شراء عقار في اليونان عن بعد

ما يمكن إنجازه من الخارج، وما لا يمكن

يمكن أن يتولى محاميك الشراء كله تقريبًا. ويبين الجدول من يتولى كل خطوة وأين.

التوكيل الرسمي

كل ما عدا ذلك يقوم على هذه الوثيقة، فأعدها بشكل صحيح من المرة الأولى. وهناك طريقتان لتوقيعها:

• في قنصلية يونانية. تعد القنصلية الوثيقة باليونانية أو تصادق عليها، وتستخدم في اليونان كما هي. وقد يمتد انتظار موعد في القنصليات المزدحمة عدة أسابيع.
• أمام كاتب عدل في بلدك. تصدق الوثيقة بعد ذلك بختم أبوستيل من السلطة المختصة، إذا كان بلدك طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، أو تصدقها القنصلية اليونانية إذا لم يكن كذلك. وتحتاج أيضًا إلى ترجمة رسمية إلى اليونانية. ومسودة ثنائية اللغة يعدها محاميك اليوناني تجنبك أخطاء الترجمة.

ينبغي أن تكون الصلاحيات محددة بما يكفي لكل جهة ستعتمد عليها: مصلحة الضرائب، والبنك، وكاتب العدل، وتسجيل الأرض أو السجل العقاري، وسلطات الهجرة. وتشمل عادة الحصول على الرقم الضريبي AFM، وفتح حساب مصرفي وتشغيله، وتوقيع عقد الشراء ودفع ضريبة نقل الملكية، وتسجيل العقد، وتقديم طلب تصريح الإقامة. وبعض البنوك وكتاب العدل يطلبون توكيلًا رسميًا صادرًا حديثًا، لذا اسأل محاميك قبل أن توقع.

الرقم الضريبي (AFM) بالوكالة

يلزم رقم التعريف الضريبي اليوناني، أي AFM، للعقد والحساب المصرفي وضريبة نقل الملكية. ويتقدم محاميك بطلبه إلى مصلحة الضرائب اليونانية (AADE) بجواز سفرك وإثبات عنوانك في الخارج. وعادة ما يعين غير المقيمين أيضًا ممثلًا للشؤون الضريبية في اليونان، وغالبًا ما يكون المحامي أو محاسبًا.

احسب من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع للحصول على الرقم الضريبي والحساب المصرفي معًا. واحتفظ برقم AFM جيدًا: فإذا أجرت العقار فستستخدمه كل عام، لأن الإيجار من عقار يوناني يصرح عنه ويخضع للضريبة في اليونان.

حساب مصرفي يوناني

يجب أن يصل الثمن إلى حساب لدى بنك في اليونان، كما تدفع في اليونان أيضًا ضريبة نقل الملكية والرسوم والتكاليف الجارية مثل رسوم المبنى المشتركة والمرافق. والحساب اليوناني باسمك يجعل كل ذلك أبسط، ويمنح كاتب العدل سجلًا واضحًا للأموال. وتفتح معظم البنوك حسابًا عن طريق محامٍ يحمل توكيلًا رسميًا، لكن لكل بنك قواعده الخاصة، وبعضها يطلب مكالمة فيديو أو زيارة شخصية. وتوقع أسئلة مفصلة عن مصدر أموالك.

الدفع من الخارج: القواعد التي تحدد الأهلية

في الشراء بغرض التأشيرة الذهبية، تعد قواعد الدفع جزءًا من شروط الأهلية، لا مجرد ممارسة جيدة. فبموجب المادة 100 من قانون الهجرة:

• يدفع الثمن كاملًا قبل أن تقدم طلب التصريح؛
• لا يتم الدفع إلا بتحويل مصرفي أو شيك مصرفي مسطر أو الدفع ببطاقة مصرفية عبر مزود خدمات دفع يوناني، إلى حساب لدى بنك في اليونان؛
• يكون الدافع أنت أو زوجك أو زوجتك أو أحد أقاربك حتى الدرجة الثانية، مثل أحد الوالدين أو الأبناء أو الإخوة؛
• يصرح بهوية الدافع وتفاصيل الدفع أمام كاتب العدل وتسجل في العقد.

لا يقبل الدفع نقدًا، ولا الدفعات من الأصدقاء أو من شركات لا تملكها أو من أشخاص آخرين لا صلة لهم بك. ويعد التعميم 1/2026 (التوضيح 23) الأموال التي تعاد إلى المشتري قبل الشراء أو بعده، والوعود المضللة بشأن السعر أو الدفع، أسبابًا للإحالة إلى السلطات الضريبية والشرطة وسلطات مكافحة غسل الأموال ولإلغاء التصريح. واحتفظ بتأكيد البنك لكل تحويل، مبينًا فيه اسم الدافع وحسابه.

إذا دفعت من عملة أخرى، فيجب أن يغطي المبلغ الذي يصل باليورو الثمن كاملًا، لذا احسب حساب تقلبات سعر الصرف والرسوم المصرفية. وقد تضيف دولتك الأصلية قواعدها الخاصة: فخطة التحويلات الحرة في الهند، وحدود الرقابة على الصرف في جنوب أفريقيا، وقواعد النقد الأجنبي في الصين، كلها تؤثر في طريقة إرسال 250,000 يورو مع التكاليف وسرعته. راجع الملاحظات بحسب الجنسية، واتفق على طريقة التحويل مع بنكك ومحاميك قبل أن تحجز.

مستندات التحقق من الهوية ومصدر الأموال

البنوك وكتاب العدل والمحامون والوكلاء العقاريون في اليونان جهات ملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال. وتتحقق كل منها من هويتك ومن مصدر الأموال، وقد تطلب ذلك مرة أخرى. فجهز مسبقًا:

• جواز سفرك وإثباتًا حديثًا لعنوانك؛
• ما يثبت إقامتك الضريبية ورقمك الضريبي في بلدك؛
• كشوف الحساب الذي سيتم الدفع منه، وتغطي عادة عدة أشهر؛
• ما يثبت مصدر الأموال: قسائم الراتب والإقرارات الضريبية، أو عقود بيع عقارات أو أسهم، أو حسابات الشركة وسجلات توزيع الأرباح، أو مستندات الميراث والهبة؛
• إذا دفع الزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب، فما يثبت صلة القرابة.

اعتبارًا من 10 يوليو 2027 تسري لائحة الاتحاد الأوروبي لمكافحة غسل الأموال (EU) 2024/1624. وهي تضيف إجراءات عناية واجبة معززة للعملاء الذين يسعون إلى حقوق إقامة مقابل الاستثمار، فتوقع مزيدًا من الأسئلة، لا أقل.

كاتب العدل ومحاميك والمهندس

كاتب العدل في اليونان موظف عام. فهو يحرر العقد، ويتحقق من سلامة المستندات والشهادات الضريبية، ويتأكد من دفع ضريبة نقل الملكية، ويسجل تفاصيل الدفع، ويصدر الشهادة المستخدمة في ملف التأشيرة الذهبية. وكاتب العدل محايد ولا يعمل لحسابك.

أما محاميك فيعمل لحسابك. فاختر محاميًا يونانيًا مستقلًا، لا محاميًا يقدمه البائع، ليراجع سند الملكية والتراخيص، ويتفاوض على الشروط، ويتولى الطلب. ويفحص المهندس المبنى وتراخيصه؛ وفي العقار الذي خضع لتغيير الاستخدام، يعد تقرير المهندس الذي يشهد بالتحويل مستندًا مطلوبًا.

الرحلة الوحيدة: البيانات الحيوية في اليونان

يمكن لمحاميك تقديم الطلب قبل وصولك. ثم تسافر إلى اليونان لحضور موعد لأخذ البصمات والصورة، ويحضر كذلك أفراد الأسرة الذين يتقدمون معك. وإذا كان جواز سفرك يتطلب تأشيرة لمنطقة شنغن، فستحتاج إليها لهذه الرحلة. واحجز سفرًا بشروط مرنة، لأن السلطات هي التي تحدد مواعيد الحضور.

يصل معظم الزوار الدوليين جوًا إلى أثينا. وتبعد باتراس نحو 215 كم عن وسط أثينا عبر الطريق السريع، أي نحو ساعتين و40 دقيقة بالسيارة، ويستقبل مطار أراكسوس، على بعد نحو 45 دقيقة من باتراس، رحلات موسمية من مايو إلى أكتوبر. وإذا استطعت إضافة يوم، فزر العقار والتق محاميك شخصيًا.

شراء شقة في MVR 19 من الخارج

نعمل مع المشترين عن بعد. نرسل إليك قائمة الأسعار والمخططات وحزمة المستندات القانونية، ونجيب عن الأسئلة في مكالمة فيديو بالإنجليزية أو اليونانية، بينما يراجع محاميك المستندات ويعمل لحسابك. ويدفع الثمن الكامل المسجل في العقد، وهو 250,000 يورو لكل شقة من الشقق الست، وعند الطلب للبنتهاوس، إلى حساب البائع لدى بنك في اليونان بإحدى الطرق التي يسمح بها القانون. ولا نطلب أبدًا دفعًا نقديًا أو بعملات مشفرة، أو دفعًا إلى حساب شخصي أو أجنبي أو حساب طرف ثالث.

هناك موعد واحد لا يتحكم فيه أحد اليوم. فقرار ترخيص تغيير الاستخدام لمشروع MVR 19 لم يصدر بعد، ولا يمكن تقديم طلب التأشيرة الذهبية إلا بعد إتمام التحويل. ويمكنك تجهيز التوكيل الرسمي والرقم الضريبي والحساب المصرفي الآن؛ ويبين دليل الجدول الزمني كيف تتوافق الخطوات الأخرى معها.

كيف يعمل مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو

قارن بين الشقق السبع

جولة داخل شقة

• سبع شقق
• من 1 إلى 3 غرف نوم
• 40.72–91.16 م²
• ست منها بسعر €250,000
• البنتهاوس: السعر عند الطلب