Προϋποθέσεις για το ελληνικό Golden Visa το 2026

Ποιος μπορεί να υποβάλει αίτηση

• Υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ. Η άδεια προορίζεται για υπηκόους τρίτων χωρών. Οι πολίτες της ΕΕ, καθώς και οι υπήκοοι χωρών του ΕΟΧ και της Ελβετίας, έχουν δικά τους δικαιώματα διαμονής και δεν τη χρειάζονται.
• Νόμιμη είσοδος ή πρώτα υποβολή. Χρειάζεστε έγκυρη θεώρηση (βίζα), είσοδο χωρίς υποχρέωση θεώρησης ή έγκυρη άδεια διαμονής όταν υποβάλλετε την αίτηση. Εναλλακτικά, σύμφωνα με το άρθρο 10 παρ. 11 του Κώδικα Μετανάστευσης, ο δικηγόρος σας μπορεί να υποβάλει την αίτηση πριν φτάσετε, και στη συνέχεια εισέρχεστε στην Ελλάδα για να δώσετε τα βιομετρικά σας στοιχεία.
• Δημόσια τάξη και υγεία. Δεν πρέπει να είστε καταχωρισμένοι ως ανεπιθύμητο πρόσωπο για λόγους δημόσιας τάξης ή ασφάλειας και δεν πρέπει να αποτελείτε κίνδυνο για τη δημόσια υγεία.
• Περιορισμός λόγω υπηκοότητας. Οι νέες αιτήσεις υπηκόων Ρωσίας και Λευκορωσίας, συμπεριλαμβανομένων των μελών της οικογένειάς τους, έχουν ανασταλεί.
• Μέσω εταιρείας. Μπορείτε να αγοράσετε μέσω ελληνικής εταιρείας ή εταιρείας της ΕΕ, αν κατέχετε το 100% των μετοχών της.
• Συνιδιοκτήτες. Το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη πρέπει να καλύπτει το όριο από μόνο του. Εξαίρεση αποτελούν οι σύζυγοι ή τα μέρη συμφώνου συμβίωσης, που μπορούν να μοιραστούν μία επένδυση: ο ένας λαμβάνει την άδεια διαμονής επενδυτή και ο άλλος άδεια διαμονής μέλους οικογένειας.

Κατηγορίες επένδυσης το 2026

Τα όρια ορίστηκαν με τον ν. 5100/2024, που ισχύει από τις 5 Απριλίου 2024, και επεξηγούνται στην Εγκύκλιο 1/2026 του Υπουργείου, της 21ης Απριλίου 2026.

Προϋποθέσεις που ισχύουν για κάθε κατηγορία

• Ένα ακίνητο. Το ελάχιστο ύψος πρέπει να καλύπτεται από ένα μόνο ακίνητο. Μια αποθήκη ή θέση στάθμευσης στο ίδιο κτίριο, που αγοράζεται με το ίδιο συμβόλαιο και χρησιμοποιείται ως βοηθητικός χώρος, μετράει στην αξία αλλά όχι στο εμβαδόν.
• Πλήρης κυριότητα. Πρέπει να έχετε την πλήρη κυριότητα και νομή του ακινήτου.
• Μετράει η τιμή του συμβολαίου. Το ελάχιστο ύψος αφορά την αξία κτήσης κατά την αγορά. Η ανακαίνιση που πληρώνετε αργότερα δεν μετράει.
• Πλήρης εξόφληση πριν από την αίτηση. Ολόκληρο το τίμημα καταβάλλεται, μέσω του ελληνικού τραπεζικού συστήματος, πριν από την υποβολή της αίτησης.
• Διατηρήστε το ακίνητο. Η πώλησή του όσο η άδεια ισχύει οδηγεί στη λήξη της άδειας, εκτός αν πρώτα αγοράσετε άλλο ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις και ενημερώσετε την αρχή.
• Κανόνες μίσθωσης. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών και η υπεκμίσθωση. Η παράβαση επιφέρει πρόστιμο 50.000 € και ανάκληση της άδειας. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται.

Λίστα δικαιολογητικών για κάθε κατηγορία ακινήτου

Αυτά είναι τα ειδικά δικαιολογητικά που ορίζει η Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025 και η επίσημη διαδικασία στο mitos.gov.gr. Ισχύουν επίσης τα κοινά δικαιολογητικά για όλες τις άδειες διαμονής, που ορίζει η Κοινή Υπουργική Απόφαση 95391/2024· ο δικηγόρος σας θα επιβεβαιώσει την ισχύουσα λίστα για την περίπτωσή σας.

1. Αντίγραφο του διαβατηρίου σας, σε ισχύ σύμφωνα με τον Κώδικα Συνόρων του Σένγκεν, με τη θεώρηση εισόδου ή απόδειξη εισόδου χωρίς υποχρέωση θεώρησης, ή έγκυρη άδεια διαμονής.
2. Βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε το συμβόλαιο, με τα συμβαλλόμενα μέρη, το ακίνητο, το συμφωνηθέν τίμημα, τον τρόπο καταβολής του με πλήρη στοιχεία πληρωμής, την εξοφλητική πράξη και αν ο πωλητής είχε χρησιμοποιήσει το ακίνητο για άδεια διαμονής επενδυτή.
3. Απόδειξη ότι το συμβόλαιο μεταγράφηκε στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο. Στην πρώτη αίτηση αρκεί απόδειξη ότι ζητήθηκε η καταχώριση ή βεβαίωση δικηγόρου· η οριστική απόδειξη ακολουθεί στην ανανέωση.
4. Ιδιωτικό ασφαλιστήριο υγείας.
5. Το ηλεκτρονικό παράβολο της άδειας, 2.000 €, και το τέλος της κάρτας, 16 €.
6. Αντίγραφο του Ε9 σας, της ελληνικής δήλωσης στοιχείων ακινήτων που κατέχετε.
7. Πρόσφατη έγχρωμη φωτογραφία σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ελληνικού διαβατηρίου, σε έντυπη και ψηφιακή μορφή.
8. Αν αγοράζετε μέσω εταιρείας, απόδειξη ότι κατέχετε όλες τις μετοχές της.

Για τις κατηγορίες των 400.000 € και 800.000 €, η βεβαίωση του συμβολαιογράφου πρέπει να αναφέρει το εμβαδόν των κύριων χώρων και το Ε9 πρέπει να δείχνει τουλάχιστον 120 τ.μ.

Επιπλέον προϋποθέσεις για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης

Η κατηγορία της μετατροπής αντικαθιστά το κριτήριο του εμβαδού με κριτήριο χρήσης. Το βασικό έγγραφο είναι η τεχνική έκθεση μηχανικού για την αλλαγή χρήσης των κύριων χώρων του ακινήτου. Η Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025 (άρθρο 2 παρ. 2.6) ορίζει τη διατύπωσή της. Στην ουσία, ο μηχανικός βεβαιώνει:

ότι η αλλαγή χρήσης έχει συντελεστεί, όπως προκύπτει από την άδεια δόμησης, την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, την ενημέρωση φακέλου ή την αναθεώρηση άδειας που εκδόθηκε μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, από χρήση «…» σε χρήση «κατοικία» για τους κύριους χώρους του ακινήτου που αγόρασε ο κατονομαζόμενος επενδυτής με το αναφερόμενο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο.

Δική μας περίληψη του ελληνικού κειμένου. Αυθεντική είναι η ελληνική διατύπωση της Απόφασης.

• Το κριτήριο της ημερομηνίας. Η ημερομηνία έκδοσης της πράξης αδειοδότησης πρέπει να είναι η 5η Απριλίου 2024 ή μεταγενέστερη. Άδεια αλλαγής χρήσης που εκδόθηκε νωρίτερα μετράει μόνο αν ενημερώθηκε ή αναθεωρήθηκε από εκείνη την ημερομηνία και μετά.
• Ολοκλήρωση πριν από την αίτηση. Η μετατροπή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησής σας. Μπορεί να την εκτελέσει ο αγοραστής ή ο πωλητής.
• Βιομηχανικά κτίρια. Ο μηχανικός πρέπει επίσης να βεβαιώσει ότι δεν ήταν εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία στο κτίριο τα τελευταία πέντε χρόνια, με βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον ΔΕΔΔΗΕ ή τον δήμο, τα έντυπα Ε2 των τελευταίων πέντε ετών ή άλλα επίσημα στοιχεία. Τα βιοτεχνικά εργαστήρια δεν θεωρούνται βιομηχανία.
• Τι δεν είναι επιλέξιμο. Ακίνητα που ήταν κατοικίες στις 5 Απριλίου 2024 και μετατράπηκαν σε άλλη χρήση και ξανά σε κατοικία, καθώς και νέα έργα που αδειοδοτήθηκαν μετά από εκείνη την ημερομηνία για άλλη χρήση και στη συνέχεια αναθεωρήθηκαν σε κατοικία.
• Πολλά σπίτια από μία μετατροπή. Κάθε διαμέρισμα που προκύπτει εμπίπτει αυτοτελώς στην κατηγορία των 250.000 €. Ένας αρχικός επενδυτής που κρατά ένα από αυτά πρέπει να αποδείξει την αξία του με έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.
• Κατά την ανανέωση. Υπογράφετε υπεύθυνη δήλωση ότι οι κύριοι χώροι εξακολουθούν να έχουν χρήση κατοικίας και ότι το ακίνητο δεν είναι έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας.

Το εμβαδόν δεν αποτελεί προϋπόθεση αυτής της κατηγορίας. Δείτε τον κανόνα των 120 τ.μ. και την κατηγορία μετατροπής των 250.000 € για την ακριβή θέση της Εγκυκλίου.

Κανόνες πληρωμής

• Το τίμημα καταβάλλεται με δίγραμμη τραπεζική επιταγή, με τραπεζικό έμβασμα ή με πληρωμή με κάρτα μέσω τερματικού POS, σε λογαριασμό του πωλητή σε τράπεζα στην Ελλάδα.
• Ο πληρωτής μπορεί να είστε εσείς, ο/η σύζυγός σας ή συγγενείς σας έως δεύτερου βαθμού. Όχι μετρητά και όχι τρίτοι πληρωτές χωρίς συγγενική σχέση.
• Τα στοιχεία του πληρωτή και του λογαριασμού δηλώνονται ενώπιον του συμβολαιογράφου και καταγράφονται στο συμβόλαιο.

Το Υπουργείο αντιμετωπίζει σοβαρά την καταστρατήγηση. Η Εγκύκλιος 1/2026 (Διευκρίνιση 23) αναφέρει την παραπλανητική διαφήμιση για την τιμή ή την πληρωμή και τις μη τεκμηριωμένες μεταφορές χρημάτων πριν ή μετά την επένδυση που την αφήνουν πολύ κάτω από το νόμιμο ελάχιστο. Αυτές οι περιπτώσεις παραπέμπονται στις φορολογικές αρχές, στην αστυνομία και στην Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες, και οι άδειες ανακαλούνται. Η τιμή στο συμβόλαιο πρέπει να είναι η πραγματική τιμή, χωρίς να επιστρέφονται χρήματα στον αγοραστή.

Τέλη

• Κύριος αιτών: παράβολο άδειας 2.000 € συν 16 € για την κάρτα, συνολικά 2.016 €. Το ίδιο ισχύει σε κάθε πενταετή ανανέωση.
• Εθνική θεώρηση, αν τη χρειάζεστε για την είσοδο: προξενικό τέλος 180 €.
• Μέλη της οικογένειας: ισχύουν χωριστά τέλη. Δεν έχουμε επαληθεύσει το τρέχον ποσό ανά άτομο· επιβεβαιώστε το με τον δικηγόρο σας.
• Προσφυγή κατά απόρριψης: 50 €, εντός δύο μηνών από την απόφαση.

Οι φόροι αγοράς και οι επαγγελματικές αμοιβές προστίθενται, περίπου 5–7% της τιμής σήμερα. Δείτε πόσο κοστίζει πραγματικά μια αγορά 250.000 €.

Μέλη της οικογένειας

Μία επένδυση μπορεί να καλύπτει τον/τη σύζυγο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα άγαμα τέκνα σας κάτω των 21 ετών και τους γονείς και των δύο συζύγων. Κάθε μέλος της οικογένειας χρειάζεται διαβατήριο, φωτογραφίες και ασφάλιση υγείας, καθώς και απόδειξη της σχέσης, όπως ληξιαρχικές πράξεις γάμου και γέννησης. Τα αλλοδαπά έγγραφα προσωπικής κατάστασης χρειάζονται κατά κανόνα επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενική επικύρωση και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Δείτε τα μέλη της οικογένειας στο ελληνικό Golden Visa.

Υποβολή και χρόνοι

Οι αιτήσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά, συνήθως από τον δικηγόρο σας με πληρεξούσιο. Η επίσημη διαδικασία προβλέπει έως 10 ημέρες για τον έλεγχο πληρότητας, 2 ημέρες για την έκδοση της βεβαίωσης κατάθεσης, 40 ημέρες για την εξέταση του φακέλου και τα βιομετρικά στοιχεία και 8 ημέρες για την έκδοση ή την απόρριψη της άδειας: συνολικά 50 ημέρες. Στην πράξη χρειάζονται αρκετοί μήνες. Τον Αύγουστο του 2026 εκκρεμούσαν 627 υποθέσεις Golden Visa στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου. Πρέπει να προσέλθετε αυτοπροσώπως μία φορά για να δώσετε δακτυλικά αποτυπώματα. Δείτε πόσο χρόνο χρειάζεται το ελληνικό Golden Visa.

Για τους αγοραστές του MVR 19

Το MVR 19 είναι ένα κτίριο στην οδό Μαυροματαίων στην Πάτρα που μετατρέπεται σε επτά διαμερίσματα ενός έως τριών υπνοδωματίων, σχεδιασμένα για την κατηγορία της αλλαγής χρήσης. Τα έξι διατίθενται στα 250.000 € και το ρετιρέ με τιμή κατόπιν αιτήματος. Η μετατροπή είναι σε προετοιμασία και η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί, οπότε η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την αίτησή σας, και το Υπουργείο αποφασίζει για κάθε περίπτωση. Κάθε διαμέρισμα είναι ένα ακίνητο. Η αποθήκη του στο υπόγειο προβλέπεται να περιλαμβάνεται στο ίδιο συμβόλαιο, όταν μια νέα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δημιουργήσει τις επτά αποθήκες. Όταν εκδοθεί η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης, η ημερομηνία και τα στοιχεία της θα περιλαμβάνονται στον νομικό φάκελο που στέλνουμε στους αγοραστές.

• Επτά διαμερίσματα
• 1 έως 3 υπνοδωμάτια
• 40,72–91,16 τ.μ.
• Έξι στα 250.000 €
• Ρετιρέ: τιμή κατόπιν αιτήματος

Διαβάστε τον πλήρη οδηγό για την κατηγορία των 250.000 €, συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα ή κάντε μια περιήγηση σε ένα από αυτά.