按国籍看希腊黄金签证

希腊规则对所有人相同

无论您持何种护照，250,000欧元用途变更途径的要求都相同：一处房产已依据2024年4月5日或之后签发的许可文件改为住宅用途，且改建须在您提交申请前完成；全部价款由您本人、您的配偶或二亲等以内亲属付入希腊银行账户；无犯罪记录；以及覆盖希腊的私人医疗保险。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民无需此许可。

需求来自世界各地。媒体公布的2025年数据显示，中国公民约占许可总数的48%，土耳其公民约占16%，伊朗、以色列和美国的占比也较高。这些数字仅供参考。

有一个区分贯穿全文：希腊的申请资格取决于您的国籍，而汇款和税务规则通常取决于您的居住地和开户地。如果您居住在国籍国以外，请咨询哪个国家的规则适用于您的资金。

七国概览

美国

• 出行。美国公民可免签进入申根区，在任意180天内最多停留90天。自2025年10月起，欧盟出入境系统已在外部边境对访客进行登记；ETIAS旅行授权计划于2026年第四季度启动。
• 税务。美国公民和美国永久居民（green card持有人）无论居住在何处，均须就全球收入纳税，因此希腊房产的租金既要在希腊申报，也要在美国纳税申报表中申报，并可享受外国税收抵免。美国与希腊签有所得税协定。
• 申报。如果您的境外账户合计余额在一年中任何时候超过10,000美元，希腊银行账户须计入FBAR申报；超过FATCA Form 8938的门槛时，也须计入该表申报。以您本人名义直接持有的房产本身无需在Form 8938中申报。希腊银行会询问您的美国纳税身份。
• 文件。出生证明、结婚证明等州级记录由签发州的州务卿办理海牙认证；联邦文件由美国国务院办理。

英国

• 身份。自英国脱欧过渡期于2020年12月31日结束以来，英国公民在欧盟属于第三国公民。他们可以申请黄金签证；若要在任意180天内在希腊停留超过90天，须持有居留许可。
• 出行。访问无需签证；出入境系统以及自计划启动之日起的ETIAS，与美国公民同样适用。持有希腊居留许可后，在希腊停留的时间不再计入访客停留限额。
• 税务。英国居民通常须就全球收入纳税，因此希腊租金一般须在英国纳税申报表中申报，并可依据英国与希腊之间的避免双重征税协定抵免希腊税款。
• 文件。英国的海牙认证由英国外交、联邦和发展事务部的认证办公室签发。

印度

• LRS限额。根据印度储备银行的自由化汇款计划（LRS），居民个人每个财年（4月至次年3月）最多可汇出250,000美元，在境外购买房产属于允许的用途。按当前汇率，250,000欧元加上购置费用超过一个人的年度限额，因此请在预订前规划付款。
• 在规则范围内规划。印度储备银行的指引允许在境外共同拥有房产的家庭成员合并汇款，而希腊法律允许夫妻共同拥有黄金签证房产。由于希腊的规则是在提交申请前全额付款，付款也可以分在两个财年进行。请与您的银行、特许会计师和希腊律师商定方案。
• 源头征收税款（TCS）。2026–27财年，对于用于投资目的（包括境外房产）的LRS汇款，一个财年内超过₹10 lakh（100万卢比）的部分，银行按20%征收TCS。该税款可抵扣您的印度所得税。
• 税务与申报。印度居民须就全球收入纳税，并在印度纳税申报表中披露境外资产。希腊租金在希腊也须纳税，可依据印度–希腊税收协定获得减免。
• 出行与文件。印度公民前往希腊录入生物识别信息需要申根签证。印度文件由印度外交部办理海牙认证。印度不允许双重国籍，这只在您日后考虑希腊入籍时才有影响。

南非

• 额度。根据2026年4月8日第6/2026号外汇管制通函，年满18岁的南非居民每个日历年享有200万兰特的单一可自由支配额度，此前为100万兰特。超出部分可使用每个日历年最多1,000万兰特的境外资本额度，但须经SARS批准您的税务合规状态。
• 实际情况。250,000欧元加上各项费用远超200万兰特，因此大多数买家还需要使用境外资本额度。请在确定付款日期前向SARS申请。
• 税务。南非税务居民须就全球收入纳税，并可依据南非–希腊税收协定就希腊税款获得减免。
• 出行与文件。南非护照持有人需要申根签证。南非是海牙认证公约的缔约国；您的律师会告诉您每份文件由哪个机构认证。

中国

• 外汇规定。中国大陆居民每人每年可在50,000美元额度内购买外汇，且每次购汇均须申报用途。根据已公开的对申报表的分析，境外购房不在允许的用途之列。任何用于希腊购房的汇款都必须遵守国家外汇管理局（SAFE）的规定。预订前，请向中国境内的合格顾问咨询。
• 审核趋严。自2026年1月1日起，中国金融机构须对超过5,000元人民币或1,000美元的跨境汇款核实汇款人信息。
• 希腊规则的额外要求。价款须由您本人、您的配偶或近亲属以银行转账、划线支票或银行卡支付的方式付入希腊账户，并须有资金来源证明。无亲属关系的他人付款不符合条件；无法证明来源的资金可能被移交希腊税务、警方和反洗钱机关处理，并导致居留许可被撤销。我们只接受符合这些条件的付款。
• 文件。海牙认证公约于2023年11月7日对中国生效，因此中国大陆文件可办理海牙认证，无需再经领事认证。
• 出行与税务。中国公民前往希腊录入生物识别信息需要申根签证。中国与希腊签有税收协定。中国不承认双重国籍。

土耳其

• 出行。土耳其公民前往希腊本土录入生物识别信息需要申根签证。
• 资金。大额外币汇款需要银行出具的文件。汇率波动可能很大，因此请在兑换前确定所需的欧元金额（包括各项费用）。
• 税务与文件。土耳其完全纳税人须就全球收入纳税，土耳其与希腊签有税收协定。土耳其是海牙认证公约的缔约国。
• 请仔细阅读广告。有些广告称黄金签证赋予在希腊工作的权利。事实并非如此：投资者居留许可不赋予就业权利。

以色列

• 出行。以色列公民可免签进入申根区，在任意180天内最多停留90天。出入境系统适用，ETIAS计划于2026年第四季度启动。
• 资金。以色列不像印度或中国那样对个人境外汇款设定上限，但以色列银行会进行自己的反洗钱审核，并询问汇款用途和资金来源。
• 税务与文件。以色列居民须就全球收入纳税并申报境外租金；以色列与希腊签有税收协定。以色列是海牙认证公约的缔约国。

俄罗斯和白俄罗斯：新申请暂停受理

根据第1/2026号通函（澄清说明22），俄罗斯和白俄罗斯公民的新申请已暂停受理。暂停范围包括家庭成员的申请、投资认证，以及变更现有许可目的的申请。该通函并未规定现有许可的续期暂停。如果您同时持有其他国籍，请在作出任何承诺前，向希腊律师咨询该暂停措施如何适用于您。

所有国籍通用的步骤

就MVR 19而言，用途变更许可文件尚待签发，因此申请步骤须等待用途变更完成。远程购房指南详细介绍了前面的步骤。

250,000欧元用途变更途径如何运作

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