האיסור על השכרה לטווח קצר בויזת הזהב: הסבר
מה החוק היווני אוסר בנכס שנרכש לצורך היתר שהייה למשקיעים, כיצד המשרד מגדיר השכרה לטווח קצר, אילו חוזי שכירות נותרים מותרים, ומה אתם מצהירים בכל חידוש.
אסור להשכיר נכס שנרכש לצורך ויזת הזהב של יוון, או להשכירו בשכירות משנה, לטווח קצר בכלכלת השיתוף, כלומר לשהיות של פחות מ־60 יום המתואמות דרך פלטפורמות כגון Airbnb. הפרה משמעה קנס של €50,000 וביטול ההיתר. השכרה לטווח ארוך נותרת מותרת, כולל חוזים לשנת לימודים עם סטודנטים. נכס שהוסב למגורים (שינוי שימוש) גם אינו יכול לשמש כמקום מושב או כסניף של חברה.
הכלל: סעיף 100 §7A
חוק 5100/2024 (סעיף 64) הוסיף את פסקה 7A לסעיף 100 של קוד ההגירה, חוק 5038/2023, בתוקף מ־5 באפריל 2024. יש לה שני חלקים, ועל שניהם חל אותו עונש.
| רכיב | מה החוק קובע |
|---|---|
| איזה נכס | נכס שנרכש בבעלות מלאה על ידי אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי לצורך הענקה ראשונית או חידוש של היתר שהייה למשקיעים |
| מה אסור | השכרה לטווח קצר בכלכלת השיתוף, וכן שכירות משנה |
| כלל נוסף לנכס שעבר שינוי שימוש | אסור שישמש כמקום מושב או כסניף של עסק |
| עונש | ביטול ההיתר וקנס מנהלי נפרד של €50,000 לבעלים או למחזיקים |
| רכישות קודמות | נכס שנרכש לפי הכללים הקודמים, או שרכישתו הושלמה בתקופת המעבר של 2024, אינו כפוף לאיסור |
אותו סעיף קובע במפורש גם את הצד השני: בעלי נכסים שהם אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי רשאים להשכיר אותם (סעיף 100 §7). האיסור צר וספציפי. הוא מכוון למודל השכרה אחד, לא להשכרה ככזו.
מה נחשב טווח קצר: הבהרה 7
משרד ההגירה והמקלט של יוון הסביר את האיסור בחוזר 1/2026 (Prot. 72019, 21 באפריל 2026), הבהרה 7. לפי ההבהרה, האיסור נוגע אך ורק להשכרה לטווח קצר ולשכירות משנה בכלכלת השיתוף, כהגדרתן בסעיף 111 של חוק 4446/2016. כלכלת השיתוף היא כל מודל שבו פלטפורמות דיגיטליות יוצרות שוק פתוח לשימוש זמני בטובין או בשירותים, הניתנים לעיתים קרובות על ידי אנשים פרטיים. השכרה לטווח קצר מוגדרת כך:
„השכרה או השכרת משנה של נכס, בין שהוא מפורסם בפלטפורמה דיגיטלית של כלכלת השיתוף ובין שלא, ובין שהחוזה נכרת באמצעות הפלטפורמה ובין שלא, לתקופה מסוימת של פחות משישים (60) יום, כאשר לא ניתנים שירותים מלבד לינה ומצעים.”
חוזר 1/2026, הבהרה 7, המצטט את סעיף 111 של חוק 4446/2016. התרגום שלנו מהיוונית.
לכן נפגשים שני רכיבים: שהייה של פחות מ־60 יום עם מיטה ומצעים בלבד, והמסגרת של כלכלת השיתוף. הקריאה הזהירה, וזו שאנו מיישמים, היא להימנע משניהם: אין חוזה שכירות קצר מ־60 יום, ואין פרסום כלל בפלטפורמה לשהיות קצרות. העונש חמור, ההגדרות שלובות זו בזו, ובעת החידוש אתם חותמים על הצהרה בדיוק בעניין זה.
החוזר מאשר גם מה האיסור אינו תופס: חוזי שכירות לטווח ארוך, והשכרה לעסקי תיירות המספקים שירותים מעבר ללינה, כגון מלון. עם זאת, לגבי נכס שעבר שינוי שימוש, החוזר מוסיף שאסור שהנכס יהפוך למקום מושב או לסניף של עסק, ולכן הפעלה בסגנון מלון או דירות שירות אינה מסלול מעשי.
מה מותר לעשות בדירה של ויזת הזהב
- השכירו אותה בחוזה ארוך לשוכר שמתגורר בה, לחודשים או לשנים.
- השכירו אותה לסטודנט לשנת הלימודים, בדרך כלל מסוף ספטמבר ועד יוני או יולי. אנו ממליצים על שישה חודשים לפחות: הרחק מעבר לקו 60 הימים, וזהו משך החוזה המינימלי שהשוכר צריך לצורך מענק הדיור לסטודנטים של יוון.
- השכירו אותה לאיש מקצוע צעיר, למשל לצוות בית החולים או למי שעובר לעיר, בחוזה שכירות רגיל למגורים.
- השתמשו בה בעצמכם, או שמרו אותה לביקורי המשפחה. אין דרישת שהייה מינימלית עבור ההיתר.
- היעזרו במתווך מקומי או במנהל השכרה לטווח ארוך כדי למצוא שוכרים, במקום בפלטפורמה לשהיות קצרות.
רשמו את חוזה השכירות ב־AADE
הצהירו על כל חוזה שכירות באופן אלקטרוני ל־AADE, רשות המסים היוונית. הרישום מתארך ומתעד את השכירות, דבר שתומך בהצהרת החידוש שלכם, ואתם זקוקים לו כדי לדווח על דמי השכירות בדוח המס היווני שלכם. הוא גם מאפשר לשוכר סטודנט לתבוע את מענק הדיור לסטודנטים: €2,000 לשנה לסטודנטים באוניברסיטאות מחוץ לאטיקה ולסלוניקי, או €2,500 כאשר הדירה משותפת עם סטודנט נוסף, בחוזה של שישה חודשים לפחות ובכפוף לקריטריוני הכנסה. עבור משכיר בעיר אוניברסיטאית כמו פטרס, הדבר הופך חוזה רשום לשנת לימודים לחוזה שהכי קל למצוא לו שוכר.
הפער בקיץ
חוזה סטודנט שמסתיים ביוני משאיר את יולי ואוגוסט ריקים, והאיסור אומר שאינכם יכולים למלא אותם בהשכרות נופש. תכננו זאת מראש: חוזה ל־12 חודשים, דמי שמירה מופחתים לקיץ שסוכמו עם השוכר, או השכרה של 60 יום או יותר לסטודנט או למתמחה בקיץ. האפשרות האחרונה נמצאת לכאורה מחוץ להגדרה, אך שאלו את עורך הדין שלכם לפני שתסתמכו עליה, ולעולם אל תפעילו אותה דרך פלטפורמה לשהיות קצרות.
ללא מקום מושב או סניף של חברה בנכס שהוסב למגורים
המשפט השני של §7A חל רק על מסלול שינוי השימוש של €250,000: אסור שהנכס ישמש כמקום מושב או כסניף של עסק. מטרת המסלול היא להוסיף דירות מגורים, ולכן הדירה חייבת להישאר דירה. בפועל:
- אם אתם רוכשים באמצעות חברה יוונית או חברה מהאיחוד האירופי שבבעלותכם ב־100%, כפי שהחוק מתיר, רשמו את מקום המושב של החברה בכתובת אחרת. אשרו את ההסדר עם עורך הדין שלכם.
- כתבו בחוזה השכירות שהשוכר אינו רשאי לרשום בכתובת מקום מושב של עסק או של משלח יד.
- אל תשתמשו בדירה כמשרד, חנות, מרפאה או אולם תצוגה, אפילו לא באופן חלקי.
ההצהרה בעת החידוש
ההיתר תקף לחמש שנים ומחודש כל עוד הנכס בבעלותכם. בכל חידוש, החלטת שרים משותפת 214926/2025 (סעיף 2 §3) דורשת הוכחה שהנכס עדיין בבעלותכם, ביטוח בריאות פרטי, האגרה האלקטרונית של €2,000 והצהרת הנכסים שלכם (E9). היא דורשת גם שתי הצהרות רשמיות:
- שהנכס לא הושכר ולא הושכר בשכירות משנה לטווח קצר בכלכלת השיתוף, כהגדרתה בסעיף 111 של חוק 4446/2016; וכן
- בנכס שעבר שינוי שימוש, שהשטחים העיקריים נותרים בשימוש למגורים ושהנכס אינו משמש כמקום מושב או כסניף של עסק.
הצהרה רשמית היא הצהרה פורמלית שיש לה השלכות משפטיות אם אינה נכונה. נהלו תיק לכל שכירות: חוזה השכירות החתום, הרישום ב־AADE, דמי השכירות שהתקבלו בהעברה בנקאית, וכל התכתבות עם השוכר או עם המנהל. אם רשות כלשהי תבקש, תוכלו להראות מה קרה, שנה אחר שנה.
שאלת החוזה לשלוש שנים
החוק היווני רואה בחוזה שכירות של דירת מגורים עיקרית חוזה לשלוש שנים לפחות, גם אם הצדדים הסכימו על תקופה קצרה יותר (סעיף 2 של חוק 1703/1987). כיצד הדבר חל על השכרה לסטודנטים היא שאלה לעורך דין. חוזה שנחתם על ידי הורה עבור ילד סטודנט עשוי להיחשב כמגורים משניים, שעליהם ייתכן שהמינימום של שלוש שנים אינו חל. ואת התקופה ניתן לקצר בהסכם נוטריוני שנעשה לפחות שישה חודשים לאחר תחילת השכירות.
הדבר חשוב לשאלה מתי תוכלו לקבל את הדירה בחזרה, לא לעמידה בכללי ויזת הזהב: חוזה ארוך יותר לעולם אינו מפר את איסור ההשכרה לטווח קצר. הוא חשוב אם אתם מתכננים להשתמש בדירה בעצמכם או למכור אותה כשהיא פנויה. בקשו מעורך דין יווני לאשר את תבנית חוזה השכירות שלכם לפני השכירות הראשונה.
כיצד נראה חוזה שכירות תקין
- חוזה שכירות בכתב עם שוכר מזוהה בשמו שמתגורר בנכס.
- תקופה של שישה חודשים לפחות; חוזה לשנת לימודים או ל־12 חודשים לסטודנטים.
- מוצהר באופן אלקטרוני ל־AADE.
- דמי שכירות המשולמים בהעברה בנקאית.
- ללא שכירות משנה, וללא פרסום בשום פלטפורמה לשהיות קצרות.
- ללא מקום מושב של עסק או של משלח יד הרשום בכתובת.
- רשימת מלאי ופיקדון, ותבנית שאושרה על ידי עורך דין יווני.
כיצד MVR 19 מתוכנן
MVR 19 מתוכנן למסלול שינוי השימוש של €250,000; הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש, מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, לפני הגשת הבקשה שלכם, ומשרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה. הבניין מתוכנן להשכרה לטווח ארוך בלבד: ללא חוזים של פחות מ־60 יום וללא פלטפורמות לשהיות קצרות. בכל אחת משבע הדירות יש מטבח, חדר רחצה ומחסן במרתף משלה. הדירות עם חדר שינה אחד ועם שני חדרי שינה מתאימות לחוזים של 12 חודשים לאנשי מקצוע, לזוגות ולמשפחות, ולחוזים לשנת לימודים לסטודנטים, כולל שני סטודנטים החולקים דירה עם שני חדרי שינה. הבעלים רשאים להשכיר את דירתם בעצמם או באמצעות מנהל לבחירתם.
קראו על הביקוש של סטודנטים בפטרס, משני הצדדים, ראו כיצד פועל מסלול שינוי השימוש של €250,000, השוו בין שבע הדירות, או צאו לסיור בדירה.
מדריכים קשורים
השקעה בדיור לסטודנטים בפטרס
מספר הסטודנטים, מקומות במעונות, דמי שכירות של דירות סטודיו והיצע חדש, עם תשואות ברוטו ריאליות ב־€250,000.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026 עלויותכמה באמת עולה רכישה לויזת הזהב של יוון ב־€250k
מס העברה, שכר טרחת נוטריון, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ואגרות ההיתר, עלויות שנתיות ומס על הכנסה משכירות, עם דוגמה מחושבת.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026 כללי שטחכלל ה־120 מ״ר ומסלול ההסבה של €250k
מדוע השטח המינימלי של 120 מ״ר חל על מדרגות ה־€400k וה־€800k אך לא על נכס שעבר שינוי שימוש.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026שאלו על השכרת דירה ב־MVR 19
שאלו על השכרה לטווח ארוך, על כללי הבניין המתוכננים או על דירה מסוימת. אנו משיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.
הזכאות לויזת הזהב מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה ובהחלטת המשרד.
