120 m² kuralı ve 250.000 €'luk dönüşüm yolu

Hata nereden kaynaklanıyor

Nisan 2024'e kadar Yunanistan yatırımcı oturum izninde hiçbir büyüklük kuralı yoktu. 5 Nisan 2024'ten beri yürürlükte olan 5100/2024 sayılı Kanun aynı anda iki şey yaptı. Ana yatırım eşiklerini 800.000 € ve 400.000 €'ya yükseltti ve bunlara 120 m² asgari ana yaşam alanı şartı ekledi. Aynı maddede, başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmüş mülkler için asgari büyüklük şartı olmayan yeni bir 250.000 €'luk yol oluşturdu.

Birçok özet bunu “Golden Visa mülkü en az 120 m² olmalıdır” şeklinde kısalttı. Bu kısaltma daha sonra yayıldı. Eylül 2026'da test ettiğimiz, yapay zekâ tarafından oluşturulmuş bir arama yanıtı bunu 25 m²'lik bir mikro daireye uyguladı ve dairenin uygun olmayacağı sonucuna vardı. Dönüşüm yolu için bu sonuç bir yanılgıdır: büyüklük kuralı diğer iki kademeye aittir.

120 m² kuralı nerede uygulanır

Kural, 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesiyle değiştirilen, Göç Kanunu olan 5038/2023 sayılı Kanun'un 100. maddesi §2'nin (a) ve (b) bentlerinde yer alır. 1/2026 sayılı Genelge bunu I.1 bölümünde ve yine 8. Açıklama'da yeniden ifade eder:

• Kademeler: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €; Patras dahil Yunanistan'ın geri kalanında 400.000 €.
• 120 m² olması gereken: yapılı bir mülkün veya yapı ruhsatı olan bir mülkün ana alanları. Yapı ruhsatı olmayan arsada büyüklük testi yoktur.
• Ortak mülkiyet: iki veya daha fazla yatırımcının her biri tam yatırım eşiği değerinde bir paya sahip olduğunda, 120 m² şartı her bir paya değil, mülkün tamamına uygulanır.
• Yardımcı alanlar yüzölçümüne dahil edilmez. Genelge'nin kendi örneği: Attika'da 1.000.000 € değerinde, aynı senetle 12 m²'lik bir otopark yeri ve 8 m²'lik bir depoyla birlikte satın alınan 118 m²'lik bir konut testi geçemez, çünkü otopark ve depo ana alan değildir.

1/2026 sayılı Genelge 250.000 €'luk yollar hakkında ne diyor

Göç ve İltica Bakanlığı, başvuruları karara bağlayan birimlere yol göstermek amacıyla 1/2026 sayılı Genelge'yi (Protokol No. 72019) 21 Nisan 2026'da yayımladı. I.2 bölümü kullanım amacı değişikliği yolunu ele alır. Özetle şunları söyler:

100. madde §2'nin (c) bendi, ana alanları başka herhangi bir kullanımdan, örneğin ticari veya mesleki kullanımdan konut kullanımına geçen mülklerin, satın alma anında asgari 250.000 € edinim değeriyle satın alınması yoluyla yatırımı getirmiştir. Yatırım yine ana alanların yüzölçümüne ilişkin herhangi bir kısıtlama olmaksızın tek bir mülke yapılır, yani 120 m² sınırı uygulanmaz ve kullanım amacı değişikliği, yatırımcı oturum izni başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmalıdır.

Aynı bölümdeki üç nokta daha küçük daireler için önemlidir:

• Tek bir dönüşümden birden fazla konut. Konut dışı bir mülk dönüştürüldüğünde ve yatırım birden fazla mülk, yani daireler ortaya çıkardığında, bunların her biri asgari 250.000 € yatırımla (c) bendi kapsamına girer. Ortaya çıkan dairelerden birini elinde tutan ilk yatırımcı, bu dairenin en az 250.000 € değerinde olduğunu sertifikalı bir değerleme uzmanının raporuyla kanıtlamalıdır.
• Zamanlama. Kullanım amacı değişikliği, 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesi yürürlüğe girdikten sonra, yani 5 Nisan 2024 ve sonrasında tamamlanmalıdır. 5. Açıklama, bunun ruhsat işleminin düzenlenme tarihiyle kanıtlandığını ekler.
• Dönüşümü kim yapar. Kullanım amacı değişikliği alıcı veya satıcı tarafından yapılabilir.

I.3 bölümü aynı ifadeyi restore edilmekte olan tescilli binalara uygular: tek mülk, 250.000 € ve 120 m² sınırı yok.

1/2026 sayılı Genelge'nin Yunanca metninden hazırladığımız özettir. Yunanca orijinal metin esastır; tam metnin bağlantısı kaynaklarda yer alır.

Dört yolun karşılaştırması

Tek mülk: iki küçük daire neden birleştirilemez

Asgari büyüklük şartının olmaması, hiçbir sınır olmadığı anlamına gelmez. Genelge'nin 1. Açıklaması, dört yolun tamamında yatırımın tek bir mülke yapılması gerektiğini belirtir. Aynı binada bile olsa, her biri 125.000 € olan iki küçük daire satın alarak 250.000 €'ya ulaşamazsınız.

Paylı mülkiyet de aynı mantığı izler. Ortak sahipler ancak her bir pay tek başına yatırım eşiği değerindeyse uygun olur. Eşler ve kayıtlı partnerler istisnadır: bir yatırımcı oturum izni ve bir aile üyesi oturum izniyle, 250.000 €'luk tek bir mülke birlikte sahip olabilirler.

Pratik test basittir: kullanım amacı konuta çevrilmiş tek bir daire, tek bir senet, en az 250.000 € tutarında, başvurudan önce bir Yunan bankası aracılığıyla tamamı ödenmiş tek bir fiyat ve size geri dönen hiçbir para olmaması.

Depo ve otopark: neler sayılır

2. Açıklama, aşağıdaki üç şartın tamamı karşılanırsa depoların ve otopark yerlerinin, yüzölçümü açısından değil değer açısından tek mülkün bir parçası olarak sayılmasına izin verir:

1. ana mülkle aynı satış sözleşmesiyle satın alınmaları;
2. aynı binada bulunmaları;
3. ana mülke bağlı ya da bodrum kattaki bir otopark yeri veya depo gibi ayrı birimler olarak yardımcı alan olmaları.

Genelge'nin hesaplanmış örneği bir dönüşüm vakasıdır. Bir yatırımcı, 5100/2024 sayılı Kanun'dan sonra konut kullanımına dönüştürülmüş bir sanayi binasında 60 m²'lik bir daireyi 248.000 €'ya satın alır. Aynı senetle 8.000 €'ya bodrum katta bir otopark yeri ve bir depo satın alır. Yatırım toplam 256.000 € olur, dönüştürülmüş mülkler için 250.000 €'luk eşiği karşılar ve tek mülk olarak sayılır.

MVR 19 da aynı şekilde planlanmıştır: yedi dairenin her biri, aynı binada ve planlandığı üzere aynı senette, yaklaşık 9 ila 15 m² büyüklüğünde bir bodrum kat deposuyla birlikte gelir. Depo, tek mülkün yüzölçümüne değil değerine katkı sağlar. Yedi deponun satılabilmesi için binanın tescilli tek bodrum kat deposunun yeni bir kat mülkiyeti tesis senedi (Yunan hukukunda yatay mülkiyet senedi) ile bölünmesi gerekir.

120 m²'nin altı: MVR 19'da ne anlama geliyor

Dönüştürülmüş bir konut için büyüklük bir Golden Visa şartı değildir. Dönüştürülmüş bir binadaki 40 m²'lik ve 91 m²'lik bir daire aynı testlere göre değerlendirilir: kullanım, zamanlama, değer ve ödeme. Bir konutun odalar, ışık ve havalandırma konusundaki yapı yönetmeliklerini karşılayıp karşılamadığı, mimarı ve ruhsatı ilgilendiren bir imar konusudur, bir Golden Visa kuralı değildir.

Yedi MVR 19 dairesinin ana alanı 40,72 ile 91,16 m² arasındadır: 40,72 ile 47,99 m² arası üç adet bir yatak odalı daire, 60,82 ile 70,03 m² arası üç adet iki yatak odalı daire ve 91,16 m²'lik üç yatak odalı penthouse (çatı katı dairesi). Hiçbiri 120 m²'ye ulaşmadığından 400.000 €'luk kademe onlar için mümkün değildir ve tüm şartlarıyla birlikte 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu uygulanır.

Küçük bir dönüştürülmüş daire satın almadan önce yapılacak kontroller

1. Binanın 5 Nisan 2024 tarihindeki yasal kullanımı konut değildi. O tarihte konut olan bir mülk, başka bir kullanıma geçip yeniden konuta dönerek bu yolu kullanamaz.
2. Kullanım amacı değişikliğine ilişkin ruhsat işlemi (yapı ruhsatı, küçük ölçekli işler onayı, dosya güncellemesi veya ruhsat revizyonu) 5 Nisan 2024 veya sonrası tarihlidir.
3. Dönüşüm siz başvurmadan önce tamamlanmış olacak ve bir mühendis bunu 214926/2025 sayılı Bakanlıklararası Ortak Karar'da belirlenen ifadelerle onaylayacaktır.
4. Bina sanayi binasıysa, son beş yılda orada hiçbir sanayi faaliyeti yürütülmemiştir ve bunu kanıtlayan belgeler mevcuttur.
5. Daire kendi başına ayrı bir mülktür ve varsa depo veya otopark aynı binada ve aynı senettedir.
6. Senetteki fiyat, o tek mülk için en az 250.000 €'dur; tamamı banka havalesi, çizgili çek veya kartla bir Yunan hesabına ödenmiştir ve bunun hiçbir kısmı size geri verilmemiştir.
7. Noterin düzenlediği belge, mülkün daha önce bir yatırımcı oturum izni için kullanılmadığını teyit eder.

Belgelerin tam listesi için 2026'da Yunanistan Golden Visa şartları rehberine, yolun tamamı için 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği rehberine bakın.