Πόσο κοστίζει πραγματικά μια αγορά για ελληνικό Golden Visa 250.000 €

Αναλυτικό παράδειγμα: εφάπαξ έξοδα στα 250.000 €

Τι πληρώνει ένας αγοραστής πάνω από τιμή 250.000 € με τους σημερινούς κανόνες, με αμοιβές μέσου επιπέδου της αγοράς, έναν κύριο αιτούντα, χωρίς μεσίτη του αγοραστή και με φόρο μεταβίβασης αντί για ΦΠΑ (βλ. τη σημείωση για τον ΦΠΑ). Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει τα ποσά πριν υπογράψετε.

Με χαμηλότερες αμοιβές (συμβολαιογράφος 0,65%, υποθηκοφυλακείο 0,475%, δικηγόρος 0,5%, συν ΦΠΑ) το σύνολο είναι περίπου 14.500 € (5,8%). Στο ανώτατο σημείο της κλίμακας του συμβολαιογράφου είναι περίπου 17.200 € (6,9%). Από εκεί προκύπτει ο πρακτικός κανόνας του περίπου 5–7%.

Πώς λειτουργεί κάθε έξοδο

Φόρος μεταβίβασης: 3,09%

Ο φόρος είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας συν 3% υπέρ δήμου επί του φόρου, δηλαδή πραγματικός συντελεστής 3,09%. Φορολογητέα αξία είναι η μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία του Δημοσίου· για ένα διαμέρισμα 250.000 € αυτή είναι κανονικά η τιμή, οπότε ο φόρος είναι 7.725 €. Καταβάλλεται πριν από την υπογραφή και ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τη δήλωση.

Συμβολαιογράφος: περίπου 0,8% συν ΦΠΑ

Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τη φορολογική ενημερότητα, καταγράφει τα στοιχεία της πληρωμής και φροντίζει για την καταχώριση του συμβολαίου. Οι αμοιβές ακολουθούν κλιμακωτή χρέωση περίπου 0,65–1%, συν ΦΠΑ 24% και μικρά πάγια έξοδα. Για το Golden Visa ο συμβολαιογράφος πιστοποιεί επίσης την τιμή, τον τρόπο πληρωμής της και αν το ακίνητο έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για άδεια.

Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο: περίπου 0,5%

Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο με κόστος περίπου 0,475–0,5% συν μικρά πάγια τέλη. Η απόδειξη της καταχώρισης, ή της αίτησης καταχώρισης, συνοδεύει την αίτηση για την άδεια.

Ο δικηγόρος σας: περίπου 1% συν ΦΠΑ

Ο δικηγόρος δεν είναι υποχρεωτικός, αλλά στην πράξη τον χρειάζεστε. Με πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας εκδίδει τον ΑΦΜ σας, ανοίγει ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, ελέγχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τις άδειες, εξετάζει το συμβόλαιο και υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση για την άδεια. Οι αμοιβές είναι συνήθως 0,5–1% συν ΦΠΑ 24%, συχνά με ελάχιστη αμοιβή. Συμφωνήστε γραπτώς το αντικείμενο των εργασιών και την αμοιβή.

Τέλη άδειας: 2.016 € για τον κύριο αιτούντα

Ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 € συν 16 € για την κάρτα. Τα μέλη της οικογένειας πληρώνουν τα δικά τους τέλη· ζητήστε από τον δικηγόρο σας τον ισχύοντα πίνακα. Μία επένδυση μπορεί να καλύψει τον/τη σύζυγο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών και τους γονείς και των δύο συζύγων.

Ασφάλιση υγείας

Ιδιωτικό ασφαλιστήριο που σας καλύπτει στην Ελλάδα χρειάζεται για την αίτηση και για κάθε ανανέωση, καθώς και για κάθε μέλος της οικογένειας. Τα ασφάλιστρα εξαρτώνται από την ηλικία και την κάλυψη.

Μικρότερα έξοδα

Προβλέψτε στον προϋπολογισμό σας το πληρεξούσιο (σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον συμβολαιογράφου στο εξωτερικό με επισημείωση), μεταφράσεις και επισημειώσεις των ληξιαρχικών εγγράφων, τραπεζικές χρεώσεις και ένα ταξίδι στην Ελλάδα για τα βιομετρικά στοιχεία. Ένας μεσίτης του αγοραστή χρεώνει συνήθως περίπου 2% συν ΦΠΑ. Το MVR 19 πωλείται απευθείας από τον φορέα ανάπτυξής του, την TPL S.A.

Κανόνες για την τιμή και την πληρωμή

Η τιμή στο συμβόλαιο είναι η επένδυση: τουλάχιστον 250.000 €, που εξοφλούνται πλήρως πριν υποβάλετε αίτηση, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή πληρωμή με κάρτα σε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Πληρώνετε εσείς, ο/η σύζυγός σας ή συγγενής σας έως δεύτερου βαθμού, και ο συμβολαιογράφος καταγράφει τα στοιχεία.

Κανένα ποσό δεν επιτρέπεται να επιστρέψει. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 1/2026 (Διευκρίνιση 23), μη τεκμηριωμένες μεταφορές πριν ή μετά την επένδυση, καθώς και παραπλανητική διαφήμιση για την τιμή ή την πληρωμή, οδηγούν σε παραπομπή στις φορολογικές και αστυνομικές αρχές και στις αρχές καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος και σε ανάκληση των αδειών. Γι’ αυτό κάθε διαμέρισμα του MVR 19 έχει μία τιμή, που αναγράφεται ολόκληρη στο συμβόλαιο. Ο πωλητής δεν προσφέρει επιστροφές μέρους του τιμήματος ή επιστροφές μετρητών (cash-back) ούτε πληρωμή των φόρων, των τελών ή της επίπλωσης του αγοραστή.

Μια σημείωση για τον ΦΠΑ

Ορισμένες πωλήσεις νέων κτιρίων επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης. Ο ΦΠΑ αυτός έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 (ν. 5246/2025, άρθρο 12)· έχει αναφερθεί παράταση μέσα στο 2027, αλλά δεν έχει γίνει νόμος. Το αν θα μπορούσε να εφαρμοστεί ΦΠΑ σε μια μετατροπή εξαρτάται από τις άδειες και τις ημερομηνίες της. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει γραπτώς, πριν υπογράψετε, ποιος φόρος εφαρμόζεται και πώς συνδέεται με το ελάχιστο όριο των 250.000 €.

Ετήσια έξοδα διατήρησης

Αυτά τα έξοδα προκύπτουν είτε το διαμέρισμα είναι μισθωμένο είτε όχι.

Εύκολο να σας ξεφύγει: το τέλος άδειας των 2.000 € επαναλαμβάνεται σε κάθε ανανέωση, και αν μισθώνετε το διαμέρισμα υποβάλλετε ελληνική φορολογική δήλωση κάθε χρόνο, ακόμη και από το εξωτερικό.

Φόρος εισοδήματος από μισθώματα από το 2026

Τα μισθώματα από ακίνητα στην Ελλάδα φορολογούνται στην Ελλάδα, τόσο για κατοίκους όσο και για μη κατοίκους, χωρίς αφορολόγητο όριο. Από το φορολογικό έτος 2026 εφαρμόζεται η εξής κλίμακα, μετά από κατ’ αποκοπή έκπτωση 5%:

Ένα ενδεικτικό παράδειγμα, όχι πρόβλεψη, από τις μικρότερες κατοικίες της τοπικής αγοράς: συμβατικά στούντιο έως 25 τ.μ. στην περιοχή των Ζαρουχλέικων στην Πάτρα διαφημίζονταν τον Σεπτέμβριο του 2026 με περίπου 250–300 € τον μήνα, χωρίς τους λογαριασμούς. Με 280 € τον μήνα για δέκα μήνες, το μίσθωμα είναι 2.800 €· τα 2.660 € είναι φορολογητέα μετά την έκπτωση, και ο φόρος με 15% είναι 399 €. Τα διαμερίσματα του MVR 19 είναι μεγαλύτερα, γι’ αυτό θεωρήστε το σημείο αναφοράς από την τοπική αγορά, όχι εκτίμηση για οποιοδήποτε από αυτά. Ρωτήστε τον σύμβουλό σας αν το φορολογεί και η χώρα σας. Υπάρχει προσωρινή απαλλαγή για κατοικίες που ήταν κενές και μισθώνονται μακροχρόνια, αλλά δεν έχει επιβεβαιωθεί αν ένα διαμέρισμα από μετατροπή πληροί τις προϋποθέσεις.

Αυτό το μίσθωμα αντιστοιχεί σε περίπου 1,1% των 250.000 € τον χρόνο, πριν από έξοδα και φόρους. Η αξία βρίσκεται στην άδεια διαμονής συν ένα ακίνητο χαμηλής συντήρησης για μακροχρόνια μίσθωση, όχι στην απόδοση. Δείτε τον οδηγό για τη φοιτητική κατοικία στην Πάτρα για τα στοιχεία και από τις δύο πλευρές.

Το σενάριο του φόρου μεταβίβασης 15%

Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε φόρο μεταβίβασης 15% για φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ που αγοράζουν κατοικία, από την 1η Ιουλίου 2027, ενώ σύμφωνα με δημοσιεύματα εξαιρούνται οι εταιρείες, τα πρόσωπα ελληνικής καταγωγής και οι επί μακρόν διαμένοντες. Δεν έχει γίνει νόμος. Δεν είναι γνωστό πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης ούτε αν θα προστίθεται και η επιβάρυνση υπέρ δήμου. Αν εφαρμοζόταν πλήρως:

Δοκιμή αντοχής, όχι πρόβλεψη: μη βιαστείτε να προλάβετε έναν φόρο που δεν είναι νόμος, ούτε να θεωρήσετε δεδομένη μια εξαίρεση. Ο οδηγός για τον φόρο μεταβίβασης 15% παρακολουθεί κάθε εξέλιξη.

Λίστα ελέγχου προϋπολογισμού

• Τιμή: 250.000 €, που εξοφλούνται πλήρως μέσω ελληνικής τράπεζας πριν υποβάλετε αίτηση.
• Εφάπαξ έξοδα: περίπου 14.500–17.200 € (5,8–6,9%) μαζί με τα τέλη άδειας του κύριου αιτούντος, συν τα τέλη για την οικογένεια και την ασφάλιση υγείας.
• Πριν από την υπογραφή: γραπτή επιβεβαίωση από τον δικηγόρο σας για τον φόρο μεταβίβασης ή τον ΦΠΑ, την αντικειμενική αξία και κάθε αμοιβή και τέλος.
• Κάθε χρόνο: ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα, ασφάλιση, η φορολογική δήλωση και ο φόρος σε τυχόν μισθώματα.
• Κάθε πέντε χρόνια: το τέλος ανανέωσης 2.000 €, το τέλος της κάρτας και η ανανέωση της ασφάλισης υγείας.
• Δοκιμή αντοχής: περίπου 29.800–30.900 € επιπλέον φόρος μεταβίβασης αν εφαρμοζόταν πλήρως το 15% που ανακοινώθηκε.

Διαβάστε πώς λειτουργεί από την αρχή ως το τέλος η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης, συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα του MVR 19, κάντε περιήγηση σε ένα ή ζητήστε τον τιμοκατάλογο και τον νομικό φάκελο.

• Επτά διαμερίσματα
• 1 έως 3 υπνοδωμάτια
• 40,72–91,16 τ.μ.
• Έξι στα 250.000 €
• Ρετιρέ: τιμή κατόπιν αιτήματος