ויזת הזהב של יוון: מסלול ה־€250,000 לשינוי שימוש
כיצד פועל מסלול היתר השהייה של יוון לנכסים שהוסבו למגורים, מה הוא דורש מהקונה של אחת משבע הדירות ב־MVR 19, והיכן עומד הפרויקט כיום.
- מינימום
- €250,000
- היתר
- 5 שנים, ניתן לחידוש
- שטח מינימלי
- אין במסלול זה
- לכל דירה
- מבקש אחד
- מי מחליט
- המשרד
נכס שהוסב למגורים, רכישה אחת, היתר אחד
יוון מעניקה היתר שהייה למשקיעים לחמש שנים, הניתן לחידוש, לאזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי הרוכש נכס אחד ב־€250,000 לפחות, אם הנכס הוסב למגורים משימוש אחר. המסלול חל בכל מקום ביוון, ללא שטח מינימלי. שינוי השימוש חייב להסתיים מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, ולפני הגשת הבקשה.
היתר שהייה לחמש שנים
ניתן לחידוש לתקופות נוספות של חמש שנים כל עוד הנכס בבעלותכם. ללא דרישת שהייה מינימלית, וללא זכות לעבוד.
ללא שטח מינימלי
השטח המינימלי של 120 מ״ר שייך למדרגות ה־€400,000 וה־€800,000. הוא אינו חל על מסלול ה־€250,000 לשינוי שימוש.
דירה אחת, מבקש אחד
כל אחת משבע הדירות היא רכישה אחת של €250,000 לפחות, על ידי מבקש אחד, בשטר מכר נוטריוני אחד.
בני המשפחה מצטרפים למבקש זה
בן או בת זוג, בנישואין או בשותפות רשומה, ילדים מתחת לגיל 21 והורי שני בני הזוג, ללא רכישה שנייה.
היכן עומד MVR 19. הבניין מוסב משימוש שאינו למגורים לשימוש למגורים. ההסבה בהכנה, אקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק (הערכה: הרבעון הראשון של 2027), ויעד המסירה של היזם הוא הרבעון הרביעי של 2027; ראו את לוח הזמנים של הפרויקט. הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש, ומשרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה. שום תוצאה אינה מובטחת.
שלושה רפים, והיכן חל רף ה־€250,000
סעיף 100 של קוד ההגירה (חוק 5038/2023) קובע את סכום ההשקעה המינימלי בנכס עבור היתר השהייה למשקיע, המוכר בשם ויזת הזהב (Golden Visa). סעיף 64 של חוק 5100/2024 החליף את הרפים שלו החל מ־5 באפריל 2024. בכל מדרגה, ההשקעה חייבת להיות בנכס אחד.
| רף ושטח | היכן, ובאילו תנאים |
|---|---|
| €800,000 מינימום 120 מ״ר | אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, ואיים שבהם יותר מ־3,100 תושבים. נכס בבעלות משותפת רק אם כל חלק עומד ברף. |
| €400,000 מינימום 120 מ״ר | שאר יוון, כולל פטרס |
| €250,000 ללא שטח מינימלי | בכל מקום: נכס שהוסב למגורים משימוש אחר. אקט רישוי מ־5 באפריל 2024 או לאחר מכן; ההסבה הושלמה לפני הגשת הבקשה. |
| €250,000 ללא שטח מינימלי | בכל מקום: מבנים לשימור (מורשת). שיקום מלא לפני החידוש הראשון. |
פטרס נמצאת באזור ה־€400,000, שבו דירה רגילה צריכה גם שטח של 120 מ״ר. מסלול שינוי השימוש מסיר את שתי המשוכות: זוהי קטגוריה נפרדת, לא הנחה.
התנאים של מסלול ה־€250,000 לשינוי שימוש
התנאים נובעים מהחוק, מהחלטת שרים משותפת 214926/2025 ומחוזר 1/2026. כולם חייבים להתקיים בעת הגשת הבקשה. עורך הדין שלכם בודק כל אחד מהם; ההחלטה בידי המשרד.
- אתם אזרחים של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי. ניתן לרכוש בשמכם או באמצעות חברה יוונית או חברה מהאיחוד האירופי שבבעלותכם ב־100%.
- נכס אחד, בבעלות מלאה. לא ניתן לצרף שתי דירות.
- לפחות €250,000 בעת הרכישה, כפי שנרשם בשטר. שיפוץ שתשלמו עליו לאחר מכן אינו נספר.
- שינוי שימוש אמיתי. השטחים העיקריים עוברים משימוש אחר, כגון משרד, חנות או מחסן מסחרי, לשימוש למגורים. נכס ששימש למגורים ב־5 באפריל 2024 אינו יכול לעבור לשימוש אחר ולחזור.
- אקט רישוי מתאריך 5 באפריל 2024 או לאחר מכן: היתר בנייה, אישור לעבודות בהיקף מצומצם, עדכון תיק או תיקון היתר. היתר ישן יותר נחשב רק אם עודכן או תוקן בתאריך זה או לאחריו.
- הושלם לפני הגשת הבקשה. את ההסבה רשאי לבצע המוכר או הקונה.
- מבני תעשייה רק אם לא פעלה בהם תעשייה במשך חמש שנים. בתי מלאכה אינם נחשבים תעשייתיים.
- תשלום מלא לפני הגשת הבקשה, בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בכרטיס, לחשבון המוכר במוסד פיננסי הפועל ביוון, על ידיכם, על ידי בן או בת הזוג, או על ידי קרוב משפחה עד דרגה שנייה. הנוטריון מתעד את הפרטים בשטר.
- חוות דעת מהנדס המאשרת את שינוי השימוש בנוסח שההחלטה קובעת.
- ביטוח בריאות פרטי המכסה אתכם ביוון.
- שימוש למגורים בלבד: ללא השכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות, וללא מושב חברה או סניף.
כיצד נחשבת מקדמת השריון. השריון בדירות MVR 19 פתוח, עם מקדמה של 10% מהמחיר (€25,000 לדירה של €250,000; בפנטהאוז C1, 10% מהמחיר המוסכם). המקדמה היא חלק ממחיר הרכישה, ולעולם אינה תוספת עליו, ולכן היא נספרת במסגרת המחיר המלא שיש לשלם לפני הגשת הבקשה. כדי שתיספר, היא כפופה לכלל התשלום של המסלול: היא משולמת אך ורק בהעברה בנקאית מחשבונכם שלכם (או מחשבון בן או בת הזוג, או של קרוב משפחה עד דרגה שנייה) לחשבון של TPL S.A. בבנק הפועל ביוון, ששמו מצוין בהסכם השריון החתום שעורך הדין שלכם בדק. היא תוחזר במלואה אם אקט הרישוי לשינוי השימוש לא יונפק; כל שאר התנאים מפורטים בהסכם הכתוב. שריון כשלעצמו אינו מקנה זכות להגיש בקשה: תחילה יש להשלים את שינוי השימוש ולשלם את המחיר המלא, וההחלטה בידי המשרד.
כיצד שבע הדירות מתאימות למסלול
MVR 19 הוא בניין קיים ברחוב מאברומטאיון (Mavromataion) בדרום פטרס. TPL S.A., היזם, מסבה אותו משימוש שאינו למגורים לשבע דירות: שתיים בקומת הקרקע, שתיים בקומה הראשונה ושתיים בקומה השנייה, והפנטהאוז בקומה השלישית, עם גינת הגג מעליו. הבניין מתוכנן למסלול שינוי השימוש של €250,000; הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש.
- 7 דירות, 7 קונים
- 40.72 עד 91.16 מ״ר כל אחת
- 1 עד 3 חדרי שינה
- מחסן לכל דירה
- פנטהאוז אחד, המחיר לפי בקשה
כיוםהדמיה
מצב: ההסבה בהכנה
אקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק; הנפקתו מוערכת לרבעון הראשון של 2027, ויעד היזם להשלמת ההסבה הוא הרבעון הרביעי של 2027, עד 31 בדצמבר 2027. אלה הערכות ולא הבטחות: לוח הזמנים של הפרויקט מציג כל שלב. עד שהאקט יונפק וההסבה תושלם, אף קונה אינו יכול להגיש בקשה במסלול ה־€250,000. אנו נפרסם בעמוד זה את מספר האקט ואת תאריכו כאשר יונפק, ואנו שולחים את התיק המשפטי יחד עם המחירון.
כל דירה היא נכס נפרד
חוזר 1/2026 מאשר שכאשר הסבה אחת יוצרת כמה דירות, כל אחת מהן כשירה בפני עצמה. כל דירה ב־MVR 19 נמכרת בשטר מכר נוטריוני משלה, עם המחיר המלא בשטר: €250,000 לכל אחת משש הדירות GF1, GF2, A1, A2, B1 ו־B2, ומחיר לפי בקשה לפנטהאוז, C1. השטח המינימלי של 120 מ״ר אינו חל.
מחסן באותו שטר
כל דירה כוללת אחד משבעה מחסנים במרתף, של כ־9 עד 15 מ״ר. מחסן באותו בניין, שנרכש באותו שטר ומשמש כשטח נלווה, נספר לצורך שווי ה־€250,000 אך לא לצורך שטח הרצפה (הבהרה 2). שבעת המחסנים תלויים בשטר בעלות אופקית חדש שיחלק את המחסן שבמרתף, ואותו שטר יקבע את הקצאת גינת הגג לפנטהאוז.
זכאות. MVR 19 מוסב משימוש שאינו למגורים לשימוש למגורים. מסלול היתר המשקיע של יוון ב־€250,000 לנכסים שהוסבו למגורים מחייב, בין היתר, ששינוי השימוש יסתיים מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, ולפני הגשת הבקשה שלכם, ושהמחיר המלא ישולם דרך המערכת הבנקאית היוונית (חוק 5038/2023, סעיף 100 §2(c), כפי שהוחלף בחוק 5100/2024, סעיף 64). עד להשלמת שינוי השימוש, הזכאות היא עתידית בלבד. משרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה, ושום תוצאה של בקשה להיתר אינה מובטחת.
דירה אחת, רכישה אחת, מבקש אחד
הרף המינימלי של €250,000 נספר לכל נכס ולכל מבקש. כל אחת משבע הדירות היא רכישה אחת של €250,000 לפחות, על ידי מבקש אחד, ובני המשפחה של המבקש מצטרפים אליו.
דירה אחת
שטר מכר נוטריוני אחד, €250,000 לפחות, המשולמים במלואם לפני הגשת הבקשה.
מבקש ראשי אחד
הקונה, או בעל 100% מהחברה הרוכשת, מחזיק בהיתר המשקיע.
בני משפחתו
בן או בת זוג, בנישואין או בשותפות, ילדים מתחת לגיל 21 והורי שני בני הזוג מקבלים היתרים נלווים.
- שני מבקשים ראשיים זקוקים לשתי רכישות. אם שני בני אותה משפחה רוצים כל אחד היתר משקיע בזכות עצמו, למשל ילד בוגר מעל גיל 21, כל אחד מהם צריך רכישה נפרדת העומדת בתנאים, על שמו, וכל רכישה חייבת לעמוד בכל התנאים בפני עצמה.
- לא ניתן לצרף שתי דירות. רכישת שתי דירות אינה יוצרת השקעה אחת של €250,000, ואדם אחד הרוכש שתי דירות אינו מקבל שני היתרים.
- בעלות משותפת נחשבת רק אם שווי כל חלק הוא €250,000 לפחות, או אם הבעלים המשותפים הם בני זוג נשואים או בני זוג בשותפות רשומה.
עורך הדין שלכם מאשר כיצד כללים אלה חלים על משפחתכם לפני שתשריינו. משרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה.
שלב אחר שלב: מהשריון ועד כרטיס שהייה לחמש שנים
עורך דין יווני יכול לטפל ברוב השלבים מכוח ייפוי כוח. אתם מגיעים ליוון פעם אחת, למסירת טביעות אצבע ונתונים ביומטריים.
בחרו דירה ושריינו אותה
ניתן לשריין כעת. הסכם השריון נעשה בכתב, עם מקדמה של 10% מהמחיר הנספרת במסגרת המחיר המלא. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק אותו תחילה, כולל מה קורה אם שינוי השימוש מתעכב.
מנו עורך דין יווני בלתי תלוי
חתמו על ייפוי כוח בקונסוליה יוונית, או בפני נוטריון עם אפוסטיל.
הוציאו מספר זיהוי לצורכי מס ופתחו חשבון בנק
עורך הדין שלכם מוציא עבורכם מספר זיהוי יווני לצורכי מס (AFM) ופותח חשבון. בדיקות מקור הכספים של הבנק אורכות זמן, ולכן כדאי להתחיל מוקדם.
השלימו בדיקת נאותות
עורך הדין שלכם ומהנדס בודקים את זכות הקניין, את השימוש החוקי ואת אקט הרישוי לשינוי השימוש.
חתמו על שטר המכר ושלמו את המחיר המלא
מס ההעברה משולם לפני החתימה. המחיר המלא משולם בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בכרטיס, לחשבון המוכר במוסד פיננסי הפועל ביוון, והנוטריון מתעד את התשלום בשטר.
רשמו את השטר
ברישום המקרקעין או בקדסטר היווני (Ktimatologio). לבקשה ראשונה, די בהוכחה על הגשת בקשת הרישום.
הגישו את הבקשה לאחר השלמת ההסבה
עורך הדין שלכם מגיש את הבקשה באופן מקוון, עם חוות דעת המהנדס, אגרה של €2,000 ואגרת כרטיס של €16. ניתן להגיש את הבקשה לפני הכניסה ליוון.
מסרו נתונים ביומטריים וקבלו את הכרטיס
טביעות אצבע בנוכחות אישית ביוון. ההיתר תקף לחמש שנים וניתן לחידוש כל עוד הנכס בבעלותכם.
משך הטיפול. המרשם הרשמי, mitos.gov.gr, מציין 50 יום לאחר שהתיק הושלם, והחוק קובע חודשיים. בפועל, יש להיערך לכמה חודשים: באוגוסט 2026 היו במנהל האזורי של מערב יוון, פלופונסוס והאיים היוניים, הכולל את פטרס, 627 תיקי ויזת זהב ממתינים. ראו את המדריך ללוח הזמנים.
בני המשפחה שהשקעה אחת מכסה
השקעה אחת יכולה להקנות היתרי שהייה, הקשורים להיתר שלכם, עבור:
- בן או בת הזוג שלכם, או בן או בת זוג בשותפות רשומה (שותפות שנערכה ביוון או בחו״ל);
- ילדים לא נשואים מתחת לגיל 21, שלכם או של בן או בת הזוג, בכפוף לכללי המשמורת;
- ההורים שלכם וההורים של בן או בת הזוג.
זכויות אלה נגזרות מהמשקיע, ולכן לאחר גירושין או פטירה, הורי בן או בת הזוג מאבדים את זכויותיהם. חלות אגרות עבור בני המשפחה; עורך הדין שלכם מאשר את הסכומים העדכניים. עם אחד עד שלושה חדרי שינה, כל דירה מתאימה בגודלה למשק בית ולא לאדם יחיד, אך כללי ההיתר זהים לכל הדירות. גילים ומסמכים מפורטים במדריך בני המשפחה.
מה ההיתר מעניק לכם, ומה לא
מה הוא מעניק
- היתר שהייה ביוון לחמש שנים, הניתן לחידוש לתקופות נוספות של חמש שנים כל עוד הנכס בבעלותכם, בתשלום האגרה של €2,000 בכל חידוש.
- ללא דרישת שהייה מינימלית. זמן השהייה מחוץ ליוון אינו מונע את החידוש.
- שהיות קצרות בשנגן של עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום במדינות שנגן האחרות, ללא זכות לגור או לעבוד בהן.
מה הוא אינו מעניק
- ללא זכות לעבוד. מותר לכם להחזיק במניות, או לכהן בדירקטוריון כדירקטור שאינו ביצועי, אך לא לשמש נציג חוקי של חברה.
- אין אזרחות תמורת השקעה. התאזרחות מחייבת שבע שנות שהייה חוקית ומבחן ביוונית ובאזרחות ברמה B1, ובפועל מצופים גם מגורים ממשיים ביוון. ראו מויזת הזהב לאזרחות.
- תושבות לצורכי מס כפופה לכללים נפרדים; היוועצו ביועץ מס.
כללי השכרה: השכרה לטווח ארוך – כן, פלטפורמות לטווח קצר – לא
אסור להשכיר נכס של ויזת הזהב, או להשכירו בשכירות משנה, לטווח קצר בפלטפורמות של כלכלת השיתוף, כדוגמת מודל Airbnb. חוזר 1/2026 (הבהרה 7) מגדיר טווח קצר כפחות מ־60 יום, ללא שירותים מעבר ללינה ולמצעים. הפרה משמעה ביטול ההיתר וקנס של €50,000.
השכרה לטווח ארוך מותרת, למשל לסטודנטים באוניברסיטה, לאנשי מקצוע צעירים או למשפחה. MVR 19 מתוכנן להשכרה לטווח ארוך בלבד. החוק היווני רואה בחוזה שכירות של דירת מגורים עיקרית חוזה לשלוש שנים לפחות, ולכן שאלו את עורך הדין שלכם כיצד הדבר חל על חוזה שכירות לסטודנט.
הכנסה משכירות ממוסה ביוון לאחר ניכוי של 5%: 15% עד €12,000 בשנה, 25% עד €24,000, 35% עד €36,000 ו־45% מעל לכך (מדרגות החל משנת המס 2026).
ההכנסה צנועה. במחיר של €250,000, התשואה ברוטו בהשכרה לטווח ארוך היא כ־1–3% לפני עלויות, לפי תצפיות שוק מספטמבר 2026. אלה נתונים להמחשה, לא תחזיות. הערך טמון בהיתר, בתוספת דירה בתחזוקה נמוכה המושכרת לטווח ארוך. ראו הביקוש של סטודנטים, על שני צדדיו.
מכירה חוזרת וכלל הפעם האחת
את מסלול ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס (חוזר 1/2026, הבהרה 9). קונה מאוחר יותר מחוץ לאיחוד האירופי, המבקש היתר באמצעות אותה דירה, יזדקק למדרגה הרגילה של פטרס: €400,000 ו־120 מ״ר. אף אחת משבע הדירות אינה מגיעה ל־120 מ״ר; הגדולה שבהן, הפנטהאוז, היא בשטח 91.16 מ״ר. לכן המכירה החוזרת תהיה לקונים שאינם זקוקים להיתר, לפי שווי השוק המקומי.
המחירים המבוקשים בפטרס עמדו בממוצע על כ־€1,467 למ״ר ברבעון הראשון של 2026, וגבוהים יותר בדירות משופצות במרכז העיר. לפי נתונים אלה, שוויה של דירה בשטח 40 עד 91 מ״ר בשוק המקומי נמוך בהרבה מ־€250,000. התייחסו להפרש כעלות ההיתר, לא כהון שתקבלו בחזרה, והזמינו הערכת שווי בלתי תלויה אם הדבר חשוב לכם.
מכירת הנכס מסיימת את ההיתר שלכם, אלא אם תרכשו קודם נכס חלופי העומד בתנאים ותודיעו על כך לרשות.
כמה עולה הרכישה
שש משבע הדירות עולות €250,000 כל אחת, המחיר המלא בשטר המכר הנוטריוני; מחיר הפנטהאוז לפי בקשה. אין החזרים כספיים, קאשבק או עלויות קונה שמשלם המוכר: הבהרה 23 רואה בתזרימי כספים לא מתועדים לפני הרכישה או אחריה עילה להפניה לרשויות המס, למשטרה ולרשויות לאיסור הלבנת הון, ולביטול ההיתר. בנוסף למחיר, הקונה משלם:
| פריט | שיעור | על €250,000 |
|---|---|---|
| מס העברה | 3% בתוספת היטל עירוני של 3%: 3.09% מהגבוה מבין המחיר והשווי האובייקטיבי | €7,725 |
| נוטריון | כ־0.65–1%, בסולם מדורג, בתוספת מע״מ 24% | כ־€2,000–2,500 |
| רישום המקרקעין או הקדסטר | כ־0.5% | כ־€1,200 |
| עורך הדין של הקונה | כ־0.5–1%, בתוספת מע״מ 24% | משתנה |
| אגרות ההיתר | €2,000 בתוספת €16 לכרטיס, למבקש הראשי; חלות אגרות לבני משפחה | €2,016 |
| ביטוח בריאות | פוליסה פרטית עם כיסוי ביוון | משתנה |
| סך הכול אופייני | כ־5–7% מהמחיר | כ־€13,000–18,000 |
מחיר ותשלום. המחיר המצוין לכל דירה הוא מחיר הרכישה המלא הרשום בשטר המכר הנוטריוני, והוא משולם במלואו בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בתשלום בכרטיס לחשבון בנק ביוון, לפני כל בקשה להיתר. המוכר אינו מציע החזרים כספיים, קאשבק, זיכויים, או תשלום של מסים, אגרות או ריהוט של הקונה.
העלויות השנתיות כוללות את מס הנכס ENFIA, דמי ניהול הבניין, ביטוח, מס על הכנסה משכירות ואת האגרה של €2,000 בכל חידוש. המדריך לעלויות ולמסים כולל דוגמה מחושבת.
מס ההעברה בשיעור 15% שהוכרז
בספטמבר 2026 הכריזה הממשלה על מס העברה בשיעור 15%, במקום 3%, ליחידים מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי הרוכשים נכס למגורים מ־1 ביולי 2027. לפי ההכרזה, חברות, אנשים ממוצא יווני ותושבים לטווח ארוך יוחרגו ממנו.
הוא טרם עוגן בחוק. עדיין נדרשות הצעת חוק והתייעצות ציבורית, והיחס לנכסים שהוסבו אינו ידוע. אם יוחל במלואו, הוא יעלה כ־€37,500 עד €38,600 על €250,000, במקום €7,725 כיום. אל תבססו החלטה על מס שטרם עוגן בחוק. אנו נעדכן דף זה כאשר תפורסם הצעת חוק.
הערות לפי אזרחות
- אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי בלבד. מאז הברקזיט, הדבר כולל גם אזרחי בריטניה.
- רוסיה ובלארוס. בקשות חדשות, לרבות בקשות של בני משפחה, מושעות (חוזר 1/2026, הבהרה 22).
- תשלום. אם המדינה שלכם מגבילה העברות כספים לחו״ל, תכננו את דרך ההעברה עם הבנק שלכם לפני השריון.
- מסמכים. תעודות זרות דורשות בדרך כלל אפוסטיל או אימות קונסולרי, וכן תרגום רשמי ליוונית.
מידע נוסף במדריך לפי אזרחות.
מה עלול להשתבש
הסיכונים שלדעתנו על קונה לשקול, לרבות אלה הייחודיים ל־MVR 19:
- עיכוב בהיתר. אקט הרישוי של MVR 19 טרם הונפק, מועד המסירה ברבעון הרביעי של 2027 הוא יעד ולא התחייבות (ראו את לוח הזמנים של הפרויקט), ולא ניתן להגיש בקשה לפני ההשלמה. שאלו כיצד כספכם מוגן אם המועד יידחה.
- ראיות לזכאות. שימוש שאינו למגורים ב־5 באפריל 2024, אקט רישוי מאותו תאריך או לאחריו, וחוות דעת המהנדס: כל אלה חייבים להתקיים. פער כלשהו סוגר את המסלול.
- מחסנים וגינת גג. שניהם תלויים בשטר בעלות אופקית חדש שטרם נערך. עורך הדין שלכם צריך לעיין בו לפני שתחתמו.
- שינויי כללים. הרפים הועלו לאחרונה באפריל 2024, והוכרז על מס בשיעור 15%. הכללים עשויים להשתנות לפני הגשת הבקשה.
- עומס בטיפול. באוגוסט 2026 היו 627 תיקים ממתינים באזור. הביאו בחשבון כמה חודשים.
- שווי במכירה חוזרת. צפו למכור במחיר נמוך בהרבה מ־€250,000.
- הכנסה משכירות. התשואה נמוכה ודמי השכירות אינם מובטחים. מגורים חדשים שנבנו ייעודית מוסיפים היצע; כ־6,000 דירות סטודיו ודירות קטנות פורסמו כפנויות בנובמבר 2025; ו־7.6% מהסטודנטים שהתקבלו ב־2026 לא נרשמו.
- הצעות המפרות את הכללים. קאשבק, אגרות או ריהוט „מכוסים”, והבטחות לדמי שכירות מעל מחיר השוק עלולים להביא לשלילת ההיתר. MVR 19 אינו מציע אף אחת מהן.
רשימת מסמכים
עורך הדין שלכם מרכיב את התיק. סעיף 2 §2.6 של החלטת השרים המשותפת 214926/2025 והכללים הכלליים דורשים:
- דרכון בתוקף, עם כניסה חוקית ליוון או הגשה על ידי עורך הדין שלכם לפני הגעתכם;
- ייפוי כוח, חתום בקונסוליה או מאומת באפוסטיל;
- מספר הזיהוי שלכם לצורכי מס ביוון (AFM) וחשבון הבנק שלכם;
- אישור הנוטריון בדבר הצדדים, הנכס, המחיר, פרטי התשלום והתשלום המלא, המציין אם הנכס שימש בעבר לצורך היתר;
- הוכחת רישום, הוכחת הגשת בקשה לרישום, או אישור של עורך דין;
- חוות דעת המהנדס המאשרת את שינוי השימוש לאחר כניסתו לתוקף של סעיף 64 של חוק 5100/2024;
- הוכחת בעלות של 100%, אם הרכישה נעשית באמצעות חברה;
- ביטוח בריאות פרטי;
- קבלה על תשלום האגרה המקוונת של €2,000, ועוד €16 עבור הכרטיס;
- הצהרת הנכסים שלכם (E9);
- עבור בני משפחה: תעודות נישואין או שותפות ותעודות לידה, מאומתות באפוסטיל ומתורגמות;
- ראיות למקור הכספים עבור הבנק והנוטריון שלכם.
שאלות שקונים שואלים על מסלול ה־€250,000
האם דירה בשטח 40–91 מ״ר יכולה לעמוד בתנאים, כשבפטרס נדרשים בדרך כלל 120 מ״ר?
כן, במסלול זה השטח אינו מכשול. השטח המינימלי של 120 מ״ר חל רק על מדרגות ה־€400,000 וה־€800,000. דירה יכולה לעמוד בתנאי מסלול שינוי השימוש אם היא נכס אחד, במחיר של €250,000 או יותר, ששינוי השימוש בו הושלם מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, לפני הגשת הבקשה, ואם המחיר המלא שולם לפני הגשת הבקשה, בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בכרטיס, לחשבון המוכר במוסד פיננסי הפועל ביוון, על ידיכם, על ידי בן או בת הזוג, או על ידי קרוב משפחה עד דרגה שנייה. משרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה.
האם מסלול ה־€250,000 זמין בפטרס?
כן. מסלול שינוי השימוש חל בכל מקום ביוון. המדרגה הרגילה של פטרס, €400,000 ו־120 מ״ר, היא קטגוריה נפרדת.
האם אוכל להגיש בקשה כבר עכשיו אם ארכוש דירה ב־MVR 19?
עדיין לא. שינוי השימוש חייב להסתיים מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, ולפני הגשת הבקשה. ב־MVR 19 ההסבה נמצאת בהכנה ואקט הרישוי טרם הונפק; יעד היזם להשלמה הוא הרבעון הרביעי של 2027, הערכה ולא הבטחה. תוכלו לשריין כעת, עם מקדמה הנחשבת לחלק מהמחיר, אך שריון כשלעצמו אינו מקנה זכות להגיש בקשה. ראו את לוח הזמנים של הפרויקט.
האם כל אחד מאיתנו, אני ובן או בת הזוג, יכול להיות מבקש ראשי עם דירה אחת?
לא. דירה אחת מאפשרת מבקש ראשי אחד. בן או בת הזוג שלכם, או בן או בת זוג בשותפות רשומה, ילדיכם מתחת לגיל 21 והורי שניכם מצטרפים למבקש זה כבני משפחה, כך שרכישה אחת מכסה בדרך כלל משפחה שלמה. שני אנשים שכל אחד מהם רוצה היתר משקיע בזכות עצמו זקוקים לשתי רכישות נפרדות, כל אחת על שם המבקש שלה וכל אחת עומדת בכל התנאים.
האם אוכל לצרף שתי דירות, או להוסיף מחסן, כדי להגיע ל־€250,000?
לא ניתן לצרף שתי דירות. מחסן באותו בניין, הנרכש באותו שטר כשטח נלווה, נחשב לצורך השווי אך לא לצורך השטח. כל דירה ב־MVR 19 כוללת מחסן משלה באותו שטר, בכפוף לשטר הבעלות האופקית החדש שיוצר את המחסנים, ושש משבע הדירות מוצעות ב־€250,000 כל אחת, בפני עצמה.
האם אוכל להשכיר את הדירה?
כן, בהשכרה לטווח ארוך, למשל חוזה לשנת לימודים לסטודנט או חוזה שכירות למשפחה. השכרה לטווח קצר בפלטפורמות, לתקופה של פחות מ־60 יום, אסורה, בקנס של €50,000 ובשלילת ההיתר.
מה קורה כשאמכור?
ההיתר שלכם מסתיים, אלא אם תרכשו קודם נכס חלופי העומד בתנאים. את מסלול ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס, ולכן קונה מאוחר יותר מחוץ לאיחוד האירופי, המבקש היתר באמצעות אותה דירה, יזדקק ל־€400,000 ול־120 מ״ר, ואף אחת משבע הדירות אינה מגיעה לשטח זה. יש לתכנן מכירה חוזרת לפי שווי השוק המקומי.
להעמקה במסלול ה־€250,000
כמה באמת עולה רכישה לויזת הזהב של יוון ב־€250k
מסים, אגרות ועלויות שנתיות, עם דוגמה מחושבת.
לקריאת המדריך לוח זמניםכמה זמן אורך תהליך ויזת הזהב של יוון
מהשריון ועד הנתונים הביומטריים וכרטיס השהייה לחמש שנים.
לקריאת המדריך כללי שטחכלל ה־120 מ״ר ומסלול ההסבה של €250k
על אילו מדרגות חל השטח המינימלי, ועל אילו לא.
לקריאת המדריך השכרההאיסור על השכרה לטווח קצר בויזת הזהב: הסבר
על מה חל הקנס של €50,000, ואילו חוזי שכירות מותרים.
לקריאת המדריך שינוי מסמס ההעברה המתוכנן בשיעור 15% לקונים מחוץ לאיחוד האירופי
מה הוכרז, ומה עדיין אינו ידוע.
לקריאת המדריך משפחהבני משפחה בויזת הזהב של יוון
את מי מכסה השקעה אחת, ומה נדרש מכל אחד.
לקריאת המדריך
בקשו את התיק המשפטי ואת המחירון
שבע דירות בפטרס, החל מ־€250,000, המתוכננות למסלול שינוי השימוש. אנו משיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.
הזכאות לויזת הזהב מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה ובהחלטת המשרד.
הסלון של הדירה B2 עם שני חדרי שינה. הדמיה קונספטואלית להמחשה בלבד.