Ο σχεδιαζόμενος φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ

Τι ανακοινώθηκε

Το μέτρο παρουσιάστηκε μαζί με τα οικονομικά μέτρα της κυβέρνησης στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ), στις αρχές Σεπτεμβρίου 2026. Ο πρωθυπουργός το ανακοίνωσε στις 6 Σεπτεμβρίου· τα πρώτα διεθνή δημοσιεύματα ανέφεραν ως ημερομηνία έναρξης την 1η Ιανουαρίου 2027. Στις 7 Σεπτεμβρίου το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης παρουσίασε τις λεπτομέρειες των μέτρων της ΔΕΘ και ελληνικά μέσα ανέφεραν ως έναρξη την 1η Ιουλίου 2027. Στις 8 Σεπτεμβρίου ο υπουργός Οικονομικών επιβεβαίωσε ότι ο φόρος «θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου 2027», και δημοσιεύματα της ίδιας ημέρας παρουσίασαν ποιοι θα εξαιρούνταν.

Ο πυρήνας της ανακοίνωσης είναι απλός. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, σήμερα 3% επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας, θα αυξανόταν στο 15% για μία ομάδα αγοραστών: τα φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου που αγοράζουν κατοικία. Για όλους τους άλλους, ο φόρος μεταβίβασης θα έμενε ως έχει. Το μέτρο πρόκειται να ενταχθεί σε ένα ευρύτερο νομοσχέδιο που θα τεθεί πρώτα σε δημόσια διαβούλευση.

Σε ποιους θα εφαρμοζόταν και ποιοι αναφέρθηκε ότι εξαιρούνται

Οι αγοραστές Golden Visa ανήκουν ακριβώς στην ομάδα-στόχο: οι περισσότεροι είναι φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ που αγοράζουν κατοικία. Γι’ αυτό το ερώτημα για τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης έχει τόση σημασία για την κατηγορία των 250.000 €. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, φορείς του κλάδου ζητούν εξαίρεση γι’ αυτά ή μειωμένο συντελεστή περίπου 8%, αλλά τίποτα δεν έχει επιβεβαιωθεί.

Πόσο θα κόστιζε σε αγορά 250.000 €

Σήμερα ο φόρος είναι 3% συν 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή πραγματικός συντελεστής 3,09%. Δεν είναι ακόμη γνωστό αν το τέλος υπέρ δήμου θα προστίθεται και στον νέο συντελεστή, γι’ αυτό ο πίνακας δείχνει και τις δύο εκδοχές.

Μαζί με τις αμοιβές συμβολαιογράφου, υποθηκοφυλακείου και δικηγόρου και τα τέλη της άδειας, το εφάπαξ κόστος μιας αγοράς 250.000 € είναι σήμερα περίπου 5–7% της τιμής. Αν ο νέος συντελεστής εφαρμοζόταν πλήρως, θα ήταν περίπου 18,5–19%. Ο οδηγός για τα έξοδα και τους φόρους περιλαμβάνει το πλήρες αριθμητικό παράδειγμα.

Τι είναι ακόμη άγνωστο

Δεν υπάρχει ακόμη κείμενο νομοσχεδίου, οπότε αυτά είναι ανοιχτά ερωτήματα, όχι προβλέψεις. Καθένα μπορεί να αλλάξει την απάντηση για έναν αγοραστή Golden Visa.

• Ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Αν οι κατηγορίες των 250.000 € με αλλαγή χρήσης και με διατηρητέα κτίρια θα εξαιρεθούν, θα φορολογηθούν με μειωμένο συντελεστή ή θα φορολογηθούν πλήρως.
• Το τέλος υπέρ δήμου. Αν το 3% υπέρ δήμου θα εφαρμόζεται στον νέο συντελεστή, κάτι που κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε 37.500 € και 38.625 €.
• Ποια ημερομηνία μετράει. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από το οριστικό συμβόλαιο. Αν θα καλύπτονται συμβάσεις που υπογράφηκαν πριν από την 1η Ιουλίου 2027 αλλά ολοκληρώθηκαν μετά, και με ποιους μεταβατικούς όρους.
• Επί μακρόν διαμένοντες. Ποιες άδειες διαμονής μετράνε και αν μια υπάρχουσα άδεια διαμονής επενδυτή θα έδινε σε έναν αγοραστή δικαίωμα στην εξαίρεση.
• Ελληνική καταγωγή. Πώς θα την αποδεικνύουν τα πρόσωπα ελληνικής καταγωγής και ποια έγγραφα θα γίνονται δεκτά.
• Εταιρείες. Αν οι αγορές μέσω εταιρειών που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ θα υπόκεινται σε κανόνες κατά της φοροαποφυγής.
• Η ημερομηνία έναρξης. Αν η 1η Ιουλίου 2027 θα διατηρηθεί μετά τη διαβούλευση και την κοινοβουλευτική διαδικασία.

Ο δρόμος προς την 1η Ιουλίου 2027

Ένα φορολογικό μέτρο στην Ελλάδα γίνεται νόμος σε στάδια. Σημειώνουμε κάθε στάδιο στο ιστορικό ενημερώσεων μόλις συμβεί.

Τι μπορούν να κάνουν οι αγοραστές τώρα

• Μην αποφασίζετε με βάση έναν φόρο που δεν είναι νόμος. Ούτε να βιαστείτε για να τον προλάβετε ούτε να θεωρήσετε δεδομένη μια εξαίρεση. Προϋπολογίστε και τις δύο περιπτώσεις.
• Δοκιμάστε τον προϋπολογισμό σας σε δυσμενές σενάριο. Προσθέστε περίπου 30.000 € σε μια αγορά 250.000 € στην περίπτωση του πλήρους συντελεστή και δείτε αν η αγορά εξακολουθεί να έχει νόημα για εσάς.
• Ρωτήστε τον δικηγόρο σας για τον χρόνο. Ποια ημερομηνία θα μετρούσε για εσάς και τι συμβαίνει αν η ολοκλήρωση καθυστερήσει πέρα από την 1η Ιουλίου 2027.
• Ρωτήστε για την αγορά μέσω εταιρείας, με προσοχή. Ο ελληνικός νόμος επιτρέπει σε έναν επενδυτή Golden Visa να αγοράσει μέσω ελληνικής εταιρείας ή εταιρείας της ΕΕ της οποίας κατέχει το 100%, και σύμφωνα με δημοσιεύματα οι εταιρείες εξαιρούνται. Μια εταιρεία έχει δικά της λογιστικά, φορολογικά και λειτουργικά έξοδα, και ένα νομοσχέδιο θα μπορούσε να προσθέσει κανόνες κατά της φοροαποφυγής. Ζητήστε φορολογική συμβουλή πριν την επιλέξετε.
• Να είστε επιφυλακτικοί με τις πωλήσεις υπό την πίεση προθεσμίας. Όποιος υπόσχεται ότι μια αγορά θα ολοκληρωθεί πριν από την 1η Ιουλίου 2027 ή ότι εξαιρείται προτρέχει του νόμου.

Πού βρίσκεται το MVR 19

Το MVR 19 είναι σχεδιασμένο για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης· η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης, βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, πριν από την αίτησή σας. Η μετατροπή είναι σε προετοιμασία και η ημερομηνία ολοκλήρωσης θα ανακοινωθεί, οπότε δεν μπορούμε να πούμε αν κάποια αγορά θα ολοκληρωθεί πριν από την 1η Ιουλίου 2027, και δεν θα χρησιμοποιήσουμε τον φόρο ως προθεσμία πώλησης. Έξι διαμερίσματα κοστίζουν 250.000 € και το ρετιρέ διατίθεται με τιμή κατόπιν αιτήματος· σε κάθε περίπτωση το πλήρες τίμημα είναι αυτό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Διαβάστε πώς λειτουργεί η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης, συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα ή ρωτήστε μας για το χρονοδιάγραμμα.

• Επτά διαμερίσματα
• 1 έως 3 υπνοδωμάτια
• 40,72–91,16 τ.μ.
• Έξι στα 250.000 €
• Ρετιρέ: τιμή κατόπιν αιτήματος

Ιστορικό ενημερώσεων

Πρώτα οι πιο πρόσφατες. Προσθέτουμε μια χρονολογημένη καταχώριση κάθε φορά που αλλάζει η κατάσταση.