma masrafları

Bu masraflar daire kiraya verilse de verilmese de ortaya çıkar.

Gözden kaçması kolay: 2.000 €'luk izin harcı her yenilemede yeniden ödenir ve daireyi kiraya verirseniz, yurt dışında olsanız bile her yıl Yunanistan'da vergi beyannamesi verirsiniz.

2026'dan itibaren kira geliri vergisi

Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira, Yunanistan'da yerleşik olanlar ve olmayanlar için aynı şekilde, vergiden muaf bir dilim olmaksızın Yunanistan'da vergilendirilir. 2026 vergi yılından itibaren, %5'lik götürü gider indiriminden sonra şu tarife uygulanır:

Bu bir tahmin değildir, yerel piyasadaki en küçük konutlardan alınmış bir örnektir: Eylül 2026'da Patras'ın Zarouchleika bölgesinde 25 m²'ye kadar olan klasik stüdyolar, faturalar hariç ayda yaklaşık 250–300 € fiyatla ilan ediliyordu. On ay boyunca ayda 280 € ile kira 2.800 € olur; gider indiriminden sonra 2.660 € vergiye tabidir ve %15 oranında vergi 399 €'dur. MVR 19 daireleri daha büyüktür; bu nedenle bunu herhangi bir daire için tahmin olarak değil, yerel piyasadan bir referans noktası olarak değerlendirin. Kendi ülkenizin de bu geliri vergilendirip vergilendirmediğini danışmanınıza sorun. Daha önce boş olup uzun süreli kiraya verilen konutlar için geçici bir muafiyet vardır, ancak dönüştürülmüş bir dairenin bundan yararlanıp yararlanamayacağı teyit edilmemiştir.

Bu kira, masraflar ve vergi öncesinde yıllık 250.000 €'nun yaklaşık %1,1'idir. Değer gerekçesi getiri değil; oturum izni artı az bakım gerektiren, uzun süreli kiraya verilen bir varlıktır. Kanıtların her iki yüzü için Patras öğrenci konutu rehberine bakın.

%15 devir vergisi senaryosu

Eylül 2026'da hükümet, 1 Temmuz 2027'den itibaren konut satın alan AB ve AEA dışı bireyler için %15 devir vergisi açıkladı; şirketlerin, Yunan kökenli kişilerin ve uzun süreli yerleşiklerin kapsam dışında tutulacağı bildirildi. Henüz yasalaşmadı. Dönüştürülmüş mülklere nasıl uygulanacağı ve belediye payının buna ek olarak uygulanıp uygulanmayacağı bilinmiyor. Tamamen uygulansaydı:

Bir tahmin değil, bir stres testidir: yasalaşmamış bir vergiden kaçmak için acele etmeyin, bir muafiyet olacağını da varsaymayın. %15 devir vergisi rehberi her gelişmeyi takip eder.

Bütçe kontrol listesi

• Fiyat: 250.000 €, başvurudan önce bir Yunan bankası aracılığıyla tamamı ödenir.
• Tek seferlik masraflar: ana başvuru sahibinin izin harçları dahil yaklaşık 14.500–17.200 € (%5,8–6,9), artı aile harçları ve sağlık sigortası.
• İmzadan önce: devir vergisi veya KDV, objektif değer ve her bir ücret hakkında avukatınızdan yazılı teyit.
• Her yıl: ENFIA, bina aidatları, sigorta, vergi beyannamesi ve varsa kira vergisi.
• Her beş yılda bir: 2.000 €'luk yenileme harcı, kart harcı ve yenilenen sağlık sigortası.
• Stres testi: açıklanan %15 tamamen uygulansaydı yaklaşık 29.800–30.900 € daha fazla devir vergisi.

250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolunun baştan sona nasıl işlediğini okuyun, MVR 19'un yedi dairesini karşılaştırın, birinde gezinin veya fiyat listesini ve hukuki dosyayı isteyin.

• Yedi daire
• 1 ile 3 yatak odası
• 40,72–91,16 m²
• Altısı 250.000 €
• Penthouse: fiyat talep üzerine