# דרישות ויזת זהב ביוון 2026: רשימת בדיקה מלאה

> כל המסמכים והתנאים להיתר שהייה יווני למשקיעים ב־2026, כולל הניירת הנוספת שמסלול שינוי השימוש של €250,000 דורש. מדריך מלא, מסלול אחר מסלול.

Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/greece-golden-visa-requirements
Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76
Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative.

---
## הדרישות לויזת הזהב של יוון ב־2026

התנאים והמסמכים להיתר שהייה יווני למשקיעים, מסלול אחר מסלול, עם הראיות הנוספות שמסלול שינוי השימוש של €250,000 דורש. מבוסס על החוק, על החלטת שרים משותפת 214926/2025, על חוזר 1/2026 ועל ההליך הרשמי באתר mitos.gov.gr.

מאת TPL S.A., היזם של MVR 19 · המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026 · מידע כללי, אינו ייעוץ משפטי

[בקשו את התיק המשפטי](https://mav19-goldenvisa.com/he/enquire)

כדי לקבל ויזת זהב ביוון ב־2026, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש נכס אחד, משלם את המחיר המלא דרך בנק יווני לפני הגשת הבקשה, מחזיק בביטוח בריאות פרטי ומשלם אגרות בסך €2,016. הסכום המינימלי הוא €800,000 או €400,000, בשני המקרים עם 120 מ״ר של שטח עיקרי, או €250,000 לנכס שהוסב למגורים או למבנה לשימור. מסלול שינוי השימוש מחייב גם חוות דעת מהנדס.

## מי רשאי להגיש בקשה

- אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי. ההיתר מיועד לאזרחי מדינות שלישיות. לאזרחי האיחוד האירופי, וכן לאזרחי האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, יש זכויות שהייה משלהם, והם אינם זקוקים לו.

- כניסה חוקית, או הגשה מראש. בעת הגשת הבקשה נדרשים ויזה בתוקף, כניסה ללא ויזה או היתר שהייה בתוקף. לחלופין, לפי סעיף 10 §11 של קוד ההגירה, עורך הדין שלכם יכול להגיש את הבקשה לפני הגעתכם, ואז תיכנסו ליוון למסירת נתונים ביומטריים.

- סדר ציבורי ובריאות. אסור שתהיו רשומים כאדם בלתי רצוי מטעמי סדר ציבורי או ביטחון, ואסור שתהוו סיכון לבריאות הציבור.

- הגבלה לפי אזרחות. בקשות חדשות של אזרחי רוסיה ובלארוס, כולל בני משפחותיהם, מושעות.

- באמצעות חברה. ניתן לרכוש באמצעות חברה יוונית או חברה מהאיחוד האירופי, אם אתם מחזיקים ב־100% ממניותיה.

- בעלים משותפים. חלקו של כל אחד מהבעלים המשותפים חייב לעמוד ברף בפני עצמו. החריג הוא בני זוג נשואים או בני זוג בשותפות רשומה, הרשאים לחלוק השקעה אחת: אחד מהם מקבל את היתר המשקיע והאחר היתר של בן משפחה.

## מדרגות ההשקעה ב־2026

הרפים נקבעו בחוק 5100/2024, שבתוקף מ־5 באפריל 2024, ומוסברים בחוזר 1/2026 של המשרד מ־21 באפריל 2026.

מדרגות ההשקעה של ויזת הזהב של יוון ברכישת נכס. חוק 5038/2023, סעיף 100 §2, כפי שהוחלף בחוק 5100/2024, סעיף 64.

מינימום | היכן ומה | שטח עיקרי מינימלי של 120 מ״ר | תנאים נוספים

€800,000 | אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, ואיים עם יותר מ־3,100 תושבים | כן | נכס אחד

€400,000 | שאר יוון, כולל פטרס | כן | נכס אחד

€250,000 | בכל מקום: נכס שהוסב למגורים משימוש אחר | לא | אקט רישוי מ־5 באפריל 2024 או לאחר מכן; ההסבה הושלמה לפני הגשת הבקשה

€250,000 | בכל מקום: מבנה לשימור שיש לשקם | לא | שיקום מלא שהושלם לפני החידוש הראשון

## תנאים החלים על כל המסלולים

- נכס אחד. יש לעמוד בסכום המינימלי בנכס אחד. מחסן או מקום חניה באותו בניין, שנרכשו באותו שטר ומשמשים כשטח נלווה, נכללים בחישוב השווי אך לא בחישוב השטח.

- בעלות מלאה. עליכם להחזיק בבעלות מלאה ובחזקה בנכס.

- מחיר השטר הוא הקובע. הסכום המינימלי הוא שווי הרכישה במועד הרכישה. שיפוץ שתשלמו עליו לאחר מכן אינו נחשב.

- תשלום מלא לפני הגשת הבקשה. המחיר כולו משולם דרך המערכת הבנקאית היוונית לפני הגשת הבקשה.

- שמרו על הנכס. מכירתו בזמן שההיתר בתוקף מביאה לסיום ההיתר, אלא אם תרכשו תחילה נכס חלופי העומד בתנאים ותודיעו לרשות.

- כללי השכרה. אסורה השכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות דיגיטליות ואסורה השכרת משנה. הפרה גוררת קנס של €50,000 וביטול ההיתר. השכרה לטווח ארוך מותרת.

## רשימת מסמכים לכל מסלולי הנכסים

אלה המסמכים הספציפיים שמפורטים בהחלטת שרים משותפת 214926/2025 ובהליך הרשמי באתר mitos.gov.gr. חלים גם המסמכים המשותפים לכל היתרי השהייה, שנקבעו בהחלטת שרים משותפת 95391/2024; עורך הדין שלכם יאשר את הרשימה העדכנית למקרה שלכם.

- עותק של הדרכון שלכם, בתוקף לפי קוד הגבולות של שנגן, עם ויזת הכניסה או הוכחה לכניסה ללא ויזה, או היתר שהייה בתוקף.

- אישור מהנוטריון שערך את השטר, המציין את הצדדים, את הנכס, את המחיר המוסכם, את אופן התשלום עם פרטי התשלום המלאים, את שטר התשלום המלא, והאם המוכר השתמש בנכס לצורך היתר משקיע.

- הוכחה לכך שהשטר נרשם ברישום המקרקעין או בקדסטר. בבקשה הראשונה מספיקה הוכחה שהרישום התבקש, או אישור של עורך דין; ההוכחה הסופית מוגשת בחידוש.

- פוליסת ביטוח בריאות פרטי.

- האגרה האלקטרונית להיתר בסך €2,000, ואגרת הכרטיס בסך €16.

- עותק של טופס E9 שלכם, ההצהרה היוונית על הנכסים שבבעלותכם.

- תצלום צבעוני עדכני לפי תקן הדרכון היווני, מודפס ובקובץ דיגיטלי.

- אם אתם רוכשים באמצעות חברה, הוכחה לכך שאתם מחזיקים בכל מניותיה.

במדרגות ה־€400,000 וה־€800,000, אישור הנוטריון חייב לציין את שטח החללים העיקריים, וטופס E9 חייב להראות לפחות 120 מ״ר.

## דרישות נוספות למסלול שינוי השימוש של €250,000

מסלול ההסבה מחליף את מבחן השטח במבחן השימוש. המסמך המרכזי הוא חוות דעת טכנית של מהנדס על שינוי השימוש בחללים העיקריים של הנכס. החלטת שרים משותפת 214926/2025 (סעיף 2 §2.6) קובעת את נוסחה. בעיקרו של דבר, המהנדס מאשר:

ששינוי השימוש מבוסס, כפי שעולה מהיתר הבנייה, מהאישור לעבודות בהיקף מצומצם, מעדכון התיק או מתיקון ההיתר שהונפקו לאחר כניסתו לתוקף של סעיף 64 של חוק 5100/2024, משימוש „…” לשימוש „מגורים” בחללים העיקריים של הנכס שרכש המשקיע הנקוב בשמו לפי שטר המכר הנוטריוני המצוין.

סיכום שלנו של הנוסח היווני, שנכתב במקור באנגלית. הנוסח היווני בהחלטה הוא המחייב.

- מבחן התאריך. תאריך הנפקת אקט הרישוי חייב להיות 5 באפריל 2024 או מאוחר יותר. היתר לשינוי שימוש שהונפק קודם לכן נחשב רק אם עודכן או תוקן בתאריך זה או לאחריו.

- השלמה לפני הגשת הבקשה. ההסבה חייבת להסתיים לפני הגשת הבקשה שלכם. הקונה או המוכר רשאים לבצע אותה.

- מבנים תעשייתיים. המהנדס חייב לאשר גם שבחמש השנים האחרונות לא הותקנה ולא פעלה בבניין תעשייה, על סמך אישור ניתוק חשמל מ־HEDNO או מהעירייה, טופסי E2 של חמש השנים האחרונות, או רישומים רשמיים אחרים. בתי מלאכה אינם נחשבים לתעשייה.

- מה אינו עומד בתנאים. נכס שהיה למגורים ב־5 באפריל 2024 והוסב לשימוש אחר ובחזרה, ופרויקטים חדשים שקיבלו היתר לאחר תאריך זה לשימוש אחר ותוקנו לאחר מכן למגורים.

- כמה דירות מהסבה אחת. כל דירה שנוצרת נכללת במסלול ה־€250,000 בפני עצמה. משקיע מקורי המשאיר בידיו אחת מהן חייב להוכיח את שוויה בחוות דעת של שמאי מוסמך.

- בחידוש. אתם חותמים על הצהרה רשמית שהחללים העיקריים עדיין משמשים למגורים ושהנכס אינו מושב או סניף של חברה.

השטח אינו תנאי במסלול זה. ראו את [כלל 120 המ״ר ומסלול ההסבה של €250,000](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/120-sqm-rule-change-of-use) לעמדה המדויקת של החוזר.

## כללי התשלום

- המחיר משולם בהמחאה בנקאית משורטטת, בהעברה בנקאית או בתשלום בכרטיס דרך מסוף POS, לחשבון המוכר בבנק ביוון.

- התשלום יכול להתבצע על ידיכם, על ידי בן או בת הזוג, או על ידי קרובי משפחה עד דרגה שנייה. ללא מזומן וללא משלמים שהם צד שלישי שאינו קשור.

- פרטי המשלם והחשבון מוצהרים בפני הנוטריון ונרשמים בשטר.

המשרד מתייחס בחומרה לעקיפת הכללים. חוזר 1/2026 (הבהרה 23) מציין פרסום מטעה לגבי המחיר או התשלום, והעברות כספים לא מתועדות לפני ההשקעה או אחריה, שמותירות אותה הרחק מתחת למינימום הקבוע בחוק. מקרים כאלה מועברים לרשויות המס, למשטרה ולרשות היוונית לאיסור הלבנת הון, וההיתרים מבוטלים. המחיר בשטר חייב להיות המחיר האמיתי, בלי שכסף כלשהו יחזור לקונה.

## אגרות

- המבקש הראשי: אגרת היתר של €2,000 בתוספת €16 לכרטיס, €2,016 בסך הכול. אותו סכום חל בכל חידוש לחמש שנים.

- ויזה לאומית, אם אתם זקוקים לה לכניסה: אגרה קונסולרית של €180.

- בני משפחה: חלות אגרות נפרדות. לא אימתנו את הסכום העדכני לכל אדם; בדקו אותו מול עורך הדין שלכם.

- ערעור על סירוב: €50, שיש להגיש תוך חודשיים מההחלטה.

מסי הרכישה ושכר הטרחה המקצועי נוספים על המחיר, כיום בערך 5–7% מהמחיר. ראו [כמה עולה באמת רכישה ב־€250,000](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/golden-visa-costs-taxes).

## בני משפחה

השקעה אחת יכולה לכסות את בן או בת הזוג או בן או בת הזוג בשותפות רשומה, את ילדיכם הרווקים מתחת לגיל 21, ואת הורי שני בני הזוג. כל בן משפחה זקוק לדרכון, לתצלומים ולביטוח בריאות, ולהוכחת הקשר המשפחתי, כגון תעודות נישואין ולידה. מסמכי מעמד אישי זרים דורשים בדרך כלל אפוסטיל או אימות קונסולרי ותרגום רשמי ליוונית. ראו [בני משפחה בויזת הזהב של יוון](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/golden-visa-family-members).

## הגשה ולוח זמנים

הבקשות מוגשות באופן דיגיטלי, בדרך כלל על ידי עורך הדין שלכם מכוח ייפוי כוח. ההליך הרשמי מאפשר עד 10 ימים לבדיקת שלמות התיק, 2 ימים להנפקת אישור ההגשה, 40 יום לבחינת התיק ולנתונים הביומטריים, ו־8 ימים להנפקת ההיתר או לסירוב: 50 יום בסך הכול. בפועל זה נמשך כמה חודשים. באוגוסט 2026 היו 627 תיקי ויזת זהב ממתינים במנהל האזורי שמכסה את פלופונסוס, מערב יוון והאיים היוניים. עליכם להתייצב פעם אחת באופן אישי למסירת טביעות אצבע. ראו [כמה זמן נמשך הליך ויזת הזהב של יוון](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/golden-visa-processing-time).

## לקוני MVR 19

MVR 19 הוא בניין ברחוב מאברומטאיון (Mavromataion) בפטרס, שעובר הסבה לשבע דירות של חדר שינה אחד עד שלושה, המתוכננות למסלול שינוי השימוש. שש מוצעות ב־€250,000 והפנטהאוז במחיר לפי בקשה. ההסבה נמצאת בהכנה ואקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק, ולכן הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה שלכם, ומשרד ההגירה והמקלט של יוון מחליט בכל בקשה. כל דירה היא נכס אחד. המחסן שלה במרתף מתוכנן להיכלל באותו שטר, לאחר ששטר בעלות אופקית חדש ייצור את שבעת המחסנים. כאשר אקט הרישוי לשינוי השימוש יונפק, התאריך והאסמכתה שלו ייכללו בתיק המשפטי שאנו שולחים לקונים.

- שבע דירות

- 1 עד 3 חדרי שינה

- 40.72–91.16 מ״ר

- שש ב־€250,000

- פנטהאוז: המחיר לפי בקשה

הסלון של הדירה B2 עם שני חדרי שינה. הדמיה קונספטואלית להמחשה בלבד.

[קראו את המדריך המלא למסלול ה־€250,000](https://mav19-goldenvisa.com/he/golden-visa-250k), [השוו בין שבע הדירות](https://mav19-goldenvisa.com/he/residences) או [סיירו באחת מהן](https://mav19-goldenvisa.com/he/tour).

## מקורות

- [חוק 5038/2023, סעיף 100, כפי שהוחלף בסעיף 64 של חוק 5100/2024 (העיתון הרשמי (ΦΕΚ) A' 49/05.04.2024), נוסח משולב](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf), משרד ההגירה והמקלט של יוון.

- [החלטת שרים משותפת 214926/2025 (העיתון הרשמי B' 6014/11.11.2025)](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025), סעיף 2 §1, §2.1, §2.6 ו־§3.

- חוזר 1/2026, משרד ההגירה והמקלט, Prot. 72019, 21 באפריל 2026, פרק I והבהרות 1, 2, 5, 10, 22 ו־23: [רשימת החוזרים של המשרד](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/); [הנוסח המלא (PDF, ביוונית)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf).

- [mitos.gov.gr: היתר שהייה למשקיע (Golden Visa) לשינוי שימוש, הנפקה ראשונית](https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance): מסמכים, תנאים, אגרות ושלבים רשמיים (הדף עודכן ב־22 בספטמבר 2026).

- [Kanellos Legal, הסבר על חוזר 1/2026](https://kanelloslegal.com/greek-golden-visa-circular-1-2026-explained/) (1 במאי 2026).

- [pelop.gr, 12 באוגוסט 2026](https://pelop.gr/sti-dytiki-ellada-to-ionio-kai-tin-peloponniso-ekkremoun-627-ypotheseis-golden-visa/): 627 תיקי ויזת זהב ממתינים במנהל האזורי.

- [תקנה (EU) 2016/399, קוד הגבולות של שנגן](https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2016/399/oj).

המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026 · מידע כללי, אינו ייעוץ משפטי · היוועצו בעורך דין יווני בלתי תלוי לפני הרכישה

## מדריכים קשורים

### ויזת הזהב של יוון: מסלול שינוי השימוש של €250,000

החוק, התנאים, התהליך, כללי ההשכרה והמגבלות על מכירה חוזרת במסלול.

### כמה זמן אורך תהליך ויזת הזהב של יוון

מהשריון ומספר זיהוי לצורכי מס ועד לנתונים הביומטריים ולכרטיס השהייה לחמש שנים.

### רכישת נכס ביוון מרחוק

ייפוי כוח, מספר זיהוי לצורכי מס, חשבון בנק, נוטריון, ומתי עליכם לנסוע.

### בני משפחה בויזת הזהב של יוון

את מי מכסה השקעה אחת, ומה נדרש מכל אחד.

### כלל ה־120 מ״ר ומסלול ההסבה של €250k

על אילו מדרגות חל השטח המינימלי, ועל אילו לא.

### ויזת הזהב הזולה ביותר באירופה ב־2026

מסלולים באירופה בהשוואה: מה משלמים ומה נשאר בידיכם.

## בקשו את התיק המשפטי של MVR 19

אנו שולחים את המחירון, את תוכניות הקומות ואת התיק המשפטי, ומשיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.

הזכאות לויזת הזהב מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה ובהחלטת המשרד.

הדמיה קונספטואלית להמחשה בלבד.