黄金签证禁止短期出租的规定详解
希腊法律对为取得投资者居留许可而购买的房产禁止哪些行为、移民与庇护部如何界定短期出租、哪些租赁仍被允许，以及每次续期时您须声明的内容。
为取得希腊黄金签证而购买的房产，不得在共享经济模式下短期出租或转租，即不得通过Airbnb等平台安排少于60天的住宿。违反者将被处以50,000欧元罚款并撤销居留许可。长期租赁仍被允许，包括按学年出租给学生的租约。改建（用途变更）房产也不得用作公司所在地或分支机构。
规则：第100条第7A款
第5100/2024号法律（第64条）在《移民法典》即第5038/2023号法律第100条中增加了第7A款，自2024年4月5日起生效。该款包含两部分，两者的处罚相同。
| 要素 | 法律规定 |
|---|---|
| 适用房产 | 非欧盟公民为首次取得或续期投资者居留许可而以完全所有权取得的房产 |
| 禁止事项 | 禁止在共享经济模式下短期出租，以及转租 |
| 用途变更房产的额外规定 | 不得用作企业所在地或分支机构 |
| 处罚 | 撤销居留许可，并对所有人或持有人另处50,000欧元行政罚款 |
| 此前的购买 | 依照此前规则取得的房产，或在2024年过渡期内完成购买的房产，不受该禁令约束 |
同一条款也明确规定了另一面：非欧盟房产所有人可以出租其房产（第100条第7款）。该禁令范围狭窄且具体。它针对的是一种出租模式，而不是出租本身。
“短期”如何界定：第7项澄清
希腊移民与庇护部在第1/2026号通函（Prot. 72019，2026年4月21日）第7项澄清中对该禁令作了说明。通函指出，所禁止的仅限于第4446/2016号法律第111条所界定的共享经济模式下的短期出租和转租。共享经济是指数字平台为商品或服务（通常由个人提供）的临时使用创建开放市场的任何模式。“短期”出租的定义如下：
“房产的租赁或转租，无论是否在共享经济数字平台上发布，也无论合同是否通过该平台订立，租期为少于六十（60）天的特定期间，且除住宿和床上用品外不提供其他服务。”
第1/2026号通函第7项澄清，引用第4446/2016号法律第111条。由我们译自希腊语。
因此，两个要素同时具备：除床铺和床上用品外不提供其他服务、少于60天的住宿，以及共享经济的环境。稳妥的解读，也是我们所采用的解读，是两者都避免：不签订短于60天的租约，也完全不在短期住宿平台上发布房源。处罚严厉，各项定义相互关联，而且续期时您须就此签署声明。
通函也确认了该禁令不涵盖的情形：长期租赁，以及出租给提供住宿以外服务的旅游企业（例如酒店）。不过，对于用途变更房产，通函补充规定该房产不得成为企业所在地或分支机构，因此酒店式或服务式公寓经营并非可行的途径。
黄金签证住房可以如何使用
- 长期出租给在此居住的租户，租期数月或数年。
- 按学年出租给学生，通常为9月下旬至次年6月或7月。我们建议租期至少六个月：远离60天的界限，也是租户申领希腊学生住房补贴所需的最低租期。
- 出租给年轻职业人士，例如医院员工或迁居本市的人士，签订标准住宅租约。
- 自住，或留作家人来访时使用。该许可没有最低居住时间要求。
- 委托当地中介或长期租赁管理人寻找租户，而不是通过短期住宿平台。
在AADE登记租约
每份租约都须以电子方式向希腊税务机关AADE申报。登记可确定并记录租赁关系的日期，有助于您的续期声明，而且您需要凭此在希腊纳税申报中申报租金。它还使学生租户可以申领学生住房补贴：就读于阿提卡和塞萨洛尼基以外大学的学生每年2,000欧元，与另一名学生合租时为2,500欧元，租约须至少六个月，并须符合收入标准。对于帕特雷这样的大学城的房东而言，这使已登记的学年租约成为最容易租出的租约。
夏季空档
在6月结束的学生租约会使7月和8月空置，而该禁令意味着您不能以度假短租填补这段时间。请提前规划：签订12个月租约、与租户商定较低的夏季保留租金，或出租给暑期学生或实习生60天或以上。最后一种做法从字面上看不在该定义范围内，但在依赖这一做法前请咨询您的律师，并且切勿通过短期住宿平台进行。
改建房产不得用作公司所在地或分支机构
第7A款第二句仅适用于250,000欧元用途变更途径：该房产不得用作企业所在地或分支机构。该途径的目的是增加住房，因此住房必须保持住房用途。实际做法如下：
- 如果您通过您100%持股的希腊或欧盟公司购买（法律允许这样做），请将公司所在地登记在其他地址。请与您的律师确认这一安排。
- 在租约中写明，租户不得在该地址登记企业或职业所在地。
- 不要将该单元用作办公室、商店、诊所或展厅，即使是兼用也不行。
续期声明
该许可有效期5年，在您持有该房产期间可续期。每次续期时，第214926/2025号联合部长决定（第2条第3款）要求提供您仍持有该房产的证明、私人医疗保险、2,000欧元电子费用以及您的房产申报表（E9）。该决定还要求提供两份郑重声明：
- 声明该房产未按第4446/2016号法律第111条的定义在共享经济模式下短期出租或转租；以及
- 对于用途变更房产，声明其主要面积仍为住宅用途，且该房产未被用作企业所在地或分支机构。
郑重声明是一种正式陈述，如不属实将承担法律后果。请为每一次租赁保存档案：已签署的租约、AADE登记、以银行转账收取租金的记录，以及与租户或管理人的任何往来函件。如有主管机关询问，您可以逐年说明实际情况。
三年租期问题
希腊法律规定，主要住所的租约租期至少为三年，即使双方约定的租期较短（第1703/1987号法律第2条）。这一规定如何适用于学生租赁，是需要咨询律师的问题。父母为子女上学而签订的租约可能被视为次要住所租约，三年最低租期可能不适用。此外，租期可在租约开始至少六个月后，通过公证协议予以缩短。
这关系到您何时可以收回住宅，而非黄金签证合规问题：较长的租约绝不会违反禁止短期出租的规定。如果您计划自住或以空置交房方式出售住宅，这一点就很重要。请在第一次出租前让希腊律师审批您的租约范本。
合规的租约是什么样的
- 书面租约，载明在该房产居住的租户姓名。
- 租期至少六个月；学生可签订学年租约或12个月租约。
- 已以电子方式向AADE申报。
- 租金通过银行转账支付。
- 不得转租，也不在任何短期住宿平台上发布房源。
- 未在该地址登记企业或职业所在地。
- 财产清单和押金，以及经希腊律师审批的范本。
MVR 19的规划
MVR 19按250,000欧元用途变更途径设计；申请资格以用途变更完成为前提，用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成；每份申请由希腊移民与庇护部决定。该大楼规划为仅供长期出租：不签订短于60天的租约，不使用短期住宿平台。七套住宅均各自配有厨房、卫生间和地下储藏室。一居室和两居室户型适合以12个月租约出租给职业人士、夫妻和家庭，或以学年租约出租给学生，包括两名学生合租一套两居室住宅。业主可自行出租其住宅，或委托其自选的管理人出租。
阅读帕特雷的学生需求（正反两方面），了解250,000欧元用途变更途径如何运作，比较七套住宅，或户内漫游其中一套。
