# क्या 120 m² नियम €250k परिवर्तनों पर लागू होता है?

> नहीं: 120 m² की न्यूनतम सीमा €400k और €800k श्रेणियों पर लागू होती है, उपयोग-परिवर्तन या सूचीबद्ध इमारतों पर नहीं। 2026 का परिपत्र क्या कहता है, स्रोतों सहित।

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## 120 m² का नियम और €250k का परिवर्तन मार्ग

एक आम दावा यह है कि ग्रीस के गोल्डन वीज़ा के लिए संपत्ति कम से कम 120 m² की होनी चाहिए, इसलिए छोटा अपार्टमेंट पात्र नहीं हो सकता। आवासीय उपयोग में परिवर्तित संपत्ति के लिए यह दावा ग़लत है। यहाँ बताया गया है कि क़ानून और मंत्रालय का अप्रैल 2026 का परिपत्र वास्तव में क्या कहते हैं, और MVR 19 के उन सात आवासों के लिए इसका क्या अर्थ है, जिनमें से कोई भी 120 m² तक नहीं पहुँचता।

MVR 19 के डेवलपर TPL S.A. द्वारा · स्रोत अंतिम बार 27 सितंबर 2026 को जाँचे गए · सामान्य जानकारी, क़ानूनी सलाह नहीं

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नहीं। 120 m² की न्यूनतम सीमा केवल ग्रीस के गोल्डन वीज़ा की €800,000 और €400,000 की श्रेणियों पर लागू होती है। यह आवासीय उपयोग में परिवर्तित संपत्ति के €250,000 के मार्ग पर लागू नहीं होती, और न ही सूचीबद्ध इमारतों पर। परिपत्र 1/2026 यह स्पष्ट शब्दों में कहता है: निवेश एक संपत्ति में होता है, मुख्य जगहों के क्षेत्रफल पर किसी प्रतिबंध के बिना। 120 m² से छोटा परिवर्तित अपार्टमेंट अपने आकार के कारण बाहर नहीं होता।

## यह ग़लती कहाँ से आती है

अप्रैल 2024 तक ग्रीस के निवेशक परमिट में आकार का कोई नियम था ही नहीं। 5 अप्रैल 2024 से लागू क़ानून 5100/2024 ने एक साथ दो काम किए। इसने मुख्य निवेश सीमाओं को बढ़ाकर €800,000 और €400,000 कर दिया और उनमें कम से कम 120 m² के मुख्य रहने के क्षेत्र की शर्त जोड़ी। उसी अनुच्छेद में इसने किसी अन्य उपयोग से आवासीय उपयोग में परिवर्तित संपत्ति के लिए €250,000 का एक नया मार्ग बनाया, जिसमें आकार की कोई न्यूनतम सीमा नहीं है।

कई सारांशों ने इसे छोटा करके “गोल्डन वीज़ा वाली संपत्ति कम से कम 120 m² की होनी चाहिए” कर दिया। फिर यह संक्षिप्त रूप फैल गया। सितंबर 2026 में हमने AI से बना एक खोज-उत्तर जाँचा, जिसने इसे 25 m² के एक माइक्रो-अपार्टमेंट पर लागू किया और निष्कर्ष निकाला कि वह यूनिट पात्र नहीं होगी। परिवर्तन मार्ग के लिए यह निष्कर्ष एक भ्रांति है: आकार का नियम बाक़ी दो श्रेणियों का है।

## 120 m² नियम कहाँ लागू होता है

यह नियम प्रवासन संहिता, क़ानून 5038/2023 के अनुच्छेद 100 §2 की स्थितियों (a) और (b) में है, जिसे क़ानून 5100/2024 के अनुच्छेद 64 द्वारा प्रतिस्थापित किया गया। परिपत्र 1/2026 इसे खंड I.1 में और फिर स्पष्टीकरण 8 में दोहराता है:

- श्रेणियाँ: एटिका, थेसालोनिकी, मिकोनोस, सेंटोरिनी और 3,100 से अधिक निवासियों वाले द्वीपों में €800,000; पात्रास सहित ग्रीस के बाक़ी हिस्सों में €400,000।

- किसका क्षेत्रफल 120 m² होना चाहिए: बनी हुई संपत्ति की, या भवन परमिट वाली संपत्ति की मुख्य जगहों का। बिना भवन परमिट वाली ज़मीन पर आकार की कोई जाँच नहीं है।

- सह-स्वामित्व: जहाँ दो या अधिक निवेशकों में से हर एक के पास पूरी निवेश सीमा के बराबर मूल्य का हिस्सा हो, वहाँ 120 m² पूरी संपत्ति पर लागू होता है, हर हिस्से पर नहीं।

- सहायक जगहें क्षेत्रफल में नहीं गिनी जातीं। परिपत्र का अपना उदाहरण: एटिका में €1,000,000 मूल्य का 118 m² का घर, जिसे उसी विलेख में 12 m² की पार्किंग जगह और 8 m² के स्टोरेज रूम के साथ ख़रीदा गया, जाँच में विफल होता है, क्योंकि पार्किंग और स्टोरेज मुख्य जगहें नहीं हैं।

## €250,000 के मार्गों के बारे में परिपत्र 1/2026 क्या कहता है

प्रवासन एवं शरण मंत्रालय ने आवेदनों पर निर्णय लेने वाले कार्यालयों के मार्गदर्शन के लिए 21 अप्रैल 2026 को परिपत्र 1/2026 (प्रोटोकॉल सं. 72019) जारी किया। खंड I.2 उपयोग-परिवर्तन मार्ग से संबंधित है। सार रूप में, यह कहता है:

अनुच्छेद 100 §2 की स्थिति (c) ने ऐसी संपत्ति की ख़रीद के ज़रिए निवेश की शुरुआत की, जिसकी मुख्य जगहें किसी भी अन्य उपयोग से, उदाहरण के लिए वाणिज्यिक या पेशेवर, आवास में बदलती हैं, और ख़रीद के समय जिसका न्यूनतम अधिग्रहण मूल्य €250,000 हो। निवेश फिर से एक ही संपत्ति में किया जाता है, मुख्य जगहों के क्षेत्रफल पर किसी प्रतिबंध के बिना, यानी 120 m² की सीमा लागू नहीं होती, और निवेशक परमिट का आवेदन दाख़िल करने से पहले उपयोग-परिवर्तन पूरा होना चाहिए।

उसी खंड के तीन और बिंदु छोटी यूनिटों के लिए मायने रखते हैं:

- एक परिवर्तन से कई घर। जहाँ किसी ग़ैर-आवासीय संपत्ति को परिवर्तित किया जाता है और निवेश से एक से अधिक संपत्तियाँ, यानी अपार्टमेंट, बनती हैं, वहाँ उनमें से हर एक स्थिति (c) के अंतर्गत आती है, €250,000 के न्यूनतम निवेश के साथ। मूल निवेशक जो परिणामी अपार्टमेंटों में से एक अपने पास रखता है, उसे प्रमाणित मूल्यांकक की रिपोर्ट से साबित करना होगा कि उसका मूल्य कम से कम €250,000 है।

- समय। उपयोग-परिवर्तन क़ानून 5100/2024 के अनुच्छेद 64 के लागू होने के बाद, यानी 5 अप्रैल 2024 या उसके बाद, पूरा होना चाहिए। स्पष्टीकरण 5 जोड़ता है कि यह अनुमति आदेश के जारी होने की तारीख़ से साबित होता है।

- परिवर्तन कौन करता है। उपयोग-परिवर्तन ख़रीदार या विक्रेता द्वारा किया जा सकता है।

खंड I.3 जीर्णोद्धार के अधीन सूचीबद्ध इमारतों पर यही शब्दावली लागू करता है: एक संपत्ति, €250,000, और 120 m² की कोई सीमा नहीं।

परिपत्र 1/2026 के ग्रीक पाठ का हमारा सारांश, जो मूल रूप से अंग्रेज़ी में लिखा गया है। ग्रीक मूल पाठ ही प्रामाणिक है; पूरा पाठ स्रोतों में लिंक किया गया है।

## चारों मार्गों की तुलना

120 m² की न्यूनतम सीमा कहाँ लागू होती है। चारों मार्गों में एक ही संपत्ति की शर्त है। क़ानून 5038/2023, अनुच्छेद 100 §2, जिसे क़ानून 5100/2024 द्वारा प्रतिस्थापित किया गया; परिपत्र 1/2026, खंड I.1 से I.3।

मार्ग (अनुच्छेद 100 §2) | न्यूनतम | 120 m² न्यूनतम?

(a) एटिका, थेसालोनिकी, मिकोनोस, सेंटोरिनी, बड़े द्वीप | €800,000 | हाँ

(b) पात्रास सहित ग्रीस के बाक़ी हिस्से | €400,000 | हाँ

(c) किसी अन्य उपयोग से आवासीय उपयोग में परिवर्तित | €250,000 | नहीं

(d) जीर्णोद्धार की जाने वाली सूचीबद्ध इमारत | €250,000 | नहीं

## एक संपत्ति: दो छोटी यूनिटों को क्यों नहीं जोड़ा जा सकता

आकार की कोई न्यूनतम सीमा न होने का मतलब यह नहीं कि कोई सीमा नहीं है। परिपत्र का स्पष्टीकरण 1 कहता है कि चारों मार्गों में निवेश एक ही संपत्ति में होना चाहिए। आप €125,000 के दो छोटे अपार्टमेंट ख़रीदकर €250,000 तक नहीं पहुँच सकते, भले ही वे एक ही इमारत में हों।

साझा स्वामित्व भी इसी तर्क पर चलता है। सह-मालिक केवल तभी पात्र होते हैं जब हर हिस्सा अपने-आप में निवेश सीमा के बराबर मूल्य का हो। जीवनसाथी और पंजीकृत साथी इसका अपवाद हैं: वे मिलकर €250,000 की एक संपत्ति रख सकते हैं, जिसके साथ एक निवेशक परमिट और परिवार के एक सदस्य का परमिट मिलता है।

व्यावहारिक जाँच सरल है: एक परिवर्तित अपार्टमेंट, एक विलेख, कम से कम €250,000 की एक कीमत, जो आवेदन से पहले किसी ग्रीक बैंक के ज़रिए पूरी चुकाई गई हो, और आपको कोई पैसा वापस न मिले।

## स्टोरेज और पार्किंग: क्या गिना जाता है

स्पष्टीकरण 2 स्टोरेज रूम और पार्किंग जगहों को एकल संपत्ति के हिस्से के रूप में गिनने की अनुमति देता है, मूल्य के लिए पर क्षेत्रफल के लिए नहीं, अगर तीनों शर्तें पूरी हों:

- वे मुख्य संपत्ति वाले उसी बिक्री अनुबंध में ख़रीदे गए हों;

- वे उसी इमारत में हों;

- वे सहायक जगहें हों, या तो मुख्य संपत्ति से जुड़ी हुई या अलग यूनिट, जैसे बेसमेंट की पार्किंग जगह या स्टोरेज रूम।

परिपत्र का उदाहरण उपयोग-परिवर्तन का मामला है। एक निवेशक क़ानून 5100/2024 के बाद आवासीय उपयोग में परिवर्तित एक औद्योगिक इमारत में 60 m² का अपार्टमेंट €248,000 में ख़रीदता है। उसी विलेख में वह €8,000 में बेसमेंट की एक पार्किंग जगह और एक स्टोरेज रूम ख़रीदता है। निवेश कुल €256,000 का होता है, परिवर्तित संपत्ति के लिए €250,000 की निवेश सीमा पूरी करता है, और एक संपत्ति के रूप में गिना जाता है।

MVR 19 की योजना भी इसी तरह है: सात आवासों में से हर एक के साथ बेसमेंट में लगभग 9 से 15 m² का एक स्टोरेज रूम है, उसी इमारत में और, योजना के अनुसार, उसी विलेख में। स्टोरेज रूम एक संपत्ति के मूल्य में जुड़ता है, उसके क्षेत्रफल में नहीं। सात स्टोरेज रूम बेचे जा सकें, इसके लिए पहले इमारत के बेसमेंट के एकमात्र पंजीकृत स्टोर को एक नए क्षैतिज स्वामित्व विलेख (ग्रीक क़ानून में अलग-अलग अपार्टमेंट के स्वामित्व का विलेख) में बाँटना ज़रूरी है।

## 120 m² से कम: MVR 19 में इसका क्या अर्थ है

परिवर्तित घर के लिए आकार गोल्डन वीज़ा की शर्त नहीं है। परिवर्तित इमारत में 40 m² और 91 m² के अपार्टमेंट को एक जैसी कसौटियों पर परखा जाता है: उपयोग, समय, मूल्य और भुगतान। कोई घर कमरों, रोशनी और वेंटिलेशन के बारे में भवन नियमों को पूरा करता है या नहीं, यह आर्किटेक्ट और परमिट का योजना-संबंधी विषय है, गोल्डन वीज़ा का नियम नहीं।

MVR 19 के सात आवासों का मुख्य क्षेत्रफल 40.72 से 91.16 m² है: 40.72 से 47.99 m² के एक बेडरूम वाले तीन आवास, 60.82 से 70.03 m² के दो बेडरूम वाले तीन आवास, और 91.16 m² का तीन बेडरूम वाला पेंटहाउस। कोई भी 120 m² तक नहीं पहुँचता, इसलिए €400,000 की श्रेणी उनके लिए खुली नहीं है, और €250,000 का उपयोग-परिवर्तन मार्ग अपनी सभी शर्तों के साथ लागू होता है।

दूसरी मंज़िल का क्षेत्रफल-नक्शा: B1, एक बेडरूम, 47.99 m², और B2, दो बेडरूम, 70.03 m²। हर एक की योजना €250,000 में पेश की जाने वाली एक संपत्ति के रूप में है। क्षेत्रफल कॉन्सेप्ट डिज़ाइन के मुख्य-उपयोग आँकड़े हैं, जिन पर अभी आर्किटेक्ट के हस्ताक्षर नहीं हुए हैं।

120 m² से कम होने के वास्तविक परिणाम हैं, जिन्हें आपको तौलना चाहिए:

- लाभ एक बार इस्तेमाल हो सकता है। स्पष्टीकरण 9 कहता है कि €250,000 का लाभ प्रति संपत्ति केवल एक बार इस्तेमाल हो सकता है। बाद में इसी आवास के ज़रिए परमिट चाहने वाले ग़ैर-यूरोपीय संघ ख़रीदार को €400,000 की श्रेणी और 120 m² मुख्य क्षेत्रफल की ज़रूरत होगी, जिस तक सात आवासों में से कोई नहीं पहुँचता। ऐसे ख़रीदारों को स्थानीय बाज़ार कीमतों पर दोबारा बेचने की योजना बनाएँ जिन्हें इसके ज़रिए परमिट की ज़रूरत नहीं है।

- प्रति वर्ग मीटर कीमत ऊँची है। €250,000 पर, 40.72 से 70.03 m² के आवास की लागत लगभग €3,570 से €6,139 प्रति m² है, जबकि 2026 की पहली तिमाही में पात्रास में औसत माँगी गई कीमत लगभग €1,467 प्रति m² थी। यह प्रीमियम परमिट मार्ग के लिए है, जगह के लिए नहीं।

- आय मामूली है। दीर्घकालिक किराये पर दिया गया आवास, उदाहरण के लिए घर साझा करने वाले छात्रों या अस्पताल कर्मचारियों को, इस कीमत पर कम सकल किराया प्रतिफल देता है, आज के किराये के प्रमाणों के आधार पर लागत से पहले लगभग 1–3%, और प्लेटफ़ॉर्म के ज़रिए अल्पकालिक किराये पर देना प्रतिबंधित है।

MVR 19 पात्रास की एक इमारत है, जिसे एक से तीन बेडरूम वाले सात आवासों में परिवर्तित किया जा रहा है। छह आवास €250,000 प्रति आवास पर और पेंटहाउस अनुरोध पर मिलने वाली कीमत पर पेश किए जाते हैं; हर एक उपयोग-परिवर्तन मार्ग के लिए डिज़ाइन किया गया है, उसी विलेख में बेसमेंट के एक स्टोरेज रूम के साथ। परिवर्तन की तैयारी चल रही है और उपयोग-परिवर्तन का अनुमति आदेश अभी जारी होना है, इसलिए पात्रता आपके आवेदन से पहले उपयोग-परिवर्तन के पूरा होने पर निर्भर है। [सात आवास और उनके आकार देखें](https://mav19-goldenvisa.com/hi/residences)।

## छोटी परिवर्तित यूनिट ख़रीदने से पहले की जाने वाली जाँचें

- 5 अप्रैल 2024 को इमारत का वैध उपयोग आवासीय नहीं था। जो संपत्ति उस समय घर थी, वह किसी और उपयोग में बदलकर और फिर वापस बदलकर इस मार्ग का उपयोग नहीं कर सकती।

- उपयोग-परिवर्तन का अनुमति आदेश (भवन परमिट, लघु-कार्य स्वीकृति, फ़ाइल अद्यतन या परमिट संशोधन) 5 अप्रैल 2024 या उसके बाद की तारीख़ का है।

- परिवर्तन आपके आवेदन से पहले पूरा हो जाएगा, और एक इंजीनियर संयुक्त मंत्रिस्तरीय निर्णय 214926/2025 में तय शब्दों में इसे प्रमाणित करेगा।

- अगर इमारत औद्योगिक थी, तो पिछले पाँच वर्षों में वहाँ कोई उद्योग नहीं चला, और इसे साबित करने के प्रमाण मौजूद हैं।

- आवास अपने-आप में एक अलग संपत्ति है, और कोई भी स्टोरेज या पार्किंग उसी इमारत और उसी विलेख में है।

- उस एक संपत्ति के लिए विलेख की कीमत कम से कम €250,000 है, जो बैंक ट्रांसफ़र, क्रॉस्ड चेक या कार्ड द्वारा किसी ग्रीक खाते में पूरी चुकाई गई है, और आपको कुछ भी वापस नहीं चुकाया गया है।

- नोटरी का प्रमाणपत्र पुष्टि करता है कि संपत्ति का उपयोग पहले किसी निवेशक परमिट के लिए नहीं हुआ है।

दस्तावेज़ों की पूरी सूची के लिए [2026 में ग्रीस के गोल्डन वीज़ा की आवश्यकताएँ](https://mav19-goldenvisa.com/hi/guides/greece-golden-visa-requirements) देखें, और पूरे मार्ग के लिए [€250,000 के उपयोग-परिवर्तन का गाइड](https://mav19-goldenvisa.com/hi/golden-visa-250k)।

## स्रोत

- परिपत्र 1/2026, प्रवासन एवं शरण मंत्रालय, प्रोटोकॉल सं. 72019, 21 अप्रैल 2026, खंड I.1, I.2 और I.3 और स्पष्टीकरण 1, 2, 5, 8 और 9: [पूरा पाठ (PDF, ग्रीक)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf); [मंत्रालय के परिपत्रों की सूची](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/)।

- [क़ानून 5038/2023, अनुच्छेद 100 §2, जिसे क़ानून 5100/2024 के अनुच्छेद 64 द्वारा प्रतिस्थापित किया गया, संहिताबद्ध पाठ](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf), प्रवासन एवं शरण मंत्रालय।

- [संयुक्त मंत्रिस्तरीय निर्णय 214926/2025 (सरकारी राजपत्र B' 6014/11.11.2025)](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025), अनुच्छेद 2 §2.1 और §2.6।

- [mitos.gov.gr: “स्थायी गोल्डन वीज़ा (उपयोग-परिवर्तन), प्रारंभिक जारीकरण”](https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance): एक संपत्ति, 120 m² की कोई सीमा नहीं।

- [Kanellos Legal, परिपत्र 1/2026 की व्याख्या](https://kanelloslegal.com/greek-golden-visa-circular-1-2026-explained/) (1 मई 2026); [परिपत्र का Lawspot सारांश](https://www.lawspot.gr/nomika-nea/epharmoge-ton-diataxeon-gia-te-khoregese-kai-ananeose-monimon-adeion-diamones-ependute-egkuklios/) (23 अप्रैल 2026)।

- [radar.gr, 1 जून 2026](https://radar.gr/article/pos-kinithikan-oi-times-ton-akiniton-stin-patra-to-a%CE%84trimino-tou-2026): पात्रास में माँगी गई कीमतें, 2026 की पहली तिमाही।

स्रोत अंतिम बार 27 सितंबर 2026 को जाँचे गए · सामान्य जानकारी, क़ानूनी सलाह नहीं · ख़रीदने से पहले किसी स्वतंत्र ग्रीक वकील से परामर्श करें

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