قاعدة 120 م² ومسار التحويل بقيمة 250,000 يورو

من أين يأتي الخطأ

حتى أبريل 2024، لم تكن لتصريح المستثمر اليوناني أي قاعدة للمساحة. وقد أحدث القانون 5100/2024، الساري منذ 5 أبريل 2024، أمرين في آن واحد. فقد رفع الحدود الدنيا الرئيسية إلى 800,000 يورو و400,000 يورو، وأضاف إليها حدًا أدنى قدره 120 م² من مساحة المعيشة الرئيسية. وفي المادة نفسها أنشأ مسارًا جديدًا بقيمة 250,000 يورو للعقارات المحولة إلى الاستخدام السكني من استخدام آخر، دون حد أدنى للمساحة.

واختصرت ملخصات كثيرة ذلك إلى «يجب ألا تقل مساحة عقار التأشيرة الذهبية عن 120 م²». ثم انتشر هذا الاختصار. وفي سبتمبر 2026، طبقت إجابة بحث مولدة بالذكاء الاصطناعي اختبرناها هذه القاعدة على شقة صغيرة جدًا مساحتها 25 م²، وخلصت إلى أن الوحدة لن تستوفي الشروط. وبالنسبة إلى مسار التحويل، فهذا الاستنتاج مفهوم خاطئ: فقاعدة المساحة تخص الفئتين الأخريين.

أين تنطبق قاعدة 120 م²

ترد القاعدة في الحالتين (أ) و(ب) من المادة 100، الفقرة 2 من القانون 5038/2023، قانون الهجرة، بصيغتها المستبدلة بالمادة 64 من القانون 5100/2024. ويعيد التعميم 1/2026 ذكرها في القسم I.1 ثم في التوضيح 8:

• الفئات: 800,000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة؛ و400,000 يورو في بقية اليونان، بما في ذلك باتراس.
• ما يجب أن تبلغ مساحته 120 م²: أماكن الاستخدام الرئيسي لعقار مبني، أو لعقار حاصل على رخصة بناء. أما الأرض التي ليست لها رخصة بناء فلا تخضع لاختبار المساحة.
• الملكية المشتركة: حين يملك مستثمران أو أكثر حصصًا تعادل قيمة كل منها الحد الأدنى كاملًا، ينطبق شرط 120 م² على العقار ككل، لا على كل حصة.
• المساحات الملحقة لا تحتسب ضمن المساحة. مثال التعميم نفسه: مسكن مساحته 118 م² في أتيكا قيمته 1,000,000 يورو، اشتري مع مكان لوقوف السيارة مساحته 12 م² وغرفة تخزين مساحتها 8 م² في العقد نفسه، لا يجتاز الاختبار، لأن مكان وقوف السيارة وغرفة التخزين ليسا من أماكن الاستخدام الرئيسي.

ماذا يقول التعميم 1/2026 عن مسارات 250,000 يورو

أصدرت وزارة الهجرة واللجوء التعميم 1/2026 (Prot. 72019) في 21 أبريل 2026 لتوجيه المكاتب التي تبت في الطلبات. ويتناول القسم I.2 مسار تغيير الاستخدام. وخلاصة ما يقوله:

أدخلت الحالة (ج) من المادة 100، الفقرة 2 الاستثمار عن طريق شراء عقار تتحول أماكن استخدامه الرئيسي من أي استخدام آخر، كالاستخدام التجاري أو المهني، إلى السكن، بحد أدنى لقيمة الاقتناء قدره 250,000 يورو وقت الشراء. ويكون الاستثمار هنا أيضًا في عقار واحد، دون قيود على مساحة أماكن الاستخدام الرئيسي، أي أن حد 120 م² لا ينطبق، ويجب أن يكتمل تغيير الاستخدام قبل تقديم طلب تصريح المستثمر.

وهناك ثلاث نقاط أخرى في القسم نفسه مهمة للوحدات الصغيرة:

• عدة مساكن من تحويل واحد. حين يحول عقار غير سكني وينتج عن الاستثمار أكثر من عقار واحد، أي شقق، يندرج كل منها تحت الحالة (ج)، بحد أدنى للاستثمار قدره 250,000 يورو. وعلى المستثمر الأصلي الذي يحتفظ بإحدى الشقق الناتجة أن يثبت أن قيمتها لا تقل عن 250,000 يورو بتقرير من مثمن معتمد.
• التوقيت. يجب أن يكتمل تغيير الاستخدام بعد دخول المادة 64 من القانون 5100/2024 حيز النفاذ، أي اعتبارًا من 5 أبريل 2024. ويضيف التوضيح 5 أن ذلك يثبت بتاريخ إصدار قرار الترخيص.
• من يتولى التحويل. يجوز أن يجري تغيير الاستخدام المشتري أو البائع.

ويطبق القسم I.3 الصياغة نفسها على المباني المصنفة تراثيًا الخاضعة للترميم: عقار واحد، و250,000 يورو، ولا حد لمساحة 120 م².

هذا ملخصنا، المعد بالإنجليزية، للنص اليوناني للتعميم 1/2026. والنص اليوناني الأصلي هو المعتمد؛ ويوجد رابط النص الكامل في المصادر.

مقارنة بين المسارات الأربعة

عقار واحد: لماذا لا يمكن الجمع بين وحدتين صغيرتين

غياب الحد الأدنى للمساحة لا يعني غياب الحدود. فالتوضيح 1 من التعميم ينص على أن الاستثمار في المسارات الأربعة كلها يجب أن يكون في عقار واحد. ولا يمكنك بلوغ 250,000 يورو بشراء شقتين صغيرتين بسعر 125,000 يورو لكل منهما، حتى في المبنى نفسه.

وتتبع الملكية المشتركة المنطق نفسه. فلا يستوفي المالكون المشتركون الشروط إلا إذا كانت قيمة كل حصة بذاتها تعادل الحد الأدنى. ويستثنى من ذلك الزوجان والشريكان في شراكة مدنية مسجلة: إذ يمكنهما تملك عقار واحد بقيمة 250,000 يورو معًا، مع تصريح مستثمر واحد وتصريح واحد لفرد من الأسرة.

والاختبار العملي بسيط: شقة محولة واحدة، وعقد واحد، وثمن واحد لا يقل عن 250,000 يورو، يدفع كاملًا عبر بنك يوناني قبل أن تقدم طلبك، دون أن يعود إليك أي مال.

التخزين ومواقف السيارات: ما الذي يحتسب

يسمح التوضيح 2 باحتساب غرف التخزين وأماكن وقوف السيارات جزءًا من العقار الواحد، في القيمة لا في المساحة، إذا استوفيت الشروط الثلاثة جميعها:

1. أن تشترى بعقد البيع نفسه الذي يشترى به العقار الرئيسي؛
2. أن تكون في المبنى نفسه؛
3. أن تكون مساحات ملحقة، إما متصلة بالعقار الرئيسي أو وحدات مستقلة مثل مكان لوقوف السيارة أو غرفة تخزين في الطابق السفلي.

مثال التعميم المحسوب حالة تحويل. يشتري مستثمر شقة مساحتها 60 م² في مبنى صناعي حول إلى الاستخدام السكني بعد القانون 5100/2024، بسعر 248,000 يورو. وفي العقد نفسه يشتري مكانًا لوقوف السيارة في الطابق السفلي بسعر 8,000 يورو وغرفة تخزين. فيبلغ مجموع الاستثمار 256,000 يورو، ويستوفي الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو للعقار المحول، ويحتسب عقارًا واحدًا.

وقد خطط لمشروع MVR 19 بالطريقة نفسها: تأتي كل شقة من الشقق السبع مع غرفة تخزين واحدة في الطابق السفلي مساحتها نحو 9 إلى 15 م²، في المبنى نفسه، وبحسب المخطط، في العقد نفسه. وتضيف غرفة التخزين إلى قيمة العقار الواحد، لا إلى مساحته. وتتطلب غرف التخزين السبع تقسيم مخزن الطابق السفلي المسجل الوحيد في المبنى بموجب سند تأسيس ملكية أفقية جديد قبل أن يمكن بيعها.

أقل من 120 م²: ماذا يعني ذلك في MVR 19

المساحة ليست شرطًا من شروط التأشيرة الذهبية للمسكن المحول. فالشقة التي مساحتها 40 م² والشقة التي مساحتها 91 م² في مبنى محول تقاسان بالاختبارات نفسها: الاستخدام، والتوقيت، والقيمة، والدفع. أما استيفاء المسكن لأنظمة البناء المتعلقة بالغرف والإضاءة والتهوية فمسألة تخطيط عمراني تخص المهندس المعماري والترخيص، وليست قاعدة من قواعد التأشيرة الذهبية.

تتراوح مساحات الشقق السبع في MVR 19 من 40.72 إلى 91.16 م² من مساحة الاستخدام الرئيسي: ثلاث شقق بغرفة نوم واحدة من 40.72 إلى 47.99 م²، وثلاث شقق بغرفتي نوم من 60.82 إلى 70.03 م²، والبنتهاوس بثلاث غرف نوم بمساحة 91.16 م². ولا تبلغ أي منها 120 م²، لذا فإن فئة 400,000 يورو غير متاحة لها، وينطبق مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو، بكل شروطه.

ما يجب التحقق منه قبل شراء وحدة محولة صغيرة

1. لم يكن الاستخدام القانوني للمبنى في 5 أبريل 2024 سكنيًا. فالعقار الذي كان مسكنًا آنذاك لا يمكنه استخدام المسار بتحويله إلى استخدام آخر ثم إعادته.
2. قرار الترخيص الخاص بتغيير الاستخدام (رخصة البناء، أو موافقة الأعمال صغيرة النطاق، أو تحديث الملف، أو تعديل الترخيص) مؤرخ في 5 أبريل 2024 أو بعده.
3. سيكتمل التحويل قبل أن تقدم طلبك، وسيصادق عليه مهندس بالصيغة التي حددها القرار الوزاري المشترك 214926/2025.
4. إذا كان المبنى صناعيًا، فلم تعمل فيه أي صناعة خلال السنوات الخمس الأخيرة، مع الأدلة التي تثبت ذلك.
5. الشقة عقار مستقل بذاته، وأي مخزن أو مكان لوقوف السيارة يقع في المبنى نفسه وفي العقد نفسه.
6. ثمن العقد لا يقل عن 250,000 يورو لذلك العقار الواحد، ويدفع كاملًا بتحويل مصرفي أو شيك مسطر أو بطاقة مصرفية إلى حساب يوناني، دون أن يرد إليك أي مبلغ.
7. تؤكد شهادة كاتب العدل أن العقار لم يستخدم من قبل للحصول على تصريح مستثمر.

للاطلاع على القائمة الكاملة للمستندات، راجع متطلبات التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026، وللاطلاع على المسار بأكمله، راجع دليل تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو.