远程购买希腊房产
希腊律师如何凭授权委托书代您办理税号、银行账户、契约和希腊黄金签证申请，从海外付款涉及哪些事项，以及您需要亲自前往的那一次行程。
您无需前往希腊即可购买希腊房产。希腊律师可凭授权委托书代您取得希腊税号（AFM）、在银行同意的情况下开立银行账户、签署契约并提交黄金签证申请；授权委托书可在希腊领事馆签署，或在当地公证人面前签署并办理海牙认证。唯一无法委托他人办理的步骤是录入生物识别信息：您须亲赴希腊一次。
从海外可以办理和不能办理的事项
几乎整个购房过程都可以由您的律师代为完成。下表列出每个步骤由谁办理、在何处办理。
| 步骤 | 可否从海外办理？ | 办理方式 |
|---|---|---|
| 选择并预订房产 | 有 | 视频通话、平面图和法律文件包；书面预订条款由您的律师审核 |
| 授权委托书 | 有 | 在希腊领事馆办理，或在当地公证人面前签署并办理海牙认证及希腊语翻译 |
| 希腊税号（AFM） | 有 | 由您的律师凭授权委托书申请 |
| 希腊银行账户 | 通常可以 | 通过您的律师办理；部分银行要求视频通话或亲临办理 |
| 尽职调查 | 有 | 您的律师和一名工程师 |
| 契约与付款 | 有 | 您的律师代您签署；您以银行转账方式付款 |
| 土地登记处或地籍局 | 有 | 由公证人或您的律师提交 |
| 黄金签证申请 | 有 | 由您的律师在线提交 |
| 生物识别信息 | 否 | 您须亲赴希腊办理 |
2026年的通行做法。每家银行、公证人和领事馆各有其办理程序，请向您的律师确认。
授权委托书
其他一切都以这份文件为基础，因此务必一次做对。签署方式有两种：
- 在希腊领事馆签署。领事馆以希腊语起草或认证该文件，文件可直接在希腊使用。繁忙的领事馆预约可能需要等待数周。
- 在您所在国家的公证人面前签署。如果您所在国家是《海牙认证公约》缔约国，文件随后须由主管机关办理海牙认证；如果不是，则须由希腊领事馆办理领事认证。文件还需要正式的希腊语译本。由您的希腊律师准备的双语草稿可避免翻译错误。
授权事项应足够具体，以满足每个将依据该文件办事的机构的要求：税务机关、银行、公证人、土地登记处或地籍局以及移民主管部门。授权通常涵盖：取得希腊税号（AFM）、开立和操作银行账户、签署购房契约并缴纳房产转让税、登记契约，以及提交居留许可申请。部分银行和公证人要求近期签发的授权委托书，因此请在签署前咨询您的律师。
委托代办希腊税号（AFM）
希腊税务识别号（即AFM）是办理契约、银行账户和缴纳房产转让税所必需的。您的律师凭您的护照和海外住址证明向希腊税务机关（AADE）申请。非居民通常还需指定一名希腊税务事务代表，通常由律师或会计师担任。
办理税号和银行账户合计需预留一至三周。请妥善保管AFM：如果您出租该房产，每年都会用到它，因为希腊房产的租金须在希腊申报纳税。
希腊银行账户
房款必须汇入在希腊境内银行开立的账户，房产转让税、各项费用以及大楼公共费用和水电等日常开支也都在希腊支付。以您本人名义开立的希腊银行账户能让这一切更简便，也让公证人获得清晰的资金记录。大多数银行会通过持有授权委托书的律师为您开户，但每家银行各有规定，部分银行要求视频通话或亲临办理。请做好准备，银行会详细询问您的资金来源。
从海外付款：决定申请资格的规则
对于黄金签证购房而言，付款规则是申请资格的一部分，而不只是良好做法。根据《移民法典》第100条：
- 全部价款须在您申请居留许可前付清；
- 付款方式仅限银行转账、银行划线支票或通过希腊支付服务机构进行的银行卡支付，款项须汇入在希腊境内银行开立的账户；
- 付款人须为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属，例如父母、子女或兄弟姐妹；
- 付款人及付款详情须在公证人面前申报，并记录在契约中。
现金付款不符合条件，由朋友、非您所有的公司或其他无关人士付款也不符合条件。第1/2026号通函（第23项说明）将在购房前后向买方退回款项，以及就价格或付款作出误导性承诺，视为移交税务、警察和反洗钱机关处理及撤销居留许可的理由。请保留银行对每笔转账的确认单，其中须显示付款人姓名和账户。
如果您以其他货币付款，到账的欧元金额必须足以支付全部价款，因此请预留汇率波动和银行手续费的空间。您的母国也可能有自己的规定：印度的自由化汇款计划、南非的外汇管制额度以及中国的外汇管理规定，都会影响您汇出250,000欧元及相关费用的方式和速度。请参阅按国籍分列的说明，并在预订前与您的银行和律师商定汇款路径。
KYC与资金来源证明文件
在希腊，银行、公证人、律师和房地产经纪人都是反洗钱法规定的义务主体。它们各自核实您的身份和资金来源，并可能再次询问。请提前准备：
- 您的护照和近期住址证明；
- 您的税务居民身份证明及您在本国的税号；
- 用于付款的账户的对账单，通常须涵盖数月；
- 资金来源证明：工资单和纳税申报表、房产或股份的出售合同、公司账目和股息记录，或继承和赠与文件；
- 如由配偶或亲属付款，须提供亲属关系证明。
自2027年7月10日起，欧盟《反洗钱条例》(EU) 2024/1624开始适用。该条例对寻求以投资换取居留权利的客户增加了强化尽职调查，因此预计询问只会更多，而不会更少。
公证人、您的律师和工程师
在希腊，公证人是公职人员。公证人起草契约，核查文件和完税证明是否齐备，确认房产转让税已缴纳，记录付款详情，并出具用于黄金签证申请档案的证明。公证人保持中立，并不代表您行事。
代表您行事的是您自己的律师。请选择一名独立的希腊律师（而非卖方介绍的律师）来审查产权和许可、谈判条款并办理申请。工程师负责检查大楼及其许可；对于用途变更房产，证明改建情况的工程师报告是必备文件。
唯一一次行程：在希腊录入生物识别信息
您的律师可以在您抵达前提交申请。之后您前往希腊，按预约录入指纹并拍照；随同您申请的家庭成员也须到场。如果您的护照前往申根区需要签证，此行您也需要办理签证。请预订可灵活改期的行程，因为预约日期由主管部门确定。
大多数国际访客飞抵雅典。帕特雷距雅典市中心经高速公路约215公里，驾车约2小时40分钟；距帕特雷约45分钟车程的阿拉克索斯（Araxos）机场在5月至10月有季节性航班。如果您能多留一天，可以参观该房产并与您的律师当面会谈。
从海外购买MVR 19住宅
我们可与买家远程合作。我们发送价目表、平面图和法律文件包，并通过视频通话以英语或希腊语解答问题，同时由您自己的律师审查文件并代表您行事。契约中记载的全部价款（六套住宅每套250,000欧元，顶层公寓价格面议）须以法律允许的方式之一，汇入卖方在希腊境内银行开立的账户。我们绝不要求以现金或加密货币付款，也绝不要求付款至个人账户、境外账户或第三方账户。
目前有一个日期不在任何人的掌控之中。MVR 19的用途变更许可文件尚待签发，而黄金签证申请只有在改建完成后才能提交。您现在就可以准备授权委托书、税号和银行账户；时间表指南说明了其他步骤如何衔接。
- 七套住宅
- 1至3间卧室
- 40.72–91.16 m²
- 六套，每套€250,000
- 顶层公寓：价格面议
