# האם כלל 120 המ״ר חל על הסבות ב־€250,000?

> לא: השטח המינימלי של 120 מ״ר חל על מדרגות ה־€400,000 וה־€800,000, לא על שינוי שימוש או על מבנים לשימור. מה קובע החוזר של 2026, עם מקורות.

Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/120-sqm-rule-change-of-use
Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76
Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative.

---
## כלל ה־120 מ״ר ומסלול ההסבה של €250k

טענה נפוצה גורסת שנכס לויזת הזהב של יוון חייב להיות בשטח של 120 מ״ר לפחות, ולכן דירה קטנה יותר אינה יכולה להיות כשירה. לגבי נכס שהוסב למגורים, טענה זו שגויה. הנה מה שקובעים בפועל החוק והחוזר של המשרד מאפריל 2026, ומה המשמעות לגבי שבע הדירות של MVR 19, שאף אחת מהן אינה מגיעה ל־120 מ״ר.

מאת TPL S.A., היזם של MVR 19 · המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026 · מידע כללי, אינו ייעוץ משפטי

[פנייה לגבי דירה](https://mav19-goldenvisa.com/he/enquire)

לא. השטח המינימלי של 120 מ״ר חל רק על מדרגות ה־€800,000 וה־€400,000 של ויזת הזהב של יוון. הוא אינו חל על מסלול ה־€250,000 לנכסים שהוסבו למגורים, ולא על מבנים לשימור. חוזר 1/2026 קובע זאת במפורש: ההשקעה היא בנכס אחד, ללא הגבלות על שטח החללים העיקריים. דירה שהוסבה למגורים ששטחה מתחת ל־120 מ״ר אינה נפסלת בשל גודלה.

## מאין נובעת הטעות

עד אפריל 2024 לא היה להיתר המשקיע היווני כל כלל שטח. חוק 5100/2024, שבתוקף מאז 5 באפריל 2024, עשה שני דברים בבת אחת. הוא העלה את הרפים העיקריים ל־€800,000 ול־€400,000 והוסיף להם דרישה לשטח מגורים עיקרי של 120 מ״ר לפחות. באותו סעיף הוא יצר מסלול חדש של €250,000 לנכסים שהוסבו למגורים משימוש אחר, ללא שטח מינימלי.

סיכומים רבים קיצרו זאת ל„נכס לויזת הזהב חייב להיות בשטח של 120 מ״ר לפחות”. הקיצור הזה התפשט. בספטמבר 2026, תשובת חיפוש שנוצרה על ידי בינה מלאכותית ושבדקנו החילה אותו על מיקרו־דירה של 25 מ״ר והסיקה שהדירה לא תהיה כשירה. לגבי מסלול ההסבה, מסקנה זו היא תפיסה מוטעית: כלל השטח שייך לשתי המדרגות האחרות.

## היכן חל כלל 120 המ״ר

הכלל מופיע בחלופות (a) ו־(b) של סעיף 100 §2 של חוק 5038/2023, קוד ההגירה, כפי שהוחלף בסעיף 64 של חוק 5100/2024. חוזר 1/2026 חוזר עליו בפרק I.1 ושוב בהבהרה 8:

- מדרגות: €800,000 באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שבהם יותר מ־3,100 תושבים; €400,000 בשאר יוון, כולל פטרס.

- מה חייב להגיע ל־120 מ״ר: החללים העיקריים של נכס בנוי, או של נכס שיש לו היתר בנייה. לקרקע ללא היתר בנייה אין מבחן שטח.

- בעלות משותפת: כאשר לשני משקיעים או יותר יש לכל אחד חלק ששוויו הרף המלא, דרישת 120 המ״ר חלה על הנכס כולו, ולא על כל חלק.

- שטחים נלווים אינם נכללים בשטח. הדוגמה של החוזר עצמו: דירה של 118 מ״ר באטיקה בשווי €1,000,000, שנרכשה עם מקום חניה של 12 מ״ר ומחסן של 8 מ״ר באותו שטר, אינה עומדת במבחן, כי חניה ומחסן אינם חללים עיקריים.

## מה קובע חוזר 1/2026 לגבי מסלולי ה־€250,000

משרד ההגירה והמקלט של יוון פרסם את חוזר 1/2026 (Prot. 72019) ב־21 באפריל 2026, כדי להנחות את המשרדים המחליטים בבקשות. פרק I.2 עוסק במסלול שינוי השימוש. בעיקרו של דבר, הוא קובע:

חלופה (c) של סעיף 100 §2 הנהיגה השקעה באמצעות רכישת נכס שהחללים העיקריים שלו עוברים שינוי שימוש מכל שימוש אחר, למשל מסחרי או מקצועי, למגורים, בשווי רכישה מינימלי של €250,000 במועד הרכישה. גם כאן ההשקעה נעשית בנכס יחיד, ללא הגבלות על שטח החללים העיקריים, כלומר מגבלת 120 המ״ר אינה חלה, ושינוי השימוש חייב להסתיים לפני הגשת הבקשה להיתר המשקיע.

שלוש נקודות נוספות באותו פרק חשובות לדירות קטנות:

- כמה דירות מהסבה אחת. כאשר נכס שאינו למגורים מוסב וההשקעה יוצרת יותר מנכס אחד, כלומר דירות, כל אחת מהן נכללת בחלופה (c), בהשקעה מינימלית של €250,000. משקיע מקורי המשאיר בידיו אחת מהדירות שנוצרו חייב להוכיח, בחוות דעת של שמאי מוסמך, ששוויה €250,000 לפחות.

- עיתוי. שינוי השימוש חייב להסתיים לאחר כניסתו לתוקף של סעיף 64 של חוק 5100/2024, כלומר מ־5 באפריל 2024 ואילך. הבהרה 5 מוסיפה שהדבר מוכח לפי תאריך ההנפקה של אקט הרישוי.

- מי מבצע את ההסבה. את שינוי השימוש רשאים לבצע הקונה או המוכר.

פרק I.3 מחיל את אותו נוסח על מבנים לשימור שעוברים שיקום: נכס אחד, €250,000, וללא מגבלת 120 מ״ר.

הסיכום שלנו, שנכתב במקור באנגלית, של הנוסח היווני של חוזר 1/2026. המקור היווני הוא המחייב; הנוסח המלא מקושר ברשימת המקורות.

## השוואה בין ארבעת המסלולים

היכן חל השטח המינימלי של 120 מ״ר. כל ארבעת המסלולים מחייבים נכס יחיד אחד. חוק 5038/2023, סעיף 100 §2, כפי שהוחלף בחוק 5100/2024; חוזר 1/2026, פרקים I.1 עד I.3.

מסלול (סעיף 100 §2) | מינימום | שטח מינימלי של 120 מ״ר?

(a) אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, איים גדולים יותר | €800,000 | כן

(b) שאר יוון, כולל פטרס | €400,000 | כן

(c) נכס שהוסב למגורים משימוש אחר | €250,000 | לא

(d) מבנה לשימור שיעבור שיקום | €250,000 | לא

## נכס אחד: מדוע אי אפשר לצרף שתי דירות קטנות

היעדר שטח מינימלי אינו אומר היעדר מגבלות. הבהרה 1 של החוזר קובעת שבכל ארבעת המסלולים ההשקעה חייבת להיות בנכס יחיד. אי אפשר להגיע ל־€250,000 ברכישת שתי דירות קטנות ב־€125,000 כל אחת, גם לא באותו בניין.

בעלות משותפת פועלת לפי אותו היגיון. בעלים משותפים כשירים רק אם כל חלק כשלעצמו שווה את הרף. בני זוג נשואים ובני זוג בשותפות רשומה הם החריג: הם יכולים להחזיק יחד בנכס אחד של €250,000, עם היתר משקיע אחד והיתר אחד לבן משפחה.

המבחן המעשי פשוט: דירה אחת שהוסבה למגורים, שטר אחד, מחיר אחד של €250,000 לפחות, המשולם במלואו דרך בנק ביוון לפני הגשת הבקשה, בלי שכסף כלשהו חוזר אליכם.

## מחסן וחניה: מה נכלל

הבהרה 2 מתירה לכלול מחסנים ומקומות חניה כחלק מהנכס היחיד, לצורך השווי אך לא לצורך השטח, אם מתקיימים כל שלושת התנאים:

- הם נרכשים באותו חוזה מכר כמו הנכס העיקרי;

- הם נמצאים באותו בניין;

- הם שטחים נלווים, צמודים לנכס העיקרי או יחידות נפרדות כגון מקום חניה או מחסן במרתף.

הדוגמה המחושבת של החוזר היא מקרה של הסבה. משקיע רוכש דירה של 60 מ״ר בבניין תעשייתי שהוסב למגורים לאחר חוק 5100/2024, ב־€248,000. באותו שטר הוא רוכש מקום חניה במרתף ב־€8,000 ומחסן. ההשקעה מסתכמת ב־€256,000, עומדת ברף ה־€250,000 לנכסים שהוסבו למגורים, ונחשבת לנכס אחד.

MVR 19 מתוכנן באותו אופן: לכל אחת משבע הדירות מצורף מחסן אחד במרתף, בשטח של כ־9 עד 15 מ״ר, באותו בניין ובאותו שטר, כפי שמתוכנן. המחסן מוסיף לשווי של הנכס האחד, לא לשטחו. כדי שניתן יהיה למכור את שבעת המחסנים, יש לחלק את המחסן הרשום היחיד במרתף הבניין בשטר בעלות אופקית חדש.

## מתחת ל־120 מ״ר: מה המשמעות ב־MVR 19

גודל אינו תנאי לויזת הזהב בדירה שהוסבה למגורים. דירה של 40 מ״ר ודירה של 91 מ״ר בבניין שהוסב נבחנות לפי אותם מבחנים: שימוש, עיתוי, שווי ותשלום. השאלה אם דירה עומדת בתקנות הבנייה לגבי חדרים, אור ואוורור היא עניין תכנוני של האדריכל ושל ההיתר, ולא כלל של ויזת הזהב.

שטחן העיקרי של שבע הדירות של MVR 19 הוא 40.72 עד 91.16 מ״ר: שלוש דירות עם חדר שינה אחד של 40.72 עד 47.99 מ״ר, שלוש דירות עם שני חדרי שינה של 60.82 עד 70.03 מ״ר, והפנטהאוז עם שלושה חדרי שינה של 91.16 מ״ר. אף אחת מהן אינה מגיעה ל־120 מ״ר, ולכן מדרגת ה־€400,000 אינה פתוחה בפניהן, ומסלול שינוי השימוש של €250,000 חל עליהן, על כל תנאיו.

מקרא השטחים של קומה 2: B1, חדר שינה אחד, 47.99 מ״ר, ו־B2, שני חדרי שינה, 70.03 מ״ר. כל אחת מתוכננת כנכס אחד המוצע ב־€250,000. השטחים הם נתוני השטח העיקרי של התכנון הרעיוני, וטרם נחתמו על ידי אדריכל.

לשטח של פחות מ־120 מ״ר יש השלכות ממשיות שכדאי לשקול:

- את ההטבה ניתן לנצל פעם אחת. הבהרה 9 קובעת שאת הטבת ה־€250,000 ניתן לנצל פעם אחת בלבד לכל נכס. קונה מאוחר יותר, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי, המבקש היתר באמצעות אותה דירה, יזדקק למדרגת ה־€400,000 ול־120 מ״ר של שטח עיקרי, שאף אחת משבע הדירות אינה מגיעה אליהם. יש לתכנן מכירה חוזרת לקונים שאינם זקוקים להיתר באמצעותה, לפי מחירי השוק המקומי.

- המחיר למ״ר גבוה. ב־€250,000, דירה של 40.72 עד 70.03 מ״ר עולה כ־€3,570 עד €6,139 למ״ר, לעומת מחיר מבוקש ממוצע בפטרס של כ־€1,467 למ״ר ברבעון הראשון של 2026. התוספת משולמת עבור מסלול ההיתר, לא עבור השטח.

- ההכנסה צנועה. דירה המושכרת לטווח ארוך, למשל לסטודנטים הגרים בשותפות או לצוות בית חולים, מניבה במחיר זה תשואה ברוטו נמוכה, כ־1–3% לפני הוצאות לפי נתוני השכירות הנוכחיים, והשכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות אסורה.

MVR 19 הוא בניין בפטרס המוסב לשבע דירות עם חדר שינה אחד עד שלושה. שש מוצעות ב־€250,000 כל אחת, והפנטהאוז במחיר לפי בקשה; כל אחת מהן מתוכננת למסלול שינוי השימוש, עם מחסן במרתף באותו שטר. ההסבה נמצאת בהכנה ואקט הרישוי לשינוי השימוש טרם הונפק, ולכן הזכאות מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה שלכם. [צפו בשבע הדירות ובשטחיהן](https://mav19-goldenvisa.com/he/residences).

## בדיקות שיש לערוך לפני רכישת דירה קטנה שהוסבה למגורים

- השימוש החוקי של הבניין ב־5 באפריל 2024 לא היה למגורים. נכס ששימש אז למגורים אינו יכול לנצל את המסלול באמצעות הסבה לשימוש אחר וחזרה למגורים.

- אקט הרישוי לשינוי השימוש (היתר בנייה, אישור לעבודות בהיקף מצומצם, עדכון תיק או תיקון היתר) הוא מתאריך 5 באפריל 2024 או מאוחר יותר.

- ההסבה תושלם לפני הגשת הבקשה, ומהנדס יאשר זאת בנוסח שנקבע בהחלטת שרים משותפת 214926/2025.

- אם הבניין היה תעשייתי, לא פעלה בו תעשייה בחמש השנים האחרונות, ויש ראיות המוכיחות זאת.

- הדירה היא נכס נפרד בפני עצמו, וכל מחסן או חניה נמצאים באותו בניין ובאותו שטר.

- המחיר בשטר הוא €250,000 לפחות עבור אותו נכס אחד, משולם במלואו בהעברה בנקאית, בהמחאה משורטטת או בכרטיס, לחשבון ביוון, בלי שדבר מוחזר לכם.

- תעודת הנוטריון מאשרת שהנכס לא נוצל כבר לקבלת היתר משקיע.

לרשימה המלאה של המסמכים, ראו [הדרישות לויזת הזהב של יוון ב־2026](https://mav19-goldenvisa.com/he/guides/greece-golden-visa-requirements), ולמסלול כולו, [המדריך למסלול שינוי השימוש של €250,000](https://mav19-goldenvisa.com/he/golden-visa-250k).

## מקורות

- חוזר 1/2026, משרד ההגירה והמקלט של יוון, Prot. 72019, 21 באפריל 2026, פרקים I.1, I.2 ו־I.3 והבהרות 1, 2, 5, 8 ו־9: [הנוסח המלא (PDF, ביוונית)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf); [רשימת החוזרים של המשרד](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/).

- [חוק 5038/2023, סעיף 100 §2, כפי שהוחלף בסעיף 64 של חוק 5100/2024, נוסח מאוחד](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf), משרד ההגירה והמקלט של יוון.

- [החלטת שרים משותפת 214926/2025 (העיתון הרשמי, ΦΕΚ B' 6014/11.11.2025)](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025), סעיף 2 §2.1 ו־§2.6.

- [mitos.gov.gr: היתר שהייה למשקיע (Golden Visa), שינוי שימוש, הנפקה ראשונית](https://en.mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94:Permanent_golden_visa_(change_of_use)_%E2%80%93_Initial_issuance): נכס אחד, ללא מגבלת 120 מ״ר.

- [Kanellos Legal, הסבר על חוזר 1/2026](https://kanelloslegal.com/greek-golden-visa-circular-1-2026-explained/) (1 במאי 2026); [הסיכום של Lawspot על החוזר](https://www.lawspot.gr/nomika-nea/epharmoge-ton-diataxeon-gia-te-khoregese-kai-ananeose-monimon-adeion-diamones-ependute-egkuklios/) (23 באפריל 2026).

- [radar.gr, 1 ביוני 2026](https://radar.gr/article/pos-kinithikan-oi-times-ton-akiniton-stin-patra-to-a%CE%84trimino-tou-2026): מחירים מבוקשים בפטרס, הרבעון הראשון של 2026.

המקורות נבדקו לאחרונה ב־27 בספטמבר 2026 · מידע כללי, אינו ייעוץ משפטי · היוועצו בעורך דין יווני בלתי תלוי לפני הרכישה

## מדריכים קשורים

### ויזת הזהב של יוון: מסלול שינוי השימוש של €250,000

החוק, התנאים, התהליך, כללי ההשכרה והמגבלות על מכירה חוזרת במסלול.

### הדרישות לויזת הזהב של יוון ב־2026

כל התנאים והמסמכים, וגם המסמכים הנוספים לשינוי השימוש.

### האיסור על השכרה לטווח קצר בויזת הזהב: הסבר

על מה חל הקנס של €50,000, ואילו חוזי שכירות מותרים.

### השקעה בדיור לסטודנטים בפטרס

מספרי הסטודנטים, מקומות במעונות, דמי שכירות והיצע חדש, עם תשואות בהצגה כנה.

## צפו בשבע הדירות, מ־40.72 עד 91.16 מ״ר

כל דירה ב־MVR 19 היא נכס אחד: €250,000 לכל אחת משש הדירות, המחיר המלא הנרשם בשטר, ומחיר לפי בקשה לפנטהאוז. אנו משיבים תוך יום עסקים אחד, באנגלית או ביוונית.

הזכאות לויזת הזהב מותנית בהשלמת שינוי השימוש לפני הגשת הבקשה ובהחלטת המשרד.