Το ελληνικό Golden Visa ανά υπηκοότητα

Οι ελληνικοί κανόνες είναι ίδιοι για όλους

Όποιο κι αν είναι το διαβατήριό σας, η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης απαιτεί τα ίδια: ένα ακίνητο που μετατράπηκε σε κατοικία βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, με τη μετατροπή ολοκληρωμένη πριν υποβάλετε αίτηση· το πλήρες τίμημα καταβεβλημένο σε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό από εσάς, τον/τη σύζυγό σας ή συγγενή σας έως δεύτερου βαθμού· λευκό ποινικό μητρώο· και ιδιωτική ασφάλιση υγείας που καλύπτει την Ελλάδα. Οι πολίτες ΕΕ, ΕΟΧ και Ελβετίας δεν χρειάζονται αυτή την άδεια.

Η ζήτηση είναι διεθνής. Στοιχεία του Τύπου για το 2025 δίνουν στους υπηκόους Κίνας περίπου το 48% των αδειών και στους υπηκόους Τουρκίας περίπου το 16%, ενώ ξεχωρίζουν επίσης το Ιράν, το Ισραήλ και οι Ηνωμένες Πολιτείες. Θεωρήστε τα ενδεικτικά.

Μια διάκριση βοηθά σε όλο τον οδηγό. Η επιλεξιμότητα στην Ελλάδα ακολουθεί την υπηκοότητά σας, ενώ οι κανόνες για τη μεταφορά χρημάτων και τη φορολογία ακολουθούν συνήθως τη χώρα όπου ζείτε και έχετε τον τραπεζικό σας λογαριασμό. Αν ζείτε εκτός της χώρας της υπηκοότητάς σας, ρωτήστε ποιας χώρας οι κανόνες ισχύουν για τα κεφάλαιά σας.

Επτά χώρες με μια ματιά

Ηνωμένες Πολιτείες

• Ταξίδι. Οι πολίτες των ΗΠΑ μπορούν να επισκέπτονται τον χώρο Σένγκεν έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών χωρίς βίζα. Το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου της ΕΕ καταγράφει τους επισκέπτες στα εξωτερικά σύνορα από τον Οκτώβριο του 2025, και η ταξιδιωτική άδεια ETIAS προγραμματίζεται να ξεκινήσει το τελευταίο τρίμηνο του 2026.
• Φορολογία. Οι πολίτες των ΗΠΑ και οι κάτοχοι πράσινης κάρτας φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους όπου κι αν ζουν, οπότε τα μισθώματα από ακίνητο στην Ελλάδα δηλώνονται στη φορολογική σας δήλωση στις ΗΠΑ όπως και στην ελληνική, με δυνατότητα πίστωσης του φόρου αλλοδαπής. Οι ΗΠΑ και η Ελλάδα έχουν σύμβαση για τη φορολογία εισοδήματος.
• Δηλώσεις. Ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός προσμετράται στη δήλωση FBAR αν οι λογαριασμοί σας στο εξωτερικό ξεπεράσουν συνολικά τα 10.000 δολάρια ΗΠΑ οποιαδήποτε στιγμή μέσα στο έτος, και στο έντυπο 8938 του FATCA πάνω από τα όριά του. Ακίνητο που κατέχετε απευθείας στο όνομά σας δεν δηλώνεται το ίδιο στο έντυπο 8938. Οι ελληνικές τράπεζες θα ζητήσουν το φορολογικό σας καθεστώς στις ΗΠΑ.
• Έγγραφα. Τα πολιτειακά έγγραφα, όπως τα πιστοποιητικά γέννησης και γάμου, λαμβάνουν επισημείωση από τον Secretary of State της πολιτείας που τα εξέδωσε· τα ομοσπονδιακά έγγραφα από το Υπουργείο Εξωτερικών των ΗΠΑ.

Ηνωμένο Βασίλειο

• Καθεστώς. Από τη λήξη της μεταβατικής περιόδου του Brexit, στις 31 Δεκεμβρίου 2020, οι υπήκοοι του Ηνωμένου Βασιλείου είναι υπήκοοι τρίτης χώρας στην ΕΕ. Μπορούν να υποβάλουν αίτηση για Golden Visa, και χρειάζονται άδεια διαμονής για να μείνουν στην Ελλάδα περισσότερες από 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών.
• Ταξίδι. Οι επισκέψεις δεν απαιτούν βίζα· το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου και, από την προγραμματισμένη έναρξή του, το ETIAS ισχύουν όπως για τους πολίτες των ΗΠΑ. Με ελληνική άδεια διαμονής, ο χρόνος στην Ελλάδα δεν προσμετράται πλέον στο όριο των επισκεπτών.
• Φορολογία. Οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου φορολογούνται κατά κανόνα για το παγκόσμιο εισόδημά τους, οπότε τα μισθώματα από την Ελλάδα δηλώνονται συνήθως στη βρετανική φορολογική σας δήλωση, με πίστωση του ελληνικού φόρου βάσει της σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας.
• Έγγραφα. Οι βρετανικές επισημειώσεις εκδίδονται από το Legalisation Office του Υπουργείου Εξωτερικών, Κοινοπολιτείας και Ανάπτυξης (Foreign, Commonwealth and Development Office).

Ινδία

• Το όριο του LRS. Σύμφωνα με το Liberalised Remittance Scheme (LRS) της Κεντρικής Τράπεζας της Ινδίας (RBI), ένα φυσικό πρόσωπο κάτοικος Ινδίας μπορεί να εμβάσει έως 250.000 δολάρια ΗΠΑ ανά οικονομικό έτος (Απρίλιος έως Μάρτιος), και η αγορά ακινήτου στο εξωτερικό είναι επιτρεπόμενος σκοπός. Με τις τρέχουσες συναλλαγματικές ισοτιμίες, τα 250.000 € συν τα έξοδα αγοράς ξεπερνούν το ετήσιο όριο ενός ατόμου, γι’ αυτό σχεδιάστε την πληρωμή πριν κάνετε κράτηση.
• Σχεδιασμός εντός των κανόνων. Οι οδηγίες της RBI επιτρέπουν σε μέλη της οικογένειας που είναι συνιδιοκτήτες ακινήτου στο εξωτερικό να συνδυάσουν τα εμβάσματά τους, και ο ελληνικός νόμος επιτρέπει στους συζύγους να είναι συνιδιοκτήτες ακινήτου Golden Visa. Οι πληρωμές μπορούν επίσης να κατανεμηθούν σε δύο οικονομικά έτη, αφού ο ελληνικός κανόνας είναι η πλήρης καταβολή πριν υποβάλετε αίτηση. Συμφωνήστε το σχέδιο με την τράπεζά σας, έναν ορκωτό λογιστή (chartered accountant) και τον δικηγόρο σας στην Ελλάδα.
• Φόρος που εισπράττεται στην πηγή. Για το 2026–27, οι τράπεζες εισπράττουν TCS 20% στα εμβάσματα LRS για επενδυτικούς σκοπούς, μεταξύ των οποίων και τα ακίνητα στο εξωτερικό, πάνω από 10 lakh ρουπίες σε ένα οικονομικό έτος. Συμψηφίζεται με τον φόρο εισοδήματός σας στην Ινδία.
• Φορολογία και δηλώσεις. Οι κάτοικοι Ινδίας φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους και δηλώνουν τα περιουσιακά τους στοιχεία στο εξωτερικό στην ινδική φορολογική τους δήλωση. Τα μισθώματα από την Ελλάδα φορολογούνται και στην Ελλάδα, με ελάφρυνση βάσει της σύμβασης φορολογίας Ινδίας–Ελλάδας.
• Ταξίδι και έγγραφα. Οι πολίτες της Ινδίας χρειάζονται βίζα Σένγκεν για το ταξίδι των βιομετρικών στοιχείων. Τα ινδικά έγγραφα λαμβάνουν επισημείωση από το Υπουργείο Εξωτερικών της Ινδίας (Ministry of External Affairs). Η Ινδία δεν επιτρέπει τη διπλή ιθαγένεια, κάτι που έχει σημασία μόνο αν αργότερα εξετάσετε την ελληνική πολιτογράφηση.

Νότια Αφρική

• Όρια. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο Συναλλαγματικού Ελέγχου 6/2026 της 8ης Απριλίου 2026, οι κάτοικοι Νότιας Αφρικής 18 ετών και άνω έχουν ενιαίο διακριτικό όριο (single discretionary allowance) 2 εκατομμυρίων ραντ ανά ημερολογιακό έτος, από 1 εκατομμύριο προηγουμένως. Πέρα από αυτό, το όριο εξαγωγής κεφαλαίων (foreign capital allowance) έως 10 εκατομμύρια ραντ ανά ημερολογιακό έτος απαιτεί έγκριση της φορολογικής σας συμμόρφωσης από τη SARS.
• Στην πράξη. Τα 250.000 € συν τα έξοδα ξεπερνούν κατά πολύ τα 2 εκατομμύρια ραντ, οπότε οι περισσότεροι αγοραστές θα χρειαστούν και το όριο εξαγωγής κεφαλαίων. Υποβάλετε αίτηση στη SARS πριν δεσμευτείτε σε ημερομηνία πληρωμής.
• Φορολογία. Οι φορολογικοί κάτοικοι Νότιας Αφρικής φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους, με ελάφρυνση για τον ελληνικό φόρο βάσει της σύμβασης φορολογίας Νότιας Αφρικής–Ελλάδας.
• Ταξίδι και έγγραφα. Οι κάτοχοι νοτιοαφρικανικού διαβατηρίου χρειάζονται βίζα Σένγκεν. Η Νότια Αφρική είναι συμβαλλόμενο μέρος της Σύμβασης της Χάγης (Apostille)· ο δικηγόρος σας θα σας πει ποια υπηρεσία πιστοποιεί κάθε έγγραφο.

Κίνα

• Κανόνες συναλλάγματος. Οι κάτοικοι της ηπειρωτικής Κίνας μπορούν να αγοράζουν συνάλλαγμα έως ετήσιο όριο 50.000 δολαρίων ΗΠΑ ανά άτομο, και κάθε αγορά απαιτεί δηλωμένο σκοπό. Σύμφωνα με δημοσιευμένες αναλύσεις του εντύπου δήλωσης, η αγορά ακινήτου στο εξωτερικό δεν περιλαμβάνεται στους επιτρεπόμενους σκοπούς. Κάθε μεταφορά για αγορά στην Ελλάδα πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανόνες της Κρατικής Διοίκησης Συναλλάγματος (SAFE). Ζητήστε συμβουλή από κατάλληλο σύμβουλο στην Κίνα πριν κάνετε κράτηση.
• Αυστηρότεροι έλεγχοι. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τα κινεζικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πρέπει να επαληθεύουν τα στοιχεία του εντολέα στις διασυνοριακές μεταφορές άνω των 5.000 γιουάν (RMB) ή 1.000 δολαρίων ΗΠΑ.
• Τι προσθέτουν οι ελληνικοί κανόνες. Το τίμημα πρέπει να προέρχεται από εσάς, τον/τη σύζυγό σας ή στενό συγγενή, με τραπεζικό έμβασμα, δίγραμμη τραπεζική επιταγή ή κάρτα, σε ελληνικό λογαριασμό, με τεκμηριωμένη προέλευση των κεφαλαίων. Πληρωμές από μη συγγενικά πρόσωπα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, και ροές που δεν μπορούν να τεκμηριωθούν μπορεί να παραπεμφθούν στις ελληνικές φορολογικές και αστυνομικές αρχές και στις αρχές καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος, με ανάκληση της άδειας. Δεχόμαστε πληρωμή μόνο με αυτούς τους όρους.
• Έγγραφα. Η Σύμβαση της Χάγης (Apostille) τέθηκε σε ισχύ για την Κίνα στις 7 Νοεμβρίου 2023, οπότε τα έγγραφα της ηπειρωτικής Κίνας μπορούν να λαμβάνουν επισημείωση αντί για προξενική επικύρωση.
• Ταξίδι και φορολογία. Οι πολίτες της Κίνας χρειάζονται βίζα Σένγκεν για το ταξίδι των βιομετρικών στοιχείων. Η Κίνα και η Ελλάδα έχουν σύμβαση φορολογίας. Η Κίνα δεν αναγνωρίζει τη διπλή ιθαγένεια.

Τουρκία

• Ταξίδι. Οι πολίτες της Τουρκίας χρειάζονται βίζα Σένγκεν για να ταξιδέψουν στην ηπειρωτική Ελλάδα για τα βιομετρικά στοιχεία.
• Χρήματα. Οι μεγάλες μεταφορές σε συνάλλαγμα χρειάζονται τεκμηρίωση από την τράπεζά σας. Οι μεταβολές της συναλλαγματικής ισοτιμίας μπορεί να είναι μεγάλες, γι’ αυτό καθορίστε το ποσό σε ευρώ που χρειάζεστε, μαζί με τα έξοδα, πριν κάνετε τη μετατροπή.
• Φορολογία και έγγραφα. Οι φορολογούμενοι με πλήρη φορολογική υποχρέωση στην Τουρκία φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους, και η Τουρκία και η Ελλάδα έχουν σύμβαση φορολογίας. Η Τουρκία είναι συμβαλλόμενο μέρος της Σύμβασης της Χάγης (Apostille).
• Διαβάστε τις διαφημίσεις προσεκτικά. Ορισμένες διαφημίσεις παρουσιάζουν το Golden Visa ως άδεια που δίνει δικαίωμα εργασίας στην Ελλάδα. Δεν δίνει: η άδεια διαμονής επενδυτή δεν δίνει πρόσβαση στην απασχόληση.

Ισραήλ

• Ταξίδι. Οι πολίτες του Ισραήλ μπορούν να επισκέπτονται τον χώρο Σένγκεν χωρίς βίζα έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών. Ισχύει το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου, και το ETIAS προγραμματίζεται για το τελευταίο τρίμηνο του 2026.
• Χρήματα. Το Ισραήλ δεν θέτει όριο στις μεταφορές φυσικών προσώπων στο εξωτερικό όπως η Ινδία ή η Κίνα, αλλά οι ισραηλινές τράπεζες κάνουν τους δικούς τους ελέγχους κατά του ξεπλύματος χρήματος και θα ρωτήσουν για τον σκοπό και την προέλευση.
• Φορολογία και έγγραφα. Οι κάτοικοι Ισραήλ φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους και δηλώνουν τα μισθώματα από το εξωτερικό· το Ισραήλ και η Ελλάδα έχουν σύμβαση φορολογίας. Το Ισραήλ είναι συμβαλλόμενο μέρος της Σύμβασης της Χάγης (Apostille).

Ρωσία και Λευκορωσία: οι νέες αιτήσεις έχουν ανασταλεί

Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 1/2026 (Διευκρίνιση 22), οι νέες αιτήσεις υπηκόων Ρωσίας και Λευκορωσίας έχουν ανασταλεί. Η αναστολή καλύπτει τις αιτήσεις μελών της οικογένειας, τις βεβαιώσεις επένδυσης και τις αιτήσεις αλλαγής του σκοπού μιας υφιστάμενης άδειας. Η εγκύκλιος δεν αναφέρει ότι αναστέλλονται οι ανανεώσεις υφιστάμενων αδειών. Αν έχετε και άλλη υπηκοότητα, ρωτήστε δικηγόρο στην Ελλάδα πώς εφαρμόζεται η αναστολή σε εσάς πριν δεσμευτείτε σε οτιδήποτε.

Κοινά βήματα για κάθε υπηκοότητα

Για το MVR 19, η πράξη αδειοδότησης της αλλαγής χρήσης δεν έχει ακόμη εκδοθεί, οπότε το βήμα της αίτησης περιμένει την ολοκλήρωσή της. Ο οδηγός για την αγορά από απόσταση περιγράφει αναλυτικά τα προηγούμενα βήματα.

Πώς λειτουργεί η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης

Συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα

Περιήγηση σε ένα διαμέρισμα