购买250,000欧元希腊黄金签证房产的实际费用

计算示例：250,000欧元的一次性费用

按目前规则，买方在250,000欧元房价之外需支付的费用，假设按市场中等水平收费、一名主申请人、不聘请买方中介，并缴纳房产转让税而非增值税（见关于增值税的说明）。签约前，您的律师会确认各项数字。

若按较低收费计算（公证费0.65%、登记费0.475%、律师费0.5%，另加增值税），合计约14,500欧元（5.8%）。若按公证费率上限计算，合计约17,200欧元（6.9%）。因此经验法则为约5–7%。

各项费用说明

房产转让税：3.09%

该税为应税价值的3%，另加税额3%的市政附加税，实际税率为3.09%。应税价值为契约价格与国家客观价值两者中的较高者；对于一套250,000欧元的住宅，通常即为价格，因此税额为7,725欧元。该税在签约前缴纳，由公证人提交申报。

公证人：约0.8%，另加增值税

公证人核查产权和完税证明，记录付款详情并办理契约登记。费用按约0.65–1%的分级费率收取，另加24%增值税和少量固定费用。对于黄金签证，公证人还须证明价格、付款方式，以及该房产是否已被用于申请居留许可。

土地登记处或地籍局：约0.5%

契约在土地登记处或希腊地籍局登记，费用约为0.475–0.5%，另加少量固定费用。登记证明或登记申请证明须随居留许可申请一并提交。

您的律师：约1%，另加增值税

律师并非强制要求，但实际上您需要一位。凭授权委托书，您的律师为您办理希腊税号、开立希腊银行账户、核查产权和许可、审阅合同，并在线提交居留许可申请。费用通常为0.5–1%，另加24%增值税，且往往设有最低收费。请以书面形式约定服务范围和费用。

许可费用：主申请人2,016欧元

电子费用2,000欧元，另加居留卡费用16欧元。家庭成员须各自缴纳费用；请向您的律师索取最新收费表。一项投资可涵盖配偶或登记伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母。

医疗保险

申请及每次续期时均须提供覆盖您在希腊期间的私人保单，每位家庭成员也须提供。保费取决于年龄和保障范围。

其他小额费用

请为以下项目编列预算：授权委托书（在希腊领事馆办理，或在境外公证人面前办理并附海牙认证）、民事文件的翻译和海牙认证、银行手续费，以及前往希腊录入生物识别信息的一次行程。买方中介通常收取约2%的费用，另加增值税。MVR 19由其开发商TPL S.A.直接出售。

价格与付款规则

契约中的价格即为投资额：至少250,000欧元，须在您提交申请前以银行转账、银行划线支票或银行卡支付的方式全额付入希腊银行账户。付款人须为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属，公证人记录付款详情。

任何款项都不得回流。根据第1/2026号通函（澄清说明23），投资前后未经记录的资金往来，以及关于价格或付款的误导性广告，将导致被移交税务、警方和反洗钱机关处理，并导致居留许可被撤销。因此，MVR 19的每套住宅只有一个价格，全额记载于契约中。卖方不提供返利、返现或抵扣额度，也不代为支付买方的税款、费用或家具。

关于增值税的说明

部分新建建筑的销售须缴纳24%的增值税，而非房产转让税。该增值税暂停征收至2026年12月31日（第5246/2025号法律第12条）；有报道称将延长至2027年，但尚未成为法律。改建项目是否可能适用增值税，取决于其许可和日期。请在签约前要求您的律师以书面形式确认适用哪种税，以及它与250,000欧元最低投资额如何相互影响。

年度持有费用

无论住宅是否出租，这些费用都会产生。

容易忽略的是：每次续期都须再次缴纳2,000欧元许可费用；如果您出租该住宅，即使身在国外，每年也须提交希腊纳税申报。

2026年起的租金收入税

希腊房产的租金在希腊纳税，居民与非居民均同，且无免税额度。自2026纳税年度起，在统一扣除5%后适用以下税率表：

以下为示意，并非预测，取自当地市场上最小的住房：2026年9月，帕特雷Zarouchleika地区面积不超过25平方米的普通单间公寓挂牌租金约为每月250至300欧元，水电费另计。按每月280欧元、出租十个月计算，租金为2,800欧元；扣除后应税金额为2,660欧元，按15%计税为399欧元。MVR 19的住宅面积更大，因此请将此视为当地市场的参考点，而非对其中任何一套的估算。请咨询您的顾问，您的本国是否也对这笔租金征税。对于此前空置、现以长期租赁方式出租的住房，目前有一项临时豁免，但改建单元是否符合条件尚未确认。

按年计，该租金约为250,000欧元的1.1%，未扣除费用和税款。价值所在是居留许可加上一项维护需求低、适合长期出租的资产，而非收益率。关于正反两方面的证据，请参阅帕特雷学生住房指南。

15%房产转让税情景

2026年9月，希腊政府宣布自2027年7月1日起，对购买住宅房产的非欧盟及非欧洲经济区个人征收15%的房产转让税；据报道，公司、希腊裔人士和长期居民不在此列。该措施尚未成为法律。它对改建房产如何适用，以及是否另加市政附加税，目前尚不明确。如果全面适用：

这是压力测试，并非预测：不要为了抢在一项尚未成为法律的税之前而仓促行事，也不要假定自己可获豁免。15%房产转让税指南跟踪每一项更新。

预算清单

• 价格：250,000欧元，须在您提交申请前通过希腊银行全额付清。
• 一次性费用：约14,500至17,200欧元（5.8%至6.9%），含主申请人的许可费用，另加家庭成员费用和医疗保险。
• 签约前：由您的律师书面确认房产转让税或增值税、客观价值以及每一项费用。
• 每年：ENFIA房产税、大楼公共费用、保险、纳税申报以及租金所得税（如有租金）。
• 每五年：2,000欧元续期费用、居留卡费用以及续保的医疗保险。
• 压力测试：如果已宣布的15%税率全面适用，房产转让税将增加约29,800至30,900欧元。

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