متطلبات التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026

من يحق له التقدم

• مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي. التصريح مخصص لمواطني الدول الثالثة. أما مواطنو الاتحاد الأوروبي، ومواطنو المنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، فلهم حقوق إقامة خاصة بهم ولا يحتاجون إليه.
• الدخول القانوني، أو تقديم الطلب أولًا. تحتاج إلى تأشيرة سارية، أو دخول دون تأشيرة، أو تصريح إقامة ساري المفعول عند تقديم الطلب. وبدلًا من ذلك، وبموجب المادة 10، الفقرة 11 من قانون الهجرة، يمكن لمحاميك تقديم الطلب قبل وصولك، ثم تدخل اليونان لتقديم البيانات الحيوية.
• النظام العام والصحة. يجب ألا تكون مدرجًا شخصًا غير مرغوب فيه لأسباب تتعلق بالنظام العام أو الأمن، ويجب ألا تشكل خطرًا على الصحة العامة.
• حظر حسب الجنسية. الطلبات الجديدة المقدمة من مواطني روسيا وبيلاروسيا، بمن فيهم أفراد أسرهم، معلقة.
• عبر شركة. يجوز لك الشراء عبر شركة يونانية أو من الاتحاد الأوروبي إذا كنت تملك 100% من أسهمها.
• الملاك المشاركون. يجب أن تستوفي حصة كل مالك مشارك الحد الأدنى للاستثمار بمفردها. ويستثنى من ذلك الزوجان أو الشريكان في شراكة مدنية مسجلة، إذ يجوز لهما تقاسم استثمار واحد: يحصل أحدهما على تصريح المستثمر والآخر على تصريح فرد من الأسرة.

فئات الاستثمار في 2026

حدد القانون 5100/2024، الساري منذ 5 أبريل 2024، الحدود الدنيا للاستثمار، ويشرحها تعميم الوزارة 1/2026 الصادر في 21 أبريل 2026.

الشروط التي تنطبق على كل المسارات

• عقار واحد. يجب استيفاء الحد الأدنى بعقار واحد. وغرفة التخزين أو مكان وقوف السيارة في المبنى نفسه، إذا اشتريا بالعقد نفسه واستخدما مساحة ملحقة، يحتسبان في القيمة لا في المساحة.
• الملكية الكاملة. يجب أن تكون لك الملكية الكاملة للعقار وحيازته.
• ثمن العقد هو المعتبر. الحد الأدنى هو قيمة الاستحواذ وقت الشراء. ولا يحتسب ما تدفعه لاحقًا على التجديد.
• الدفع الكامل قبل تقديم الطلب. يدفع الثمن كله، عبر النظام المصرفي اليوناني، قبل تقديم الطلب.
• الاحتفاظ بالعقار. بيعه أثناء سريان التصريح ينهي التصريح، إلا إذا اشتريت أولًا عقارًا بديلًا مستوفيًا للشروط وأبلغت السلطة المختصة.
• قواعد التأجير. يحظر التأجير قصير الأجل عبر المنصات الرقمية، ويحظر التأجير من الباطن. وتؤدي المخالفة إلى غرامة قدرها 50,000 يورو وإلغاء التصريح. ويسمح بعقود الإيجار طويلة الأجل.

قائمة المستندات لكل مسارات العقار

هذه هي المستندات المحددة التي يدرجها القرار الوزاري المشترك 214926/2025 والإجراء الرسمي على mitos.gov.gr. وتنطبق أيضًا المستندات المشتركة لجميع تصاريح الإقامة، التي يحددها القرار الوزاري المشترك 95391/2024؛ وسيؤكد لك محاميك القائمة الحالية الخاصة بحالتك.

1. نسخة من جواز سفرك، ساري المفعول وفق قانون حدود شنغن، مع تأشيرة الدخول أو إثبات الدخول دون تأشيرة، أو تصريح إقامة ساري المفعول.
2. شهادة من كاتب العدل الذي حرر العقد، تبين الأطراف، والعقار، والثمن المتفق عليه، وطريقة دفعه مع تفاصيل الدفع الكاملة، وعقد السداد الكامل، وما إذا كان البائع قد استخدم العقار للحصول على تصريح مستثمر.
3. إثبات تسجيل العقد في مكتب تسجيل الأراضي أو السجل العقاري. وفي الطلب الأول، يكفي إثبات طلب التسجيل أو شهادة من محامٍ؛ ويقدم الإثبات النهائي عند التجديد.
4. وثيقة تأمين صحي خاص.
5. رسم التصريح الإلكتروني البالغ 2,000 يورو، ورسم البطاقة البالغ 16 يورو.
6. نسخة من نموذج E9، وهو الإقرار اليوناني بالعقارات التي تملكها.
7. صورة ملونة حديثة وفق معايير جواز السفر اليوناني، مطبوعة ورقمية.
8. إذا اشتريت عبر شركة، إثبات ملكيتك لجميع أسهمها.

بالنسبة إلى فئتي 400,000 يورو و800,000 يورو، يجب أن تبين شهادة كاتب العدل مساحة الأماكن الرئيسية، وأن يظهر نموذج E9 مساحة لا تقل عن 120 م².

متطلبات إضافية لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو

يستبدل مسار التحويل اختبار المساحة باختبار الاستخدام. والمستند الأساسي هو التقرير الفني للمهندس بشأن تغيير استخدام الأماكن الرئيسية في العقار. ويحدد القرار الوزاري المشترك 214926/2025 (المادة 2، الفقرة 2.6) صيغته. ومن حيث المضمون، يشهد المهندس:

بأن تغيير الاستخدام ثابت، كما يتبين من رخصة البناء، أو موافقة الأعمال صغيرة النطاق، أو تحديث الملف، أو تعديل الترخيص الصادر بعد دخول المادة 64 من القانون 5100/2024 حيز التنفيذ، من استخدام «…» إلى استخدام «سكن» للأماكن الرئيسية في العقار الذي اشتراه المستثمر المسمى بموجب عقد البيع الموثق المذكور.

هذا ملخصنا للنص اليوناني. والصيغة اليونانية الواردة في القرار هي المعتمدة.

• اختبار التاريخ. يجب أن يكون تاريخ صدور قرار الترخيص 5 أبريل 2024 أو بعده. ولا يحتسب تصريح تغيير الاستخدام الصادر قبل ذلك إلا إذا جرى تحديثه أو تعديله في ذلك التاريخ أو بعده.
• الإنجاز قبل تقديم الطلب. يجب أن ينتهي التحويل قبل تقديم طلبك. ويجوز أن ينفذه المشتري أو البائع.
• المباني الصناعية. يجب أن يشهد المهندس أيضًا بأنه لم تكن هناك منشأة صناعية مركبة وعاملة في المبنى خلال السنوات الخمس الأخيرة، مستندًا إلى شهادة فصل التيار الكهربائي من HEDNO أو من البلدية، أو نماذج E2 للسنوات الخمس الأخيرة، أو سجلات رسمية أخرى. ولا تعامل ورش الحرف اليدوية معاملة المنشآت الصناعية.
• ما لا يستوفي الشروط. العقار الذي كان سكنيًا في 5 أبريل 2024 ثم حول إلى استخدام آخر وأعيد إلى الاستخدام السكني، والمشاريع الجديدة المرخصة بعد ذلك التاريخ لاستخدام آخر ثم عدلت إلى الاستخدام السكني.
• عدة مساكن من تحويل واحد. تندرج كل شقة ناتجة عن التحويل ضمن مسار 250,000 يورو بمفردها. والمستثمر الأصلي الذي يحتفظ بإحداها يجب أن يثبت قيمتها بتقرير من مثمن معتمد.
• عند التجديد. توقع إقرارًا رسميًا بأن الأماكن الرئيسية لا تزال مستخدمة للسكن، وبأن العقار ليس مقرًا لشركة أو فرعًا لها.

المساحة ليست شرطًا في هذا المسار. انظر قاعدة 120 م² ومسار التحويل بقيمة 250 ألف يورو لمعرفة الموقف الدقيق للتعميم.

قواعد الدفع

• يدفع الثمن بشيك مصرفي مسطر، أو بتحويل مصرفي، أو بالدفع ببطاقة مصرفية عبر جهاز نقاط البيع، إلى حساب البائع لدى بنك في اليونان.
• يجوز أن يكون الدافع أنت، أو زوجك أو زوجتك، أو أقاربك حتى الدرجة الثانية. ولا يقبل الدفع نقدًا ولا من أطراف ثالثة لا صلة لها بك.
• يصرح بالدافع وبيانات الحساب أمام كاتب العدل وتسجل في العقد.

تأخذ الوزارة التحايل على القواعد بجدية. فالتعميم 1/2026 (التوضيح 23) يذكر الإعلانات المضللة عن الثمن أو الدفع، والتحويلات المالية غير الموثقة قبل الاستثمار أو بعده التي تجعله أدنى بكثير من الحد الأدنى القانوني. وتحال هذه الحالات إلى السلطات الضريبية والشرطة وهيئة مكافحة غسل الأموال اليونانية، وتلغى التصاريح. ويجب أن يكون الثمن المسجل في العقد هو الثمن الحقيقي، من دون أن يعود أي مال إلى المشتري.

الرسوم

• مقدم الطلب الرئيسي: رسم تصريح قدره 2,000 يورو إضافة إلى 16 يورو للبطاقة، أي 2,016 يورو إجمالًا. وينطبق المبلغ نفسه عند كل تجديد كل خمس سنوات.
• التأشيرة الوطنية، إذا احتجت إليها للدخول: رسم قنصلي قدره 180 يورو.
• أفراد الأسرة: تطبق رسوم منفصلة. ولم نتحقق من المبلغ الحالي لكل شخص؛ فتأكد منه مع محاميك.
• الطعن في الرفض: 50 يورو، ويقدم خلال شهرين من صدور القرار.

تضاف ضرائب الشراء والأتعاب المهنية، وتبلغ اليوم نحو 5 إلى 7% من الثمن. انظر كم يكلف شراء عقار بقيمة 250 ألف يورو في الواقع.

أفراد الأسرة

يمكن أن يشمل استثمار واحد زوجك أو زوجتك أو شريكك في شراكة مدنية مسجلة، وأبناءك غير المتزوجين الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالديك ووالدي زوجك أو زوجتك. ويحتاج كل فرد من الأسرة إلى جواز سفر وصور وتأمين صحي وإثبات صلة القرابة، مثل شهادات الزواج والميلاد. وتحتاج وثائق الأحوال المدنية الأجنبية عمومًا إلى تصديق أبوستيل أو تصديق قنصلي وترجمة يونانية رسمية. انظر أفراد الأسرة في التأشيرة الذهبية اليونانية.

تقديم الطلب ومدته

تقدم الطلبات رقميًا، وعادة ما يقدمها محاميك بموجب توكيل رسمي. ويتيح الإجراء الرسمي ما يصل إلى 10 أيام للتحقق من اكتمال الملف، ويومين لإصدار شهادة التقديم، و40 يومًا لفحص الملف والبيانات الحيوية، و8 أيام لإصدار التصريح أو رفضه: أي 50 يومًا إجمالًا. وفي الواقع يستغرق الأمر عدة أشهر. وفي أغسطس 2026، كانت 627 حالة للتأشيرة الذهبية قيد الانتظار في الإدارة الإقليمية التي تغطي البيلوبونيز وغرب اليونان والجزر الأيونية. ويجب أن تحضر شخصيًا مرة واحدة لأخذ البصمات. انظر كم تستغرق التأشيرة الذهبية اليونانية.

لمشتري MVR 19

MVR 19 مبنى في شارع Mavromataion في باتراس يجري تحويله إلى سبع شقق من غرفة نوم إلى ثلاث غرف، مصمم لمسار تغيير الاستخدام. تعرض ست منها بسعر 250,000 يورو والبنتهاوس بسعر عند الطلب. والتحويل قيد الإعداد ولم يصدر قرار ترخيص تغيير الاستخدام بعد، لذا فالأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام قبل أن تقدم طلبك، وتبت الوزارة في كل حالة. وكل شقة عقار واحد. ومن المقرر أن تدرج غرفة التخزين الخاصة بها في الطابق السفلي في العقد نفسه، بعد أن ينشئ سند جديد لتأسيس الملكية الأفقية غرف التخزين السبع. وعند صدور قرار ترخيص تغيير الاستخدام، سيرد تاريخه ومرجعه في حزمة المستندات القانونية التي نرسلها إلى المشترين.

• سبع شقق
• من 1 إلى 3 غرف نوم
• 40.72–91.16 م²
• ست منها بسعر €250,000
• البنتهاوس: السعر عند الطلب

اقرأ الدليل الكامل لمسار 250,000 يورو، أو قارن بين الشقق السبع، أو قم بجولة داخل إحداها.