Golden Visa'da kısa süreli kiralama yasağı

Kural: 100. madde §7A

5100/2024 sayılı Kanun (md. 64), Göç Kanunu olan 5038/2023 sayılı Kanun'un 100. maddesine, 5 Nisan 2024'ten itibaren geçerli olmak üzere 7A fıkrasını ekledi. Fıkra iki bölümden oluşur ve her ikisi de aynı yaptırıma tabidir.

Aynı madde madalyonun öbür yüzünü de açıkça belirtir: AB dışı ülke vatandaşı mülk sahipleri mülklerini kiraya verebilir (md. 100 §7). Yasak dar ve belirli bir yasaktır. Kiralamanın kendisini değil, tek bir kiralama modelini hedef alır.

Neler kısa süreli sayılır: 7. Açıklama

Göç ve İltica Bakanlığı yasağı 1/2026 sayılı Genelge'nin (Protokol No. 72019, 21 Nisan 2026) 7. Açıklamasında açıkladı. Buna göre yasak, yalnızca 4446/2016 sayılı Kanun'un 111. maddesinde tanımlandığı şekliyle paylaşım ekonomisi çerçevesinde kısa süreli kiralama ve alt kiralamayı kapsar. Paylaşım ekonomisi, dijital platformların, çoğu zaman bireyler tarafından sağlanan mal veya hizmetlerin geçici kullanımı için açık bir pazar oluşturduğu her türlü modeldir. Kısa süreli kiralama şöyle tanımlanır:

“Bir mülkün, paylaşım ekonomisine ait bir dijital platformda ilan edilip edilmediğine ve sözleşmenin platform aracılığıyla yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, konaklama ve yatak takımı dışında hiçbir hizmet sunulmaksızın, altmış (60) günden kısa belirli bir süre için kiralanması veya alt kiralanması.”

1/2026 sayılı Genelge, 7. Açıklama, 4446/2016 sayılı Kanun'un 111. maddesinden alıntı. Yunancadan çeviri bize aittir.

Dolayısıyla iki unsur bir araya gelir: yalnızca yatak ve yatak takımı sağlanan 60 günden kısa bir konaklama ve paylaşım ekonomisi ortamı. Güvenli olan ve bizim de uyguladığımız yorum, her ikisinden de kaçınmaktır: 60 günden kısa kira sözleşmesi yapılmaz ve kısa süreli konaklama platformlarında hiçbir şekilde ilan verilmez. Yaptırım ağırdır, tanımlar birbirine bağlıdır ve yenileme sırasında tam olarak bu konuda bir beyan imzalarsınız.

Genelge, yasağın neleri kapsamadığını da teyit eder: uzun süreli kiralamalar ve otel gibi konaklama dışında hizmet sunan turizm işletmelerine yapılan kiralamalar. Ancak kullanım amacı değiştirilmiş bir mülk için Genelge, mülkün bir işletme merkezi veya şubesi hâline gelmemesi gerektiğini ekler; bu nedenle otel tarzı veya hizmetli daire işletmeciliği pratik bir yol değildir.

Golden Visa konutuyla neler yapabilirsiniz

• Orada yaşayacak bir kiracıya aylarca veya yıllarca uzun süreli kiraya verin.
• Öğretim yılı boyunca bir öğrenciye kiraya verin; bu genellikle Eylül sonundan Haziran veya Temmuz ayına kadardır. En az altı ay öneriyoruz: bu süre 60 günlük sınırın çok üzerindedir ve kiracının Yunanistan'daki öğrenci konut yardımı için ihtiyaç duyduğu asgari kira süresidir.
• Genç bir profesyonele kiraya verin, örneğin hastane personeline veya şehre yeni taşınan birine, standart bir konut kira sözleşmesiyle.
• Kendiniz kullanın veya ailenizin ziyaretleri için ayırın. Oturum izni için asgari kalış süresi yoktur.
• Kiracı bulmak için kısa süreli konaklama platformu yerine yerel bir emlak danışmanıyla veya uzun süreli kiralama yöneticisiyle çalışın.

Kira sözleşmesini AADE'ye bildirin

Her kira sözleşmesini Yunan vergi idaresi AADE'ye elektronik olarak bildirin. Bildirim kiracılığı tarihlendirir ve kayda geçirir; bu da yenileme beyanınızı destekler ve kira gelirini Yunan vergi beyannamenizde bildirmek için gereklidir. Ayrıca öğrenci kiracının öğrenci konut yardımını talep etmesini sağlar: Attika ve Selanik dışındaki üniversitelerde okuyan öğrenciler için yılda 2.000 €, başka bir öğrenciyle paylaşımlı kalınması hâlinde 2.500 €; en az altı aylık bir kira sözleşmesi şartıyla ve gelir kriterlerine tabi olarak. Patras gibi bir üniversite şehrindeki bir ev sahibi için bu durum, kayıtlı ve öğretim yılı süreli bir kira sözleşmesini kiracı bulması en kolay seçenek hâline getirir.

Yaz boşluğu

Haziran'da biten bir öğrenci kira sözleşmesi Temmuz ve Ağustos'u boş bırakır ve yasak nedeniyle bu ayları tatil kiralamalarıyla dolduramazsınız. Bunu önceden planlayın: 12 aylık bir kira sözleşmesi, kiracıyla anlaşılan daha düşük bir yaz dönemi bedeli ya da bir yaz öğrencisine veya stajyere 60 gün veya daha uzun süreli bir kiralama. Son seçenek ilk bakışta tanımın dışında kalır, ancak buna güvenmeden önce avukatınıza danışın ve bunu asla kısa süreli konaklama platformu üzerinden yürütmeyin.

Kullanım amacı değiştirilmiş mülk şirket merkezi veya şubesi olamaz

§7A'nın ikinci cümlesi yalnızca 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için geçerlidir: mülk bir işletmenin merkezi veya şubesi olarak kullanılamaz. Bu yolun amacı konut sayısını artırmaktır; bu nedenle konut, konut olarak kalmalıdır. Uygulamada:

• Yasanın izin verdiği şekilde, %100'üne sahip olduğunuz bir Yunan veya AB şirketi aracılığıyla satın alırsanız şirketin merkezini başka bir adreste tescil ettirin. Bu düzenlemeyi avukatınızla teyit edin.
• Kira sözleşmesine, kiracının bu adreste bir işletme veya mesleki merkez tescil ettiremeyeceğini yazın.
• Daireyi, yarı zamanlı da olsa, ofis, dükkan, muayenehane veya showroom olarak kullanmayın.

Yenileme beyanı

Oturum izni beş yıl geçerlidir ve mülk sizde olduğu sürece yenilenir. Her yenilemede 214926/2025 sayılı Bakanlıklararası Ortak Karar (md. 2 §3), mülkün hâlâ size ait olduğuna dair kanıt, özel sağlık sigortası, 2.000 € elektronik harç ve mülk beyannamenizi (E9) ister. Ayrıca iki resmi beyan ister:

• mülkün, 4446/2016 sayılı Kanun'un 111. maddesinde tanımlandığı şekliyle paylaşım ekonomisi çerçevesinde kısa süreli olarak kiraya veya alt kiraya verilmediğine; ve
• kullanım amacı değiştirilmiş mülk için, ana alanların konut kullanımında kaldığına ve mülkün bir işletmenin merkezi veya şubesi olarak kullanılmadığına.

Resmi beyan, gerçeğe aykırı olması hâlinde hukuki sonuç doğuran biçimsel bir açıklamadır. Her kiracılık için bir dosya tutun: imzalı kira sözleşmesi, AADE kaydı, banka havalesiyle alınan kira ve kiracı veya yöneticiyle yapılan her türlü yazışma. Bir makam sorarsa, ne olduğunu yıl yıl gösterebilirsiniz.

Üç yıllık kira sözleşmesi sorusu

Yunan hukuku, taraflar daha kısa bir süre üzerinde anlaşmış olsa bile, asıl konut kira sözleşmesini en az üç yıl süreli kabul eder (1703/1987 sayılı Kanun md. 2). Bunun öğrenci kiralamalarına nasıl uygulanacağı hukuk danışmanınızın değerlendireceği bir konudur. Bir ebeveynin öğrenci çocuğu için yaptığı kira sözleşmesi ikincil konut sayılabilir ve buna üç yıllık asgari süre uygulanmayabilir. Ayrıca süre, kira sözleşmesinin başlamasından en az altı ay sonra yapılan noter onaylı bir anlaşmayla kısaltılabilir.

Bu, Golden Visa uyumu açısından değil, daireyi ne zaman geri alabileceğiniz açısından önemlidir: daha uzun bir kira sözleşmesi kısa süreli kiralama yasağını asla ihlal etmez. Daireyi kendiniz kullanmayı veya boş olarak satmayı planlıyorsanız önem taşır. İlk kiracılıktan önce kira sözleşmesi şablonunuzu bir Yunan avukata onaylatın.

Kurallara uygun bir kira sözleşmesi nasıl olur

• Mülkte yaşayan, adı belirtilmiş bir kiracıyla yazılı bir kira sözleşmesi.
• En az altı aylık süre; öğrenciler için öğretim yılı süreli veya 12 aylık kira sözleşmesi.
• AADE'ye elektronik olarak bildirilmiş.
• Kira banka havalesiyle ödenir.
• Alt kiralama yok ve hiçbir kısa süreli konaklama platformunda ilan yok.
• Adreste tescilli bir işletme veya mesleki merkez yok.
• Demirbaş listesi, depozito ve bir Yunan avukatın onayladığı bir şablon.

MVR 19 nasıl planlanıyor

MVR 19, 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için tasarlanmıştır; uygunluk, kullanım amacı değişikliğinin, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemi kapsamında ve başvurunuzdan önce tamamlanmasına bağlıdır ve her başvuru hakkında kararı Bakanlık verir. Bina yalnızca uzun süreli kiralama için planlanmıştır: 60 günden kısa kira sözleşmesi yok ve kısa süreli konaklama platformu yok. Yedi dairenin her birinin kendi mutfağı, banyosu ve bodrum kat deposu vardır. Tek ve iki yatak odalı daire planları, profesyonellere, çiftlere ve ailelere 12 aylık, öğrencilere ise öğretim yılı süreli kiralama için uygundur; buna iki yatak odalı bir daireyi paylaşan iki öğrenci de dahildir. Daire sahipleri dairelerini kendileri veya seçtikleri bir yönetici aracılığıyla kiraya verebilir.

Patras'taki öğrenci talebini, iki yönüyle okuyun, 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolunun nasıl işlediğine bakın, yedi daireyi karşılaştırın veya birinde gezinin.