# השקעה בדיור לסטודנטים בפטרס: ביקוש מול היצע > נרשמים, מיטות במעונות, דמי שכירות והיצע חדש בפטרס, מי שוכר דירה של חדר שינה אחד עד שלושה, ותשואה ברוטו ריאלית לדירת ויזת זהב ב־€250,000. Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/patras-student-housing-investment Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76 Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative. --- ## השקעה בדיור לסטודנטים בפטרס הראיות משני צדי שוק השכירות לסטודנטים בפטרס: נרשמים, מקומות במעונות ודמי שכירות מצד אחד; היצע חדש, דירות ריקות ותקרת שכירות מהצד השני. כולל התשואה ברוטו שדירת ויזת זהב ב־€250,000 יכולה להניב באופן ריאלי, ומי שוכר דירה של חדר שינה אחד עד שלושה. מאת TPL S.A., היזם של MVR 19 · פורסם ב־27 בספטמבר 2026 · תצפיות שוק, לא תחזיות [בקשו את המחירון](https://mav19-goldenvisa.com/he/enquire) בפטרס יש ביקוש עמוק מצד סטודנטים: 28,418 סטודנטים פעילים לתואר ראשון באוניברסיטת פטרס, 4,881 סטודנטים שהתקבלו ב־2026, ורק כ־840 מקומות במעונות ציבוריים. דמי השכירות המבוקשים לדירות סטודנטים טיפוסיות עלו בכ־148% מאז 2017. אבל ההיצע גדל, ומתווכים מדווחים על תקרה. ב־€250,000, התשואה ברוטו הריאלית של דירה היא כ־1–3% לפי נתוני השכירות של היום, ולכן הטיעון לערך נשען על היתר השהייה, לא על השכירות. איך לקרוא את המדריך. נתוני השכירות הם דמי שכירות מבוקשים ממקורות שוק מתוארכים, המוצגים כתצפיות להמחשה, לא כתחזיות או כהבטחות. MVR 19 מתוכנן למסלול שינוי השימוש של €250,000; הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה שלכם, ומשרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה. ## אוניברסיטאות וקמפוסים אוניברסיטת פטרס היא האוניברסיטה השלישית בגודלה ביוון, עם 7 פקולטות ו־31 מחלקות בפטרס, במסולונגי ובאגריניו. הקמפוס הראשי שלה נמצא בריו, צפון־מזרחית לעיר, בסמוך לבית החולים האוניברסיטאי הכללי. היא מלמדת גם בקמפוס קוקולי (Koukouli) שבתוך פטרס, שבו פועלות המחלקות של המכון הטכנולוגי לשעבר של מערב יוון, שהתמזגו לאוניברסיטה ב־2019. אוניברסיטת פלופונסוס מפעילה את הפקולטה להנדסה שלה בקוקולי, עם מחלקות להנדסת מכונות ולהנדסת חשמל ומחשבים. המטה של האוניברסיטה הפתוחה של יוון נמצא בפטרס, אך היא מלמדת מרחוק, ולכן היא יוצרת ביקוש מועט לדיור לסטודנטים. שנת הלימודים נמשכת מסוף ספטמבר עד סוף יוני, עם בחינות ביוני ובספטמבר. אוניברסיטת פטרס קלטה 226 סטודנטי Erasmus+ נכנסים בשנת 2024–25: הם שימושיים לסמסטרים בודדים, אך אינם גורם משמעותי בהיקף הביקוש. - כ־2.2ק״מ: קמפוס קוקולי (ברגל מרחוב מאברומטאיון) - 9.4ק״מ: אוניברסיטת פטרס, ריו (כ־13 דקות נסיעה; 45–60 דקות בתחבורה ציבורית) - 1.5ק״מ: בית החולים הכללי אגיוס אנדראס (העובדים הם מאגר שוכרים שני) - כ־2ק״מ: מרכז העיר (כ־30 דקות הליכה) ## הביקוש במספרים - 28,418: סטודנטים פעילים לתואר ראשון באוניברסיטת פטרס (גיליון הנתונים של UPatras, נתוני 2025) - 4,881: סטודנטים שהתקבלו ב־2026 (eKathimerini, ספטמבר 2026) - ~840: מקומות במעונות ציבוריים לכל האוניברסיטה (eKathimerini, 2026) - €11.3: חציון דמי השכירות המבוקשים למ״ר לדירות סטודנטים טיפוסיות (Geoaxis, ספטמבר 2026) בתוספת 2,220 סטודנטים לתואר שני ו־1,787 דוקטורנטים, באוניברסיטה יש כ־32,400 סטודנטים פעילים. המעונות הציבוריים משכנים כ־3% מהסטודנטים הפעילים לתואר ראשון, לפי החישוב שלנו. ברמה הארצית, המעונות מכסים כעשירית מהסטודנטים הגרים הרחק מביתם. אין נתון שפורסם המראה כמה מסטודנטי אוניברסיטת פטרס מגיעים מחוץ לעיר; רוב הסטודנטים שמחוץ לעיר שוכרים דירה בשוק הפרטי. דמי השכירות הגיבו בהתאם. לפי Geoaxis, חציון דמי השכירות המבוקשים לדירת סטודנטים טיפוסית היה €11.3 למ״ר לחודש בספטמבר 2026, כ־€374 ל־33 מ״ר, וגבוה בכ־148% מ־2017. נתוני Spitogatos מראים שבפטרס נרשמה העלייה המהירה ביותר בדמי השכירות של דירות קטנות מבין ערי האוניברסיטה ביוון שנבדקו לאורך חמש שנים, עד 54.8%. יכולת התשלום של המשפחות נתמכת במענק הדיור לסטודנטים בסך €2,000 לשנה (€2,500 במגורים משותפים) לחוזי שכירות של שישה חודשים לפחות, בכפוף לקריטריוני הכנסה. דמי השכירות הממוצעים שסטודנטים חיפשו באכאיה ב־2026 היו €398 לחודש, לעומת כ־€543 באתונה ו־€500 בסלוניקי. ## שני צדי הראיות קונה שמיעץ לו עורך דין או משרד משפחתי (family office) יחפש את טיעוני הנגד. הנה הם, לצד הטיעונים בעד הביקוש, עם תאריכים. ### מה תומך בביקוש - אוניברסיטה גדולה ומבוססת: 28,418 סטודנטים פעילים לתואר ראשון (נתוני 2025). - מעט מיטות ציבוריות: כ־840 מקומות במעונות ל־4,881 סטודנטים חדשים שהתקבלו (2026). - דמי שכירות מבוקשים עולים: חציון של €11.3 למ״ר, כ־148% מעל 2017 (Geoaxis, ספטמבר 2026). - מענק דיור המתגמל חוזי שכירות רשומים של שישה חודשים ומעלה (ספטמבר 2026). - מאגר שוכרים שני: עובדי בית החולים וצעירים עובדים. ### מה ממתן אותו - 372 סטודנטים שהתקבלו (7.6%) לא נרשמו ב־2026, ודמי השכירות צוינו כאחת הסיבות; כ־600 אם סופרים גם רישומים שלא הושלמו. - כ־6,000 דירות סטודיו ודירות עם שני חדרי שינה ריקות פורסמו בנובמבר 2025. - מתווכים תיארו תקרת שכירות ביולי 2026, כשבאזורים מסוימים דמי השכירות נמוכים ב־5–10% מ־2025. - היצע חדש שנבנה ייעודית: שבעה מעונות סטודנטים פרטיים עד יולי 2026, יותר מ־15 לפי ספירה אחת בספטמבר. - יותר מ־600 יחידות להשכרה לטווח קצר בפטרס עשויות לחזור להשכרה לטווח ארוך. ההיצע החדש שנבנה ייעודית הוא ממשי וקונקרטי. WonderWall נפתח בספטמבר 2025 עם 56 דירות סטודיו, שפורסמו בתעריף הכול כלול של כ־€710–740 לחודש לשהיות ארוכות. Hamlet ו־Premia הוסיפו את מעונות Fidias בני 49 הדירות, והודיעו על כ־140 דירות נוספות. מתווך מקומי מדווח על כ־31,000 דירות ריקות ברחבי פטרס, ואיגוד בעלי הנכסים טוען שאין מחסור אמיתי בדיור לסטודנטים, אלא ביקוש המרוכז בשכונות מסוימות. הקריאה שלנו: הביקוש חזק ביותר לדירות סטודיו משופצות, במיקום טוב ועם עלויות צפויות, והוא נחלש מעל כ־€600–650 לחודש, שם מתחרים מעונות שנבנו ייעודית עם חדרי כושר וצוות במקום. זו הערכה המבוססת על המקורות, לא תחזית. ## דמי שכירות לפי סוג נכס, 2026 דמי שכירות מבוקשים בפטרס לפי סוג נכס, 2026 סוג נכס | דמי שכירות מבוקשים לחודש | חשבונות | מקור, תאריך חדר במעונות האוניברסיטה | €130 לחדר יחיד, €90 לחדר זוגי | כלולים | upatras.gr סטודיו רגיל עד 25 מ״ר, אזור זארוכלייקה | כ־€250–300 | בנוסף | flamis.gr, ספטמבר 2026; pelop.gr, יולי 2026 סטודיו לא משופץ, מרכז העיר | €280–350 | בנוסף | pelop.gr, אוגוסט 2026 סטודיו משופץ ומרוהט, מרכז העיר | €350–400; מתווכים נוקבים עד €500 | בנוסף | pelop.gr, אוגוסט 2026 דירת סטודנטים טיפוסית, 33 מ״ר (חציון העיר) | כ־€374 (€11.3 למ״ר) | בנוסף | Geoaxis, ספטמבר 2026 מעונות סטודנטים פרטיים, הכול כלול | כ־€500–740 | כלולים | flamis.gr, ספטמבר 2026; pelop.gr, ספטמבר 2026; WonderWall ממוצע בפלטפורמה בינלאומית (Erasmus Play) | €730, בתפוסה של 42% | בדרך כלל כלול | erasmusplay.com, 27 בספטמבר 2026 דמי שכירות מבוקשים, לא דמי שכירות בפועל. תצפיות שוק להמחשה, עם מקורות ותאריכים; לא תחזיות. שתי אזהרות. ממוצעי הפלטפורמות מוטים לטובת היצע ברמה גבוהה בתעריף הכול כלול, ולכן הנתון של Erasmus Play אינו מדד לדמי שכירות טיפוסיים. ודמי שכירות בתעריף הכול כלול כוללים את עלויות החשבונות, האינטרנט והניקיון של הבעלים, ולכן יש להשוות אותם לאחר ניכוי עלויות אלה. ## תשואה ברוטו ריאלית ב־€250,000 החילו את דמי השכירות האלה על מחיר של €250,000, והחשבון פשוט. הטבלה מציגה הכנסה ברוטו לפני דמי ניהול, מס הנכס ENFIA, ביטוח, דמי ניהול הבניין, תקופות ריקות נוספות ומס הכנסה. תשואה ברוטו להמחשה ברכישה של €250,000, לפי דמי השכירות שפורסמו לפטרס תרחיש | דמי שכירות | חודשי השכרה | ברוטו לשנה, בניכוי חשבונות | על €250,000 רגיל, חשבונות בנפרד | €280 | 10 | €2,800 | 1.1% רגיל, חוזה ל־12 חודשים | €300 | 12 | €3,600 | 1.4% הכול כלול, רמת ביניים | €550 | 11 | €5,060 | 2.0% הכול כלול, ברמת מעונות ייעודיים | €720 | 12 | €7,560 | 3.0% חשבון להמחשה על סמך דמי שכירות מבוקשים מתוארכים, לא תחזית. החשבונות שהבעלים משלם בהשכרה בתעריף הכול כלול הונחו בכ־€90 לחודש (הנחה שלנו). לכן הטווח הריאלי הוא כ־1–3% ברוטו, ונמוך יותר לאחר עלויות ומס. הסיבה היא המחיר, לא השוק. מחירי ההיצע הממוצעים בפטרס היו כ־€1,467 למ״ר ברבעון הראשון של 2026, בעוד ש־€250,000 לדירה של 40.72–70.03 מ״ר הם כ־€3,570–6,139 למ״ר. במחירי השוק המקומי, דמי השכירות בפטרס מניבים תשואות גבוהות בהרבה; במחיר של ויזת הזהב, הם אינם יכולים. מי שמציג הבטחה לתשואה גבוהה או קבועה על דירה ב־€250,000 בפטרס צריך להראות כיצד היא ממומנת. רוב דמי השכירות שמתפרסמים בפטרס הם לדירות סטודיו ולחדרים. דירה עם חדר שינה אחד או שניים מושכרת בסכום כולל גבוה יותר, אך היא עדיין נרכשת ב־€250,000, ועלויות התפעול והריהוט שלה גבוהות יותר. לא נקבעו דמי שכירות לדירות MVR 19; נפרסם דמי שכירות שנבדקו מול מתווכים לפני עונת ההשכרה הראשונה. ## היכן משתלב MVR 19 MVR 19 הוא בניין קיים ברחוב מאברומטאיון (Mavromataion), בשכונת פסאחו וזארוכלייקה (Psachou, Zarouchleika) שבדרום פטרס, שעובר הסבה לשבע דירות של חדר שינה אחד עד שלושה, 40.72 עד 91.16 מ״ר. לכל אחת מטבח, חדר רחצה ומחסן במרתף משלה; בקומות העליונות יש מעלית ומרפסות, ולפנטהאוז יש את גינת הגג. הבניין נמצא כ־2.2 ק״מ הליכה מקמפוס קוקולי ו־9.4 ק״מ בכביש מריו, ובית החולים הכללי אגיוס אנדראס נמצא במרחק 1.5 ק״מ. זהו בניין של שבע דירות בבעלות נפרדת, לא מעונות ייעודיים עם צוות. לפי הראיות שלעיל, השוכרים הטבעיים שלו הם סטודנטים החולקים דירה עם שני חדרי שינה, סטודנטים לתארים מתקדמים, עובדי בית החולים וצעירים עובדים. הוא מתוכנן להשכרה לטווח ארוך בלבד, משום שהחוק היווני אוסר השכרה לטווח קצר של דירות ויזת הזהב דרך פלטפורמות. הדמיות קונספטואליות להמחשה בלבד של הדירה B2, עם שני חדרי שינה (70.03 מ״ר). MVR 19, בית החולים אגיוס אנדראס, האצטדיון הפאן־פלופונסי (Pampeloponnisiako) והקמפוסים קוקולי וריו. המרחקים נמדדו מרחוב מאברומטאיון לפי ניתוב כבישים ושבילים של OpenStreetMap. [פתחו את MVR 19 ב־Google Maps](https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=38.228779%2C21.732801). ## מדוע ההיתר, ולא התשואה, מניע את הערך ב־€250,000 הרכישה קונה שני דברים. הראשון הוא זכאות להיתר שהייה למשקיעים לחמש שנים, לאחר השלמת שינוי השימוש, הניתן לחידוש כל עוד הנכס בבעלותכם, ללא דרישת שהייה מינימלית, החל על בן או בת הזוג, בנישואין או בשותפות, על ילדים מתחת לגיל 21 ועל הורי שני בני הזוג, בכפוף להחלטת המשרד. השני הוא דירה בעיר אוניברסיטאית, שניתן להשכיר בחוזים לטווח ארוך כדי לקזז את עלויות ההחזקה. תכננו גם את היציאה ביושר. את מסלול ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס, ולכן קונה מאוחר יותר מחוץ לאיחוד האירופי יזדקק למדרגת ה־€400,000 ול־120 מ״ר כדי לקבל היתר באמצעות הנכס, ואף אחת משבע הדירות אינה מגיעה ל־120 מ״ר. המכירה החוזרת היא לפי שווי השוק המקומי. קראו כיצד פועל [מסלול שינוי השימוש של €250,000](https://mav19-goldenvisa.com/he/golden-visa-250k) וכמה [עולות הרכישה וההחזקה](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/golden-visa-costs-taxes). ## שאלות שכדאי לשאול לפני הרכישה - מה נוקבים היום שניים או שלושה מתווכים מקומיים עבור דירה חדשה בסביבה, עם חדר שינה אחד או שניים ובגודל זה, ולכמה חודשים בשנה? - האם תשכירו עם חשבונות בנפרד או בתעריף הכול כלול, ומי משלם ומנהל את החשבונות השוטפים? - מי מוצא שוכרים, גובה את דמי השכירות ומטפל בתיקונים, ובאיזו עמלה? - מהם דמי ניהול הבניין, ENFIA והביטוח עבור הדירה הספציפית? - האם עורך הדין שלכם אישר תבנית של חוזה שכירות, כולל שאלת חוזה השכירות לשלוש שנים? - מה מצבו של היתר שינוי השימוש, ומתי צפויה ההשלמה? השוו בין [שבע הדירות של MVR 19](https://mav19-goldenvisa.com/he/residences), קראו על [הביקוש של סטודנטים בפטרס](https://mav19-goldenvisa.com/he/student-housing), או [בקשו את המחירון ואת התיק המשפטי](https://mav19-goldenvisa.com/he/enquire). ## מקורות - [דף העובדות של אוניברסיטת פטרס (נתוני 2025)](https://www.upatras.gr/wp-content/uploads/2026/05/Upatras-Enimerotiko-20x20-ENGLISH.pdf): סטודנטים פעילים; [הפרופיל של UPatras](https://www.upatras.gr/en/university/about/profile/); [מגורים ב־UPatras](https://www.upatras.gr/en/students/students-care/accommodation/): דמי שכירות במעונות. - [eKathimerini, 25 בספטמבר 2026](https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1316217/high-rents-drive-students-from-patras-university/): קבלה ללימודים, אי־רישום, מיטות במעונות; [eKathimerini, 22 באוקטובר 2025](https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1284474/govt-races-to-expand-student-accommodation/): כיסוי המעונות ברמה הארצית. - [dimokratia.gr, 2026](https://www.dimokratia.gr/ellada/749266/panepistimio-patron-freno-stis-eggrafes-ekatontadon-foititon-logo-akriveias-kai-enoikion/) ו־[skaipatras.gr, 24 בספטמבר 2026](https://www.skaipatras.gr/2026/09/24/patra-ekatontades-protoeteis-den-graftikan-sto-panepistimio-logo-kostoys-kai-enoikion/): רישומים שלא הושלמו. - [Geoaxis, מצפה הדיור לסטודנטים](https://geoaxis.gr/foititiki-stegi-afxiseis-enoikion-eos-164-tin-teleftaia-dekaetia/) ו־[pelop.gr, 10 בספטמבר 2026](https://pelop.gr/patra-foititiko-spiti-i-anazitisi-pou-ginetai-kathe-chrono-kai-pio-dyskoli-poso-afxithikan-oi-times-tin-teleftaia-10etia/): חציון דמי השכירות והשינוי מאז 2017. - [pelop.gr, 16 באוגוסט 2026](https://pelop.gr/proti-panelladika-i-patra-stis-anatimiseis-tis-foititikis-stegis/) ו־[dete.gr, 11 באוגוסט 2026](https://dete.gr/poio-einai-to-meso-enoikio-pou-anazitoun-oi-foitites-stin-patra-fthinotera-apo-alles-poleis/): השינוי לאורך חמש שנים לפי Spitogatos ותקציבי החיפוש. - [neolaia.gr, 18 בספטמבר 2026](https://www.neolaia.gr/2026/09/18/foititiko-stegastiko-epidoma-anoixe-xana-i-platforma-poioi-pairnoun-eos-2-500-evro/): מענק הדיור לסטודנטים. - [aigiovoice.gr, 11 בנובמבר 2025](https://www.aigiovoice.gr/patra-ligoteroi-foitites-polla-foititospita-choris-enoikiasti/): מודעות לדירות ריקות. - [dete.gr, 18 בספטמבר 2026](https://dete.gr/foitites-fevgoun-apo-tin-patra-logo-akrivon-enoikion-synolika-31-000-kena-spitia-sto-kentro-kai-se-perichora/): דירות ריקות; [dete.gr, 21 באוגוסט 2026](https://dete.gr/patra-i-elleipsi-foititikis-stegis-kai-ta-kleista-akinita-anevazoun-ta-enoikia/): עמדת איגוד בעלי הנכסים. - [pelop.gr, 3 ביולי 2026](https://pelop.gr/patra-ta-foititika-enoikia-pianoun-tavani/): תקרת שכירות ומעונות פרטיים; [pelop.gr, 26 באוגוסט 2026](https://pelop.gr/foititiki-stegi-550-evro-gia-40-tetragonika-to-chrysafi-tis-gkarsonieras-kai-stin-patra/): דמי שכירות במרכז ויחידות להשכרה לטווח קצר; [pelop.gr, 26 בספטמבר 2026](https://pelop.gr/foititikes-esties-idiotikes-kostos-patra-590-evro/): דמי שכירות במעונות פרטיים. - [flamis.gr, 8 בינואר 2026](https://flamis.gr/patra-dyo-nees-ependyseis-gia-toys-foitites-stin/): היצע חדש שנבנה ייעודית; [flamis.gr, 11 בספטמבר 2026](https://flamis.gr/oi-times-stin-patra-gia-foitites-kamia/): דמי שכירות לפי אזור. - [Arish Capital Partners, פרויקט WonderWall](https://www.arishcapitalpartners.com/projects/arish-wonderwall-project/): 56 דירות סטודיו. - [Erasmus Play, מגמות השוק בפטרס](https://erasmusplay.com/en/market-trends/gr/patras), 27 בספטמבר 2026. - [radar.gr, 1 ביוני 2026](https://radar.gr/article/pos-kinithikan-oi-times-ton-akiniton-stin-patra-to-a%CE%84trimino-tou-2026): מחירי היצע למכירה בפטרס, הרבעון הראשון של 2026. - מרחקים: ניתוב OpenStreetMap מנקודת המרכז של רחוב מאברומטאיון, נמדדו בספטמבר 2026. המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026 · תצפיות שוק, לא תחזיות או הבטחות · מידע כללי, אינו ייעוץ השקעות ## מדריכים קשורים ### האיסור על השכרה לטווח קצר בויזת הזהב: הסבר על מה חל הקנס של €50,000, ואילו חוזי שכירות לטווח ארוך ולסטודנטים נשארים מותרים. ### כמה באמת עולה רכישה לויזת הזהב של יוון ב־€250k מס העברה, שכר טרחת נוטריון, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ואגרות ההיתר, עלויות שנתיות ומס על הכנסה משכירות, עם דוגמה מחושבת. ### כמה זמן אורך תהליך ויזת הזהב של יוון משריון, מספר זיהוי לצורכי מס וחשבון בנק ועד שטר המכר, הבקשה, הנתונים הביומטריים וכרטיס השהייה לחמש שנים. ## שאלו על דירה ב־MVR 19 אנו משיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.