Yunanistan'da uzaktan mülk satın almak

Yurt dışından neler yapılabilir, neler yapılamaz

Satın alma sürecinin neredeyse tamamı avukatınız aracılığıyla yürütülebilir. Tablo, her adımı kimin ve nerede yaptığını gösterir.

Vekaletname

Diğer her şey bu belgeye dayanır; bu yüzden onu bir kerede doğru hazırlayın. İmzalamanın iki yolu vardır:

• Bir Yunan konsolosluğunda. Konsolosluk belgeyi Yunanca hazırlar veya onaylar ve belge Yunanistan'da olduğu gibi kullanılır. Yoğun konsolosluklarda randevu için birkaç haftalık bekleme süreleri olabilir.
• Kendi ülkenizde bir noter huzurunda. Belge daha sonra, ülkeniz Lahey Apostil Sözleşmesi'ne tarafsa yetkili makam tarafından apostil şerhiyle onaylanır, taraf değilse Yunan konsolosluğu tarafından tasdik edilir. Ayrıca resmi bir Yunanca tercümesi de gerekir. Yunan avukatınızın hazırladığı iki dilli bir taslak, tercüme hatalarını önler.

Yetkiler, bunlara dayanacak her kurum için yeterince belirli olmalıdır: vergi idaresi, banka, noter, Tapu Sicili veya Kadastro ve göç makamları. Yetkiler genellikle AFM'nin alınmasını, bir banka hesabının açılmasını ve kullanılmasını, satış senedinin imzalanmasını ve devir vergisinin yatırılmasını, senedin tescilini ve oturum izni başvurusunun yapılmasını kapsar. Bazı bankalar ve noterler yakın tarihte düzenlenmiş bir vekaletname ister; bu nedenle imzalamadan önce avukatınıza danışın.

Vekaletle vergi numarası (AFM)

Satış senedi, banka hesabı ve devir vergisi için Yunan vergi kimlik numarası, yani AFM gerekir. Avukatınız pasaportunuz ve yurt dışındaki adresinizi gösteren bir belgeyle Yunan vergi idaresine (AADE) başvurur. Yunanistan'da yerleşik olmayanlar genellikle Yunan vergi işleri için bir temsilci de belirler; bu temsilci çoğu zaman avukat veya bir muhasebecidir.

Vergi numarası ve banka hesabı için birlikte bir ila üç hafta öngörün. AFM'nizi iyi saklayın: mülkü kiraya verirseniz onu her yıl kullanacaksınız, çünkü Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira Yunanistan'da beyan edilir ve vergilendirilir.

Yunan banka hesabı

Satış bedelinin Yunanistan'daki bir bankada bulunan bir hesaba ulaşması gerekir; devir vergisi, harçlar ve bina aidatları ile faturalar gibi işletme giderleri de Yunanistan'da yatırılır. Adınıza açılmış bir Yunan hesabı tüm bunları kolaylaştırır ve notere paranın temiz bir kaydını sunar. Çoğu banka, vekaletnameye sahip bir avukat aracılığıyla hesap açar, ancak her banka kendi kurallarını belirler ve bazıları görüntülü görüşme veya şahsen ziyaret ister. Fonlarınızın kaynağı hakkında ayrıntılı sorular bekleyin.

Yurt dışından ödeme: uygunluğu belirleyen kurallar

Golden Visa amaçlı bir alımda ödeme kuralları yalnızca iyi bir uygulama değil, uygunluğun bir parçasıdır. Göç Kanunu'nun 100. maddesine göre:

• satış bedelinin tamamı, oturum izni için başvurmadan önce ödenir;
• ödeme yalnızca banka havalesi, çizgili banka çeki veya bir Yunan ödeme hizmeti sağlayıcısı aracılığıyla kartla ödeme yoluyla, Yunanistan'daki bir bankada bulunan bir hesaba yapılır;
• ödemeyi yapan siz, eşiniz veya ebeveyn, çocuk ya da kardeş gibi ikinci dereceye kadar bir akrabanızdır;
• ödemeyi yapan kişi ve ödeme bilgileri noter huzurunda beyan edilir ve senede kaydedilir.

Nakit ödeme uygun sayılmaz; arkadaşlardan, sahibi olmadığınız şirketlerden veya diğer ilgisiz kişilerden gelen ödemeler de uygun sayılmaz. 1/2026 sayılı Genelge (23. Açıklama), bir alımdan önce veya sonra alıcıya iade edilen parayı ve fiyat ya da ödeme konusundaki yanıltıcı vaatleri; vergi, polis ve kara para aklamayla mücadele makamlarına sevk ve oturum izninin iptali gerekçesi sayar. Her transfer için, ödeyenin adını ve hesabını gösteren banka onayını saklayın.

Başka bir para biriminden ödeme yapıyorsanız, hesaba ulaşan euro tutarı satış bedelinin tamamını karşılamalıdır; bu nedenle döviz kuru hareketlerini ve banka masraflarını hesaba katın. Kendi ülkeniz de kendi kurallarını ekleyebilir: Hindistan'ın Liberalleştirilmiş Havale Programı (Liberalised Remittance Scheme), Güney Afrika'nın döviz kontrolü limitleri ve Çin'in döviz kuralları, 250.000 € artı masrafları nasıl ve ne kadar hızlı gönderebileceğinizi etkiler. Uyruğa göre notlara bakın ve rezervasyon yapmadan önce yöntemi bankanız ve avukatınızla kararlaştırın.

KYC ve fonların kaynağına ilişkin belgeler

Yunanistan'daki bankalar, noterler, avukatlar ve emlak danışmanları, kara para aklamayla mücadele mevzuatı kapsamında yükümlü kuruluşlardır. Her biri kimliğinizi ve paranın nereden geldiğini doğrular ve her biri yeniden sorabilir. Önceden şunları hazırlayın:

• pasaportunuz ve yakın tarihli bir adres belgesi;
• vergi mukimliğinizi ve kendi ülkenizdeki vergi numaranızı gösteren belgeler;
• ödemeyi yapacak hesabın, genellikle birkaç aylık dönemi kapsayan hesap ekstreleri;
• fonların kaynağını gösteren belgeler: maaş bordroları ve vergi beyannameleri, mülk veya hisse satış sözleşmeleri, şirket hesapları ve temettü kayıtları ya da miras ve bağış belgeleri;
• ödemeyi eşiniz veya bir akrabanız yapıyorsa, akrabalık ilişkisini gösteren belge.

10 Temmuz 2027'den itibaren AB Kara Para Aklamayla Mücadele Tüzüğü (AB) 2024/1624 uygulanır. Tüzük, yatırım karşılığında oturum hakkı talep eden müşteriler için sıkılaştırılmış müşteri incelemesi öngörür; bu nedenle daha az değil, daha fazla soru bekleyin.

Noter, avukatınız ve mühendis

Yunanistan'da noter bir kamu görevlisidir. Noter satış senedini hazırlar, belgelerin ve vergi belgelerinin eksiksiz olduğunu kontrol eder, devir vergisinin yatırıldığını teyit eder, ödeme bilgilerini kaydeder ve Golden Visa dosyasında kullanılan belgeyi düzenler. Noter tarafsızdır ve sizin adınıza hareket etmez.

Sizin adınıza avukatınız hareket eder. Mülkiyet durumunu ve ruhsatları incelemek, koşulları müzakere etmek ve başvuruyu yürütmek için satıcının tanıştırdığı biri değil, bağımsız bir Yunan avukat seçin. Bir mühendis binayı ve ruhsatlarını kontrol eder; kullanım amacı değişikliği yapılan bir mülk için dönüşümü belgeleyen mühendis raporu zorunlu bir belgedir.

Tek seyahat: Yunanistan'da biyometrik kayıt

Avukatınız, siz gelmeden önce başvuruyu yapabilir. Ardından parmak izi ve fotoğraf vermek için bir randevuya Yunanistan'a gidersiniz; sizinle birlikte başvuran aile üyeleri de randevuya katılır. Pasaportunuzla Schengen bölgesi için vize gerekiyorsa bu seyahat için de vize almanız gerekir. Randevu tarihlerini yetkililer belirlediği için esnek bir seyahat planı yapın.

Uluslararası ziyaretçilerin çoğu Atina'ya uçar. Patras, Atina merkezine otoyolla yaklaşık 215 km, arabayla yaklaşık 2 sa 40 dk uzaklıktadır; Patras'a yaklaşık 45 dakika mesafedeki Araxos havalimanında Mayıs'tan Ekim'e kadar sezonluk uçuşlar vardır. Bir gün ekleyebilirseniz mülkü ziyaret edin ve avukatınızla yüz yüze görüşün.

Bir MVR 19 dairesini yurt dışından satın almak

Alıcılarla uzaktan çalışıyoruz. Fiyat listesini, kat planlarını ve hukuki dosyayı gönderiyor, sorularınızı İngilizce veya Yunanca bir görüntülü görüşmede yanıtlıyoruz; bu arada kendi avukatınız belgeleri kontrol eder ve sizin adınıza hareket eder. Senette kayıtlı satış bedelinin tamamı, yani altı dairenin her biri için 250.000 € ve penthouse (çatı katı dairesi) için talep üzerine bildirilen bedel, kanunun izin verdiği yöntemlerden biriyle satıcının Yunanistan'daki bir bankada bulunan hesabına ödenir. Asla nakit, kripto para veya kişisel, yabancı ya da üçüncü taraf bir hesaba ödeme talep etmeyiz.

Bir tarih bugün kimsenin kontrolünde değildir. MVR 19'un kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır ve Golden Visa başvurusu ancak dönüşüm tamamlandıktan sonra yapılabilir. Vekaletnameyi, vergi numarasını ve banka hesabını şimdi hazırlayabilirsiniz; diğer adımların nasıl yerleştiğini proje takvimi rehberi gösterir.

250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu nasıl işler

Yedi daireyi karşılaştırın

Bir dairede gezinin

• Yedi daire
• 1 ile 3 yatak odası
• 40,72–91,16 m²
• Altısı 250.000 €
• Penthouse: fiyat talep üzerine