מס ההעברה המתוכנן בשיעור 15% לקונים מחוץ לאיחוד האירופי

מה הוכרז

הצעד הוצג בין הצעדים הכלכליים של הממשלה ביריד הבינלאומי של סלוניקי בתחילת ספטמבר 2026. ראש הממשלה הודיע עליו ב־6 בספטמבר; דיווחים בינלאומיים ראשונים ציינו את מועד התחולה כ־1 בינואר 2027. ב־7 בספטמבר פירט הצוות הכלכלי של הממשלה את צעדי היריד, וכלי תקשורת יווניים דיווחו כי התחולה תהיה ב־1 ביולי 2027. ב־8 בספטמבר אישר שר האוצר כי המס „יחול מ־1 ביולי 2027”, ודיווחים מאותו יום פירטו מי יוחרג.

עיקר ההודעה פשוט. מס ההעברה על נכסים, כיום 3% מהגבוה מבין המחיר והשווי האובייקטיבי, יעלה ל־15% עבור קבוצה אחת של קונים: יחידים מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי הרוכשים נכס למגורים. לכל השאר, מס ההעברה יישאר כפי שהוא. הצעד אמור להיכלל בהצעת חוק רחבה יותר, שתעבור תחילה היוועצות ציבורית.

על מי המס יחול, ומי דווח כמוחרג

קוני ויזת הזהב נמצאים בלב קבוצת היעד: רובם יחידים מחוץ לאיחוד האירופי הרוכשים דירה. לכן שאלת הנכסים שהוסבו למגורים חשובה כל כך למסלול ה־€250,000. לפי הדיווחים, ארגוני הענף מבקשים עבורו פטור, או שיעור מופחת של כ־8%, אך דבר לא אושר.

כמה זה יעלה ב־€250,000

כיום המס הוא 3% בתוספת היטל עירוני של 3% על המס, כלומר שיעור אפקטיבי של 3.09%. עדיין לא ידוע אם ההיטל יחול גם על השיעור החדש, ולכן הטבלה מציגה את שתי הפרשנויות.

בתוספת שכר טרחת נוטריון, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ואגרות היתר, העלויות החד־פעמיות ברכישה של €250,000 הן כיום כ־5–7% מהמחיר. אם השיעור החדש יחול במלואו, הן יגיעו לכ־18.5–19%. המדריך לעלויות ולמסים כולל את הדוגמה המחושבת המלאה.

מה עדיין אינו ידוע

עדיין אין נוסח של הצעת חוק, ולכן אלה שאלות פתוחות, לא תחזיות. כל אחת מהן יכולה לשנות את התשובה עבור קונה במסלול ויזת הזהב.

• נכסים שהוסבו למגורים. האם מסלול ה־€250,000 לשינוי שימוש ומסלול המבנים לשימור יהיו פטורים, ימוסו בשיעור מופחת או ימוסו במלואם.
• ההיטל. האם ההיטל העירוני של 3% יחול על השיעור החדש; זהו ההבדל בין €37,500 ל־€38,625.
• איזה מועד קובע. מס ההעברה משולם לפני חתימת שטר המכר הסופי. האם חוזים שנחתמו לפני 1 ביולי 2027 אך הושלמו לאחר מכן ייכללו, ובאילו תנאי מעבר.
• תושבים לטווח ארוך. אילו היתרי שהייה נחשבים, והאם היתר משקיע קיים יזכה קונה בהחרגה.
• מוצא יווני. כיצד יוכיחו אנשים ממוצא יווני את מוצאם, ואילו מסמכים יתקבלו.
• חברות. האם רכישות באמצעות חברות שבבעלות יחידים מחוץ לאיחוד האירופי יהיו כפופות לכללים נגד הימנעות ממס.
• מועד התחולה. האם המועד 1 ביולי 2027 יישאר בתוקף לאחר ההיוועצות וההליך בפרלמנט.

הדרך ל־1 ביולי 2027

צעד מס ביוון הופך לחוק בשלבים. אנו מסמנים כל שלב ביומן העדכונים כשהוא מתרחש.

מה קונים יכולים לעשות כעת

• אל תקבלו החלטות על סמך מס שטרם עוגן בחוק. אל תמהרו להקדים אותו ואל תניחו שיינתן פטור. הכינו תקציב לשני המקרים.
• בחנו את התקציב שלכם בתרחיש קיצון. הוסיפו כ־€30,000 לרכישה של €250,000 במקרה של שיעור מלא, ובדקו אם הרכישה עדיין הגיונית עבורכם.
• שאלו את עורך הדין שלכם על התזמון. איזה מועד יקבע במקרה שלכם, ומה יקרה אם ההשלמה תידחה אל מעבר ל־1 ביולי 2027.
• שאלו על מסלול החברה, בזהירות. החוק היווני מאפשר למשקיע בויזת הזהב לרכוש באמצעות חברה יוונית או חברה מהאיחוד האירופי שבבעלותו ב־100%, ולפי הדיווחים חברות הוחרגו. לחברה יש עלויות משלה של הנהלת חשבונות, מסים ותפעול, והצעת חוק עשויה להוסיף כללים נגד הימנעות ממס. קבלו ייעוץ מס לפני שתבחרו במסלול זה.
• היזהרו ממכירה בלחץ של מועד אחרון. מי שמבטיח שרכישה תושלם לפני 1 ביולי 2027, או שהיא פטורה, מקדים את החוק.

היכן MVR 19 עומד

MVR 19 מתוכנן למסלול שינוי השימוש של €250,000; הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש, מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, לפני הגשת הבקשה שלכם. ההסבה נמצאת בהכנה ומועד ההשלמה יפורסם, ולכן איננו יכולים לומר אם רכישה כלשהי תושלם לפני 1 ביולי 2027, ולא נשתמש במס כמועד אחרון למכירה. שש דירות מתומחרות ב־€250,000 והפנטהאוז לפי בקשה; בכל מקרה, המחיר המלא הוא המחיר שבשטר. קראו כיצד פועל מסלול שינוי השימוש של €250,000, השוו בין שבע הדירות או שאלו אותנו על התזמון.

• שבע דירות
• 1 עד 3 חדרי שינה
• 40.72–91.16 מ״ר
• שש ב־€250,000
• פנטהאוז: המחיר לפי בקשה

יומן העדכונים

מהחדש לישן. אנו מוסיפים רשומה מתוארכת בכל פעם שהסטטוס משתנה.