改建房产，一次购买，一份许可
非欧盟公民购买一处价值至少250,000欧元的房产，且该房产已由其他用途改为住宅用途的，希腊向其授予为期五年、可续期的投资者居留许可。该途径适用于希腊全境，且无最低面积要求。用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成。
五年期居留许可
在您持有该房产期间，可按每次五年续期。无最低居住时间要求，且该许可不赋予工作权利。
无最低面积要求
120平方米的最低面积要求属于400,000欧元和800,000欧元门槛，不适用于250,000欧元用途变更途径。
一套住宅，一名申请人
七套住宅中的每一套，都是由一名申请人以一份公证契约完成的一次至少250,000欧元的购买。
家庭成员随该申请人一并申请
配偶或登记伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母，无需另行购房。
MVR 19的进展。该大楼正由非住宅用途改为住宅用途。改建工作正在筹备中，用途变更许可文件尚待签发（预计2027年第一季度），开发商的交付目标为2027年第四季度；请参阅项目时间表。申请资格以用途变更完成为前提，每份申请由希腊移民与庇护部决定。不保证任何结果。
三档门槛，以及250,000欧元门槛的适用范围
《移民法典》（第5038/2023号法律）第100条规定了“永久投资者”居留许可（即黄金签证）的最低房产投资额。第5100/2024号法律第64条自2024年4月5日起替换了其门槛。在每一档门槛中，投资都必须是一处房产。
| 门槛与面积 | 适用地区与条件 |
|---|---|
| €800,000 最低面积120 m² | 阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及居民超过3,100人的岛屿。共有产权的房产，仅在每一份额均达到门槛时才符合条件。 |
| €400,000 最低面积120 m² | 希腊其他地区，包括帕特雷 |
| €250,000 无最低面积要求 | 希腊全境：由其他用途改为住宅用途的房产。许可文件须于2024年4月5日或之后签发；改建须在您提交申请前完成。 |
| €250,000 无最低面积要求 | 希腊全境：列入保护名录的（历史遗产）建筑。须在首次续期前完成全面修复。 |
帕特雷属于400,000欧元区域，普通公寓还须达到120平方米。用途变更途径同时消除了这两项限制：它是一个独立的类别，而非折扣。
250,000欧元用途变更途径的条件
这些条件来自法律、第214926/2025号联合部长决定和第1/2026号通函。提交申请时必须全部满足。您的律师逐项核查；由希腊移民与庇护部决定。
- 您是非欧盟公民。您可以以本人名义购买，也可以通过您100%持有的希腊或欧盟公司购买。
- 一处房产，拥有完整所有权。两套公寓不能合并计算。
- 购置时至少250,000欧元，以契约中的记载为准。事后由您支付的翻新费用不计入。
- 真正的用途变更。主要面积须由其他用途（如办公、商铺或仓库）改为住宅用途。2024年4月5日时已为住宅用途的房产，不能先改为其他用途再改回住宅。
- 许可文件的日期为2024年4月5日或之后：建筑许可、小型工程批准、档案更新或许可修订。较早的许可只有在该日期或之后经过更新或修订，才可计入。
- 在您提交申请前完成。改建可由卖方或买方进行。
- 工业建筑只有在五年内未有任何工业活动的情况下才符合条件。手工作坊不视为工业建筑。
- 在您提交申请前全额付款，以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式，汇入卖方在希腊境内运营的金融机构开立的账户，付款人须为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属。公证人在契约中记录付款详情。
- 工程师报告，按该决定规定的措辞证明用途变更。
- 私人医疗保险，须在希腊境内为您承保。
- 仅限住宅用途：不得通过平台短期出租，也不得用作公司注册地址或分支机构。
预订预付款如何计入。MVR 19现已开放预订，须支付房价10%的预付款（250,000欧元的住宅为25,000欧元；C1顶层公寓为约定价格的10%）。预付款是购房价款的一部分，绝非额外费用，因此计入须在您提交申请前付清的全部价款。预付款要计入，须遵守该途径的付款规则：预付款仅可通过银行转账支付，从您本人的账户（或您配偶、二亲等以内亲属的账户）汇至TPL S.A.在希腊境内运营的银行开立的账户，该账户载明于已签署并经您的律师审核的预订协议中。若用途变更许可文件未获签发，预付款将全额退还；其他所有条款均载于书面协议中。预订本身并不赋予提交申请的权利：须先完成用途变更并付清全部价款，并由希腊移民与庇护部决定。
七套住宅如何符合该途径
MVR 19是帕特雷南部Mavromataion街上的一栋现有大楼。其开发商TPL S.A.正将其由非住宅用途改建为七套公寓：底层、二层和三层各两套，四层为顶层公寓，其上方为屋顶花园。该大楼按250,000欧元用途变更途径设计；申请资格以用途变更完成为前提。
- 7套住宅，7位买家
- 每套40.72至91.16平方米
- 1至3间卧室
- 每套配一间储藏室
- 一套顶层公寓，价格面议
现状概念效果图
现状：改建筹备中
用途变更许可文件尚待签发；预计于2027年第一季度签发，开发商完成改建的目标为2027年第四季度，即2027年12月31日前。这些是预估，并非承诺：项目时间表列出了每个阶段。在许可文件签发且改建完成之前，任何买方都不能通过250,000欧元途径提交申请。许可文件签发后，我们将在本页公布其编号和日期；我们会随价目表一并发送法律文件包。
每套住宅均为独立房产
第1/2026号通函确认，当一次改建产生多套公寓时，每套公寓各自单独符合条件。MVR 19的每套住宅均以单独的公证契约出售，契约中记载全部价款：GF1、GF2、A1、A2、B1和B2六套住宅各250,000欧元，顶层公寓C1价格面议。120平方米的最低面积要求不适用。
同一契约中的储藏室
每套住宅配有七间地下储藏室中的一间，面积约9至15平方米。位于同一栋楼内、以同一契约购买并用作附属空间的储藏室，计入250,000欧元的价值，但不计入楼面面积（第2号澄清说明）。七间储藏室取决于一份分隔地下储藏空间的新分层产权契约，该契约同时确定屋顶花园划归顶层公寓。
申请资格。MVR 19正由非住宅用途改为住宅用途。希腊针对改建房产的250,000欧元投资者居留许可途径，除其他条件外，要求用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成，且全部价款须通过希腊银行体系支付（第5038/2023号法律第100条第2款(c)项，经第5100/2024号法律第64条替换）。在用途变更完成之前，申请资格仅为预期。每份申请由希腊移民与庇护部决定，且不保证任何许可结果。
一套住宅，一次购买，一名申请人
250,000欧元的最低金额按每处房产、每名申请人计算。七套住宅中的每一套，都是由一名申请人完成的一次至少250,000欧元的购买，申请人的家庭成员随该申请人一并申请。
一套住宅
一份公证契约，至少250,000欧元，在申请前全额付清。
一名主申请人
买方，或购买公司的100%持有人，持有投资者居留许可。
其家庭成员
配偶或伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母，获得关联的居留许可。
- 两名主申请人需要两次购买。如果一个家庭中有两人都希望各自独立获得投资者居留许可（例如21岁以上的成年子女），每人都需以本人名义进行一次单独的合格购买，且每次购买都必须各自满足全部条件。
- 两套住宅不能合并计算。购买两套公寓并不构成一项250,000欧元的投资；一人购买两套住宅，也不会获得两份居留许可。
- 共有产权只有在每一份额价值至少250,000欧元，或共有人为配偶或登记伴侣时，才可计入。
在您预订前，您的律师会确认这些规则如何适用于您的家庭。每份申请由希腊移民与庇护部决定。
分步流程：从预订到五年期居留卡
希腊律师可凭授权委托书办理大部分步骤。您只需亲赴希腊一次，录入生物识别信息。
选择并预订住宅
现已开放预订。预订协议以书面形式签订，须支付房价10%的预付款，该预付款计入全部价款。请先让您的律师审核协议，包括用途变更延迟时的处理方式。
委托一名独立的希腊律师
在希腊领事馆签署授权委托书，或在公证人面前签署并办理海牙认证（apostille）。
办理税号和银行账户
您的律师为您办理希腊税号（AFM）并开立账户。银行的资金来源审查需要时间，请尽早开始。
完成尽职调查
您的律师和工程师核查产权、合法用途和用途变更许可文件。
签署契约并付清全款
房产转让税在签约前缴纳。全部价款以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式，汇入卖方在希腊境内运营的金融机构开立的账户，公证人在契约中记录付款。
登记契约
在土地登记处或希腊地籍局登记。首次申请时，提供登记申请证明即可。
改建完成后提交申请
您的律师通过线上方式提交申请，附工程师报告、2,000欧元申请费和16欧元制卡费。可在您入境希腊之前提交申请。
录入生物识别信息并领取居留卡
须亲赴希腊录入指纹。许可有效期5年，在您持有该房产期间可续期。
办理时间。官方登记平台mitos.gov.gr列明资料齐全后的处理时间为50天，法律规定的期限为两个月。实际上请预留数月时间：2026年8月，负责西希腊、伯罗奔尼撒和伊奥尼亚（包括帕特雷）的大区行政机构有627宗待处理的黄金签证案件。请参阅时间表指南。
一项投资可覆盖的家庭成员
一项投资可为以下人员带来与您的居留许可关联的居留许可：
- 您的配偶或登记伴侣（伴侣关系在希腊或国外缔结均可）；
- 您或您配偶未满21岁的未婚子女，须符合监护权规定；
- 您的父母以及您配偶的父母。
这些权利源自投资者，因此在离婚或死亡后，您配偶的父母将失去其权利。家庭成员需缴纳相应费用；具体金额由您的律师确认。每套住宅有一至三间卧室，其面积适合一个家庭而非单人居住，但居留许可规则对每套住宅都相同。年龄和文件要求见家庭成员指南。
该许可赋予您什么，不赋予您什么
赋予您的权利
- 在希腊居留五年，在您持有该房产期间可续期，每次续期五年，每次须缴纳2,000欧元费用。
- 无最低居住时间要求。在境外停留的时间不影响续期。
- 申根短期停留：在其他申根国家任意180天内最多停留90天，但无权在那里居住或工作。
不赋予您的权利
- 该许可不赋予工作权利。您可以持有股份，或以非执行成员身份担任董事会成员，但不得担任公司的法定代表人。
- 不能通过投资获得公民身份。入籍须合法居留七年，并通过B1级希腊语及公民知识考试，实践中还要求实际居住。参见从黄金签证到公民身份。
- 税务居民身份适用单独的规则；请咨询税务顾问。
出租规则：允许长期租赁，禁止通过平台短期出租
黄金签证房产不得在共享经济模式（即Airbnb模式）下短期出租或转租。第1/2026号通函（第7项澄清）将短期定义为少于60天、除住宿和床上用品外不提供其他服务的出租。违反者将被撤销居留许可，并处以50,000欧元罚款。
允许长期租赁，例如租给大学生、年轻职场人士或家庭。MVR 19仅规划用于长期出租。希腊法律将主要住所租约视为期限至少三年，因此请向您的律师咨询这一规定如何适用于学生租约。
在希腊，租金在扣除5%后纳税：每年12,000欧元以内部分税率为15%，24,000欧元以内为25%，36,000欧元以内为35%，超出部分为45%（自2026纳税年度起适用的税率表）。
收入有限。按250,000欧元计算，根据2026年9月的市场观察，长期出租在扣除成本前的毛收益率约为1%至3%。这些是示意性数字，并非预测。其价值在于居留许可，加上一套维护成本低、可长期出租的住宅。参见学生需求的两面。
转售与一次性使用规则
250,000欧元途径每套房产只能使用一次（第1/2026号通函，第9项澄清）。日后通过同一套住宅申请居留许可的非欧盟买家，须满足帕特雷的标准门槛：400,000欧元且120平方米。七套住宅均未达到120平方米；面积最大的顶层公寓为91.16平方米。因此，转售对象是无需居留许可的买家，按当地市场价值出售。
2026年第一季度，帕特雷的挂牌价格平均约为每平方米1,467欧元，市中心翻新房源更高。按这些数字，一套40至91平方米的住宅在当地市场的价值远低于250,000欧元。请将差额视为获得居留许可的成本，而非您将收回的资本；如这一点对您很重要，请进行独立估价。
出售房产将使您的居留许可终止，除非您事先购买符合条件的替代房产并通知主管机关。
购房费用
七套住宅中有六套各为250,000欧元，即公证契约中记载的全部价款；顶层公寓价格面议。卖方不提供返利、返现，也不代为支付买方费用：第23项澄清将购房前后无凭证的资金往来视为移交税务、警察和反洗钱机关处理以及撤销居留许可的理由。除房价外，买方须支付：
| 项目 | 费率 | 按€250,000计 |
|---|---|---|
| 房产转让税 | 3%加3%市政附加税：房价与客观价值两者中较高者的3.09% | €7,725 |
| 公证人 | 约0.65–1%，分级费率，另加24%增值税 | 约€2,000–2,500 |
| 土地登记处或地籍局 | 约0.5% | 约€1,200 |
| 买方律师 | 约0.5–1%，另加24%增值税 | 视情况而定 |
| 居留许可费用 | 主申请人€2,000，另加€16制卡费；家庭成员须另缴费用 | €2,016 |
| 医疗保险 | 覆盖希腊的私人保单 | 视情况而定 |
| 典型合计 | 约为房价的5–7% | 约€13,000–18,000 |
价格与付款。每套住宅所列价格即为公证契约中记载的全部购房价款，须在提交任何居留许可申请前，以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式全额汇入希腊银行账户。卖方不提供返利、返现或抵扣额度，也不代为支付买方的税款、费用或家具。
年度费用包括ENFIA房产税、大楼公共费用、保险、租金收入税，以及每次续期时的2,000欧元费用。费用与税费指南提供了计算示例。
已宣布的15%房产转让税
2026年9月，希腊政府宣布，自2027年7月1日起，非欧盟和非欧洲经济区个人购买住宅房产将适用15%的房产转让税，而非3%。按照所宣布的内容，公司、希腊裔人士和长期居民将不在适用范围内。
该措施尚未成为法律。此后还须提出法案并进行公众咨询，对改建房产如何适用尚不明确。若全面实施，购买250,000欧元的房产将须缴纳约37,500欧元至38,600欧元，而目前为7,725欧元。请勿依据一项尚未成为法律的税种作出决定。法案公布后，我们将更新本页。
国籍说明
- 仅限非欧盟公民。英国脱欧后，这包括英国公民。
- 俄罗斯和白俄罗斯。新申请（包括家庭成员的申请）暂停受理（第1/2026号通函，第22项澄清）。
- 付款。如您所在国家限制资金汇出，请在预订前与您的银行规划汇款路径。
- 文件。外国证书通常需要办理海牙认证（apostille）或领事认证，并附官方希腊语译文。
详见国籍指南。
可能出现的问题
我们认为买方应当权衡的风险，包括MVR 19特有的风险：
- 许可延误。MVR 19的许可文件尚未签发，2027年第四季度的交付日期是目标，并非承诺（参见项目时间表），且在竣工前您无法提交申请。请询问若进度延误，您的资金如何受到保护。
- 资格证明。2024年4月5日时为非住宅用途、该日或之后签发的许可文件以及工程师报告，这些条件必须全部具备。任何缺失都将使该途径无法使用。
- 储藏室与屋顶花园。两者均取决于一份尚待起草的新分层产权契约。您的律师应在您签约前审阅该契约。
- 规则变化。门槛上一次提高是在2024年4月，另已宣布征收15%的税。规则可能在您申请前发生变化。
- 审批积压。2026年8月，该大区有627宗案件待处理。请预留数月时间。
- 转售价值。预计售价将远低于250,000欧元。
- 租金收入。收益率低，且租金没有保证。新落成的专用住宿设施增加了供应；2025年11月约有6,000套单间公寓和小户型公寓挂牌空置；2026年录取的学生中有7.6%未注册入学。
- 违反规则的优惠。返现、“代付”费用或家具，以及高于市场水平的租金保证，都可能导致您的居留许可被撤销。MVR 19不提供其中任何一项。
文件清单
由您的律师整理申请档案。第214926/2025号联合部长决定第2条第2.6款及通用规则要求提供：
- 有效护照，并须合法入境，或在您抵达前由您的律师提交申请；
- 授权委托书，须在领事馆签署或经海牙认证；
- 您的希腊税号（AFM）和银行账户；
- 公证人出具的证明，载明交易各方、房产、价格、付款详情及已全额付款，并说明该房产此前是否曾用于申请居留许可；
- 登记证明、登记申请证明，或律师出具的证明；
- 工程师报告，证明用途变更是在第5100/2024号法律第64条生效后完成的；
- 如通过公司购买，须提供100%所有权证明；
- 私人医疗保险；
- 2,000欧元电子规费收据，另加16欧元制卡费；
- 您的E9房产申报表；
- 家庭成员须提供结婚或伴侣关系证明及出生证明，经海牙认证并翻译；
- 向您的银行和公证人提供的资金来源证明。
买家关于250,000欧元途径的常见问题
帕特雷通常要求120平方米，40至91平方米的住宅能否符合条件？
可以，在这一途径下面积不构成障碍。120平方米的最低要求仅适用于400,000欧元和800,000欧元门槛。住宅须同时满足以下条件，方可通过用途变更途径符合资格：为单一房产，价格不低于250,000欧元；用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成；全部价款须在您提交申请前付清，以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式，汇入卖方在希腊境内运营的金融机构开立的账户，付款人须为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属。每份申请由希腊移民与庇护部决定。
帕特雷可以使用250,000欧元途径吗？
可以。用途变更途径适用于希腊全境。帕特雷400,000欧元且120平方米的标准门槛属于另一类别。
如果我购买MVR 19的住宅，现在可以申请吗？
还不可以。用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成。MVR 19的改建正在筹备中，许可文件尚待签发；开发商的竣工目标为2027年第四季度，这是预估，并非承诺。您现在即可预订，所付预付款计入房价，但预订本身并不赋予申请的权利。参见项目时间表。
我和我的配偶能否凭一套住宅各自作为主申请人？
不能。一套住宅对应一名主申请人。您的配偶或登记伴侣、您的21岁以下子女以及双方的父母，作为家庭成员随该申请人一并申请，因此一次购买通常即可涵盖一个家庭。如两人各自希望以本人名义获得投资者居留许可，则需要两次符合条件的购买，分别以各自名义进行，且每次购买均须满足全部条件。
我能否合并两套住宅，或加上一间储藏室，以达到250,000欧元？
不能合并两套公寓。同一大楼内、在同一份契约中作为附属空间购买的储藏室，可计入价值，但不计入面积。MVR 19的每套住宅均在同一份契约中附带一间储藏室，但须以设立这些储藏室的新分层产权契约为前提；七套住宅中有六套单独售价即为每套250,000欧元。
我可以出租该住宅吗？
可以，以长期租赁方式出租，例如学年制学生租约或出租给家庭的租约。禁止通过平台进行少于60天的短期出租，违者将被处以50,000欧元罚款并失去居留许可。
出售房产后会怎样？
您的居留许可将终止，除非您事先购买符合条件的替代房产。250,000欧元途径每套房产只能使用一次，因此日后通过同一套住宅申请居留许可的非欧盟买家，须满足400,000欧元且120平方米的条件，而七套住宅均不满足这一条件。请按当地市场价值规划转售。
两居室住宅B2的客厅。示意性概念效果图。