# Οδηγοί Golden Visa Ελλάδα και επενδύσεων στην Πάτρα | MVR 19 > Απλοί οδηγοί για το Golden Visa Ελλάδα, την κατηγορία 250.000 € με αλλαγή χρήσης, φόρους, οικογένεια και φοιτητικά ενοίκια στην Πάτρα, με ημερομηνία και πηγές. Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/el/guides Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76 Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative. --- ## Οδηγοί και αναλύσεις Οδηγοί σε απλή γλώσσα για το ελληνικό Golden Visa, την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης, τους φόρους και τα τέλη μιας αγοράς και την αγορά φοιτητικών μισθώσεων στην Πάτρα. Τους γράφει η TPL S.A. με βάση την ελληνική νομοθεσία, τις οδηγίες του ίδιου του Υπουργείου και χρονολογημένες πηγές της αγοράς. Τελευταίος έλεγχος πηγών: 27 Σεπτεμβρίου 2026 · Γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή · Το roof garden του ρετιρέ, ενδεικτική απεικόνιση της προμελέτης. ## Το ελληνικό Golden Visa: η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης Ο βασικός οδηγός για την κατηγορία για την οποία είναι σχεδιασμένο το MVR 19: ο νόμος, τα τρία όρια, οι προϋποθέσεις της κατηγορίας με αλλαγή χρήσης, η διαδικασία βήμα προς βήμα, οι κανόνες μίσθωσης, η μεταπώληση, το κόστος και οι κίνδυνοι, με πηγή για κάθε σημείο. [Διαβάστε τον οδηγό για την κατηγορία των 250.000 €](https://mav19-goldenvisa.com/el/golden-visa-250k) **Όριο** 250.000 €, ένα ακίνητο **Ελάχιστο εμβαδόν** Κανένα για ακίνητα με αλλαγή χρήσης **Βασική προϋπόθεση** Ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την αίτηση **Άδεια** 5 έτη, ανανεώσιμη **Νομική βάση** Ν. 5038/2023, άρθρο 100 **Ενημέρωση** 27 Σεπτεμβρίου 2026 ## Ποιος πληροί τις προϋποθέσεις και με ποιους όρους Οι προϋποθέσεις της ελληνικής άδειας διαμονής επενδυτή, ο κανόνας εμβαδού που παρερμηνεύεται συχνότερα και ποιους καλύπτει μία επένδυση. ### Προϋποθέσεις για το ελληνικό Golden Visa το 2026 Κάθε προϋπόθεση και κάθε έγγραφο για την ελληνική άδεια διαμονής επενδυτή, καθώς και τα επιπλέον δικαιολογητικά που χρειάζεται η κατηγορία με αλλαγή χρήσης. ### Ο κανόνας των 120 τ.μ. και η κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης Γιατί το ελάχιστο των 120 τ.μ. ισχύει για τις κατηγορίες των 400.000 € και 800.000 € αλλά όχι για ακίνητα με αλλαγή χρήσης. ### Τα μέλη της οικογένειας στο ελληνικό Golden Visa Ποιους καλύπτει μία επένδυση: τον/τη σύζυγο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης, τα τέκνα κάτω των 21 ετών και τους γονείς και των δύο συζύγων. ### Το ελληνικό Golden Visa ανά υπηκοότητα Σημειώσεις για επενδυτές από τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ινδία και τη Νότια Αφρική σχετικά με τη φορολογική κατοικία, τα έγγραφα και τις τράπεζες. ### Από το ελληνικό Golden Visa στην ιθαγένεια Πώς η νόμιμη διαμονή μπορεί να προσμετρηθεί για την πολιτογράφηση μετά από επτά χρόνια και γιατί η επένδυση από μόνη της δεν οδηγεί εκεί. ## Τι πληρώνετε και τι μπορεί να αλλάξει Οι φόροι και τα τέλη σε μια αγορά 250.000 € σήμερα, η αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης που ανακοινώθηκε για το 2027 και πώς συγκρίνεται η Ελλάδα με άλλα ευρωπαϊκά προγράμματα στο συνολικό κόστος. ### Πόσο κοστίζει πραγματικά μια αγορά για ελληνικό Golden Visa 250.000 € Φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, υποθηκοφυλακείο, δικηγόρος και τέλη άδειας σε μια αγορά 250.000 €, με αριθμητικό παράδειγμα. ### Ο σχεδιαζόμενος φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ Τι ανακοίνωσε η κυβέρνηση τον Σεπτέμβριο του 2026 για τις αγορές από τον Ιούλιο του 2027 και τι παραμένει άγνωστο. ### Το φθηνότερο Golden Visa στην Ευρώπη το 2026 Οι ευρωπαϊκές κατηγορίες άδειας διαμονής μέσω επένδυσης, συγκριτικά, με βάση ό,τι πληρώνετε και ό,τι σας μένει, όχι την τιμή που προβάλλεται. ## Από την κράτηση έως την κάρτα διαμονής Τα βήματα, τα έγγραφα που καθυστερούν περισσότερο και τι μπορείτε να κάνετε από το εξωτερικό μέσω δικηγόρου. ### Πόσο χρόνο χρειάζεται το ελληνικό Golden Visa Από την κράτηση, τον ΑΦΜ και τον τραπεζικό λογαριασμό έως το συμβόλαιο, τα βιομετρικά στοιχεία και την κάρτα πέντε ετών. ### Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από απόσταση Πληρεξούσιο, ΑΦΜ, ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός και συμβολαιογράφος, και το ένα ταξίδι που πρέπει να κάνετε για τα βιομετρικά στοιχεία. ## Η μίσθωση του ακινήτου και η φοιτητική αγορά Ο ελληνικός νόμος απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση των σπιτιών Golden Visa μέσω πλατφορμών, γι’ αυτό μετρούν οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές. Στην Πάτρα, μια πανεπιστημιακή πόλη με περίπου 28.000 ενεργούς προπτυχιακούς φοιτητές, αυτό σημαίνει φοιτητές που συγκατοικούν, ερευνητές, προσωπικό νοσοκομείων και νέους επαγγελματίες. ### Η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για το Golden Visa, αναλυτικά Τι καλύπτει το πρόστιμο των 50.000 € και ποιες μακροχρόνιες και φοιτητικές μισθώσεις επιτρέπονται. ### Επένδυση σε φοιτητική κατοικία στην Πάτρα Εγγραφές, θέσεις σε εστίες, μισθώματα και νέα προσφορά στην Πάτρα, ποιος νοικιάζει ένα σπίτι ενός έως τριών υπνοδωματίων και ρεαλιστικές μικτές αποδόσεις στα 250.000 €. [Φοιτητική ζήτηση και ζήτηση για ενοικίαση στην Πάτρα: τα στοιχεία και από τις δύο πλευρές](https://mav19-goldenvisa.com/el/student-housing) ## Πώς ερευνούμε, χρονολογούμε και διορθώνουμε αυτούς τους οδηγούς Πρώτα οι πρωτογενείς πηγές. Τα νομικά σημεία προέρχονται από τα ίδια τα ελληνικά κείμενα: το άρθρο 100 του ν. 5038/2023, όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 5100/2024, την Κοινή Υπουργική Απόφαση 214926/2025, την Εγκύκλιο 1/2026 του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου και τις επίσημες σελίδες διαδικασιών στο mitos.gov.gr. Οι περιλήψεις δικηγορικών γραφείων και του Τύπου χρησιμοποιούνται για ανακοινώσεις που δεν έχουν γίνει ακόμη νόμος και επισημαίνονται ως τέτοιες. Κάθε οδηγός έχει ημερομηνία. Ο καθένας δείχνει την ημερομηνία του τελευταίου ελέγχου των πηγών του και τις παραθέτει σε πλαίσιο πηγών, ώστε να μπορείτε να διαβάσετε τα πρωτότυπα. Στοιχεία της αγοράς όπως τα μισθώματα είναι παρατηρήσεις από κατονομαζόμενη πηγή και ημερομηνία, όχι προβλέψεις. Οι προτάσεις επισημαίνονται ως προτάσεις. Όπου η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει μια αλλαγή που δεν έχει ακόμη γίνει νόμος, όπως ο φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ που ανακοινώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2026, το αναφέρουμε και δεν τη θεωρούμε οριστική. Ποιος τους γράφει. Τους οδηγούς γράφει η TPL S.A., ο φορέας ανάπτυξης του MVR 19, η οποία έχει εμπορικό συμφέρον στην κατηγορία των 250.000 €. Δεν έχουν ακόμη ελεγχθεί από ανεξάρτητο δικηγόρο στην Ελλάδα. Όταν ένας οδηγός ελεγχθεί, θα αναγράφονται σε αυτόν το όνομα του ελεγκτή και η ημερομηνία του ελέγχου. Διορθώσεις. Αν βρείτε λάθος ή νεότερη πηγή, [στείλτε μας email](https://mav19-goldenvisa.com/el/enquire) με τη σελίδα και την πηγή. Το ελέγχουμε, διορθώνουμε τα επιβεβαιωμένα λάθη, ενημερώνουμε την ημερομηνία και σημειώνουμε την αλλαγή στον οδηγό. Τίποτα εδώ δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή. Τις αποφάσεις για το Golden Visa τις λαμβάνει το ελληνικό Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Συμβουλευτείτε ανεξάρτητο δικηγόρο και φοροτεχνικό στην Ελλάδα πριν αγοράσετε. ## Διαβάστε τους κανόνες και μετά δείτε τα διαμερίσματα Επτά διαμερίσματα στην Πάτρα: έξι με ένα ή δύο υπνοδωμάτια, στα 250.000 € το καθένα, και ένα ρετιρέ τριών υπνοδωματίων με το roof garden, με τιμή κατόπιν αιτήματος. Καθένα είναι σχεδιασμένο για την κατηγορία των 250.000 € με αλλαγή χρήσης. Απαντάμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας, στα αγγλικά ή στα ελληνικά. Η επιλεξιμότητα για Golden Visa προϋποθέτει την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την αίτησή σας και την απόφαση του Υπουργείου.