# Avrupa'nın En Ucuz Golden Visa'sı (2026): Yunanistan'ın Yeri > 2026'da Avrupa'nın en ucuz Golden Visa yolları, ilan edilen eşiğe değil gerçek toplam maliyete göre karşılaştırıldı; Yunanistan'ın 250.000 €'luk yolu nerede? Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/tr/guides/cheapest-golden-visa-europe Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76 Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative. --- ## 2026'da Avrupa'nın en ucuz Golden Visa'sı İlan edilen yatırım eşikleri, Avrupa'daki yatırımcı oturum izni yollarını olduğundan daha basit gösterir. Bu rehber, Eylül 2026'da AB dışından yatırımcılara açık olan yolları ne ödediğiniz, elinizde ne kaldığı ve iznin size ne sağladığı açısından karşılaştırır. MVR 19'un geliştiricisi TPL S.A. tarafından · Kaynaklar en son 27 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi · Genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir [Bir daire hakkında bilgi alın](https://mav19-goldenvisa.com/tr/enquire) Burada karşılaştırılan AB programları arasında Eylül 2026 itibarıyla ilan edilen en düşük eşik, 50.000 € şirket sermayesinden başlayan Letonya'nın iş yoludur; ancak bu, gerçek bir şirket işletmek anlamına gelir. Tamamen size ait olacak bir mülk için en düşük eşik, Yunanistan'ın kullanım amacı değiştirilmiş veya tescilli binalar için öngördüğü 250.000 €'luk yoldur. Macaristan'ın 250.000 €'luk fon yolu en düşük pasif seçenektir, ancak bir ev değil, fon payları edinirsiniz. Karşılaştırmalar çabuk eskir. Letonya 15 Eylül 2026'da mülk yolunu kapattı, Portekiz ise Mayıs 2026'da vatandaşlığa geçiş süresini uzattı. Aşağıdaki her rakam 27 Eylül 2026'da belirtilen kaynakla karşılaştırılarak kontrol edildi. Bir programın güncel kurallarının belirsiz olduğu yerlerde bunu belirtiyoruz. Para bağlamadan önce koşulları ilgili ülkedeki bir avukatla teyit edin. ## İlan edilen fiyat gerçek maliyet değildir Bir programın asgari yatırım tutarı, önemli olan dört rakamdan yalnızca biridir. Diğerleri; ödediğiniz ve asla geri alamadığınız para, izne ihtiyaç duyduğunuz süre boyunca yatırımı elde tutmanın maliyeti ve ayrıldığınızda yatırımın değeridir. - Geri alamadığınız para. Devlet harçları, katkı payları ve bağışlar. Malta'da yalnızca idari harç ve devlet katkı payı, herhangi bir mülk satın alınmadan veya kiralanmadan önce, ana başvuru sahibi için 97.000 €'ya ulaşır. - Giriş maliyetleri. Devir vergileri ve profesyonel hizmet ücretleri. Yunanistan'da bugün bunlar bir konutun fiyatına kabaca %5–7 ekler. - Elde tutma maliyetleri. Beş ila on yıl boyunca yenileme harçları, sağlık sigortası, emlak vergisi, bina aidatları veya fon ücretleri. - Çıkış değeri. Ne kadara ve kime satabileceğiniz. Özel düşük bir eşikle satın alınan bir mülk, sonraki alıcı için aynı oturum izni avantajını taşımayabilir. Daha yüksek eşikli bir yol, paranın çoğu satabileceğiniz bir varlıkta kalıyorsa toplamda daha az maliyetli olabilir. Daha düşük bir eşik ise paranın büyük kısmı ücretlere harcanıyorsa daha pahalıya gelebilir. ## 2026'da AB dışından yatırımcılara açık programlar Tablo, kontrol ettiğimiz her AB programındaki en düşük yatırım yolunu ve bu yolun 27 Eylül 2026 itibarıyla durumunu gösterir. Karşılaştırma amaçlı bir özettir; her ülkedeki tüm seçeneklerin eksiksiz bir listesi değildir. Seçilmiş AB ülkelerinde en düşük yatırımcı oturum izni yolları, 27 Eylül 2026'da kontrol edildi. Kaynaklar bu rehberin sonunda listelenmiştir. Ülke | En düşük yol | Asgari tutar | Neye sahip olursunuz | Durum ve notlar Yunanistan | Konut kullanımına dönüştürülmüş mülk veya tescilli bina | €250,000 | Tek mülk | Açık. Standart kademeler, en az 120 m² şartıyla 400.000 € ve 800.000 €'dur. AB dışından alıcılar için 1 Temmuz 2027'den itibaren %15 devir vergisi açıklandı; henüz yasalaşmadı. Macaristan | Macaristan Ulusal Bankası'na kayıtlı gayrimenkul fonu | €250,000 | Fon payları | Açık. 1 milyon €'luk bir bağış yolu da mevcuttur. Planlanan doğrudan mülk seçeneği, 2025 yılına girilirken, açılmadan önce geri çekildi. Kıbrıs | Geliştiriciden yeni konut | 300.000 € artı KDV | Mülk | Açık. Yurt dışından istikrarlı bir gelir şartı aranır. 2026 gelir kanıtı kuralları konusunda kaynaklar farklı bilgiler veriyor, bu nedenle güncel durum belirsizdir: Kıbrıslı bir avukata danışın. Malta | Kalıcı Oturum Programı (Permanent Residence Programme): konut satın alma veya kiralama | Satın almak için 375.000 € veya kiralamak için yıllık 14.000 € | Mülk veya kira sözleşmesi, artı 97.000 € harç ve katkı payı | Açık. Başvuru sahiplerinin ayrıca 500.000 € (bunun 150.000 €'su finansal varlık) veya 650.000 € (75.000 €'su finansal varlık) sermaye göstermesi ve bir sivil toplum kuruluşuna bağış yapması gerekir. Portekiz | Yatırım fonu | €500,000 | Fon payları | Açık. Ekim 2023'ten bu yana mülk yolu yoktur. Vatandaşlığa geçiş artık AB dışından çoğu vatandaş için 10 yıllık ikamet gerektiriyor. Letonya | Şirket sermayesi (iş yolu) | 50.000 €, artı 10.000 € devlet ödemesi | Şirket payları | Mülk yolu 15 Eylül 2026'da kapandı. Yeni kanunda 150.000 €'luk bir fon yolu yer alıyor, ancak henüz hiçbir fon kurulmadı. İspanya | Yok | geçerli değil | geçerli değil | 3 Nisan 2025'te kapandı. İki nokta öne çıkıyor. Birincisi, en ucuz görünen yollar mülk yolları değildir: Letonya'nınki bir iş yolu, Macaristan'ınki ve Portekiz'inki ise fon yollarıdır. İkincisi, bu programlar arasında ülkenin herhangi bir yerinde 250.000 €'ya tek bir konut satın almanıza hâlâ izin veren tek ülke Yunanistan'dır ve bu da ancak söz konusu konut, konut kullanımına dönüştürülmüşse veya tescilli bir binaysa geçerlidir. ## Mülk sahibi olmak ve fon payı tutmak Bir mülk, seçtiğiniz, inceleyebildiğiniz ve kullanabildiğiniz bir varlıktır. Yunanistan'da mülkü uzun süreli kiralamayla, örneğin üniversite öğrencilerine kiraya verebilirsiniz, ancak dijital platformlar üzerinden kısa süreli kiraya veremezsiniz. İşletme giderlerini, boş kalma riskini ve yeniden satış riskini siz üstlenirsiniz; mülkün değeri de yerel piyasayı izler. Fon payları pasiftir. Varlıkları bir yönetici seçer ve yönetir; kullanabileceğiniz bir eviniz olmaz. Getiriniz fonun performansına, ücretlerine ve geri alım koşullarına bağlıdır; buna ne kadar süre yatırımda kalmanız gerektiği ve erken satıp satamayacağınız da dahildir. Her ikisi de risk taşır ve hiçbiri herkes için daha iyi değildir. Ülkede bir yaşam üssü ya da ailenize devredebileceğiniz somut bir varlık istiyorsanız mülk yolu size uygundur. İzni en az uğraşla almak istiyorsanız, fonun belgelerini bir danışmanla okumuş olmanız şartıyla bir fon size daha uygun olabilir. ## Yunanistan'ın 250.000 €'luk yolu: şartlar ve sınırlar Yunan hukuku üç yatırım seviyesi belirler. Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda asgari tutar 800.000 €'dur. Patras dahil diğer yerlerde 400.000 €'dur. Her ikisi de en az 120 m² ana kullanım alanına sahip tek bir mülk gerektirir. Başka bir kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülkler ve restorasyon altındaki tescilli binalar için Yunanistan'ın her yerinde, alan şartı olmaksızın 250.000 €'luk daha düşük bir eşik uygulanır. ### Şartlar - En az 250.000 €'ya satın alınan ve bedelinin tamamı başvurunuzdan önce bir Yunan banka hesabı üzerinden ödenen tek bir mülk. - Kullanım amacı değişikliği, 5 Nisan 2024 veya sonrasında verilmiş bir ruhsat işlemine dayanır ve başvurunuzdan önce tamamlanır. - Mülk bir şirket merkezi veya şubesi değildir ve platformlar üzerinden kısa süreli kiraya verilmez. İhlal hâlinde 50.000 € para cezası uygulanır ve oturum izni kaybedilir. - Ana başvuru sahibi için harç 2.016 €'dur. İzin beş yıl geçerlidir ve mülke sahip olduğunuz sürece, asgari kalış şartı olmaksızın yenilenebilir. ### Sınırlar - Oturum izni Yunanistan'da çalışma hakkı vermez. - 250.000 €'luk eşikten her mülk için yalnızca bir kez yararlanılabilir. AB dışından sonraki bir alıcı için 400.000 € kademesi ve 120 m² şartı geçerli olacağından, 120 m²'nin altındaki dönüştürülmüş bir konut yerel piyasaya yerel fiyatlarla yeniden satılır. - Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvuruları askıya alınmıştır. - 250.000 €'luk mülklerde kira getirileri düşüktür. Uzun süreli kiraya verilen bir Patras konutu için masraflar öncesinde kabaca %1–3 brüt kira getirisi bekleyin. Değer gelirde değil, oturum izninde ve uzun süreli kiraya verilen sade bir konuta sahip olmaktadır. Kanun ve Bakanlığın Nisan 2026 genelgesiyle birlikte kuralların tamamı [250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu rehberimizde](https://mav19-goldenvisa.com/tr/golden-visa-250k) yer alıyor. Alan meselesi [120 m² kuralı ve 250.000 €'luk dönüşüm yolu](https://mav19-goldenvisa.com/tr/guides/120-sqm-rule-change-of-use) sayfasında ele alınıyor. ## On yıllık maliyetin hesabı Adil bir karşılaştırma, izin süresi boyunca cebinizden çıkan parayı toplar. Bugünkü oranlarla 250.000 €'luk bir Yunanistan alımı için başlıca kalemler şunlardır. 250.000 €'luk bir alımda on yıl boyunca Yunanistan'daki örnek niteliğinde maliyetler, 27 Eylül 2026'da yürürlükte olan oranlarla. Fiyat teklifi değildir; rakamları avukatınız ve noteriniz teyit edecektir. Kalem | Tutar | Ne zaman | Geri alınabilir mi? Devir vergisi, %3,09 | €7,725 | Senetten önce | Hayır Noter, tapu sicili ve avukat | yaklaşık 5.000–10.000 € | Satın alma sırasında | Hayır Oturum izni harcı ve kartı, ana başvuru sahibi | €2,016 | Başvuru sırasında | Hayır Yenileme harcı ve kartı | €2,016 | 5. yıl | Hayır Özel sağlık sigortası | yaşa ve teminata bağlıdır | Her yıl | Hayır Emlak vergisi (ENFIA), sigorta, bina aidatları | büyüklüğe ve konuma bağlıdır; ilgili konut için rakam isteyin | Her yıl | Hayır Uzun süreli kiralamadan elde edilen kira | gelir; yıllık 12.000 €'ya kadar %15 oranında vergilendirilir | Her yıl | Elde tutma maliyetinin bir kısmını dengeler Giriş maliyetleri ve ilk oturum izni harcı yaklaşık 14.700–19.700 €'ya ulaşır; 5. yıldaki yenileme 2.016 € ekler ve elde tutma maliyetleri bunların üzerine gelir. 250.000 €'nun kendisi mülkte kalır; mülkün yeniden satış değeri Golden Visa eşiğini değil, yerel piyasayı izler. Bekleyen bir değişiklik var. Eylül 2026'da hükümet, 1 Temmuz 2027'den itibaren AB dışından alıcılar için %15 devir vergisi uygulanacağını açıkladı. Açıklandığı şekilde yasalaşır ve dönüştürülmüş mülklere uygulanırsa, 250.000 € üzerindeki vergi 7.725 € yerine yaklaşık 37.500–38.600 € olur. 27 Eylül 2026 itibarıyla henüz yasalaşmadı ve dönüştürülmüş mülklere nasıl uygulanacağı bilinmiyor. [Planlanan %15 devir vergisi](https://mav19-goldenvisa.com/tr/guides/greece-15-percent-transfer-tax) sayfasına ve [masraf ve vergilere ilişkin eksiksiz örnek hesaplamaya](https://mav19-goldenvisa.com/tr/guides/golden-visa-costs-taxes) bakın. Karşılaştırma için, Malta'da 97.000 € harç ve katkı payı herhangi bir mülk maliyetinden önce harcanır. Macaristan ve Portekiz'de paranın büyük kısmı, değeri, ücretleri ve çıkış koşulları fona bağlı olan fon paylarında kalır. ## Nasıl seçilir - Kullanabileceğiniz bir ev istiyor musunuz? Yunanistan, Kıbrıs ve Malta'daki mülk yolları bunu sağlar. Fon yolları sağlamaz. - Paraya ne kadar çabuk yeniden ihtiyaç duyabilirsiniz? Mülkün satışı zaman alır ve Yunanistan'daki 250.000 €'luk bir dönüşüm konutu oturum izni avantajı olmadan yeniden satılır. Fonların çıkış koşulları farklılık gösterir. - Orada yaşayacak mısınız? Yunanistan, oturum iznini korumak için asgari kalış şartı aramaz. Vatandaşlığa geçiş ayrı bir konudur: Yunanistan yedi yıllık yasal ikamet ile Yunanca ve yurttaşlık bilgisi sınavı şartı arar ve uygulamada fiili ikamet beklenir. Portekiz artık AB dışından çoğu vatandaş için on yıl şartı arıyor. - Kimlerin kapsanması gerekiyor? Yunanistan'daki tek bir yatırım; eş veya kayıtlı partneri, 21 yaşından küçük çocukları ve her iki eşin ebeveynlerini kapsar. - Uyruğunuz sizi kısıtlıyor mu? Yunanistan, Rusya ve Belarus vatandaşlarının yeni başvurularını askıya almıştır; Letonya'nın yeni yatırım yolları da bu vatandaşları kapsam dışında tutar. - Ne kadar politika riski taşıyabilirsiniz? Tablodaki her program 2023'ten bu yana değişti. Daha fazla değişiklik olacağını varsayın ve paranızın zaten sahip olmak isteyeceğiniz bir şeyde durduğu yolları tercih edin. Yunanistan size uygunsa sonraki adım evrak işleridir: [2026 şartlar kontrol listesini](https://mav19-goldenvisa.com/tr/guides/greece-golden-visa-requirements) okuyun. Patras'taki MVR 19, bir ila üç yatak odalı yedi daire sunar; altısı 250.000 €, penthouse'un (çatı katı dairesi) fiyatı ise talep üzerine bildirilir ve daireler 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu için tasarlanmıştır; uygunluk, hazırlık aşamasında olan kullanım amacı değişikliğinin tamamlanmasına bağlıdır ve kullanım amacı değişikliği ruhsat işlemi henüz çıkmamıştır. [Yedi daireyi karşılaştırın](https://mav19-goldenvisa.com/tr/residences) veya [birinde gezinin](https://mav19-goldenvisa.com/tr/tour). - Yedi daire - 1 ile 3 yatak odası - 40,72–91,16 m² - Altısı 250.000 € - Penthouse: fiyat talep üzerine İki yatak odalı B2 dairesinin balkon pencereli oturma odası. Temsili konsept görsel. ## Kaynaklar - [Yunanistan: 5100/2024 sayılı Kanun md. 64 ile değiştirilen 5038/2023 sayılı Kanun md. 100, kodifiye metin](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf), Göç ve İltica Bakanlığı. - Yunanistan: 1/2026 sayılı Genelge, Protokol No. 72019, 21 Nisan 2026, I. bölüm ve 7., 9. ve 22. Açıklamalar: [tam metin (PDF, Yunanca)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf). - [Yunanistan: mitos.gov.gr, “Permanent golden visa” (kullanım amacı değişikliği), ilk veriliş](https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance): harçlar, geçerlilik, şartlar. - Macaristan: [International Bar Association, Misafir Yatırımcı Oturum Programı'ndaki son güncellemeler](https://www.ibanet.org/the-latest-updates-to-the-Guest-Investor-Residency-Programme); [Macaristan Misafir Yatırımcı Programı'na genel bakış](https://en.wikipedia.org/wiki/Hungary_Guest_Investor_Program). - [Malta: Residency Malta Agency, Malta Kalıcı Oturum Programı](https://residencymalta.gov.mt/legal-framework-mprp-2/). - Portekiz: [Sovereign Group, 1/2026 sayılı Organik Kanun (vatandaşlık) üzerine](https://www.sovereigngroup.com/news/portugal-nationality-law-update/); [Global Citizen Solutions, mülk yolunun 2023'te kaldırılması üzerine](https://www.globalcitizensolutions.com/portugal-golden-visa-ending/). - Letonya: [Vatandaşlık ve Göç İşleri Ofisi, yeni Göç Kanunu yürürlüğe giriyor (15 Eylül 2026)](https://www.pmlp.gov.lv/en/article/new-immigration-law-takes-effect-key-changes-and-regulations); [Lex Finance, kalan yatırım yolları üzerine](https://lexfinance.lv/en/blogs/latvia-golden-visa-ends-new-immigration-law-2026). - Kıbrıs: [Cyprus Property Lawyers, yatırım yoluyla kalıcı oturum 2026](https://propertylawyer-cyprus.com/en/guides/cyprus-permanent-residency-investment); [Kyprianou, 6(2) Düzenlemesi değişiklikleri üzerine](https://www.kyprianou.com/new-amendments-to-the-cyprus-permanent-residence-scheme-according-to-regulation-62-of-the-aliens-and-immigration-regulations/). - İspanya: [KPMG Abogados, Golden Visa'nın kaldırılmasına ilişkin hukuki bülten](https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmgsites/es/pdf/2025/01/legal-alert-ingles-eliminacion-golden-visa.pdf.coredownload.inline.pdf) (1/2025 sayılı Organik Kanun); [AGM Abogados, yatırımcı oturum yolunun sona ermesi üzerine](https://www.agmabogados.com/en/elimination-of-investor-residency-golden-visa-in-spain/). - [newmoney.gr, 8 Eylül 2026](https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/akinita-se-pious-epivallete-o-foros-metavivasis-15-ti-allaxe-meta-tis-antidrasis/): açıklanan %15 devir vergisi. - [Engel & Völkers Greece, mülk devir masrafları 2026](https://www.engelvoelkers.com/gr/en/resources/property-transfer-documents-process-and-costs-a-step-by-step-guide-key-highlights). - [5246/2025 sayılı Kanun md. 8](https://www.taxheaven.gr/law/5246/2025/arthro/8): 2026'dan itibaren Yunanistan'daki kira geliri vergi tarifesi. - Yunan Vatandaşlık Kanunu, 3284/2004 sayılı Kanun, md. 5. Kaynaklar en son 27 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi · Genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir · Yatırım yapmadan önce her ülkede bağımsız bir avukata danışın ## İlgili rehberler ### Yunanistan Golden Visa 250.000 €'luk kullanım amacı değişikliği yolu Yolun yasası, şartları, süreci, kiralama kuralları ve yeniden satış sınırları. ### 250.000 €'luk Yunanistan Golden Visa alımının gerçek maliyeti 250.000 €'luk bir alımdaki tüm vergi ve harçlar, örnek bir hesaplamayla. ### 2026'da Yunanistan Golden Visa şartları Her şart ve belge, ayrıca kullanım amacı değişikliği için ek evraklar. ## Patras'taki 250.000 €'luk daireleri karşılaştırın Mavromataion Caddesi'nde bir ila üç yatak odalı yedi daire: altısı 250.000 €, penthouse'un fiyatı talep üzerine; satış bedelinin tamamı senette kayıtlıdır. Bir iş günü içinde İngilizce veya Yunanca yanıt veriyoruz. Golden Visa uygunluğu, kullanım amacı değişikliğinin başvurunuzdan önce tamamlanmasına ve Bakanlığın kararına bağlıdır. Temsili konsept görsel.