Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από απόσταση

Τι μπορεί να γίνει από το εξωτερικό και τι όχι

Σχεδόν όλη η αγορά μπορεί να γίνει μέσω του δικηγόρου σας. Ο πίνακας δείχνει ποιος κάνει κάθε βήμα και πού.

Το πληρεξούσιο

Όλα τα υπόλοιπα στηρίζονται σε αυτό το έγγραφο, οπότε φροντίστε να γίνει σωστά από την πρώτη φορά. Υπάρχουν δύο τρόποι να το υπογράψετε:

• Σε ελληνικό προξενείο. Το προξενείο συντάσσει ή επικυρώνει το έγγραφο στα ελληνικά και αυτό χρησιμοποιείται στην Ελλάδα ως έχει. Στα προξενεία με μεγάλο φόρτο η αναμονή για ραντεβού μπορεί να φτάσει αρκετές εβδομάδες.
• Ενώπιον συμβολαιογράφου στη χώρα σας. Στη συνέχεια το έγγραφο φέρει επισημείωση της Χάγης (Apostille) από την αρμόδια αρχή, αν η χώρα σας είναι μέρος της Σύμβασης της Χάγης για την επισημείωση, ή επικυρώνεται από το ελληνικό προξενείο, αν δεν είναι. Χρειάζεται επίσης επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Ένα δίγλωσσο σχέδιο που ετοιμάζει ο δικηγόρος σας στην Ελλάδα αποτρέπει λάθη στη μετάφραση.

Οι εξουσιοδοτήσεις πρέπει να είναι αρκετά συγκεκριμένες για κάθε υπηρεσία που θα βασιστεί σε αυτές: τη φορολογική διοίκηση, την τράπεζα, τον συμβολαιογράφο, το υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο και τις αρχές μετανάστευσης. Συνήθως καλύπτουν την έκδοση ΑΦΜ, το άνοιγμα και τη διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού, την υπογραφή της αγοράς και την καταβολή του φόρου μεταβίβασης, τη μεταγραφή του συμβολαίου και την υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής. Ορισμένες τράπεζες και συμβολαιογράφοι ζητούν πληρεξούσιο πρόσφατης έκδοσης, γι’ αυτό ρωτήστε τον δικηγόρο σας πριν υπογράψετε.

ΑΦΜ μέσω πληρεξουσίου

Ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου, ο ΑΦΜ, χρειάζεται για το συμβόλαιο, τον τραπεζικό λογαριασμό και τον φόρο μεταβίβασης. Ο δικηγόρος σας υποβάλλει αίτηση στην ελληνική φορολογική διοίκηση (ΑΑΔΕ) με το διαβατήριό σας και αποδεικτικό της διεύθυνσής σας στο εξωτερικό. Οι μη κάτοικοι συνήθως ορίζουν επίσης εκπρόσωπο για τις φορολογικές τους υποθέσεις στην Ελλάδα, συχνά τον δικηγόρο ή έναν λογιστή.

Υπολογίστε μία έως τρεις εβδομάδες για τον ΑΦΜ και τον τραπεζικό λογαριασμό μαζί. Φυλάξτε τον ΑΦΜ: αν εκμισθώσετε το ακίνητο, θα τον χρησιμοποιείτε κάθε χρόνο, γιατί το εισόδημα από μισθώματα ακινήτων στην Ελλάδα δηλώνεται και φορολογείται στην Ελλάδα.

Ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός

Το τίμημα πρέπει να φτάσει σε λογαριασμό σε τράπεζα που λειτουργεί στην Ελλάδα, και ο φόρος μεταβίβασης, τα τέλη και τα τρέχοντα έξοδα, όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, πληρώνονται επίσης στην Ελλάδα. Ένας ελληνικός λογαριασμός στο όνομά σας τα κάνει όλα αυτά απλούστερα και δίνει στον συμβολαιογράφο μια καθαρή καταγραφή των χρημάτων. Οι περισσότερες τράπεζες ανοίγουν λογαριασμό μέσω δικηγόρου που έχει πληρεξούσιο, αλλά κάθε τράπεζα ορίζει τους δικούς της κανόνες και ορισμένες ζητούν βιντεοκλήση ή επίσκεψη αυτοπροσώπως. Να περιμένετε λεπτομερείς ερωτήσεις για την προέλευση των κεφαλαίων σας.

Πληρωμή από το εξωτερικό: οι κανόνες που κρίνουν την επιλεξιμότητα

Σε μια αγορά για Golden Visa, οι κανόνες πληρωμής είναι μέρος της επιλεξιμότητας, όχι απλώς καλή πρακτική. Σύμφωνα με το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης:

• το πλήρες τίμημα καταβάλλεται πριν υποβάλετε αίτηση για την άδεια·
• η πληρωμή γίνεται μόνο με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή πληρωμή με κάρτα μέσω ελληνικού παρόχου υπηρεσιών πληρωμών, σε λογαριασμό σε τράπεζα που λειτουργεί στην Ελλάδα·
• πληρωτής είστε εσείς, ο/η σύζυγός σας ή συγγενής σας έως δεύτερου βαθμού, όπως γονέας, τέκνο ή αδελφός/αδελφή·
• ο πληρωτής και τα στοιχεία της πληρωμής δηλώνονται ενώπιον του συμβολαιογράφου και καταγράφονται στο συμβόλαιο.

Τα μετρητά δεν γίνονται δεκτά, ούτε οι πληρωμές από φίλους, από εταιρείες που δεν σας ανήκουν ή από άλλα πρόσωπα χωρίς σχέση μαζί σας. Η Εγκύκλιος 1/2026 (Διευκρίνιση 23) θεωρεί τα χρήματα που επιστρέφονται στον αγοραστή πριν ή μετά την αγορά, καθώς και τις παραπλανητικές υποσχέσεις για την τιμή ή την πληρωμή, λόγους για παραπομπή στις φορολογικές και αστυνομικές αρχές και στις αρχές καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος, καθώς και για ανάκληση της άδειας. Φυλάξτε την επιβεβαίωση της τράπεζας για κάθε έμβασμα, με το όνομα και τον λογαριασμό του πληρωτή.

Αν πληρώνετε από άλλο νόμισμα, το ποσό σε ευρώ που φτάνει πρέπει να καλύπτει το πλήρες τίμημα, γι’ αυτό υπολογίστε τις διακυμάνσεις της συναλλαγματικής ισοτιμίας και τις τραπεζικές χρεώσεις. Η χώρα σας μπορεί να έχει δικούς της κανόνες: το Liberalised Remittance Scheme της Ινδίας, τα όρια του συναλλαγματικού ελέγχου της Νότιας Αφρικής και οι συναλλαγματικοί κανόνες της Κίνας επηρεάζουν όλα το πώς, και πόσο γρήγορα, μπορείτε να στείλετε 250.000 € συν τα έξοδα. Δείτε τις σημειώσεις ανά υπηκοότητα και συμφωνήστε τον τρόπο μεταφοράς των χρημάτων με την τράπεζα και τον δικηγόρο σας πριν κάνετε κράτηση.

Έλεγχος ταυτότητας (KYC) και έγγραφα για την προέλευση των κεφαλαίων

Οι τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι, οι δικηγόροι και οι μεσίτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι υπόχρεα πρόσωπα κατά τη νομοθεσία για την καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος. Ο καθένας επαληθεύει ποιος είστε και από πού προέρχονται τα χρήματα, και ο καθένας μπορεί να ρωτήσει ξανά. Ετοιμάστε εκ των προτέρων:

• το διαβατήριό σας και πρόσφατο αποδεικτικό διεύθυνσης·
• αποδεικτικά της φορολογικής σας κατοικίας και τον φορολογικό σας αριθμό στη χώρα σας·
• κινήσεις του λογαριασμού από τον οποίο θα γίνει η πληρωμή, συνήθως για αρκετούς μήνες·
• αποδεικτικά της προέλευσης των κεφαλαίων: μισθοδοτικές καταστάσεις και φορολογικές δηλώσεις, συμβόλαια πώλησης ακινήτων ή μετοχών, οικονομικές καταστάσεις εταιρειών και στοιχεία μερισμάτων ή έγγραφα κληρονομίας και δωρεάς·
• αν πληρώνει ο/η σύζυγος ή συγγενής, αποδεικτικό της συγγένειας.

Από τις 10 Ιουλίου 2027 εφαρμόζεται ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1624 για την καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος. Προσθέτει ενισχυμένη δέουσα επιμέλεια για πελάτες που επιδιώκουν δικαιώματα διαμονής έναντι επένδυσης, οπότε να περιμένετε περισσότερες ερωτήσεις, όχι λιγότερες.

Ο συμβολαιογράφος, ο δικηγόρος σας και ο μηχανικός

Στην Ελλάδα ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός. Συντάσσει το συμβόλαιο, ελέγχει ότι τα έγγραφα και τα φορολογικά πιστοποιητικά είναι σε τάξη, επιβεβαιώνει ότι ο φόρος μεταβίβασης έχει καταβληθεί, καταγράφει τα στοιχεία της πληρωμής και εκδίδει τη βεβαίωση που χρησιμοποιείται στον φάκελο του Golden Visa. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος και δεν ενεργεί για λογαριασμό σας.

Ο δικός σας δικηγόρος ενεργεί για λογαριασμό σας. Επιλέξτε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ελλάδα, όχι κάποιον που σας συστήνει ο πωλητής, για να ελέγξει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τις άδειες, να διαπραγματευτεί τους όρους και να χειριστεί την αίτηση. Ένας μηχανικός ελέγχει το κτίριο και τις άδειές του· για ακίνητο με αλλαγή χρήσης, η τεχνική έκθεση μηχανικού που πιστοποιεί τη μετατροπή είναι υποχρεωτικό δικαιολογητικό.

Το ένα ταξίδι: βιομετρικά στοιχεία στην Ελλάδα

Ο δικηγόρος σας μπορεί να υποβάλει την αίτηση πριν φτάσετε. Στη συνέχεια ταξιδεύετε στην Ελλάδα για ένα ραντεβού όπου δίνετε δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφία, και παρουσιάζονται επίσης τα μέλη της οικογένειας που υποβάλλουν αίτηση μαζί σας. Αν το διαβατήριό σας απαιτεί βίζα για τον χώρο Σένγκεν, θα χρειαστείτε βίζα για αυτό το ταξίδι. Κλείστε ευέλικτα εισιτήρια, γιατί τις ημερομηνίες των ραντεβού τις ορίζουν οι αρχές.

Οι περισσότεροι διεθνείς επισκέπτες φτάνουν αεροπορικώς στην Αθήνα. Η Πάτρα απέχει περίπου 215 χλμ. από το κέντρο της Αθήνας μέσω αυτοκινητόδρομου, περίπου 2 ώρες και 40 λεπτά με αυτοκίνητο, και το αεροδρόμιο του Αράξου, περίπου 45 λεπτά από την Πάτρα, έχει εποχικές πτήσεις από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο. Αν μπορείτε να προσθέσετε μία ημέρα, επισκεφθείτε το ακίνητο και γνωρίστε τον δικηγόρο σας από κοντά.

Αγορά διαμερίσματος στο MVR 19 από το εξωτερικό

Συνεργαζόμαστε με αγοραστές από απόσταση. Σας στέλνουμε τον τιμοκατάλογο, τις κατόψεις και τον νομικό φάκελο και απαντάμε σε ερωτήσεις σε βιντεοκλήση, στα αγγλικά ή στα ελληνικά, ενώ ο δικός σας δικηγόρος ελέγχει τα έγγραφα και ενεργεί για λογαριασμό σας. Το πλήρες τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο, 250.000 € για καθένα από τα έξι διαμερίσματα και κατόπιν αιτήματος για το ρετιρέ, καταβάλλεται σε λογαριασμό του πωλητή σε τράπεζα που λειτουργεί στην Ελλάδα, με έναν από τους τρόπους που επιτρέπει ο νόμος. Δεν ζητάμε ποτέ μετρητά, κρυπτονομίσματα ή πληρωμή σε προσωπικό λογαριασμό, σε λογαριασμό στο εξωτερικό ή σε λογαριασμό τρίτου.

Μία ημερομηνία δεν εξαρτάται σήμερα από κανέναν. Η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης του MVR 19 δεν έχει ακόμη εκδοθεί, και αίτηση για Golden Visa μπορεί να υποβληθεί μόνο αφού ολοκληρωθεί η μετατροπή. Μπορείτε να ετοιμάσετε από τώρα το πληρεξούσιο, τον ΑΦΜ και τον τραπεζικό λογαριασμό· ο οδηγός για το χρονοδιάγραμμα δείχνει πώς εντάσσονται τα υπόλοιπα βήματα.

Πώς λειτουργεί η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης

Συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα

Περιήγηση σε ένα διαμέρισμα

• Επτά διαμερίσματα
• 1 έως 3 υπνοδωμάτια
• 40,72–91,16 τ.μ.
• Έξι στα 250.000 €
• Ρετιρέ: τιμή κατόπιν αιτήματος