רכישת נכס ביוון מרחוק

מה ניתן לעשות מחו״ל, ומה לא

כמעט כל הרכישה יכולה להתנהל באמצעות עורך הדין שלכם. הטבלה מראה מי מבצע כל שלב והיכן.

ייפוי הכוח

כל השאר נשען על מסמך זה, ולכן כדאי לערוך אותו נכון פעם אחת. יש שתי דרכים לחתום עליו:

• בקונסוליה יוונית. הקונסוליה מכינה או מאשרת את המסמך ביוונית, והוא משמש ביוון כפי שהוא. בקונסוליות עמוסות ההמתנה לתור עשויה להימשך כמה שבועות.
• בפני נוטריון בארצכם. לאחר מכן המסמך מקבל אפוסטיל מהרשות המוסמכת, אם ארצכם צד לאמנת האג בדבר אפוסטיל, או אימות קונסולרי בקונסוליה היוונית אם אינה צד לה. נדרש גם תרגום רשמי ליוונית. טיוטה דו־לשונית שמכין עורך הדין היווני שלכם מונעת טעויות בתרגום.

הסמכויות צריכות להיות מפורטות דיין לכל משרד שיסתמך עליהן: רשות המסים, הבנק, הנוטריון, רישום המקרקעין או הקדסטר, ורשויות ההגירה. בדרך כלל הן כוללות קבלת ה־AFM, פתיחת חשבון בנק וניהולו, חתימה על הרכישה ותשלום מס ההעברה, רישום השטר והגשת הבקשה להיתר שהייה. בנקים ונוטריונים מסוימים מבקשים ייפוי כוח שהונפק לאחרונה, ולכן שאלו את עורך הדין שלכם לפני החתימה.

מספר זיהוי לצורכי מס (AFM) באמצעות מיופה כוח

מספר זיהוי יווני לצורכי מס, ה־AFM, נדרש לשטר המכר, לחשבון הבנק ולמס ההעברה. עורך הדין שלכם פונה לרשות המסים היוונית (AADE) עם הדרכון שלכם והוכחת כתובתכם בחו״ל. תושבי חוץ ממנים בדרך כלל גם נציג לענייני מס ביוון, לרוב עורך הדין או רואה חשבון.

הקצו שבוע עד שלושה שבועות למספר הזיהוי לצורכי מס ולחשבון הבנק יחד. שמרו היטב את ה־AFM: אם תשכירו את הנכס, תשתמשו בו מדי שנה, משום שהכנסה משכירות של נכס ביוון מדווחת וממוסה ביוון.

חשבון בנק ביוון

המחיר חייב להגיע לחשבון בבנק ביוון, וגם מס ההעברה, האגרות והעלויות השוטפות, כמו דמי ועד הבית וחשבונות השירותים, משולמים ביוון. חשבון ביוון על שמכם מפשט את כל זה ונותן לנוטריון תיעוד ברור של הכסף. רוב הבנקים יפתחו חשבון באמצעות עורך דין המחזיק בייפוי כוח, אך כל בנק קובע כללים משלו, וחלקם מבקשים שיחת וידאו או ביקור אישי. צפו לשאלות מפורטות על מקור הכספים שלכם.

תשלום מחו״ל: הכללים שקובעים את הזכאות

ברכישה לצורך ויזת הזהב, כללי התשלום הם חלק מתנאי הזכאות, ולא רק נוהג טוב. לפי סעיף 100 של קוד ההגירה:

• המחיר המלא משולם לפני הגשת הבקשה להיתר;
• התשלום נעשה אך ורק בהעברה בנקאית, בהמחאה בנקאית משורטטת או בתשלום בכרטיס באמצעות ספק תשלומים יווני, לחשבון בבנק ביוון;
• התשלום מבוצע על ידיכם, על ידי בן או בת הזוג, או על ידי קרובי משפחה עד דרגה שנייה, כמו הורה, ילד, אח או אחות;
• המשלם ופרטי התשלום מוצהרים בפני הנוטריון ומתועדים בשטר.

תשלום במזומן אינו עומד בתנאי, וכך גם תשלומים של חברים, של חברות שאינן בבעלותכם או של אנשים אחרים שאינם קשורים אליכם. חוזר 1/2026 (הבהרה 23) רואה בכסף שהוחזר לקונה לפני הרכישה או אחריה, ובהבטחות מטעות לגבי המחיר או התשלום, עילה להעברת הטיפול לרשויות המסים, למשטרה ולרשויות לאיסור הלבנת הון, ולביטול ההיתר. שמרו את אישור הבנק על כל העברה, המציג את שם המשלם ואת חשבונו.

אם אתם משלמים ממטבע אחר, הסכום באירו שמגיע חייב לכסות את המחיר המלא, ולכן יש לקחת בחשבון תנודות בשער החליפין ועמלות בנק. ייתכן שארצכם מוסיפה כללים משלה: תוכנית ההעברות הליברלית של הודו (Liberalised Remittance Scheme), מכסות הפיקוח על מטבע חוץ בדרום אפריקה וכללי מטבע החוץ של סין משפיעים כולם על האופן ועל המהירות שבהם תוכלו להעביר €250,000 בתוספת העלויות. ראו את ההערות לפי אזרחות, וסכמו את מסלול ההעברה עם הבנק ועם עורך הדין שלכם לפני השריון.

מסמכי הכרת הלקוח (KYC) ומקור הכספים

בנקים, נוטריונים, עורכי דין ומתווכי נדל״ן ביוון הם גופים מחויבים לפי החוק לאיסור הלבנת הון. כל אחד מהם מאמת מי אתם ומאין מגיע הכסף, וכל אחד עשוי לשאול שוב. הכינו מראש:

• את הדרכון שלכם והוכחת כתובת עדכנית;
• ראיות לתושבותכם לצורכי מס ולמספר הזיהוי לצורכי מס בארצכם;
• דפי חשבון של החשבון שממנו יבוצע התשלום, בדרך כלל לתקופה של כמה חודשים;
• ראיות למקור הכספים: תלושי שכר ודוחות מס, חוזי מכירה של נכסים או מניות, דוחות כספיים של חברה ותיעוד דיבידנדים, או מסמכי ירושה ומתנה;
• אם בן או בת הזוג או קרוב משפחה משלמים, הוכחת הקרבה המשפחתית.

מ־10 ביולי 2027 חלה תקנת האיחוד האירופי לאיסור הלבנת הון, (EU) 2024/1624. היא מוסיפה בדיקת נאותות מוגברת ללקוחות המבקשים זכויות שהייה תמורת השקעה, ולכן צפו ליותר שאלות, לא לפחות.

הנוטריון, עורך הדין שלכם והמהנדס

ביוון הנוטריון הוא נושא משרה ציבורית. הנוטריון מנסח את שטר המכר, בודק שהמסמכים ואישורי המס תקינים, מאשר שמס ההעברה שולם, מתעד את פרטי התשלום ומנפיק את האישור המשמש בתיק ויזת הזהב. הנוטריון ניטרלי ואינו פועל מטעמכם.

עורך הדין שלכם כן פועל מטעמכם. בחרו עורך דין יווני בלתי תלוי, ולא כזה שהמוכר הפנה אתכם אליו, כדי לבדוק את זכות הקניין ואת ההיתרים, לנהל משא ומתן על התנאים ולנהל את הבקשה. מהנדס בודק את הבניין ואת ההיתרים שלו; בנכס שעבר שינוי שימוש, חוות דעת מהנדס המאשרת את ההסבה היא מסמך חובה.

הנסיעה האחת: נתונים ביומטריים ביוון

עורך הדין שלכם יכול להגיש את הבקשה לפני הגעתכם. לאחר מכן אתם נוסעים ליוון לתור שבו מוסרים טביעות אצבע ותצלום, ובני משפחה המגישים בקשה יחד אתכם מגיעים גם הם. אם הדרכון שלכם מחייב ויזה לאזור שנגן, תזדקקו לויזה גם לנסיעה זו. הזמינו כרטיסים גמישים, משום שהרשויות קובעות את מועדי התורים.

רוב המבקרים מחו״ל נוחתים באתונה. פטרס נמצאת כ־215 ק״מ ממרכז אתונה בכביש מהיר, כ־2 שעות ו־40 דקות נסיעה, ובשדה התעופה אראקסוס (Araxos), כ־45 דקות מפטרס, יש טיסות עונתיות ממאי עד אוקטובר. אם תוכלו להוסיף יום, בקרו בנכס ופגשו את עורך הדין שלכם באופן אישי.

רכישת דירה ב־MVR 19 מחו״ל

אנו עובדים עם קונים מרחוק. אנו שולחים את המחירון, את תוכניות הקומות ואת התיק המשפטי, ועונים על שאלות בשיחת וידאו באנגלית או ביוונית, בזמן שעורך הדין שלכם בודק את המסמכים ופועל מטעמכם. המחיר המלא הרשום בשטר, €250,000 לכל אחת משש דירות ולפי בקשה לפנטהאוז, משולם לחשבון המוכר בבנק ביוון באחת מדרכי התשלום שהחוק מתיר. איננו מבקשים לעולם מזומן, מטבע קריפטוגרפי או תשלום לחשבון אישי, זר או של צד שלישי.

מועד אחד אינו בשליטת איש כיום. אקט הרישוי לשינוי השימוש של MVR 19 טרם הונפק, ובקשה לויזת הזהב ניתן להגיש רק לאחר השלמת ההסבה. את ייפוי הכוח, מספר הזיהוי לצורכי מס וחשבון הבנק תוכלו להכין כבר עכשיו; המדריך ללוח הזמנים מראה כיצד משתלבים שאר השלבים.

כך פועל מסלול שינוי השימוש של €250,000

השוו את שבע הדירות

סיור בדירה

• שבע דירות
• 1 עד 3 חדרי שינה
• 40.72–91.16 מ״ר
• שש ב־€250,000
• פנטהאוז: המחיר לפי בקשה