# الاستثمار في سكن الطلاب في باتراس: الطلب مقابل العرض

> التسجيل وأسرة السكن الجامعي والإيجارات والعرض الجديد في باتراس، ومن يستأجر شقة بغرفة إلى ثلاث غرف، والعائد الإجمالي الواقعي لشقة تأشيرة ذهبية بـ 250 ألف يورو.

Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/ar/guides/patras-student-housing-investment
Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76
Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative.

---
## الاستثمار في سكن الطلاب في باتراس

الأدلة على جانبي سوق إيجار الطلاب في باتراس: أعداد المسجلين وأماكن السكن الجامعي والإيجارات من جهة؛ والمعروض الجديد والشقق الشاغرة وسقف الإيجارات من جهة أخرى. مع العائد الإجمالي الذي يمكن أن تحققه واقعيًا شقة للتأشيرة الذهبية بقيمة 250,000 يورو، ومن يستأجر مسكنًا من غرفة نوم إلى ثلاث غرف.

من إعداد TPL S.A.، مطور MVR 19 · نشر في 27 سبتمبر 2026 · ملاحظات سوقية، وليست توقعات

[اطلب قائمة الأسعار](https://mav19-goldenvisa.com/ar/enquire)

في باتراس طلب طلابي عميق: 28,418 طالبًا نشطًا في المرحلة الجامعية في جامعة باتراس، و4,881 طالبًا مقبولًا في 2026، ونحو 840 مكانًا فقط في السكن الجامعي العام. وارتفعت الإيجارات المطلوبة للشقق الطلابية النموذجية بنحو 148% منذ 2017. لكن المعروض يتزايد، ويتحدث الوسطاء عن سقف للإيجارات. وبسعر 250,000 يورو، يبلغ العائد الإجمالي الواقعي للشقة نحو 1 إلى 3% وفق أدلة الإيجار الحالية، لذا تقوم قيمة الشراء على تصريح الإقامة، لا على الإيجار.

كيف تقرأ هذا الدليل. أرقام الإيجار هي إيجارات مطلوبة من مصادر سوقية مؤرخة، معروضة بوصفها ملاحظات توضيحية، وليست توقعات أو ضمانات. MVR 19 مصمم لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو؛ والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام قبل أن تقدم طلبك، وتبت الوزارة في كل طلب.

## الجامعات والحرم الجامعية

جامعة باتراس ثالث أكبر جامعة في اليونان، وتضم 7 كليات و31 قسمًا في باتراس وميسولونغي وأغرينيو. ويقع حرمها الرئيسي في ريو، شمال شرق المدينة، بجوار مستشفى الجامعة العام. كما تدرس في حرم Koukouli داخل باتراس، الذي يضم أقسام المعهد التكنولوجي السابق لغرب اليونان التي اندمجت في الجامعة عام 2019.

تدير جامعة البيلوبونيز كلية الهندسة التابعة لها في Koukouli، وفيها قسما الهندسة الميكانيكية والهندسة الكهربائية وهندسة الحاسوب. أما الجامعة اليونانية المفتوحة فمقرها الرئيسي في باتراس، لكنها تدرس عن بعد، لذا لا تولد إلا طلبًا قليلًا على سكن الطلاب.

يمتد العام الدراسي من أواخر سبتمبر إلى أواخر يونيو، مع امتحانات في يونيو وسبتمبر. واستقبلت جامعة باتراس 226 طالبًا وافدًا ضمن برنامج Erasmus+ في 2024–25: وهم مفيدون لفصول دراسية منفردة، لكنهم ليسوا محركًا للحجم.

- ~2.2كم: حرم Koukouli (سيرًا على الأقدام من شارع Mavromataion)

- 9.4كم: جامعة باتراس، ريو (نحو 13 دقيقة بالسيارة؛ ومن 45 إلى 60 دقيقة بالنقل العام)

- 1.5كم: مستشفى القديس أندراوس العام (الموظفون مجموعة ثانية من المستأجرين)

- ~2كم: وسط المدينة (نحو 30 دقيقة سيرًا)

## الطلب بالأرقام

- 28,418: طالبًا نشطًا في المرحلة الجامعية بجامعة باتراس (صحيفة وقائع UPatras، بيانات 2025)

- 4,881: طالبًا مقبولًا في 2026 (eKathimerini، سبتمبر 2026)

- ~840: سريرًا في السكن الجامعي العام للجامعة بأكملها (eKathimerini، 2026)

- €11.3: متوسط الإيجار المطلوب (الوسيط) للمتر المربع في الشقق الطلابية النموذجية (Geoaxis، سبتمبر 2026)

وبإضافة 2,220 طالبًا في الدراسات العليا و1,787 مرشحًا للدكتوراه، يصبح لدى الجامعة نحو 32,400 طالب نشط. ويؤوي السكن الجامعي العام نحو 3% من طلابها النشطين في المرحلة الجامعية، وفق حساباتنا. وعلى المستوى الوطني، يغطي السكن الجامعي نحو عشر الطلاب الذين يعيشون بعيدًا عن منازلهم. ولا يوجد رقم منشور يبين عدد طلاب جامعة باتراس القادمين من خارج المدينة؛ ومعظم الطلاب القادمين من خارجها يستأجرون مساكن خاصة.

وتبعت الإيجارات ذلك. إذ تقدر Geoaxis متوسط الإيجار المطلوب (الوسيط) للشقة الطلابية النموذجية بـ 11.3 يورو للمتر المربع شهريًا في سبتمبر 2026، أي نحو 374 يورو لشقة مساحتها 33 م²، وبزيادة تقارب 148% عن 2017. وتظهر بيانات Spitogatos أن باتراس سجلت أسرع ارتفاع في إيجارات الوحدات الصغيرة بين المدن الجامعية اليونانية التي درستها على مدى خمس سنوات، بما يصل إلى 54.8%. ويعزز قدرة الأسر على الدفع بدل السكن الطلابي البالغ 2,000 يورو سنويًا (2,500 يورو عند المشاركة في السكن) لعقود الإيجار التي لا تقل مدتها عن ستة أشهر، رهنًا بمعايير الدخل. وبلغ متوسط الإيجار الذي بحث عنه الطلاب في أخائية في 2026 نحو 398 يورو شهريًا، مقابل نحو 543 يورو في أثينا و500 يورو في سالونيك.

## الأدلة من الجانبين

المشتري الذي يستشير محاميًا أو مكتبًا عائليًا لإدارة الثروات سيبحث عن الحجة المضادة. وها هي، إلى جانب حجة الطلب، مع التواريخ.

### ما يدعم الطلب

- جامعة كبيرة وراسخة: 28,418 طالبًا نشطًا في المرحلة الجامعية (بيانات 2025).

- أسرة عامة قليلة: نحو 840 مكانًا في السكن الجامعي مقابل 4,881 طالبًا مقبولًا حديثًا (2026).

- ارتفاع الإيجارات المطلوبة: متوسط (وسيط) قدره 11.3 يورو للمتر المربع، بزيادة تقارب 148% عن 2017 (Geoaxis، سبتمبر 2026).

- بدل سكن يكافئ عقود الإيجار المسجلة لمدة ستة أشهر أو أكثر (سبتمبر 2026).

- مجموعة ثانية من المستأجرين: موظفو المستشفى والمهنيون الشباب.

### ما يحد منه

- لم يسجل 372 طالبًا مقبولًا (7.6%) في 2026، مع الإشارة إلى الإيجارات بين الأسباب؛ ونحو 600 عند احتساب التسجيلات غير المكتملة.

- عرضت نحو 6,000 شقة استوديو وشقة بغرفتي نوم شاغرة في نوفمبر 2025.

- تحدث الوسطاء في يوليو 2026 عن سقف للإيجارات، مع انخفاض بعض المناطق بنسبة 5 إلى 10% عن 2025.

- معروض جديد مشيد لهذا الغرض: سبعة مساكن طلابية خاصة بحلول يوليو 2026، وأكثر من 15 وفق أحد الإحصاءات في سبتمبر.

- أكثر من 600 وحدة مؤجرة لفترات قصيرة في باتراس قد تعود إلى الإيجار طويل الأجل.

المعروض الجديد المشيد لهذا الغرض حقيقي ومحدد. فقد افتتح WonderWall في سبتمبر 2025 بـ 56 استوديو، معلنًا عن أسعار شاملة لكل الخدمات تتراوح بين نحو 710 و740 يورو شهريًا للمدد الطويلة. وأضافت Hamlet وPremia مجمع Fidias السكني المؤلف من 49 شقة، وأعلنتا عن نحو 140 شقة أخرى. ويفيد وسيط محلي بوجود نحو 31,000 مسكن فارغ في أنحاء باتراس، ويرى اتحاد الملاك أنه لا يوجد نقص حقيقي في سكن الطلاب، بل طلب متركز في بعض الأحياء. قراءتنا: الطلب أقوى على الاستوديوهات المجددة ذات المواقع الجيدة والتكاليف المتوقعة، ويضعف فوق نحو 600 إلى 650 يورو شهريًا، حيث تنافس المساكن المشيدة لهذا الغرض المزودة بصالات رياضية وموظفين في الموقع. وهذا تقدير مستند إلى المصادر، وليس توقعًا.

## الإيجارات حسب نوع المسكن، 2026

الإيجارات المطلوبة في باتراس حسب نوع المسكن، 2026

نوع المسكن | الإيجار الشهري المطلوب | الفواتير | المصدر، التاريخ

غرفة في السكن الجامعي | €130 للغرفة الفردية، €90 للغرفة المزدوجة | مشمولة | upatras.gr

استوديو تقليدي حتى 25 م²، منطقة Zarouchleika | نحو €250–300 | إضافية | flamis.gr، سبتمبر 2026؛ pelop.gr، يوليو 2026

استوديو غير مجدد، وسط المدينة | €280–350 | إضافية | pelop.gr، أغسطس 2026

استوديو مجدد ومفروش، وسط المدينة | €350–400؛ ويذكر الوسطاء ما يصل إلى €500 | إضافية | pelop.gr، أغسطس 2026

شقة طلابية نموذجية، 33 م² (الوسيط في المدينة) | نحو €374 (€11.3 للمتر المربع) | إضافية | Geoaxis، سبتمبر 2026

مسكن طلابي خاص، شامل لكل الخدمات | نحو €500–740 | مشمولة | flamis.gr، سبتمبر 2026؛ pelop.gr، سبتمبر 2026؛ WonderWall

متوسط المنصات الدولية (Erasmus Play) | €730، بنسبة إشغال 42% | مشمولة عادة | erasmusplay.com، 27 سبتمبر 2026

إيجارات مطلوبة، وليست إيجارات محققة. ملاحظات سوقية توضيحية مع مصادرها وتواريخها؛ وليست توقعات.

تحذيران. متوسطات المنصات منحازة نحو المساكن الأعلى سعرًا الشاملة لكل الخدمات، لذا فرقم Erasmus Play ليس دليلًا على الإيجارات النموذجية. كما أن الإيجارات الشاملة تحمل تكاليف المالك من مرافق وإنترنت وتنظيف، لذا قارنها بعد طرح تلك التكاليف.

## العائد الإجمالي الواقعي بسعر 250,000 يورو

طبق هذه الإيجارات على سعر 250,000 يورو وستجد الحساب واضحًا. يبين الجدول الدخل الإجمالي قبل الإدارة، وضريبة ENFIA، والتأمين، ورسوم المبنى، والشغور الإضافي، وضريبة الدخل.

عائد إجمالي توضيحي على عملية شراء بقيمة 250,000 يورو، وفق الإيجارات المنشورة في باتراس

السيناريو | الإيجار | أشهر التأجير | الإجمالي السنوي، بعد الفواتير | على €250,000

تقليدي، الفواتير إضافية | €280 | 10 | €2,800 | 1.1%

تقليدي، عقد إيجار لمدة 12 شهرًا | €300 | 12 | €3,600 | 1.4%

شامل لكل الخدمات، فئة متوسطة | €550 | 11 | €5,060 | 2.0%

شامل لكل الخدمات، بمستوى المساكن المشيدة لهذا الغرض | €720 | 12 | €7,560 | 3.0%

حساب توضيحي مبني على إيجارات مطلوبة مؤرخة، وليس توقعًا. وافترضنا أن الفواتير التي يدفعها المالك في الإيجارات الشاملة تبلغ نحو 90 يورو شهريًا (وهذا افتراض منا).

لذا فالنطاق الواقعي نحو 1 إلى 3% إجماليًا، وأقل بعد التكاليف والضرائب. والسبب هو السعر، لا السوق. فقد بلغ متوسط الأسعار المطلوبة في باتراس نحو 1,467 يورو للمتر المربع في الربع الأول من 2026، بينما يعادل سعر 250,000 يورو لشقة مساحتها من 40.72 إلى 70.03 م² نحو 3,570 إلى 6,139 يورو للمتر المربع. وبأسعار السوق المحلية، تحقق إيجارات باتراس عوائد أعلى بكثير؛ أما بسعر التأشيرة الذهبية، فلا يمكنها ذلك. وكل من يعد بعائد مرتفع أو ثابت على مسكن بقيمة 250,000 يورو في باتراس ينبغي أن يبين مصدر تمويله.

معظم الإيجارات المنشورة في باتراس تخص الاستوديوهات والغرف. والشقة ذات غرفة النوم الواحدة أو الغرفتين تؤجر بمبلغ إجمالي أعلى، لكنها تشترى مع ذلك بسعر 250,000 يورو وتكلف أكثر في التشغيل والتأثيث. ولم يحدد أي إيجار لشقق MVR 19؛ وسننشر إيجارات مختبرة لدى الوسطاء قبل موسم التأجير الأول.

## موقع MVR 19 من السوق

MVR 19 مبنى قائم في شارع Mavromataion، في حي Psachou وZarouchleika جنوب باتراس، يجري تحويله إلى سبع شقق من غرفة نوم إلى ثلاث غرف، بمساحات من 40.72 إلى 91.16 م². ولكل شقة مطبخها وحمامها وغرفة تخزين في الطابق السفلي؛ وفي الطوابق العليا مصعد وشرفات، وللبنتهاوس حديقة السطح. ويبعد المبنى نحو 2.2 كم سيرًا على الأقدام عن حرم Koukouli، و9.4 كم بالطريق عن ريو، ويقع مستشفى القديس أندراوس العام على بعد 1.5 كم.

إنه مبنى من سبعة مساكن مملوكة بشكل منفصل، وليس مسكنًا طلابيًا مشيدًا لهذا الغرض ومزودًا بموظفين. ووفق الأدلة أعلاه، فإن مستأجريه الطبيعيين هم الطلاب الذين يتقاسمون شقة بغرفتي نوم، وطلاب الدراسات العليا، وموظفو المستشفى، والمهنيون الشباب. وهو مخطط للتأجير طويل الأجل فقط، لأن القانون اليوناني يحظر التأجير قصير الأجل عبر المنصات لمساكن التأشيرة الذهبية.

تصورات مفاهيمية توضيحية للشقة B2 ذات غرفتي النوم (70.03 م²).

MVR 19، ومستشفى القديس أندراوس، واستاد Pampeloponnisiako، وحرما Koukouli وريو. المسافات مقيسة من شارع Mavromataion وفق مسارات الطرق والمشاة في OpenStreetMap. [افتح MVR 19 في خرائط Google](https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=38.228779%2C21.732801).

## لماذا يحدد التصريح، لا العائد، القيمة

بسعر 250,000 يورو، يشتري المرء أمرين. الأول هو الأهلية لتصريح إقامة المستثمر لمدة خمس سنوات، بعد إتمام تغيير الاستخدام، قابل للتجديد ما دمت تملك العقار، دون حد أدنى لمدة البقاء، ويشمل زوجك أو زوجتك أو شريكك، والأبناء الذين تقل أعمارهم عن 21 عامًا، ووالدي الزوجين، رهنًا بقرار الوزارة. والثاني مسكن في مدينة جامعية يمكن تأجيره بعقود طويلة الأجل لتعويض تكاليف الاحتفاظ به.

خطط للخروج بصدق أيضًا. لا يمكن استخدام مسار 250,000 يورو إلا مرة واحدة لكل عقار، لذا فالمشتري اللاحق من خارج الاتحاد الأوروبي سيحتاج إلى فئة 400,000 يورو ومساحة 120 م² للحصول على تصريح من خلاله، ولا تبلغ أي من الشقق السبع 120 م². وتتم إعادة البيع وفق القيمة السوقية المحلية. اقرأ كيف يعمل [مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو](https://mav19-goldenvisa.com/ar/golden-visa-250k) وما هي [تكاليف الشراء والاحتفاظ](https://mav19-goldenvisa.com/ar/guides/golden-visa-costs-taxes).

## أسئلة ينبغي طرحها قبل الشراء

- ما الإيجار الذي يذكره اليوم اثنان أو ثلاثة من الوسطاء المحليين لشقة جديدة بغرفة نوم أو غرفتين بهذه المساحة في المنطقة، ولكم شهرًا في السنة؟

- هل ستؤجر مع فواتير إضافية أم بإيجار شامل لكل الخدمات، ومن يدفع المرافق ويديرها؟

- من يجد المستأجرين، ويحصل الإيجار، ويتولى الإصلاحات، وبأي رسوم؟

- ما رسوم المبنى وضريبة ENFIA والتأمين الخاصة بالوحدة المحددة؟

- هل وافق محاميك على نموذج عقد إيجار، بما في ذلك مسألة عقد الإيجار لثلاث سنوات؟

- ما حالة تصريح تغيير الاستخدام، ومتى يتوقع الإنجاز؟

قارن بين [شقق MVR 19 السبع](https://mav19-goldenvisa.com/ar/residences)، واقرأ عن [الطلب الطلابي في باتراس](https://mav19-goldenvisa.com/ar/student-housing)، أو [اطلب قائمة الأسعار وحزمة المستندات القانونية](https://mav19-goldenvisa.com/ar/enquire).

## المصادر

- [صحيفة وقائع جامعة باتراس (بيانات 2025)](https://www.upatras.gr/wp-content/uploads/2026/05/Upatras-Enimerotiko-20x20-ENGLISH.pdf): الطلاب النشطون؛ [ملف UPatras](https://www.upatras.gr/en/university/about/profile/)؛ [سكن UPatras](https://www.upatras.gr/en/students/students-care/accommodation/): إيجارات السكن الجامعي.

- [eKathimerini، 25 سبتمبر 2026](https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1316217/high-rents-drive-students-from-patras-university/): القبول، وعدم التسجيل، وأسرة السكن الجامعي؛ [eKathimerini، 22 أكتوبر 2025](https://www.ekathimerini.com/in-depth/society-in-depth/1284474/govt-races-to-expand-student-accommodation/): التغطية الوطنية للسكن الجامعي.

- [dimokratia.gr، 2026](https://www.dimokratia.gr/ellada/749266/panepistimio-patron-freno-stis-eggrafes-ekatontadon-foititon-logo-akriveias-kai-enoikion/) و[skaipatras.gr، 24 سبتمبر 2026](https://www.skaipatras.gr/2026/09/24/patra-ekatontades-protoeteis-den-graftikan-sto-panepistimio-logo-kostoys-kai-enoikion/): التسجيلات غير المكتملة.

- [Geoaxis، مرصد سكن الطلاب](https://geoaxis.gr/foititiki-stegi-afxiseis-enoikion-eos-164-tin-teleftaia-dekaetia/) و[pelop.gr، 10 سبتمبر 2026](https://pelop.gr/patra-foititiko-spiti-i-anazitisi-pou-ginetai-kathe-chrono-kai-pio-dyskoli-poso-afxithikan-oi-times-tin-teleftaia-10etia/): متوسط الإيجار والتغير منذ 2017.

- [pelop.gr، 16 أغسطس 2026](https://pelop.gr/proti-panelladika-i-patra-stis-anatimiseis-tis-foititikis-stegis/) و[dete.gr، 11 أغسطس 2026](https://dete.gr/poio-einai-to-meso-enoikio-pou-anazitoun-oi-foitites-stin-patra-fthinotera-apo-alles-poleis/): تغير Spitogatos على مدى خمس سنوات وميزانيات البحث.

- [neolaia.gr، 18 سبتمبر 2026](https://www.neolaia.gr/2026/09/18/foititiko-stegastiko-epidoma-anoixe-xana-i-platforma-poioi-pairnoun-eos-2-500-evro/): بدل السكن الطلابي.

- [aigiovoice.gr، 11 نوفمبر 2025](https://www.aigiovoice.gr/patra-ligoteroi-foitites-polla-foititospita-choris-enoikiasti/): إعلانات المساكن الشاغرة.

- [dete.gr، 18 سبتمبر 2026](https://dete.gr/foitites-fevgoun-apo-tin-patra-logo-akrivon-enoikion-synolika-31-000-kena-spitia-sto-kentro-kai-se-perichora/): المساكن الفارغة؛ [dete.gr، 21 أغسطس 2026](https://dete.gr/patra-i-elleipsi-foititikis-stegis-kai-ta-kleista-akinita-anevazoun-ta-enoikia/): موقف اتحاد الملاك.

- [pelop.gr، 3 يوليو 2026](https://pelop.gr/patra-ta-foititika-enoikia-pianoun-tavani/): سقف الإيجارات والمساكن الخاصة؛ [pelop.gr، 26 أغسطس 2026](https://pelop.gr/foititiki-stegi-550-evro-gia-40-tetragonika-to-chrysafi-tis-gkarsonieras-kai-stin-patra/): إيجارات وسط المدينة والوحدات المؤجرة لفترات قصيرة؛ [pelop.gr، 26 سبتمبر 2026](https://pelop.gr/foititikes-esties-idiotikes-kostos-patra-590-evro/): إيجارات المساكن الخاصة.

- [flamis.gr، 8 يناير 2026](https://flamis.gr/patra-dyo-nees-ependyseis-gia-toys-foitites-stin/): المعروض الجديد المشيد لهذا الغرض؛ [flamis.gr، 11 سبتمبر 2026](https://flamis.gr/oi-times-stin-patra-gia-foitites-kamia/): الإيجارات حسب المنطقة.

- [Arish Capital Partners، مشروع WonderWall](https://www.arishcapitalpartners.com/projects/arish-wonderwall-project/): 56 استوديو.

- [Erasmus Play، اتجاهات سوق باتراس](https://erasmusplay.com/en/market-trends/gr/patras)، 27 سبتمبر 2026.

- [radar.gr، 1 يونيو 2026](https://radar.gr/article/pos-kinithikan-oi-times-ton-akiniton-stin-patra-to-a%CE%84trimino-tou-2026): أسعار البيع المطلوبة في باتراس، الربع الأول من 2026.

- المسافات: مسارات OpenStreetMap من النقطة المركزية لشارع Mavromataion، مقيسة في سبتمبر 2026.

آخر مراجعة للمصادر: 27 سبتمبر 2026 · ملاحظات سوقية، وليست توقعات أو ضمانات · معلومات عامة، وليست استشارة استثمارية

## أدلة ذات صلة

### شرح حظر التأجير قصير الأجل في التأشيرة الذهبية

ما الذي تغطيه غرامة 50,000 يورو، وأي عقود الإيجار طويلة الأجل وعقود إيجار الطلاب تبقى مسموحًا بها.

### كم تكلف فعلًا عملية شراء للتأشيرة الذهبية اليونانية بقيمة 250,000 يورو

ضريبة نقل الملكية، ورسوم كاتب العدل والسجل والمحامي والتصريح، والتكاليف السنوية وضريبة دخل الإيجار، مع مثال محسوب.

### كم تستغرق التأشيرة الذهبية اليونانية

من الحجز والرقم الضريبي والحساب المصرفي إلى العقد والطلب والبيانات الحيوية وبطاقة الخمس سنوات.

## استفسر عن شقة في MVR 19

نرد خلال يوم عمل واحد، بالإنجليزية أو اليونانية.