दूर रहकर ग्रीस में संपत्ति ख़रीदना

विदेश से क्या किया जा सकता है, और क्या नहीं

लगभग पूरी ख़रीद आपके वकील के ज़रिए हो सकती है। तालिका दिखाती है कि हर चरण कौन और कहाँ करता है।

मुख़्तारनामा

बाक़ी सब कुछ इसी दस्तावेज़ पर टिका है, इसलिए इसे एक ही बार में सही बनवाएँ। इस पर हस्ताक्षर करने के दो तरीक़े हैं:

• ग्रीक वाणिज्य दूतावास में। वाणिज्य दूतावास दस्तावेज़ को ग्रीक में तैयार या प्रमाणित करता है, और ग्रीस में इसका उपयोग जैसा है वैसा ही होता है। व्यस्त वाणिज्य दूतावासों में अपॉइंटमेंट के लिए कई हफ़्तों का इंतज़ार हो सकता है।
• आपके देश में किसी नोटरी के सामने। इसके बाद, यदि आपका देश हेग अपोस्टिल कन्वेंशन का पक्षकार है तो सक्षम प्राधिकरण दस्तावेज़ पर अपोस्टिल लगाता है, और यदि नहीं है तो ग्रीक वाणिज्य दूतावास उसका वैधीकरण करता है। इसके लिए एक आधिकारिक ग्रीक अनुवाद भी चाहिए। आपके ग्रीक वकील द्वारा तैयार किया गया द्विभाषी मसौदा अनुवाद की ग़लतियों से बचाता है।

अधिकार इतने विशिष्ट होने चाहिए कि हर वह कार्यालय उन पर भरोसा कर सके जिसके सामने उनका उपयोग होगा: कर प्राधिकरण, बैंक, नोटरी, भूमि रजिस्ट्री या कैडस्ट्रे, और प्रवासन प्राधिकरण। इनमें आमतौर पर AFM प्राप्त करना, बैंक खाता खोलना और चलाना, ख़रीद पर हस्ताक्षर करना और हस्तांतरण कर चुकाना, विलेख का पंजीकरण कराना, और निवास परमिट का आवेदन दाख़िल करना शामिल होता है। कुछ बैंक और नोटरी हाल ही में जारी मुख़्तारनामा माँगते हैं, इसलिए हस्ताक्षर करने से पहले अपने वकील से पूछ लें।

मुख़्तारनामे के ज़रिए कर पहचान संख्या (AFM)

ग्रीक कर पहचान संख्या, यानी AFM, विलेख, बैंक खाते और हस्तांतरण कर के लिए ज़रूरी है। आपका वकील आपके पासपोर्ट और विदेश में आपके पते के प्रमाण के साथ ग्रीक कर प्राधिकरण (AADE) में आवेदन करता है। अनिवासी आमतौर पर ग्रीक कर मामलों के लिए एक प्रतिनिधि भी नियुक्त करते हैं, जो अक्सर वकील या कोई अकाउंटेंट होता है।

कर पहचान संख्या और बैंक खाते, दोनों के लिए कुल मिलाकर एक से तीन हफ़्ते का समय रखें। AFM को सँभालकर रखें: यदि आप प्रॉपर्टी किराये पर देते हैं तो आप हर साल इसका उपयोग करेंगे, क्योंकि ग्रीक प्रॉपर्टी से मिलने वाला किराया ग्रीस में घोषित किया जाता है और उस पर ग्रीस में कर लगता है।

ग्रीक बैंक खाता

कीमत का ग्रीस के किसी बैंक के खाते में पहुँचना ज़रूरी है, और हस्तांतरण कर, शुल्क तथा इमारत के रखरखाव शुल्क और यूटिलिटी जैसे चालू ख़र्च भी ग्रीस में ही चुकाए जाते हैं। आपके नाम पर ग्रीक खाता यह सब आसान बना देता है और नोटरी को धन का साफ़ रिकॉर्ड देता है। ज़्यादातर बैंक मुख़्तारनामा रखने वाले वकील के ज़रिए खाता खोल देते हैं, पर हर बैंक अपने नियम ख़ुद तय करता है, और कुछ बैंक वीडियो कॉल या व्यक्तिगत रूप से आने के लिए कहते हैं। अपने धन के स्रोत के बारे में विस्तृत सवालों की अपेक्षा रखें।

विदेश से भुगतान: वे नियम जो पात्रता तय करते हैं

गोल्डन वीज़ा ख़रीद के लिए भुगतान के नियम केवल अच्छी प्रथा नहीं, बल्कि पात्रता का हिस्सा हैं। प्रवासन संहिता के अनुच्छेद 100 के अनुसार:

• परमिट के लिए आवेदन करने से पहले पूरी कीमत चुकाई जाती है;
• भुगतान केवल बैंक ट्रांसफ़र, क्रॉस्ड बैंक चेक या किसी ग्रीक भुगतान प्रदाता के ज़रिए कार्ड भुगतान से, ग्रीस के किसी बैंक के खाते में होता है;
• भुगतान करने वाले आप, आपके जीवनसाथी या दूसरी डिग्री तक के कोई रिश्तेदार होते हैं, जैसे माता-पिता, संतान या भाई-बहन;
• भुगतानकर्ता और भुगतान का विवरण नोटरी के सामने घोषित किया जाता है और विलेख में दर्ज होता है।

नक़द भुगतान मान्य नहीं है, और न ही दोस्तों, उन कंपनियों जिनके आप मालिक नहीं हैं, या अन्य असंबंधित लोगों के भुगतान। परिपत्र 1/2026 (स्पष्टीकरण 23) ख़रीद से पहले या बाद में ख़रीदार को लौटाए गए पैसे को, और कीमत या भुगतान के बारे में भ्रामक वादों को, कर, पुलिस और धन-शोधन-रोधी प्राधिकरणों को मामला भेजने और परमिट रद्द करने का आधार मानता है। हर ट्रांसफ़र की बैंक पुष्टि सँभालकर रखें, जिसमें भुगतानकर्ता का नाम और खाता दिखता हो।

यदि आप किसी दूसरी मुद्रा से भुगतान करते हैं, तो पहुँचने वाली यूरो राशि पूरी कीमत के लिए पर्याप्त होनी चाहिए, इसलिए विनिमय दर में बदलाव और बैंक शुल्क का ध्यान रखें। आपका अपना देश भी अपने नियम जोड़ सकता है: भारत की लिबरलाइज़्ड रेमिटेंस स्कीम, दक्षिण अफ़्रीका की विनिमय-नियंत्रण सीमाएँ और चीन के विदेशी मुद्रा नियम, ये सभी इस पर असर डालते हैं कि आप €250,000 और लागत कैसे और कितनी जल्दी भेज सकते हैं। राष्ट्रीयता के अनुसार जानकारी देखें, और आरक्षण से पहले अपने बैंक और वकील के साथ भुगतान का रास्ता तय कर लें।

KYC और धन के स्रोत के दस्तावेज़

ग्रीस में बैंक, नोटरी, वकील और एस्टेट एजेंट धन-शोधन-रोधी क़ानून के तहत बाध्य संस्थाएँ हैं। हर एक यह सत्यापित करता है कि आप कौन हैं और पैसा कहाँ से आता है, और हर एक दोबारा पूछ सकता है। पहले से तैयार रखें:

• आपका पासपोर्ट और पते का हालिया प्रमाण;
• आपके कर निवास और आपके अपने देश की कर पहचान संख्या का प्रमाण;
• भुगतान करने वाले खाते के स्टेटमेंट, आमतौर पर कई महीनों के;
• धन के स्रोत का प्रमाण: वेतन पर्चियाँ और कर रिटर्न, प्रॉपर्टी या शेयरों की बिक्री के अनुबंध, कंपनी के खाते और लाभांश के रिकॉर्ड, या विरासत और उपहार के दस्तावेज़;
• यदि जीवनसाथी या कोई रिश्तेदार भुगतान करता है, तो रिश्ते का प्रमाण।

10 जुलाई 2027 से यूरोपीय संघ का धन-शोधन-रोधी विनियम (EU) 2024/1624 लागू होगा। यह निवेश के बदले निवास अधिकार चाहने वाले ग्राहकों की बढ़ी हुई जाँच (enhanced due diligence) जोड़ता है, इसलिए कम नहीं, ज़्यादा सवालों की अपेक्षा रखें।

नोटरी, आपका वकील और इंजीनियर

ग्रीस में नोटरी एक सरकारी अधिकारी होता है। नोटरी विलेख का मसौदा तैयार करता है, जाँचता है कि दस्तावेज़ और कर प्रमाणपत्र ठीक हैं, पुष्टि करता है कि हस्तांतरण कर चुका दिया गया है, भुगतान का विवरण दर्ज करता है और वह प्रमाणपत्र जारी करता है जिसका उपयोग गोल्डन वीज़ा फ़ाइल में होता है। नोटरी तटस्थ होता है और आपकी ओर से काम नहीं करता।

आपका अपना वकील आपकी ओर से काम करता है। विक्रेता द्वारा सुझाया गया वकील नहीं, बल्कि एक स्वतंत्र ग्रीक वकील चुनें, जो स्वामित्व और परमिटों की समीक्षा करे, शर्तों पर बातचीत करे और आवेदन की प्रक्रिया चलाए। एक इंजीनियर इमारत और उसके परमिटों की जाँच करता है; उपयोग-परिवर्तन वाली प्रॉपर्टी के लिए, परिवर्तन को प्रमाणित करने वाली इंजीनियर की रिपोर्ट एक आवश्यक दस्तावेज़ है।

एक यात्रा: ग्रीस में बायोमेट्रिक

आपका वकील आपके पहुँचने से पहले आवेदन दाख़िल कर सकता है। फिर आप उँगलियों के निशान और फ़ोटो देने के अपॉइंटमेंट के लिए ग्रीस जाते हैं, और आपके साथ आवेदन करने वाले परिवार के सदस्य भी उपस्थित होते हैं। यदि आपके पासपोर्ट पर शेंगेन क्षेत्र के लिए वीज़ा ज़रूरी है, तो इस यात्रा के लिए भी आपको वीज़ा चाहिए। लचीली यात्रा बुक करें, क्योंकि अपॉइंटमेंट की तारीख़ें प्राधिकरण तय करते हैं।

ज़्यादातर अंतरराष्ट्रीय यात्री हवाई जहाज़ से एथेंस पहुँचते हैं। पात्रास मध्य एथेंस से मोटरवे द्वारा लगभग 215 किमी दूर है, यानी कार से लगभग 2 घंटे 40 मिनट, और पात्रास से लगभग 45 मिनट की दूरी पर स्थित अराक्सोस हवाई अड्डे पर मई से अक्टूबर तक मौसमी उड़ानें चलती हैं। यदि आप एक दिन और जोड़ सकें, तो प्रॉपर्टी देखें और अपने वकील से व्यक्तिगत रूप से मिलें।

विदेश से MVR 19 का आवास ख़रीदना

हम ख़रीदारों के साथ दूर से काम करते हैं। हम मूल्य सूची, फ़्लोर प्लान और क़ानूनी दस्तावेज़ों का सेट भेजते हैं, और अंग्रेज़ी या ग्रीक में वीडियो कॉल पर सवालों के जवाब देते हैं, जबकि आपका अपना वकील दस्तावेज़ों की जाँच करता है और आपकी ओर से काम करता है। विलेख में दर्ज पूरी कीमत, जो छह आवासों में से हर एक के लिए €250,000 है और पेंटहाउस के लिए अनुरोध पर, क़ानून द्वारा अनुमत किसी एक तरीक़े से ग्रीस के किसी बैंक में विक्रेता के खाते में चुकाई जाती है। हम कभी भी नक़द, क्रिप्टोकरेंसी, या किसी व्यक्तिगत, विदेशी या तीसरे पक्ष के खाते में भुगतान नहीं माँगते।

आज एक तिथि किसी के भी नियंत्रण में नहीं है। MVR 19 का उपयोग-परिवर्तन का अनुमति आदेश अभी जारी होना बाक़ी है, और गोल्डन वीज़ा आवेदन परिवर्तन पूरा होने के बाद ही दाख़िल किया जा सकता है। आप मुख़्तारनामा, कर पहचान संख्या और बैंक खाता अभी तैयार कर सकते हैं; समय-सारिणी गाइड दिखाती है कि बाक़ी चरण कैसे जुड़ते हैं।

€250,000 का उपयोग-परिवर्तन मार्ग कैसे काम करता है

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