120平方米规则与250,000欧元改建途径
一种常见说法是：希腊黄金签证房产面积必须至少为120平方米，因此较小的公寓不符合条件。对于改为住宅用途的房产，这种说法是错误的。以下介绍法律和移民与庇护部2026年4月通函的实际规定，以及这对MVR 19的七套住宅意味着什么；这七套住宅的面积均未达到120平方米。
不适用。120平方米的最低面积要求仅适用于希腊黄金签证的800,000欧元和400,000欧元门槛。它不适用于改为住宅用途的房产所适用的250,000欧元途径，也不适用于受保护的历史建筑。第1/2026号通函对此有明确表述：投资针对一套房产，对主要空间的面积不设限制。面积低于120平方米的改建公寓不会因面积而被排除。
误解从何而来
2024年4月之前，希腊投资者居留许可完全没有面积规定。自2024年4月5日起生效的第5100/2024号法律同时做了两件事：将主要门槛提高至800,000欧元和400,000欧元，并为其增加了主要居住空间至少120平方米的要求。在同一条款中，它还为由其他用途改为住宅用途的房产设立了新的250,000欧元途径，且无最低面积要求。
许多摘要将此简化为“黄金签证房产面积必须至少为120平方米”。这种简化说法随后广为流传。2026年9月，我们测试的一个AI生成的搜索答案将其套用到一套25平方米的微型公寓上，并得出该住宅不符合条件的结论。对于改建途径而言，这一结论是一种误解：面积规定属于另外两档门槛。
120平方米规定适用于何处
该规定载于经第5100/2024号法律第64条替换的第5038/2023号法律（《移民法典》）第100条第2款(a)项和(b)项。第1/2026号通函在第I.1节以及澄清说明8中再次重申了该规定：
- 门槛：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及居民超过3,100人的岛屿为800,000欧元；希腊其他地区（包括帕特雷）为400,000欧元。
- 须达到120平方米的部分：已建成房产或已获建筑许可的房产的主要空间。没有建筑许可的土地不适用面积检验。
- 共有产权：如两名或以上投资者各自持有价值达到全额门槛的份额，120平方米适用于整套房产，而非每一份额。
- 附属空间不计入面积。通函自己的示例：阿提卡一套118平方米、价值1,000,000欧元的住宅，在同一份契约中连同一个12平方米的停车位和一间8平方米的储藏室一起购买，仍不符合该检验，因为停车位和储藏室不属于主要空间。
第1/2026号通函关于250,000欧元途径的规定
希腊移民与庇护部于2026年4月21日发布第1/2026号通函（Prot. 72019），为负责审批申请的机构提供指引。第I.2节涉及用途变更途径。其实质内容如下：
第100条第2款(c)项引入了一种投资方式：购买主要空间由任何其他用途（例如商业或专业用途）变更为住宅用途的房产，购买时的最低购置价值为250,000欧元。投资同样须针对单独一套房产，对主要空间的面积不设限制，即不适用120平方米的限制，且用途变更必须在提交投资者居留许可申请之前完成。
同一节中还有三点对小户型很重要：
- 一次改建产生多套住宅。如非住宅房产经改建后，投资产生不止一套房产（即多套公寓），每套均适用(c)项，最低投资额为250,000欧元。保留其中一套公寓的原投资者，须以经认证的估价师报告证明该公寓价值至少250,000欧元。
- 时间。用途变更必须在第5100/2024号法律第64条生效之后完成，即自2024年4月5日起。澄清说明5补充指出，这以许可文件的签发日期为证。
- 由谁改建。用途变更可由买方或卖方进行。
第I.3节对修复中的受保护历史建筑适用相同的表述：一套房产、250,000欧元，且无120平方米限制。
以上为我们根据第1/2026号通函希腊语原文所作的摘要（英文摘要的中文译文）。以希腊语原文为准；全文链接列于资料来源中。
四种途径比较
| 途径（第100条第2款） | 最低金额 | 120平方米最低面积？ |
|---|---|---|
| (a)阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及较大岛屿 | €800,000 | 有 |
| (b)希腊其他地区，包括帕特雷 | €400,000 | 有 |
| (c)由其他用途改为住宅用途 | €250,000 | 否 |
| (d)待修复的受保护历史建筑 | €250,000 | 否 |
一套房产：为什么不能合并两套小户型
没有最低面积要求，并不意味着没有限制。通函澄清说明1指出，在全部四种途径中，投资都必须针对单独一套房产。您不能通过购买两套各125,000欧元的小公寓来凑够250,000欧元，即使两套位于同一栋楼内也不行。
共有产权遵循同样的逻辑。只有每一份额本身的价值达到门槛，共有人才符合条件。配偶和登记伴侣是例外：他们可以共同持有一套250,000欧元的房产，对应一份投资者居留许可和一份家庭成员居留许可。
实际检验很简单：一套改建公寓、一份契约、一个至少250,000欧元的价格，在您提交申请前通过希腊银行全额付清，且没有任何款项回到您手中。
储藏室与停车位：哪些可以计入
澄清说明2允许储藏室和停车位作为该单独一套房产的一部分计入价值（但不计入面积），前提是同时满足以下三个条件：
- 与主房产以同一份买卖合同购买；
- 位于同一栋楼内；
- 属于附属空间，可以附属于主房产，也可以是独立单元，例如地下停车位或储藏室。
通函的计算示例正是一个改建案例。一名投资者以248,000欧元购买一套60平方米的公寓，该公寓位于一栋在第5100/2024号法律生效后改为住宅用途的工业建筑内。在同一份契约中，该投资者还以8,000欧元购买了一个地下停车位，并购买了一间储藏室。投资总额为256,000欧元，达到改建房产250,000欧元的门槛，并被视为一套房产。
MVR 19按同样方式规划：七套住宅每套配一间约9至15平方米的地下储藏室，位于同一栋楼内，并按计划纳入同一份契约。储藏室增加的是这一套房产的价值，而非面积。这七间储藏室须先依据新的分层产权契约，将大楼唯一一处已登记的地下储藏空间进行分隔，然后才能出售。
低于120平方米：对MVR 19意味着什么
对于改建住宅，面积不是黄金签证的条件。改建大楼中40平方米和91平方米的公寓，适用相同的检验标准：用途、时间、价值和付款。住宅在房间、采光和通风方面是否符合建筑规范，属于建筑师和建筑许可要处理的规划问题，而不是黄金签证规定。
MVR 19的七套住宅主要空间面积为40.72至91.16平方米：三套一居室住宅，面积40.72至47.99平方米；三套两居室住宅，面积60.82至70.03平方米；以及一套91.16平方米的三居室顶层公寓。七套住宅均未达到120平方米，因此不能适用400,000欧元门槛，而是适用250,000欧元用途变更途径，并须满足其全部条件。
面积低于120平方米会带来实际后果，您应当加以权衡：
- 该途径只能使用一次。澄清说明9规定，每套房产只能使用一次250,000欧元途径。日后希望通过同一套住宅申请居留许可的非欧盟买家，须适用400,000欧元门槛并满足主要空间120平方米的要求，而七套住宅均未达到这一面积。请按当地市场价格规划转售，面向无需通过该住宅申请居留许可的买家。
- 每平方米价格较高。按250,000欧元计算，一套40.72至70.03平方米的住宅每平方米约为3,570至6,139欧元，而2026年第一季度帕特雷的平均挂牌价约为每平方米1,467欧元。溢价是为居留许可途径支付的，而不是为面积支付的。
- 收入有限。以这一价格长期出租住宅（例如出租给合租的学生或医院员工），按目前的租金证据计算，毛收益率较低，扣除费用前约为1%至3%；且禁止通过平台短期出租。
MVR 19是帕特雷一栋正在改建为七套住宅的大楼，每套住宅有一至三间卧室。其中六套每套售价250,000欧元，顶层公寓价格面议；每套住宅均按用途变更途径设计，并在同一份契约中配有一间地下储藏室。改建工作正在筹备中，用途变更许可文件尚待签发，因此申请资格以在您提交申请前完成用途变更为前提。查看七套住宅及其面积。
购买小型改建住宅前应做的核查
- 该大楼在2024年4月5日的合法用途并非住宅。当时已是住宅的房产，不能通过先改为其他用途再改回住宅的方式使用该途径。
- 用途变更许可文件（建筑许可、小型工程批准、档案更新或许可修订）的日期为2024年4月5日或之后。
- 改建将在您提交申请前完成，并由工程师按照第214926/2025号联合部长决定规定的措辞予以证明。
- 如该大楼曾为工业用途，过去五年内没有工业在此经营，并有证据证明。
- 该住宅本身是一套独立房产，任何储藏室或停车位均位于同一栋楼内并纳入同一份契约。
- 该套房产的契约价格至少为250,000欧元，以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式全额付入希腊账户，且没有任何款项回到您手中。
- 公证人出具的证明确认该房产此前未曾用于申请投资者居留许可。
完整文件清单请参阅2026年希腊黄金签证要求；整个途径的介绍请参阅250,000欧元用途变更指南。