ויזת הזהב הזולה ביותר באירופה ב־2026
רפי הכותרת גורמים למסלולי השהייה תמורת השקעה באירופה להיראות פשוטים יותר מכפי שהם. מדריך זה משווה את המסלולים הפתוחים למשקיעים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי בספטמבר 2026 לפי מה שאתם משלמים, מה שנשאר בידיכם ומה שההיתר מעניק לכם.
מבין תוכניות האיחוד האירופי המושוות כאן, רף הכותרת הנמוך ביותר בספטמבר 2026 הוא מסלול העסקים של לטביה, החל מ־€50,000 של הון חברה, אך הוא מחייב ניהול של חברה אמיתית. לנכס שבבעלותכם המלאה, מסלול ה־€250,000 של יוון לבניינים שהוסבו למגורים או לבניינים לשימור הוא הנמוך ביותר. מסלול הקרנות של הונגריה ב־€250,000 הוא האפשרות הפסיבית הנמוכה ביותר, אך אתם מחזיקים ביחידות בקרן, לא בבית.
השוואות מתיישנות מהר. לטביה סגרה את מסלול הנדל״ן שלה ב־15 בספטמבר 2026, ופורטוגל האריכה את תקופת ההתאזרחות שלה במאי 2026. כל נתון להלן נבדק ב־27 בספטמבר 2026 מול המקור המצוין. כאשר הכללים הנוכחיים של תוכנית אינם ברורים, אנו אומרים זאת. אמתו את התנאים עם עורך דין במדינה הנוגעת בדבר לפני שאתם מתחייבים כספית.
מחיר הכותרת אינו העלות בפועל
ההשקעה המינימלית של תוכנית היא אחד מארבעה מספרים שחשובים. האחרים הם הכסף שאתם משלמים ולעולם אינו חוזר אליכם, עלות ההחזקה בהשקעה כל עוד אתם זקוקים להיתר, ושווי ההשקעה כשאתם יוצאים ממנה.
- כסף שאינו חוזר אליכם. אגרות ממשלתיות, דמי השתתפות ותרומות. במלטה האגרה המנהלית ודמי ההשתתפות הממשלתיים לבדם מסתכמים ב־€97,000 למבקש הראשי, עוד לפני רכישה או שכירה של נכס כלשהו.
- עלויות כניסה. מסי העברה ושכר טרחה מקצועי. ביוון כיום הם מוסיפים כ־5–7% למחיר הדירה.
- עלויות החזקה. אגרות חידוש, ביטוח בריאות, מס רכוש, דמי ועד הבית או דמי ניהול של קרן, לאורך חמש עד עשר שנים.
- שווי ביציאה. במה תוכלו למכור, ולמי. ייתכן שנכס שנרכש לפי רף נמוך מיוחד לא יקנה לקונה הבא את אותו יתרון בהיתר.
מסלול עם רף גבוה יותר יכול לעלות פחות בסך הכול אם רוב הכסף נשאר בנכס שניתן למכור. רף נמוך יותר יכול לעלות יותר אם חלק גדול ממנו מוצא על אגרות.
תוכניות הפתוחות למשקיעים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי ב־2026
הטבלה מציגה את מסלול ההשקעה הנמוך ביותר בכל תוכנית של האיחוד האירופי שבדקנו, ואת מעמדו ב־27 בספטמבר 2026. זהו סיכום לצורך השוואה, ולא רשימה מלאה של כל האפשרויות בכל מדינה.
| מדינה | המסלול הנמוך ביותר | מינימום | במה אתם מחזיקים | מעמד והערות |
|---|---|---|---|---|
| יוון | נכס שהוסב למגורים, או מבנה לשימור | €250,000 | נכס אחד | פתוח. המדרגות הרגילות הן €400,000 ו־€800,000, עם שטח מינימלי של 120 מ״ר. מס העברה בשיעור 15% לקונים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי הוכרז ל־1 ביולי 2027; הוא טרם עוגן בחוק. |
| הונגריה | קרן נדל״ן הרשומה בבנק הלאומי של הונגריה | €250,000 | יחידות בקרן | פתוח. קיים גם מסלול תרומה של €1 מיליון. אפשרות הנדל״ן הישירה שתוכננה בוטלה לפני שנפתחה, בסביבות תחילת 2025. |
| קפריסין | נכס מגורים חדש מיזם | €300,000 בתוספת מע״מ | נכס | פתוח. נדרשת הכנסה יציבה מחו״ל. הדיווחים על כללי הוכחת ההכנסה ב־2026 חלוקים, ולכן המצב הנוכחי אינו ברור: בדקו זאת עם עורך דין קפריסאי. |
| מלטה | תוכנית השהייה הקבועה (Permanent Residence Programme): רכישה או שכירה של דירה | €375,000 לרכישה, או €14,000 לשנה לשכירות | נכס או חוזה שכירות, ובנוסף €97,000 באגרות ובדמי השתתפות | פתוח. המבקשים חייבים גם להציג הון של €500,000 (מתוכם €150,000 בנכסים פיננסיים) או €650,000 (€75,000 פיננסיים), ולתרום לארגון לא ממשלתי (NGO). |
| פורטוגל | קרן השקעות | €500,000 | יחידות בקרן | פתוח. אין מסלול נדל״ן מאז אוקטובר 2023. ההתאזרחות מחייבת כעת 10 שנות שהייה לרוב האזרחים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי. |
| לטביה | הון חברה (מסלול עסקים) | €50,000, ובנוסף תשלום למדינה של €10,000 | מניות בחברה | מסלול הנדל״ן נסגר ב־15 בספטמבר 2026. בחוק החדש קיים מסלול קרנות של €150,000, אך טרם הוקמה קרן כלשהי. |
| ספרד | אין | לא רלוונטי | לא רלוונטי | נסגר ב־3 באפריל 2025. |
שתי נקודות בולטות. ראשית, המסלולים שנראים הזולים ביותר אינם מסלולי נדל״ן: המסלול של לטביה הוא עסק, ואלה של הונגריה ופורטוגל הם קרנות. שנית, מבין התוכניות האלה רק יוון עדיין מאפשרת לרכוש דירה אחת בכל מקום במדינה ב־€250,000, ורק אם הדירה הוסבה למגורים או שהיא מבנה לשימור.
בעלות על נכס לעומת החזקה ביחידות בקרן
נכס הוא השקעה שאתם בוחרים, יכולים לבדוק ויכולים להשתמש בה. ביוון מותר להשכיר אותו בחוזי שכירות לטווח ארוך, למשל לסטודנטים באוניברסיטה, אך לא לטווח קצר באמצעות פלטפורמות דיגיטליות. אתם נושאים בעלויות השוטפות, בסיכון שהנכס יעמוד ריק ובסיכון המכירה החוזרת, וערכו עוקב אחר השוק המקומי.
יחידות בקרן הן השקעה פסיבית. מנהל בוחר את הנכסים ומנהל אותם, ואין לכם בית לשימושכם. התשואה שלכם תלויה בביצועי הקרן, בדמי הניהול שלה ובתנאי הפדיון שלה, כולל משך הזמן שבו עליכם להישאר מושקעים והאם תוכלו למכור מוקדם.
שתי האפשרויות כרוכות בסיכון, ואף אחת מהן אינה עדיפה לכולם. אם אתם רוצים בסיס במדינה, או נכס מוחשי שתוכלו להעביר למשפחתכם, מסלול נדל״ן מתאים. אם אתם רוצים את ההיתר עם מעורבות מינימלית, קרן עשויה להתאים לכם יותר, בתנאי שקראתם את מסמכי הקרן עם יועץ.
מסלול ה־€250,000 של יוון: תנאים ומגבלות
החוק היווני קובע שלוש רמות השקעה. באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שבהם יותר מ־3,100 תושבים, המינימום הוא €800,000. בשאר המקומות, כולל פטרס, הוא €400,000. בשני המקרים נדרש נכס אחד עם שטח עיקרי למגורים של 120 מ״ר לפחות. רף נמוך יותר של €250,000 חל בכל מקום ביוון, ללא שטח מינימלי, על נכס שהוסב למגורים משימוש אחר, ועל מבנים לשימור בשיקום.
התנאים
- נכס אחד, שנרכש ב־€250,000 לפחות ושולם במלואו דרך חשבון בנק ביוון לפני הגשת הבקשה.
- שינוי השימוש חייב להסתיים מכוח אקט רישוי שהונפק ב־5 באפריל 2024 או לאחר מכן, ולפני הגשת הבקשה.
- הנכס אינו משמש מושב או סניף של חברה, ואינו מושכר לטווח קצר באמצעות פלטפורמות. הפרה גוררת קנס של €50,000 ואת אובדן ההיתר.
- אגרות של €2,016 למבקש הראשי. ההיתר תקף לחמש שנים וניתן לחידוש כל עוד הנכס בבעלותכם, ללא דרישת שהייה מינימלית.
המגבלות
- ההיתר אינו מקנה זכות לעבוד ביוון.
- את יתרון ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת לכל נכס. קונה מאוחר יותר ממדינה מחוץ לאיחוד האירופי יזדקק למדרגת ה־€400,000 ול־120 מ״ר, ולכן דירה שהוסבה למגורים ששטחה פחות מ־120 מ״ר נמכרת בשוק המקומי במחירים מקומיים.
- בקשות חדשות של אזרחי רוסיה ובלארוס מושעות.
- התשואות משכירות ב־€250,000 נמוכות. לדירה בפטרס המושכרת לטווח ארוך, צפו לתשואה ברוטו של כ־1–3% לפני עלויות. הערך טמון בהיתר ובבעלות על דירה פשוטה המושכרת לטווח ארוך, לא בהכנסה.
הכללים המלאים, עם החוק והחוזר של המשרד מאפריל 2026, מופיעים במדריך שלנו למסלול שינוי השימוש של €250,000. שאלת השטח נדונה בכלל 120 המ״ר ומסלול ההסבה של €250k.
חישוב העלות לעשר שנים
השוואה הוגנת מסכמת את הכסף שיוצא מכיסכם לאורך חיי ההיתר. ברכישה של €250,000 ביוון לפי השיעורים הנוכחיים, אלה הם הסעיפים העיקריים.
| פריט | סכום | מתי | ניתן לקבל בחזרה? |
|---|---|---|---|
| מס העברה, 3.09% | €7,725 | לפני חתימת השטר | לא |
| נוטריון, רישום מקרקעין ועורך דין | כ־€5,000–10,000 | בעת הרכישה | לא |
| אגרת היתר וכרטיס, מבקש ראשי | €2,016 | בעת הגשת הבקשה | לא |
| אגרת חידוש וכרטיס | €2,016 | שנה 5 | לא |
| ביטוח בריאות פרטי | תלוי בגיל ובהיקף הכיסוי | מדי שנה | לא |
| מס רכוש (ENFIA), ביטוח, דמי ועד הבית | תלוי בגודל ובמיקום; בקשו נתון עבור הדירה הספציפית | מדי שנה | לא |
| דמי שכירות מחוזה שכירות לטווח ארוך | הכנסה, ממוסה ב־15% עד €12,000 לשנה | מדי שנה | מקזזים חלק מעלות ההחזקה |
עלויות הכניסה ואגרת ההיתר הראשונה מסתכמות בכ־€14,700–19,700; החידוש בשנה 5 מוסיף €2,016, ועלויות ההחזקה באות בנוסף. ה־€250,000 עצמם נשארים בנכס, ששווי המכירה החוזרת שלו עוקב אחר השוק המקומי ולא אחר רף ויזת הזהב.
שינוי אחד תלוי ועומד. בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על מס העברה בשיעור 15% לקונים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי מ־1 ביולי 2027. אם הוא יחוקק כפי שהוכרז ויחול על נכסים שהוסבו, המס על €250,000 יהיה כ־€37,500–38,600 במקום €7,725. נכון ל־27 בספטמבר 2026 הוא טרם עוגן בחוק, והיחס לנכסים שהוסבו אינו ידוע. ראו את מס ההעברה המתוכנן בשיעור 15% ואת הדוגמה המחושבת המלאה של העלויות והמסים.
לשם השוואה, במלטה ה־€97,000 באגרות ובדמי השתתפות מוצאים עוד לפני כל עלות של נכס. בהונגריה ובפורטוגל רוב הכסף נשאר ביחידות בקרן, ששוויין, דמי הניהול שלהן ותנאי היציאה מהן תלויים בקרן.
איך לבחור
- האם אתם רוצים בית שתוכלו להשתמש בו? מסלולי הנדל״ן ביוון, בקפריסין ובמלטה מעניקים לכם בית כזה. מסלולי הקרנות אינם מעניקים.
- כמה מהר ייתכן שתזדקקו לכסף בחזרה? מכירת נכס אורכת זמן, ודירה יוונית שהוסבה במסלול ה־€250,000 נמכרת ללא יתרון ההיתר. תנאי היציאה מקרנות משתנים.
- האם תגורו שם? יוון אינה קובעת שהייה מינימלית לשמירת ההיתר. התאזרחות היא שאלה נפרדת: יוון דורשת שבע שנות שהייה כחוק ובחינה בשפה היוונית ובאזרחות, ובפועל מצופים מגורים ממשיים. פורטוגל דורשת כעת עשר שנים לרוב האזרחים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי.
- את מי צריך לכלול? השקעה יוונית אחת מכסה בן או בת זוג, או בן או בת זוג בשותפות רשומה, ילדים מתחת לגיל 21 ואת הורי שני בני הזוג.
- האם האזרחות שלכם מגבילה אתכם? יוון השעתה בקשות חדשות של אזרחי רוסיה ובלארוס, ומסלולי ההשקעה החדשים של לטביה אינם חלים עליהם.
- כמה סיכון רגולטורי אתם יכולים לשאת? כל תוכנית בטבלה השתנתה מאז 2023. הניחו שיהיו שינויים נוספים, והעדיפו מסלולים שבהם הכסף שלכם מושקע במשהו שהייתם רוצים להחזיק בו בכל מקרה.
אם יוון מתאימה לכם, הצעד הבא הוא הניירת: קראו את רשימת הדרישות ל־2026. MVR 19 בפטרס מציע שבע דירות של חדר שינה אחד עד שלושה, שש ב־€250,000 והפנטהאוז במחיר לפי בקשה, מתוכננות למסלול שינוי השימוש של €250,000; הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש, הנמצא בהכנה, ואקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק. השוו את שבע הדירות או סיירו באחת מהן.
- שבע דירות
- 1 עד 3 חדרי שינה
- 40.72–91.16 מ״ר
- שש ב־€250,000
- פנטהאוז: המחיר לפי בקשה
מדריכים קשורים
ויזת הזהב של יוון: מסלול שינוי השימוש של €250,000
החוק, התנאים, התהליך, כללי ההשכרה והמגבלות על מכירה חוזרת במסלול.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026 עלויותכמה באמת עולה רכישה לויזת הזהב של יוון ב־€250k
כל מס ואגרה ברכישה של €250,000, עם דוגמה מחושבת.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026 דרישותהדרישות לויזת הזהב של יוון ב־2026
כל התנאים והמסמכים, וגם המסמכים הנוספים לשינוי השימוש.
המקורות נבדקו ב־27 בספטמבר 2026השוו את הדירות ב־€250,000 בפטרס
שבע דירות של חדר שינה אחד עד שלושה ברחוב מאברומטאיון (Mavromataion): שש ב־€250,000 והפנטהאוז לפי בקשה, והמחיר המלא רשום בשטר. אנו משיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.
הזכאות לויזת הזהב מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה ובהחלטת המשרד.
