# Golden Visa και απαγόρευση Airbnb: τι μπορείτε να μισθώσετε > Ακίνητα Golden Visa δεν μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών (πρόστιμο 50.000 €, ανάκληση άδειας). Ποιες μακροχρόνιες και φοιτητικές μισθώσεις επιτρέπονται. Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/el/guides/golden-visa-short-term-rental-ban Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76 Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative. --- ## Η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για το Golden Visa, αναλυτικά Τι απαγορεύει ο ελληνικός νόμος για ακίνητα που αγοράστηκαν για άδεια διαμονής επενδυτή, πώς ορίζει το Υπουργείο τη βραχυχρόνια μίσθωση, ποιες μισθώσεις εξακολουθούν να επιτρέπονται και τι δηλώνετε σε κάθε ανανέωση. Από την TPL S.A., φορέα ανάπτυξης του MVR 19 · Τελευταίος έλεγχος πηγών: 27 Σεπτεμβρίου 2026 · Γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή [Ρωτήστε για τη μίσθωση](https://mav19-goldenvisa.com/el/enquire) Ακίνητο που αγοράστηκε για ελληνικό Golden Visa δεν επιτρέπεται να μισθώνεται ή να υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, δηλαδή για διαμονές κάτω των 60 ημερών μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb. Η παράβαση επιφέρει πρόστιμο 50.000 € και ανάκληση της άδειας. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις εξακολουθούν να επιτρέπονται, μαζί και οι φοιτητικές μισθώσεις ακαδημαϊκού έτους. Ακίνητο που μετατράπηκε σε κατοικία (με αλλαγή χρήσης) επίσης δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας. ## Ο κανόνας: άρθρο 100 παράγραφος 7A Ο ν. 5100/2024 (άρθρο 64) πρόσθεσε την παράγραφο 7A στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης, ν. 5038/2023, με ισχύ από τις 5 Απριλίου 2024. Έχει δύο σκέλη, και για τα δύο προβλέπεται η ίδια κύρωση. Άρθρο 100 παρ. 7A του ν. 5038/2023, όπως προστέθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, σε συνδυασμό με την Εγκύκλιο 1/2026, Διευκρίνιση 7. Στοιχείο | Τι ορίζει ο νόμος Ποιο ακίνητο | Ακίνητο που αποκτήθηκε κατά πλήρη κυριότητα από υπήκοο χώρας εκτός ΕΕ για την αρχική χορήγηση ή την ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή Τι απαγορεύεται | Η βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού και η υπεκμίσθωση Επιπλέον κανόνας για ακίνητα με αλλαγή χρήσης | Δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης Κύρωση | Ανάκληση της άδειας και χωριστό διοικητικό πρόστιμο 50.000 € στους ιδιοκτήτες ή κατόχους Προγενέστερες αγορές | Ακίνητα που αποκτήθηκαν με τους προηγούμενους κανόνες ή ολοκληρώθηκαν στη μεταβατική περίοδο του 2024 εξαιρούνται από την απαγόρευση Το ίδιο άρθρο διατυπώνει ξεκάθαρα και την άλλη πλευρά: οι ιδιοκτήτες ακινήτων από χώρες εκτός ΕΕ μπορούν να τα μισθώνουν (άρθρο 100 παρ. 7). Η απαγόρευση είναι στενή και συγκεκριμένη. Στοχεύει ένα μοντέλο μίσθωσης, όχι τη μίσθωση γενικά. ## Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση: Διευκρίνιση 7 Το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου εξήγησε την απαγόρευση στην Εγκύκλιο 1/2026 (αρ. πρωτ. 72019, 21 Απριλίου 2026), Διευκρίνιση 7. Αναφέρει ότι η απαγόρευση αφορά αποκλειστικά τη βραχυχρόνια μίσθωση και υπεκμίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016. Οικονομία διαμοιρασμού είναι κάθε μοντέλο στο οποίο ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν ανοιχτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών, που συχνά παρέχονται από ιδιώτες. Η βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται ως εξής: «Η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, είτε αναρτάται είτε όχι σε ψηφιακή πλατφόρμα της οικονομίας διαμοιρασμού και είτε η σύμβαση συνάπτεται είτε όχι μέσω της πλατφόρμας, για ορισμένο χρόνο μικρότερο των εξήντα (60) ημερών, χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών πέραν της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων.» Εγκύκλιος 1/2026, Διευκρίνιση 7, με παράθεση του άρθρου 111 του ν. 4446/2016. Δική μας απόδοση του ελληνικού κειμένου. Συνεπώς συντρέχουν δύο στοιχεία: διαμονή κάτω των 60 ημερών χωρίς τίποτε άλλο πέρα από κρεβάτι και κλινοσκεπάσματα, και το πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού. Η ασφαλής ερμηνεία, και αυτή που εφαρμόζουμε, είναι να αποφεύγονται και τα δύο: καμία μίσθωση μικρότερη των 60 ημερών και καμία καταχώριση σε πλατφόρμα σύντομων διαμονών. Η κύρωση είναι αυστηρή, οι ορισμοί αλληλοσυνδέονται, και κατά την ανανέωση υπογράφετε δήλωση ακριβώς γι’ αυτό. Η Εγκύκλιος επιβεβαιώνει επίσης τι δεν καλύπτει η απαγόρευση: τις μακροχρόνιες μισθώσεις και τις μισθώσεις σε τουριστικές επιχειρήσεις που παρέχουν υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή, όπως ένα ξενοδοχείο. Για ακίνητο με αλλαγή χρήσης, ωστόσο, η Εγκύκλιος προσθέτει ότι το ακίνητο δεν πρέπει να γίνει έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης, οπότε μια λειτουργία τύπου ξενοδοχείου ή διαμερισμάτων με υπηρεσίες δεν είναι πρακτική επιλογή. ## Τι μπορείτε να κάνετε με ένα σπίτι Golden Visa - Να το μισθώσετε με μακροχρόνια μίσθωση σε ενοικιαστή που μένει εκεί, για μήνες ή χρόνια. - Να το μισθώσετε σε φοιτητή για το ακαδημαϊκό έτος, συνήθως από τα τέλη Σεπτεμβρίου έως τον Ιούνιο ή τον Ιούλιο. Προτείνουμε τουλάχιστον έξι μήνες: αρκετά πάνω από το όριο των 60 ημερών, και η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης που χρειάζεται ο ενοικιαστής για το ελληνικό φοιτητικό στεγαστικό επίδομα. - Να το μισθώσετε σε νέο επαγγελματία, για παράδειγμα σε προσωπικό νοσοκομείου ή σε κάποιον που μετακομίζει στην πόλη, με συνήθη μίσθωση κατοικίας. - Να το χρησιμοποιείτε εσείς ή να το κρατάτε για τις επισκέψεις της οικογένειάς σας. Δεν υπάρχει ελάχιστη διάρκεια παραμονής για την άδεια. - Να χρησιμοποιήσετε τοπικό μεσίτη ή διαχειριστή μακροχρόνιων μισθώσεων για να βρείτε ενοικιαστές, αντί για πλατφόρμα σύντομων διαμονών. ### Δηλώστε τη μίσθωση στην ΑΑΔΕ Δηλώστε κάθε μίσθωση ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, την ελληνική φορολογική αρχή. Η δήλωση χρονολογεί και καταγράφει τη μίσθωση, κάτι που στηρίζει τη δήλωσή σας κατά την ανανέωση, και τη χρειάζεστε για να δηλώσετε το μίσθωμα στη φορολογική σας δήλωση στην Ελλάδα. Επιτρέπει επίσης σε φοιτητή ενοικιαστή να ζητήσει το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα: 2.000 € τον χρόνο για φοιτητές πανεπιστημίων εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης ή 2.500 € όταν συγκατοικεί με άλλον φοιτητή, με μίσθωση τουλάχιστον έξι μηνών και υπό εισοδηματικά κριτήρια. Για έναν εκμισθωτή σε πανεπιστημιακή πόλη όπως η Πάτρα, αυτό κάνει τη δηλωμένη μίσθωση ακαδημαϊκού έτους τη μίσθωση για την οποία βρίσκεται πιο εύκολα ενοικιαστής. ### Το καλοκαιρινό κενό Μια φοιτητική μίσθωση που λήγει τον Ιούνιο αφήνει κενούς τον Ιούλιο και τον Αύγουστο, και λόγω της απαγόρευσης δεν μπορείτε να τους καλύψετε με μισθώσεις διακοπών. Προγραμματίστε το: μίσθωση 12 μηνών, χαμηλότερο καλοκαιρινό μίσθωμα διατήρησης που συμφωνείται με τον ενοικιαστή ή μίσθωση 60 ημερών ή περισσότερο σε φοιτητή ή ασκούμενο το καλοκαίρι. Η τελευταία επιλογή είναι εκ πρώτης όψεως εκτός του ορισμού, αλλά ρωτήστε τον δικηγόρο σας πριν βασιστείτε σε αυτήν, και μην τη διαχειρίζεστε ποτέ μέσω πλατφόρμας σύντομων διαμονών. ## Όχι έδρα ή υποκατάστημα εταιρείας σε ακίνητο με αλλαγή χρήσης Η δεύτερη περίοδος της παρ. 7A ισχύει μόνο για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης: το ακίνητο δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Ο σκοπός της κατηγορίας είναι να προστεθούν κατοικίες, οπότε η κατοικία πρέπει να παραμείνει κατοικία. Στην πράξη: - Αν αγοράσετε μέσω ελληνικής εταιρείας ή εταιρείας της ΕΕ που σας ανήκει κατά 100%, όπως επιτρέπει ο νόμος, καταχωρίστε την έδρα της εταιρείας σε άλλη διεύθυνση. Επιβεβαιώστε τη ρύθμιση με τον δικηγόρο σας. - Συμπεριλάβετε στη μίσθωση όρο ότι ο ενοικιαστής δεν επιτρέπεται να καταχωρίσει έδρα επιχείρησης ή επαγγελματική έδρα στη διεύθυνση. - Μη χρησιμοποιείτε το διαμέρισμα ως γραφείο, κατάστημα, ιατρείο ή εκθεσιακό χώρο, ούτε καν για μέρος του χρόνου. ## Η δήλωση κατά την ανανέωση Η άδεια ισχύει για πέντε χρόνια και ανανεώνεται όσο έχετε την κυριότητα του ακινήτου. Σε κάθε ανανέωση, η ΚΥΑ 214926/2025 (άρθρο 2 παρ. 3) ζητά απόδειξη ότι εξακολουθείτε να έχετε την κυριότητα του ακινήτου, ιδιωτική ασφάλιση υγείας, το ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 € και τη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ζητά επίσης δύο υπεύθυνες δηλώσεις: - ότι το ακίνητο δεν έχει μισθωθεί ή υπεκμισθωθεί βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016· και - για ακίνητο με αλλαγή χρήσης, ότι οι κύριοι χώροι παραμένουν σε οικιστική χρήση και το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Η υπεύθυνη δήλωση είναι επίσημη δήλωση με νομικές συνέπειες αν είναι αναληθής. Τηρείτε φάκελο για κάθε μίσθωση: το υπογεγραμμένο μισθωτήριο, τη δήλωση στην ΑΑΔΕ, τα μισθώματα που εισπράχθηκαν με τραπεζικό έμβασμα και κάθε αλληλογραφία με τον ενοικιαστή ή τον διαχειριστή. Αν το ζητήσει κάποια αρχή, μπορείτε να δείξετε τι έγινε, χρόνο με τον χρόνο. ## Το ζήτημα της τριετούς μίσθωσης Ο ελληνικός νόμος θεωρεί ότι η μίσθωση κύριας κατοικίας διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν τα μέρη συμφώνησαν μικρότερη διάρκεια (άρθρο 2 του ν. 1703/1987). Το πώς εφαρμόζεται αυτό στις φοιτητικές μισθώσεις είναι ζήτημα για νομικό σύμβουλο. Μια μίσθωση που συνάπτει γονέας για το τέκνο του που σπουδάζει μπορεί να θεωρηθεί μίσθωση δευτερεύουσας κατοικίας, στην οποία η τριετής ελάχιστη διάρκεια ίσως δεν ισχύει. Και η διάρκεια μπορεί να συντμηθεί με συμβολαιογραφική συμφωνία που γίνεται τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης. Αυτό έχει σημασία για το πότε μπορείτε να πάρετε πίσω το διαμέρισμα, όχι για τη συμμόρφωση με τους κανόνες του Golden Visa: μια μακρύτερη μίσθωση δεν παραβιάζει ποτέ την απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Έχει σημασία αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμα εσείς ή να το πουλήσετε ελεύθερο. Ζητήστε από δικηγόρο στην Ελλάδα να εγκρίνει το υπόδειγμα μισθωτηρίου σας πριν από την πρώτη μίσθωση. ## Πώς είναι μια σύννομη μίσθωση - Γραπτό μισθωτήριο με συγκεκριμένο ενοικιαστή που μένει στο ακίνητο. - Διάρκεια τουλάχιστον έξι μηνών· μίσθωση ακαδημαϊκού έτους ή 12 μηνών για φοιτητές. - Ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ. - Μίσθωμα που καταβάλλεται με τραπεζικό έμβασμα. - Καμία υπεκμίσθωση και καμία καταχώριση σε οποιαδήποτε πλατφόρμα σύντομων διαμονών. - Καμία έδρα επιχείρησης ή επαγγελματική έδρα καταχωρισμένη στη διεύθυνση. - Απογραφή εξοπλισμού και εγγύηση, και υπόδειγμα εγκεκριμένο από δικηγόρο στην Ελλάδα. ## Πώς σχεδιάζεται το MVR 19 Το MVR 19 είναι σχεδιασμένο για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης· η επιλεξιμότητα προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης, βάσει πράξης αδειοδότησης που εκδόθηκε από τις 5 Απριλίου 2024 και μετά, πριν από την αίτησή σας, και το Υπουργείο αποφασίζει για κάθε αίτηση. Το κτίριο σχεδιάζεται μόνο για μακροχρόνιες μισθώσεις: καμία μίσθωση κάτω των 60 ημερών και καμία πλατφόρμα σύντομων διαμονών. Καθένα από τα επτά διαμερίσματα έχει δική του κουζίνα, μπάνιο και αποθήκη στο υπόγειο. Οι διατάξεις ενός και δύο υπνοδωματίων ταιριάζουν σε μισθώσεις 12 μηνών σε επαγγελματίες, ζευγάρια και οικογένειες, και σε μισθώσεις ακαδημαϊκού έτους σε φοιτητές, μαζί και σε δύο φοιτητές που συγκατοικούν σε διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να μισθώνουν το διαμέρισμά τους οι ίδιοι ή μέσω διαχειριστή της επιλογής τους. Κουζίνα και τραπεζαρία του διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων B2. Ενδεικτική απεικόνιση της προμελέτης. Όχι προδιαγραφή. Διαβάστε για τη [φοιτητική ζήτηση στην Πάτρα, και από τις δύο πλευρές](https://mav19-goldenvisa.com/el/student-housing), δείτε πώς λειτουργεί η [κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης](https://mav19-goldenvisa.com/el/golden-visa-250k), [συγκρίνετε τα επτά διαμερίσματα](https://mav19-goldenvisa.com/el/residences) ή [κάντε περιήγηση σε ένα από αυτά](https://mav19-goldenvisa.com/el/tour). ## Πηγές - [Ν. 5038/2023, άρθρο 100 παρ. 7 και 7A, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, κωδικοποιημένο κείμενο](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf), Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. - Εγκύκλιος 1/2026, Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, αρ. πρωτ. 72019, 21 Απριλίου 2026, Διευκρίνιση 7: [πλήρες κείμενο (PDF)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf)· [κατάλογος εγκυκλίων του Υπουργείου](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/). - [ΚΥΑ 214926/2025 (ΦΕΚ Β΄ 6014/11.11.2025), άρθρο 2 παρ. 3](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025): δικαιολογητικά και δηλώσεις για την ανανέωση. - Ν. 4446/2016, άρθρο 111: ορισμοί της οικονομίας διαμοιρασμού και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως παρατίθενται στην Εγκύκλιο. - [EY Greece, Law Alert για την Εγκύκλιο 1/2026, Μάιος 2026](https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/en-gr/technical/tax/tax-alerts/2026/law-alert-golden-visa-may-2026.pdf). - [Ν. 1703/1987, άρθρο 2 (Lawspot)](https://www.lawspot.gr/nomikes-plirofories/nomothesia/n-1703-1987/arthro-2-nomos-1703-1987-diarkeia-tis-misthosis): τριετής ελάχιστη διάρκεια για μισθώσεις κύριας κατοικίας. - [odigostoupoliti.eu](https://www.odigostoupoliti.eu/pote-misthosi-katoikias-mporei-na-ischyei-gia-ligotero-apo-tria-eti/): σύντμηση της διάρκειας με συμβολαιογραφική συμφωνία· [efotopoulou.gr](https://efotopoulou.gr/an-i-misthosi-tou-akinitou-den-echi-to-charaktira-tis-misthosis-kirias-katikias-alla-defterevousas-tote-den-efarmozete-i-diataxi-tou-n-17031987-peri-trietous-diarkias-tis-misthosis-os-elachistou-c/): μισθώσεις δευτερεύουσας κατοικίας. - [neolaia.gr, 18 Σεπτεμβρίου 2026](https://www.neolaia.gr/2026/09/18/foititiko-stegastiko-epidoma-anoixe-xana-i-platforma-poioi-pairnoun-eos-2-500-evro/): φοιτητικό στεγαστικό επίδομα 2.000 € ή 2.500 €. Τελευταίος έλεγχος πηγών: 27 Σεπτεμβρίου 2026 · Γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή · Ζητήστε από δικηγόρο στην Ελλάδα να εγκρίνει τη μίσθωσή σας ## Σχετικοί οδηγοί ### Επένδυση σε φοιτητική κατοικία στην Πάτρα Εγγραφές φοιτητών, θέσεις σε εστίες, μισθώματα στούντιο και νέα προσφορά, με ρεαλιστικές μικτές αποδόσεις στα 250.000 €. ### Πόσο κοστίζει πραγματικά μια αγορά για ελληνικό Golden Visa 250.000 € Φόρος μεταβίβασης, αμοιβές συμβολαιογράφου και δικηγόρου, τέλη υποθηκοφυλακείου και άδειας, ετήσια κόστη και φόρος εισοδήματος από μισθώματα, με αριθμητικό παράδειγμα. ### Ο κανόνας των 120 τ.μ. και η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης Γιατί το ελάχιστο όριο των 120 τ.μ. ισχύει για τις κατηγορίες των 400.000 € και των 800.000 € αλλά όχι για ακίνητα με αλλαγή χρήσης. ## Ρωτήστε για τη μίσθωση ενός διαμερίσματος στο MVR 19 Ρωτήστε για μακροχρόνια μίσθωση, τους προβλεπόμενους κανόνες του κτιρίου ή ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα. Απαντάμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας, στα αγγλικά ή στα ελληνικά. Η επιλεξιμότητα για Golden Visa προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την αίτησή σας και την απόφαση του Υπουργείου. Το διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων B2. Ενδεικτική απεικόνιση της προμελέτης.