2026年欧洲最便宜的黄金签证
表面门槛让欧洲各投资居留途径看起来比实际更简单。本指南按您支付多少、保留多少以及居留许可赋予您什么，对比2026年9月向非欧盟投资者开放的各项途径。
在本文比较的欧盟计划中，2026年9月表面门槛最低的是拉脱维亚的商业途径，公司资本50,000欧元起，但这意味着要经营一家真正的公司。对于完全归您所有的房产，希腊面向改建建筑或列入保护名录的建筑的250,000欧元途径门槛最低。匈牙利250,000欧元的基金途径是门槛最低的被动投资选择，但您持有的是基金份额，而不是住宅。
对比很快就会过时。拉脱维亚已于2026年9月15日关闭其房产途径，葡萄牙于2026年5月延长了入籍所需的居住年限。以下每个数字均已于2026年9月27日根据所列来源核查。凡某项计划的现行规则不明确之处，我们都会说明。在投入资金前，请向相关国家的律师确认条款。
表面价格并非实际成本
一项计划的最低投资额只是四个关键数字之一。其余三个是：您支付后无法收回的钱、在您需要居留许可的整个期间持有该投资的成本，以及您离开时该投资的价值。
- 无法收回的钱。政府费用、缴款和捐款。在马耳他，仅行政费和政府缴款两项，主申请人就需支付97,000欧元，这还未计入任何房产的购买或租赁。
- 进入成本。房产转让税和专业服务费。在希腊，目前这些费用约使住宅价格增加5–7%。
- 持有成本。五至十年间的续期费、医疗保险、房产税、大楼公共费用或基金费用。
- 退出价值。您能以什么价格出售、卖给谁。按特殊低门槛购买的房产，对下一位买家可能不再具有同样的居留许可优势。
如果大部分资金保留在可出售的资产中，门槛较高的途径总体成本可能更低。如果大部分资金花在各项费用上，门槛较低的途径成本反而可能更高。
2026年向非欧盟投资者开放的计划
下表列出我们核查的每项欧盟计划中投资额最低的途径，及其在2026年9月27日的状态。这是一份用于比较的摘要，并非各国所有选项的完整列表。
| 国家 | 最低途径 | 最低金额 | 持有资产 | 状态与说明 |
|---|---|---|---|---|
| 希腊 | 改为住宅用途的房产，或列入保护名录的建筑 | €250,000 | 一处房产 | 开放。标准门槛为400,000欧元和800,000欧元，最低面积120平方米。已宣布自2027年7月1日起对非欧盟买家征收15%的房产转让税；该措施尚未成为法律。 |
| 匈牙利 | 在匈牙利国家银行注册的房地产基金 | €250,000 | 基金份额 | 开放。另有100万欧元的捐款途径。原计划推出的直接购房选项在2025年初前后、正式开放之前已被撤回。 |
| 塞浦路斯 | 开发商出售的新建住宅房产 | €300,000另加增值税 | 房产 | 开放。须证明有来自境外的可靠收入。关于2026年收入证明规则的报道不一，因此目前情况尚不明确：请向塞浦路斯律师核实。 |
| 马耳他 | 永久居民计划：购买或租赁住宅 | 购买€375,000，或租赁每年€14,000 | 房产或租约，另加€97,000的费用和缴款 | 开放。申请人还须证明拥有€500,000资本（其中€150,000为金融资产）或€650,000资本（其中€75,000为金融资产），并向非政府组织捐款。 |
| 葡萄牙 | 投资基金 | €500,000 | 基金份额 | 开放。自2023年10月起已无房产途径。大多数非欧盟公民目前须居住满10年才能入籍。 |
| 拉脱维亚 | 公司资本（商业途径） | €50,000，另加€10,000国家缴款 | 公司股份 | 房产途径已于2026年9月15日关闭。新法律中设有€150,000的基金途径，但目前尚未设立任何基金。 |
| 西班牙 | 无 | 不适用 | 不适用 | 已于2025年4月3日关闭。 |
有两点值得注意。第一，看起来最便宜的途径并不是房产途径：拉脱维亚的是商业途径，匈牙利和葡萄牙的是基金途径。第二，在这些计划中，只有希腊仍允许您以250,000欧元在全国任何地方购买一套住宅，且前提是该住宅已改为住宅用途或属于列入保护名录的建筑。
持有房产与持有基金份额
房产是您自己选择、可以实地查看并可以使用的资产。在希腊，您可以长期出租，例如出租给大学生，但不得通过数字平台短期出租。您需承担日常开支、空置风险和转售风险，其价值随当地市场变动。
基金份额属于被动投资。由管理人选择和运营资产，您没有可使用的住宅。您的回报取决于基金的业绩、费用和赎回条款，包括您必须持有多久以及能否提前出售。
两者都有风险，也没有哪一种适合所有人。如果您希望在该国有一个落脚点，或拥有一项可以传给家人的有形资产，房产途径更合适。如果您希望以最少的参与获得居留许可，基金可能更适合您，前提是您已与顾问一起阅读过基金文件。
希腊250,000欧元途径：条件与限制
希腊法律设定了三个投资档次。在阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及居民超过3,100人的岛屿，最低投资额为800,000欧元。其他地区（包括帕特雷）为400,000欧元。两者均要求购买一处主要居住面积至少120平方米的房产。250,000欧元的较低门槛适用于希腊全境，无最低面积要求，适用对象为由其他用途改为住宅用途的房产，以及正在修复的列入保护名录的建筑。
条件
- 一处房产，购买价至少250,000欧元，并须在您申请前通过希腊银行账户全额付清。
- 用途变更须依据2024年4月5日或之后签发的许可文件完成，并须在您提交申请前完成。
- 该房产不得作为公司注册地址或分支机构，也不得通过平台短期出租。违反规定将被处以50,000欧元罚款并失去居留许可。
- 主申请人费用为2,016欧元。居留许可有效期5年，在您持有该房产期间可续期，无最低居住时间要求。
限制
- 该居留许可不赋予在希腊工作的权利。
- 每套房产只能使用一次250,000欧元途径。之后的非欧盟买家须满足400,000欧元门槛和120平方米的面积要求，因此面积不足120平方米的改建住宅将按当地价格转售给当地市场。
- 俄罗斯和白俄罗斯公民的新申请已暂停受理。
- 按250,000欧元计算，租金收益率较低。帕特雷住宅长期出租，扣除成本前的毛收益率预计约为1–3%。其价值在于居留许可以及拥有一套简单、可长期出租的住宅，而不在于收入。
完整规则（含相关法律及移民与庇护部2026年4月的通函）见我们的250,000欧元用途变更途径指南。面积问题见120平方米规则与250,000欧元改建途径。
计算十年成本
公平的比较应把在居留许可有效期内从您口袋里流出的钱全部加总。以现行费率计算，在希腊购买250,000欧元的房产，主要项目如下。
| 项目 | 金额 | 时间 | 可否收回？ |
|---|---|---|---|
| 房产转让税，3.09% | €7,725 | 签署契约前 | 否 |
| 公证费、土地登记费和律师费 | 约€5,000–10,000 | 购买时 | 否 |
| 许可费和居留卡费用，主申请人 | €2,016 | 申请时 | 否 |
| 续期费和居留卡费用 | €2,016 | 第5年 | 否 |
| 私人医疗保险 | 取决于年龄和保障范围 | 每年 | 否 |
| 房产税（ENFIA）、保险、大楼公共费用 | 取决于面积和位置；请就具体住宅索取数字 | 每年 | 否 |
| 长期租赁的租金 | 收入，每年€12,000以内按15%征税 | 每年 | 可抵消部分持有成本 |
进入成本和首次许可费合计约14,700至19,700欧元；第5年续期另加2,016欧元，持有成本另计。250,000欧元本身保留在房产中，其转售价值随当地市场而非黄金签证门槛变动。
有一项变化尚待落实。2026年9月，希腊政府宣布自2027年7月1日起对非欧盟买家征收15%的房产转让税。如果该税按宣布的内容立法并适用于改建房产，250,000欧元房产的税额将约为37,500至38,600欧元，而不是7,725欧元。截至2026年9月27日，该措施尚未成为法律，对改建房产如何适用尚不明确。参见拟议的15%房产转让税及完整的费用与税费计算示例。
作为对比，在马耳他，97,000欧元的费用和缴款在任何房产成本之前就已花出。在匈牙利和葡萄牙，大部分资金保留在基金份额中，其价值、费用和退出条款取决于基金本身。
如何选择
- 您是否需要一套可以使用的住宅？希腊、塞浦路斯和马耳他的房产途径可以提供，基金途径则不能。
- 您可能需要多快收回资金？房产出售需要时间，而希腊250,000欧元的改建房产转售时不再附带居留许可优势。基金的退出条款各不相同。
- 您会在那里居住吗？希腊不设维持居留许可的最低居住时间要求。入籍是另一个问题：希腊要求合法居留满七年并通过希腊语言和公民知识考试，实践中还要求实际居住。葡萄牙目前要求大多数非欧盟公民居住满十年。
- 需要覆盖哪些人？在希腊的一项投资可覆盖配偶或登记伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母。
- 您的国籍是否受到限制？希腊已暂停受理俄罗斯和白俄罗斯公民的新申请，拉脱维亚的新投资途径也将其排除在外。
- 您能承受多大的政策风险？表中每项计划自2023年以来都有过变化。请预期还会有更多变化，并优先选择资金所投入的是您本来就愿意拥有的资产的途径。
如果希腊适合您，下一步就是准备文件：请阅读2026年申请条件清单。帕特雷的MVR 19提供七套一至三居室住宅，其中六套每套250,000欧元，顶层公寓价格面议，按250,000欧元用途变更途径设计；申请资格以用途变更完成为前提，用途变更正在准备中，用途变更许可文件尚待签发。比较七套住宅或户内漫游其中一套。
- 七套住宅
- 1至3间卧室
- 40.72–91.16 m²
- 六套，每套€250,000
- 顶层公寓：价格面议
