Ο κανόνας των 120 τ.μ. και η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης

Από πού προέρχεται το λάθος

Μέχρι τον Απρίλιο του 2024 η ελληνική άδεια διαμονής επενδυτή δεν είχε κανέναν κανόνα εμβαδού. Ο ν. 5100/2024, σε ισχύ από τις 5 Απριλίου 2024, έκανε δύο πράγματα ταυτόχρονα. Αύξησε τα βασικά όρια στις 800.000 € και 400.000 € και πρόσθεσε σε αυτά ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ. κύριων χώρων κατοικίας. Στο ίδιο άρθρο δημιούργησε μια νέα κατηγορία των 250.000 € για ακίνητα που μετατράπηκαν σε κατοικία από άλλη χρήση, χωρίς ελάχιστο εμβαδόν.

Πολλές περιλήψεις το συντόμευσαν σε «ένα ακίνητο για Golden Visa πρέπει να έχει τουλάχιστον 120 τ.μ.». Η συντόμευση στη συνέχεια διαδόθηκε. Τον Σεπτέμβριο του 2026 μια απάντηση αναζήτησης που δημιουργήθηκε από τεχνητή νοημοσύνη, την οποία δοκιμάσαμε, την εφάρμοσε σε ένα μικροδιαμέρισμα 25 τ.μ. και κατέληξε ότι το διαμέρισμα δεν θα πληρούσε τις προϋποθέσεις. Για την κατηγορία με αλλαγή χρήσης, το συμπέρασμα αυτό είναι παρανόηση: ο κανόνας εμβαδού αφορά τις άλλες δύο κατηγορίες.

Πού ισχύει ο κανόνας των 120 τ.μ.

Ο κανόνας βρίσκεται στις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, του Κώδικα Μετανάστευσης, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024. Η Εγκύκλιος 1/2026 τον επαναλαμβάνει στην ενότητα I.1 και ξανά στη Διευκρίνιση 8:

• Κατηγορίες: 800.000 € στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους· 400.000 € στην υπόλοιπη Ελλάδα, μαζί με την Πάτρα.
• Τι πρέπει να έχει 120 τ.μ.: οι κύριοι χώροι ενός ακινήτου που έχει κατασκευαστεί ή ενός ακινήτου με άδεια δόμησης. Για οικόπεδο χωρίς άδεια δόμησης δεν υπάρχει έλεγχος εμβαδού.
• Συνιδιοκτησία: όταν δύο ή περισσότεροι επενδυτές έχουν ο καθένας μερίδιο αξίας ίσης με ολόκληρο το όριο, τα 120 τ.μ. ισχύουν για το ακίνητο στο σύνολό του, όχι για κάθε μερίδιο.
• Οι βοηθητικοί χώροι δεν προσμετρώνται στο εμβαδόν. Το παράδειγμα της ίδιας της Εγκυκλίου: μια κατοικία 118 τ.μ. στην Αττική αξίας 1.000.000 €, που αγοράζεται μαζί με θέση στάθμευσης 12 τ.μ. και αποθήκη 8 τ.μ. με το ίδιο συμβόλαιο, δεν περνά τον έλεγχο, επειδή η θέση στάθμευσης και η αποθήκη δεν είναι κύριοι χώροι.

Τι λέει η Εγκύκλιος 1/2026 για τις κατηγορίες των 250.000 €

Το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου εξέδωσε την Εγκύκλιο 1/2026 (αρ. πρωτ. 72019) στις 21 Απριλίου 2026 για να καθοδηγήσει τις υπηρεσίες που αποφασίζουν για τις αιτήσεις. Η ενότητα I.2 αφορά την κατηγορία με αλλαγή χρήσης. Στην ουσία, αναφέρει:

Η περίπτωση γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 100 εισήγαγε την επένδυση μέσω αγοράς ακινήτου του οποίου οι κύριοι χώροι αλλάζουν χρήση από οποιαδήποτε άλλη, για παράδειγμα εμπορική ή επαγγελματική, σε κατοικία, με ελάχιστη αξία κτήσης 250.000 € κατά τον χρόνο της αγοράς. Η επένδυση γίνεται και πάλι σε ένα μόνο ακίνητο, χωρίς περιορισμούς ως προς το εμβαδόν των κύριων χώρων, δηλαδή δεν ισχύει το όριο των 120 τ.μ., και η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για την άδεια διαμονής επενδυτή.

Τρία ακόμη σημεία της ίδιας ενότητας έχουν σημασία για τα μικρά διαμερίσματα:

• Περισσότερες κατοικίες από μία μετατροπή. Όταν ένα ακίνητο μη οικιστικής χρήσης μετατρέπεται και από την επένδυση προκύπτουν περισσότερα από ένα ακίνητα, δηλαδή διαμερίσματα, καθένα από αυτά υπάγεται στην περίπτωση γ΄, με ελάχιστη επένδυση 250.000 €. Ο αρχικός επενδυτής που κρατά ένα από τα διαμερίσματα που προκύπτουν πρέπει να αποδείξει ότι αξίζει τουλάχιστον 250.000 € με έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.
• Χρόνος. Η αλλαγή χρήσης πρέπει να ολοκληρωθεί μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, δηλαδή από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά. Η Διευκρίνιση 5 προσθέτει ότι αυτό αποδεικνύεται από την ημερομηνία έκδοσης της πράξης αδειοδότησης.
• Ποιος κάνει τη μετατροπή. Την αλλαγή χρήσης μπορεί να την πραγματοποιήσει ο αγοραστής ή ο πωλητής.

Η ενότητα I.3 εφαρμόζει την ίδια διατύπωση στα διατηρητέα κτίρια υπό αποκατάσταση: ένα ακίνητο, 250.000 € και κανένα όριο των 120 τετραγωνικών μέτρων.

Δική μας περίληψη του ελληνικού κειμένου της Εγκυκλίου 1/2026. Το ελληνικό πρωτότυπο υπερισχύει· το πλήρες κείμενο υπάρχει στις πηγές.

Οι τέσσερις κατηγορίες σε σύγκριση

Ένα ακίνητο: γιατί δεν μπορούν να συνδυαστούν δύο μικρά διαμερίσματα

Η απουσία ελάχιστου εμβαδού δεν σημαίνει απουσία ορίων. Η Διευκρίνιση 1 της Εγκυκλίου ορίζει ότι και στις τέσσερις κατηγορίες η επένδυση πρέπει να γίνεται σε ένα μόνο ακίνητο. Δεν μπορείτε να φτάσετε τις 250.000 € αγοράζοντας δύο μικρά διαμερίσματα των 125.000 € το καθένα, ακόμη και στο ίδιο κτίριο.

Η συνιδιοκτησία ακολουθεί την ίδια λογική. Οι συνιδιοκτήτες πληρούν τις προϋποθέσεις μόνο αν κάθε μερίδιο έχει από μόνο του αξία ίση με το όριο. Εξαίρεση αποτελούν οι σύζυγοι και τα μέρη συμφώνου συμβίωσης: μπορούν να έχουν από κοινού ένα ακίνητο των 250.000 €, με μία άδεια επενδυτή και μία άδεια μέλους οικογένειας.

Ο πρακτικός έλεγχος είναι απλός: ένα διαμέρισμα με αλλαγή χρήσης, ένα συμβόλαιο, μία τιμή τουλάχιστον 250.000 €, που καταβάλλεται ολόκληρη μέσω ελληνικής τράπεζας πριν από την αίτηση, χωρίς να σας επιστρέφονται χρήματα.

Αποθήκες και θέσεις στάθμευσης: τι προσμετράται

Η Διευκρίνιση 2 επιτρέπει να προσμετρώνται οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης ως μέρος του ενός ακινήτου, στην αξία αλλά όχι στο εμβαδόν, εφόσον πληρούνται και οι τρεις προϋποθέσεις:

1. αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο πώλησης με το κύριο ακίνητο·
2. βρίσκονται στο ίδιο κτίριο·
3. είναι βοηθητικοί χώροι, είτε προσαρτημένοι στο κύριο ακίνητο είτε αυτοτελείς μονάδες, όπως μια θέση στάθμευσης ή μια αποθήκη στο υπόγειο.

Το αριθμητικό παράδειγμα της Εγκυκλίου αφορά μετατροπή. Ένας επενδυτής αγοράζει διαμέρισμα 60 τ.μ. σε βιομηχανικό κτίριο που μετατράπηκε σε κατοικία μετά τον ν. 5100/2024, έναντι 248.000 €. Με το ίδιο συμβόλαιο αγοράζει μια θέση στάθμευσης στο υπόγειο έναντι 8.000 € και μια αποθήκη. Η επένδυση ανέρχεται συνολικά σε 256.000 €, πληροί το όριο των 250.000 € για ακίνητα με αλλαγή χρήσης και θεωρείται ένα ακίνητο.

Το MVR 19 σχεδιάζεται με τον ίδιο τρόπο: καθένα από τα επτά διαμερίσματα συνοδεύεται από μία αποθήκη στο υπόγειο, περίπου 9 έως 15 τ.μ., στο ίδιο κτίριο και, όπως σχεδιάζεται, με το ίδιο συμβόλαιο. Η αποθήκη προσθέτει στην αξία του ενός ακινήτου, όχι στο εμβαδόν του. Για να πωληθούν οι επτά αποθήκες, πρέπει πρώτα η μία καταχωρισμένη αποθήκη του υπογείου να διαιρεθεί με νέα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Κάτω από 120 τ.μ.: τι σημαίνει για το MVR 19

Το εμβαδόν δεν είναι προϋπόθεση του Golden Visa για μια κατοικία με αλλαγή χρήσης. Ένα διαμέρισμα 40 τ.μ. και ένα 91 τ.μ. σε κτίριο με αλλαγή χρήσης κρίνονται με τα ίδια κριτήρια: χρήση, χρόνος, αξία και πληρωμή. Το αν μια κατοικία πληροί τους κτιριοδομικούς κανονισμούς για τα δωμάτια, τον φωτισμό και τον αερισμό είναι πολεοδομικό ζήτημα για τον αρχιτέκτονα και την άδεια, όχι κανόνας του Golden Visa.

Τα επτά διαμερίσματα του MVR 19 έχουν 40,72 έως 91,16 τ.μ. κύριων χώρων: τρία διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου 40,72 έως 47,99 τ.μ., τρία διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων 60,82 έως 70,03 τ.μ. και το ρετιρέ τριών υπνοδωματίων, με 91,16 τ.μ. Κανένα δεν φτάνει τα 120 τ.μ., επομένως η κατηγορία των 400.000 € δεν είναι διαθέσιμη για αυτά, και ισχύει η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης, με όλες τις προϋποθέσεις της.

Έλεγχοι πριν αγοράσετε ένα μικρό διαμέρισμα με αλλαγή χρήσης

1. Η νόμιμη χρήση του κτιρίου στις 5 Απριλίου 2024 δεν ήταν κατοικία. Ένα ακίνητο που ήταν τότε κατοικία δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει την κατηγορία αλλάζοντας χρήση και επανερχόμενο στην κατοικία.
2. Η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης (άδεια δόμησης, έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, ενημέρωση φακέλου ή αναθεώρηση άδειας) έχει ημερομηνία 5 Απριλίου 2024 ή μεταγενέστερη.
3. Η μετατροπή θα έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτησή σας, και μηχανικός θα την πιστοποιήσει με τη διατύπωση που ορίζει η Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025.
4. Αν το κτίριο ήταν βιομηχανικό, δεν λειτούργησε εκεί βιομηχανία τα τελευταία πέντε χρόνια, και υπάρχουν τα στοιχεία που το αποδεικνύουν.
5. Το διαμέρισμα είναι αυτοτελές ακίνητο, και κάθε αποθήκη ή θέση στάθμευσης βρίσκεται στο ίδιο κτίριο και στο ίδιο συμβόλαιο.
6. Η τιμή του συμβολαίου είναι τουλάχιστον 250.000 € για αυτό το ένα ακίνητο και καταβάλλεται ολόκληρη με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή κάρτα σε λογαριασμό στην Ελλάδα, χωρίς να σας επιστρέφεται τίποτα.
7. Το πιστοποιητικό του συμβολαιογράφου επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για άδεια διαμονής επενδυτή.

Για τον πλήρη κατάλογο των εγγράφων, δείτε τις Προϋποθέσεις για το ελληνικό Golden Visa το 2026, και για ολόκληρη την κατηγορία, τον οδηγό για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης.