# 希腊黄金签证费用：25万欧元购房的税费（2026） > 希腊黄金签证（投资者居留许可）购房费用详解：在希腊购买一套25万欧元的房产，需缴纳的房产转让税、公证费、土地登记费、律师费和居留许可费用，以及每年须缴纳的ENFIA房产税和租金收入税，附计算示例。申请资格以用途变更完成为前提。 Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/zh/guides/golden-visa-costs-taxes Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76 Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative. --- ## 购买250,000欧元希腊黄金签证房产的实际费用 以一笔250,000欧元的黄金签证购房为例，计算一次性税费、每年的持有成本、租金所得税，以及已宣布的15%税会带来哪些变化。 作者：MVR 19开发商TPL S.A. · 资料最后核查：2026年9月27日 · 一般性信息，不构成法律或税务意见 [索取价目表](https://mav19-goldenvisa.com/zh/enquire) 以一笔250,000欧元的希腊黄金签证购房为例，按目前规则，除房价外，预计一次性费用约为房价的5–7%：含许可费用在内约14,500至17,200欧元。最大一项是3.09%的房产转让税（7,725欧元）。相比之下，年度费用较少：ENFIA房产税、保险、大楼公共费用以及租金所得税（如有租金）。如果已宣布但尚未成为法律的15%房产转让税适用，仅该税一项就约为37,500至38,600欧元。 MVR 19。七套住宅中有六套售价250,000欧元，顶层公寓价格面议；每套的全部价款均以契约所载为准。大楼按250,000欧元用途变更途径设计；申请资格以用途变更在您提交申请前完成为前提。改建正在筹备中，每份申请由希腊移民与庇护部决定。 ## 计算示例：250,000欧元的一次性费用 按目前规则，买方在250,000欧元房价之外需支付的费用，假设按市场中等水平收费、一名主申请人、不聘请买方中介，并缴纳房产转让税而非增值税（见关于增值税的说明）。签约前，您的律师会确认各项数字。 250,000欧元购房的买方费用计算示例，截至2026年9月27日。费用因专业人士和个案而异；数字仅为示意，并非报价。 项目 | 计算示例 | 计算依据 房产转让税 | €7,725 | 3%，另加税额3%的市政附加税：即价格与客观价值两者中较高者的3.09% 公证人 | €2,480 | 约0.8%（分级费率约0.65–1%）= €2,000，另加24%增值税€480，以及少量固定费用 土地登记处或地籍局 | €1,250 | 约0.5%，另加少量固定费用 买方律师 | €3,100 | 约1% = €2,500，另加24%增值税€600 许可费用（主申请人） | €2,016 | €2,000电子费用，另加居留卡费用€16 家庭成员 | 未计入 | 每位纳入申请的家庭成员均须缴纳家庭成员费用 私人医疗保险 | 未计入 | 覆盖您在希腊期间的保单，提交申请时须提供 合计 | €16,571 | 约为房价的6.6%，未计家庭成员费用和保险 若按较低收费计算（公证费0.65%、登记费0.475%、律师费0.5%，另加增值税），合计约14,500欧元（5.8%）。若按公证费率上限计算，合计约17,200欧元（6.9%）。因此经验法则为约5–7%。 ## 各项费用说明 ### 房产转让税：3.09% 该税为应税价值的3%，另加税额3%的市政附加税，实际税率为3.09%。应税价值为契约价格与国家客观价值两者中的较高者；对于一套250,000欧元的住宅，通常即为价格，因此税额为7,725欧元。该税在签约前缴纳，由公证人提交申报。 ### 公证人：约0.8%，另加增值税 公证人核查产权和完税证明，记录付款详情并办理契约登记。费用按约0.65–1%的分级费率收取，另加24%增值税和少量固定费用。对于黄金签证，公证人还须证明价格、付款方式，以及该房产是否已被用于申请居留许可。 ### 土地登记处或地籍局：约0.5% 契约在土地登记处或希腊地籍局登记，费用约为0.475–0.5%，另加少量固定费用。登记证明或登记申请证明须随居留许可申请一并提交。 ### 您的律师：约1%，另加增值税 律师并非强制要求，但实际上您需要一位。凭授权委托书，您的律师为您办理希腊税号、开立希腊银行账户、核查产权和许可、审阅合同，并在线提交居留许可申请。费用通常为0.5–1%，另加24%增值税，且往往设有最低收费。请以书面形式约定服务范围和费用。 ### 许可费用：主申请人2,016欧元 电子费用2,000欧元，另加居留卡费用16欧元。家庭成员须各自缴纳费用；请向您的律师索取最新收费表。一项投资可涵盖配偶或登记伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母。 ### 医疗保险 申请及每次续期时均须提供覆盖您在希腊期间的私人保单，每位家庭成员也须提供。保费取决于年龄和保障范围。 ### 其他小额费用 请为以下项目编列预算：授权委托书（在希腊领事馆办理，或在境外公证人面前办理并附海牙认证）、民事文件的翻译和海牙认证、银行手续费，以及前往希腊录入生物识别信息的一次行程。买方中介通常收取约2%的费用，另加增值税。MVR 19由其开发商TPL S.A.直接出售。 ## 价格与付款规则 契约中的价格即为投资额：至少250,000欧元，须在您提交申请前以银行转账、银行划线支票或银行卡支付的方式全额付入希腊银行账户。付款人须为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属，公证人记录付款详情。 任何款项都不得回流。根据第1/2026号通函（澄清说明23），投资前后未经记录的资金往来，以及关于价格或付款的误导性广告，将导致被移交税务、警方和反洗钱机关处理，并导致居留许可被撤销。因此，MVR 19的每套住宅只有一个价格，全额记载于契约中。卖方不提供返利、返现或抵扣额度，也不代为支付买方的税款、费用或家具。 ## 关于增值税的说明 部分新建建筑的销售须缴纳24%的增值税，而非房产转让税。该增值税暂停征收至2026年12月31日（第5246/2025号法律第12条）；有报道称将延长至2027年，但尚未成为法律。改建项目是否可能适用增值税，取决于其许可和日期。请在签约前要求您的律师以书面形式确认适用哪种税，以及它与250,000欧元最低投资额如何相互影响。 ## 年度持有费用 无论住宅是否出租，这些费用都会产生。 持有一套希腊公寓的年度费用。金额取决于具体单元及您的选择；此处任何数字均非报价。 费用 | 金额 | 涵盖内容 ENFIA房产税 | 取决于面积、区域价值和楼层；请在AADE网站上针对具体住宅计算 | 对您在1月1日拥有的房产征收的年度税，依据面积、区域价值和建筑因素计算 大楼公共费用 | 由大楼管理规约规定；请在预订前询问 | 您分摊的公共费用，如清洁、公共照明和屋顶花园维护 房屋保险 | 取决于保障范围 | 为单元及其室内物品提供保障 医疗保险 | 取决于年龄和保障范围 | 为您及每位家庭成员投保的私人保单，续期时须保持有效 租金税 | 15%起；见下方税率表 | 如您出租，就所收租金缴纳的希腊所得税 会计师 | 与您的会计师约定 | 您的希腊年度纳税申报 出租与管理 | 与管理方约定 | 仅在您委托管理方时产生 租期之间的水电费 | 按用量计 | 住宅空置期间的电费和水费 许可续期 | 平均约每年€400 | €2,000电子费用加居留卡费用，每五年一次 容易忽略的是：每次续期都须再次缴纳2,000欧元许可费用；如果您出租该住宅，即使身在国外，每年也须提交希腊纳税申报。 ## 2026年起的租金收入税 希腊房产的租金在希腊纳税，居民与非居民均同，且无免税额度。自2026纳税年度起，在统一扣除5%后适用以下税率表： 自2026纳税年度起的希腊租金收入税（第5246/2025号法律第8条），在扣除5%后适用。 每年应税租金 | 费率 不超过€12,000 | 15% €12,000.01至€24,000 | 25% €24,000.01至€36,000 | 35% 超过€36,000 | 45% 以下为示意，并非预测，取自当地市场上最小的住房：2026年9月，帕特雷Zarouchleika地区面积不超过25平方米的普通单间公寓挂牌租金约为每月250至300欧元，水电费另计。按每月280欧元、出租十个月计算，租金为2,800欧元；扣除后应税金额为2,660欧元，按15%计税为399欧元。MVR 19的住宅面积更大，因此请将此视为当地市场的参考点，而非对其中任何一套的估算。请咨询您的顾问，您的本国是否也对这笔租金征税。对于此前空置、现以长期租赁方式出租的住房，目前有一项临时豁免，但改建单元是否符合条件尚未确认。 按年计，该租金约为250,000欧元的1.1%，未扣除费用和税款。价值所在是居留许可加上一项维护需求低、适合长期出租的资产，而非收益率。关于正反两方面的证据，请参阅[帕特雷学生住房指南](https://mav19-goldenvisa.com/zh/guides/patras-student-housing-investment)。 ## 15%房产转让税情景 2026年9月，希腊政府宣布自2027年7月1日起，对购买住宅房产的非欧盟及非欧洲经济区个人征收15%的房产转让税；据报道，公司、希腊裔人士和长期居民不在此列。该措施尚未成为法律。它对改建房产如何适用，以及是否另加市政附加税，目前尚不明确。如果全面适用： 仅为情景分析，使用上文的计算示例。较低数字按15%统一税率计算；较高数字另加3%的市政附加税（15.45%）。15%的税仅为宣布，尚未成为法律；其起始日期（按宣布为2027年7月1日）、适用范围及对改建房产的处理方式均可能变化。 按€250,000计 | 现状 | 如果适用15% 房产转让税税率 | 3.09% | 15–15.45% 房产转让税 | €7,725 | €37,500–38,625 一次性费用合计 | €16,571 | €46,346–47,471 占房价比例 | 6.6% | 18.5–19.0% 这是压力测试，并非预测：不要为了抢在一项尚未成为法律的税之前而仓促行事，也不要假定自己可获豁免。[15%房产转让税指南](https://mav19-goldenvisa.com/zh/guides/greece-15-percent-transfer-tax)跟踪每一项更新。 ## 预算清单 - 价格：250,000欧元，须在您提交申请前通过希腊银行全额付清。 - 一次性费用：约14,500至17,200欧元（5.8%至6.9%），含主申请人的许可费用，另加家庭成员费用和医疗保险。 - 签约前：由您的律师书面确认房产转让税或增值税、客观价值以及每一项费用。 - 每年：ENFIA房产税、大楼公共费用、保险、纳税申报以及租金所得税（如有租金）。 - 每五年：2,000欧元续期费用、居留卡费用以及续保的医疗保险。 - 压力测试：如果已宣布的15%税率全面适用，房产转让税将增加约29,800至30,900欧元。 阅读[250,000欧元用途变更途径](https://mav19-goldenvisa.com/zh/golden-visa-250k)的完整运作方式，[比较MVR 19的七套住宅](https://mav19-goldenvisa.com/zh/residences)，[进行户内漫游](https://mav19-goldenvisa.com/zh/tour)，或[索取价目表和法律文件包](https://mav19-goldenvisa.com/zh/enquire)。 - 七套住宅 - 1至3间卧室 - 40.72–91.16 m² - 六套，每套€250,000 - 顶层公寓：价格面议 ## 资料来源 - [Engel & Völkers Greece，房产过户文件、流程与费用（2026）](https://www.engelvoelkers.com/gr/en/resources/property-transfer-documents-process-and-costs-a-step-by-step-guide-key-highlights)：房产转让税、公证费、登记费和律师费。 - [taxapps.gr购房计算器](https://taxapps.gr/en/calculators/property-purchase)；[Golden Keys Global，2026](https://www.goldenkeysglobal.com/blog/greece-real-estate-taxes/)：费用范围。 - [第214926/2025号联合部长决定（政府公报B' 6014/11.11.2025）](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025)：申请和续期文件，2,000欧元费用。 - [mitos.gov.gr：“Permanent golden visa (change of use), initial issuance”](https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance)：费用2,016欧元。 - [第5038/2023号法律第100条（经第5100/2024号法律第64条替换）的汇编文本](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf)：付款规则（第3–6款）。 - 第1/2026号通函，希腊移民与庇护部，Prot. 72019，2026年4月21日，澄清说明23：[全文（PDF）](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf)；[移民与庇护部通函列表](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/)。 - [第5246/2025号法律第12条](https://www.taxheaven.gr/law/5246/2025/arthro/12)：新建建筑增值税暂停征收至2026年12月31日。 - [第5246/2025号法律第8条](https://www.taxheaven.gr/law/5246/2025/arthro/8)：自2026纳税年度起的租金收入税税率表；[taxrevenue.gr，租金税](https://taxrevenue.gr/forologia-enoikion-poso-foro-plirono/)：5%扣除额。 - [newmoney.gr，2026年9月8日](https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/akinita-se-pious-epivallete-o-foros-metavivasis-15-ti-allaxe-meta-tis-antidrasis/)及[protothema.gr，2026年9月8日](https://www.protothema.gr/economy/article/1875396/foros-metavivasis-15-gia-agorastes-apo-trites-hores-poioi-exairoudai-i-ekkremotita-me-tin-golden-visa/)：已宣布的15%房产转让税。 - [flamis.gr，2026年9月11日](https://flamis.gr/oi-times-stin-patra-gia-foitites-kamia/)：帕特雷各区域的学生单间公寓租金。 资料最后核查：2026年9月27日 · 一般性信息，不构成法律意见 · 购房前请咨询独立的希腊律师和税务顾问 ## 相关指南 ### 拟对非欧盟买家征收的15%房产转让税 2026年9月宣布了什么、哪些人将被排除在外，以及哪些方面仍不明确。 ### 希腊黄金签证需要多长时间 从预订、税号和银行账户，到契约、申请、生物识别信息录入以及五年期居留卡。 ### 投资帕特雷学生住房 在校生人数、宿舍床位、单间公寓租金和新增供应，以及按250,000欧元计算的切合实际的毛收益率。 ## 索取价目表和法律文件包 帕特雷的七套住宅：六套各250,000欧元，顶层公寓价格面议，全部价款均记载于契约中。我们在一个工作日内以英语或希腊语回复。 黄金签证申请资格以您提交申请前完成用途变更为前提，并由希腊移民与庇护部决定。 两居室住宅B2。示意性概念效果图。