# حظر Airbnb للتأشيرة الذهبية اليونانية: ما يجوز للملاك تأجيره

> لا يجوز تأجير عقار التأشيرة الذهبية اليونانية لمدة قصيرة عبر المنصات (غرامة 50,000 يورو وإلغاء التصريح). وما عقود الإيجار طويلة الأجل والطلابية المسموح بها.

Canonical: https://mav19-goldenvisa.com/ar/guides/golden-visa-short-term-rental-ban
Developer: TPL S.A. · Ethnomartyron 40, 263 33 Patras, Greece · VAT EL800864603 · GEMI 143336716000 · LEI 9845006C601CB29D1H76
Generated: 2026-09-29. A Markdown mirror of the page above; the HTML page is authoritative.

---
## شرح حظر التأجير قصير الأجل في التأشيرة الذهبية

ما يحظر القانون اليوناني فعله بالعقار المشترى للحصول على تصريح إقامة المستثمر، وكيف تعرف الوزارة التأجير قصير الأجل، وأي عقود الإيجار تظل مسموحًا بها، وما تقر به عند كل تجديد.

من إعداد TPL S.A.، مطور MVR 19 · آخر مراجعة للمصادر: 27 سبتمبر 2026 · معلومات عامة، وليست استشارة قانونية

[استفسر عن التأجير](https://mav19-goldenvisa.com/ar/enquire)

لا يجوز تأجير العقار المشترى للتأشيرة الذهبية اليونانية أو تأجيره من الباطن لمدة قصيرة في إطار اقتصاد المشاركة، أي فترات البقاء التي تقل عن 60 يومًا وترتب عبر منصات مثل Airbnb. وتعني المخالفة غرامة قدرها 50,000 يورو وإلغاء التصريح. وتظل عقود الإيجار طويلة الأجل مسموحًا بها، بما فيها عقود إيجار الطلاب لعام دراسي. كما لا يجوز أن يكون العقار المحول (بتغيير الاستخدام) مقرًا أو فرعًا لشركة.

## القاعدة: المادة 100، الفقرة 7A

أضاف القانون 5100/2024 (المادة 64) الفقرة 7A إلى المادة 100 من قانون الهجرة، القانون 5038/2023، اعتبارًا من 5 أبريل 2024. وتتكون من جزأين، ويترتب على كليهما الجزاء نفسه.

المادة 100، الفقرة 7A من القانون 5038/2023، بصيغتها المضافة بالمادة 64 من القانون 5100/2024، مقروءة مع التعميم 1/2026، التوضيح 7.

العنصر | ما ينص عليه القانون

أي عقار | العقار الذي اكتسب مواطن من خارج الاتحاد الأوروبي ملكيته الكاملة للحصول على تصريح إقامة المستثمر لأول مرة أو لتجديده

ما المحظور | التأجير قصير الأجل في إطار اقتصاد المشاركة، والتأجير من الباطن

قاعدة إضافية لعقار تغيير الاستخدام | لا يجوز استخدامه مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري

الجزاء | إلغاء التصريح وغرامة إدارية مستقلة قدرها 50,000 يورو على الملاك أو الحائزين

المشتريات السابقة | العقار المكتسب وفق القواعد السابقة، أو الذي أنجزت صفقته في الفترة الانتقالية لعام 2024، يقع خارج نطاق الحظر

تنص المادة نفسها أيضًا بوضوح على الجانب الآخر: يجوز لملاك العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي تأجيرها (المادة 100، الفقرة 7). فالحظر ضيق ومحدد. وهو يستهدف نموذجًا واحدًا من التأجير، لا التأجير في حد ذاته.

## ما الذي يعد تأجيرًا قصير الأجل: التوضيح 7

شرحت وزارة الهجرة واللجوء الحظر في التعميم 1/2026 (Prot. 72019، 21 أبريل 2026)، التوضيح 7. ويذكر التعميم أن الحظر يتعلق حصرًا بالتأجير قصير الأجل والتأجير من الباطن في إطار اقتصاد المشاركة، كما تعرفه المادة 111 من القانون 4446/2016. واقتصاد المشاركة هو أي نموذج تنشئ فيه المنصات الرقمية سوقًا مفتوحة للاستخدام المؤقت للسلع أو الخدمات، التي يقدمها أفراد في الغالب. ويعرف التأجير قصير الأجل على النحو الآتي:

«إيجار عقار أو إيجاره من الباطن، سواء أكان معروضًا على منصة رقمية لاقتصاد المشاركة أم لا، وسواء أبرم العقد عبر المنصة أم لا، لمدة محددة تقل عن ستين (60) يومًا، حيث لا تقدم خدمات غير السكن وأغطية الأسرة.»

التعميم 1/2026، التوضيح 7، نقلًا عن المادة 111 من القانون 4446/2016. ترجمتنا عن اليونانية.

إذن يجتمع عنصران: فترة بقاء تقل عن 60 يومًا لا يقدم فيها سوى سرير وأغطية، وإطار اقتصاد المشاركة. والقراءة الأكثر حذرًا، وهي التي نطبقها، هي تجنب الأمرين معًا: لا عقد إيجار أقصر من 60 يومًا، ولا عرض على أي منصة للإيجارات القصيرة إطلاقًا. فالجزاء شديد، والتعريفات متشابكة، وعند التجديد توقع إقرارًا بشأن هذا الأمر تحديدًا.

يؤكد التعميم أيضًا ما لا يشمله الحظر: عقود الإيجار طويلة الأجل، وعقود الإيجار لمنشآت سياحية تقدم خدمات تتجاوز السكن، مثل الفنادق. غير أن التعميم يضيف، بالنسبة إلى عقار تغيير الاستخدام، أن العقار يجب ألا يصبح مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري، لذا فإن التشغيل على طريقة الفنادق أو الشقق الفندقية ليس مسارًا عمليًا.

## ما يمكنك فعله بمسكن التأشيرة الذهبية

- التأجير بعقد طويل الأجل لمستأجر يسكن فيه، لأشهر أو لسنوات.

- التأجير لطالب طوال العام الدراسي، من أواخر سبتمبر عادة حتى يونيو أو يوليو. ونوصي بستة أشهر على الأقل: فهي بعيدة بما يكفي عن حد 60 يومًا، وهي الحد الأدنى لمدة العقد الذي يحتاج إليه المستأجر للحصول على بدل السكن الطلابي اليوناني.

- التأجير لشاب من أصحاب المهن، مثل العاملين في المستشفى أو من ينتقل للعيش في المدينة، بعقد إيجار سكني عادي.

- استخدامه بنفسك، أو تركه لزيارات أسرتك. ولا يشترط حد أدنى لمدة البقاء للحصول على التصريح.

- الاستعانة بوسيط محلي أو مدير للتأجير طويل الأجل للعثور على مستأجرين، بدلًا من منصة للإيجارات القصيرة.

### سجل عقد الإيجار لدى AADE

قدم إقرارًا إلكترونيًا بكل عقد إيجار إلى AADE، مصلحة الضرائب اليونانية. فالتسجيل يؤرخ عقد الإيجار ويوثقه، مما يدعم إقرار التجديد، وتحتاج إليه للإبلاغ عن الإيجار في إقرارك الضريبي اليوناني. كما يتيح للمستأجر الطالب المطالبة ببدل السكن الطلابي: 2,000 يورو سنويًا للطلاب في الجامعات الواقعة خارج أتيكا وسالونيك، أو 2,500 يورو عند مشاركة السكن مع طالب آخر، بعقد إيجار لا تقل مدته عن ستة أشهر ورهنًا بمعايير الدخل. وبالنسبة إلى المؤجر في مدينة جامعية مثل باتراس، يجعل ذلك عقد الإيجار المسجل لعام دراسي أسهل العقود من حيث إيجاد مستأجر.

### فجوة الصيف

عقد إيجار الطالب الذي ينتهي في يونيو يترك يوليو وأغسطس شاغرين، والحظر يعني أنه لا يمكنك شغلهما بتأجير لقضاء العطلات. فخطط لذلك: عقد إيجار لمدة 12 شهرًا، أو مبلغ احتفاظ أقل خلال الصيف يتفق عليه مع المستأجر، أو تأجير لمدة 60 يومًا أو أكثر لطالب أو متدرب في الصيف. والخيار الأخير يقع خارج التعريف في ظاهره، لكن اسأل محاميك قبل الاعتماد عليه، ولا تعرضه أبدًا عبر منصة للإيجارات القصيرة.

## لا مقر ولا فرع لشركة في العقار المحول

تنطبق الجملة الثانية من الفقرة 7A على مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو فقط: لا يجوز استخدام العقار مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري. فالغاية من المسار إضافة مساكن، لذا يجب أن يبقى المسكن مسكنًا. وعمليًا:

- إذا اشتريت عبر شركة يونانية أو من الاتحاد الأوروبي تملكها بنسبة 100%، وهو ما يسمح به القانون، فسجل مقر الشركة في عنوان آخر. وتحقق من هذا الترتيب مع محاميك.

- انص في عقد الإيجار على أنه لا يجوز للمستأجر تسجيل مقر تجاري أو مهني في العنوان.

- لا تستخدم الشقة مكتبًا أو متجرًا أو عيادة أو صالة عرض، ولو بدوام جزئي.

## إقرار التجديد

يسري التصريح خمس سنوات ويجدد ما دمت تملك العقار. وعند كل تجديد، يطلب القرار الوزاري المشترك 214926/2025 (المادة 2، الفقرة 3) إثبات أنك لا تزال تملك العقار، وتأمينًا صحيًا خاصًا، والرسم الإلكتروني البالغ 2,000 يورو، وبيان عقاراتك (E9). كما يطلب إقرارين رسميين:

- بأن العقار لم يؤجر أو يؤجر من الباطن لمدة قصيرة في إطار اقتصاد المشاركة، كما تعرفه المادة 111 من القانون 4446/2016؛

- وبالنسبة إلى عقار تغيير الاستخدام، بأن المساحات الرئيسية لا تزال في الاستخدام السكني وأن العقار لا يستخدم مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري.

الإقرار الرسمي بيان رسمي تترتب عليه عواقب قانونية إذا كان غير صحيح. احتفظ بملف لكل عقد إيجار: عقد الإيجار الموقع، وتسجيله لدى AADE، والإيجار المحصل بتحويل مصرفي، وأي مراسلات مع المستأجر أو المدير. وإذا طلبت جهة رسمية ذلك، يمكنك أن تبين ما حدث، سنة بعد سنة.

## مسألة عقد الإيجار لثلاث سنوات

يعامل القانون اليوناني عقد إيجار المسكن الرئيسي على أنه يمتد ثلاث سنوات على الأقل، حتى لو اتفق الطرفان على مدة أقصر (المادة 2 من القانون 1703/1987). وكيفية تطبيق ذلك على تأجير الطلاب مسألة يبت فيها المستشار القانوني. فعقد الإيجار الذي يبرمه أحد الوالدين لابنه الطالب قد يعد سكنًا ثانويًا، قد لا ينطبق عليه الحد الأدنى البالغ ثلاث سنوات. ويمكن تقصير المدة باتفاق موثق لدى كاتب العدل يبرم بعد ستة أشهر على الأقل من بدء الإيجار.

وهذا يهم لمعرفة متى يمكنك استعادة الشقة، لا للامتثال لقواعد التأشيرة الذهبية: فعقد الإيجار الأطول لا يخالف حظر التأجير قصير الأجل أبدًا. ويهم إذا كنت تخطط لاستخدام الشقة بنفسك أو لبيعها خالية. واجعل محاميًا يونانيًا يعتمد نموذج عقد الإيجار قبل أول تأجير.

## كيف يبدو عقد الإيجار الممتثل للقواعد

- عقد إيجار مكتوب مع مستأجر مسمى يسكن في العقار.

- مدة لا تقل عن ستة أشهر؛ وعقد لعام دراسي أو لمدة 12 شهرًا للطلاب.

- مسجل إلكترونيًا لدى AADE.

- إيجار يدفع بتحويل مصرفي.

- لا تأجير من الباطن، ولا عرض على أي منصة للإيجارات القصيرة.

- لا مقر تجاري أو مهني مسجل في العنوان.

- قائمة جرد ووديعة تأمين، ونموذج عقد اعتمده محامٍ يوناني.

## التخطيط لمبنى MVR 19

MVR 19 مصمم لمسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو؛ والأهلية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام، بموجب قرار ترخيص صادر في 5 أبريل 2024 أو بعده، قبل تقديم طلبك، وتبت الوزارة في كل طلب. والمبنى مخطط للتأجير طويل الأجل فقط: لا عقود إيجار تقل عن 60 يومًا ولا منصات للإيجارات القصيرة. ولكل شقة من الشقق السبع مطبخها وحمامها وغرفة تخزين خاصة بها في الطابق السفلي. وتناسب مخططات الشقق ذات غرفة النوم الواحدة وذات غرفتي النوم عقود الإيجار لمدة 12 شهرًا للمهنيين والأزواج والأسر، وعقود الإيجار لعام دراسي للطلاب، بما في ذلك طالبان يتشاركان شقة من غرفتي نوم. ويجوز للملاك تأجير شققهم بأنفسهم أو عبر مدير يختارونه.

المطبخ وركن الطعام في الشقة B2 ذات غرفتي النوم. تصور مفاهيمي توضيحي. ليست مواصفات.

اقرأ عن [الطلب الطلابي في باتراس، من الجانبين](https://mav19-goldenvisa.com/ar/student-housing)، واطلع على كيفية عمل [مسار تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 يورو](https://mav19-goldenvisa.com/ar/golden-visa-250k)، أو [قارن بين الشقق السبع](https://mav19-goldenvisa.com/ar/residences)، أو [قم بجولة داخل إحداها](https://mav19-goldenvisa.com/ar/tour).

## المصادر

- [القانون 5038/2023، المادة 100، الفقرتان 7 و7A، بصيغتها المعدلة بالمادة 64 من القانون 5100/2024، النص المقنن](https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-5100_2024-%CE%BA%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-5167_2024-%CE%A6%CE%95%CE%9A-%CE%91-49_5.4.2024.pdf)، وزارة الهجرة واللجوء.

- التعميم 1/2026، وزارة الهجرة واللجوء، Prot. 72019، 21 أبريل 2026، التوضيح 7: [النص الكامل (PDF)](https://www.newmoney.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-GOLDEN-VISA-FINAL.pdf)؛ [قائمة تعاميم الوزارة](https://migration.gov.gr/en/egkyklioi-yma/).

- [القرار الوزاري المشترك 214926/2025 (الجريدة الرسمية B' 6014/11.11.2025)، المادة 2، الفقرة 3](https://www.taxheaven.gr/circulars/51471/214926-10-11-2025): مستندات التجديد والإقرارات.

- القانون 4446/2016، المادة 111: تعريفا اقتصاد المشاركة والتأجير قصير الأجل، كما وردا في التعميم.

- [EY Greece، تنبيه قانوني بشأن التعميم 1/2026، مايو 2026](https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/en-gr/technical/tax/tax-alerts/2026/law-alert-golden-visa-may-2026.pdf).

- [القانون 1703/1987، المادة 2 (Lawspot)](https://www.lawspot.gr/nomikes-plirofories/nomothesia/n-1703-1987/arthro-2-nomos-1703-1987-diarkeia-tis-misthosis): الحد الأدنى البالغ ثلاث سنوات لعقود إيجار المسكن الرئيسي.

- [odigostoupoliti.eu](https://www.odigostoupoliti.eu/pote-misthosi-katoikias-mporei-na-ischyei-gia-ligotero-apo-tria-eti/): تقصير المدة باتفاق موثق لدى كاتب العدل؛ [efotopoulou.gr](https://efotopoulou.gr/an-i-misthosi-tou-akinitou-den-echi-to-charaktira-tis-misthosis-kirias-katikias-alla-defterevousas-tote-den-efarmozete-i-diataxi-tou-n-17031987-peri-trietous-diarkias-tis-misthosis-os-elachistou-c/): عقود إيجار السكن الثانوي.

- [neolaia.gr، 18 سبتمبر 2026](https://www.neolaia.gr/2026/09/18/foititiko-stegastiko-epidoma-anoixe-xana-i-platforma-poioi-pairnoun-eos-2-500-evro/): بدل السكن الطلابي البالغ 2,000 يورو أو 2,500 يورو.

آخر مراجعة للمصادر: 27 سبتمبر 2026 · معلومات عامة، وليست استشارة قانونية · اجعل محاميًا يونانيًا يعتمد عقد الإيجار

## أدلة ذات صلة

### الاستثمار في سكن الطلاب في باتراس

أعداد الطلاب المسجلين، وأسرة السكن الجامعي، وإيجارات الاستوديوهات، والعرض الجديد، مع عوائد إجمالية واقعية عند 250,000 يورو.

### كم تكلف فعلًا عملية شراء للتأشيرة الذهبية اليونانية بقيمة 250,000 يورو

ضريبة نقل الملكية، ورسوم كاتب العدل والسجل والمحامي والتصريح، والتكاليف السنوية وضريبة دخل الإيجار، مع مثال محسوب.

### قاعدة 120 م² ومسار التحويل بقيمة 250,000 يورو

لماذا ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م² على فئتي 400,000 يورو و800,000 يورو، لا على العقار المحول بتغيير الاستخدام.

## اسأل عن تأجير شقة في MVR 19

اسأل عن التأجير طويل الأجل، أو قواعد المبنى المخطط لها، أو شقة محددة. نرد خلال يوم عمل واحد، بالإنجليزية أو اليونانية.

الأهلية للتأشيرة الذهبية مشروطة بإتمام تغيير الاستخدام قبل تقديم طلبك، وبقرار الوزارة.

الشقة B2 ذات غرفتي النوم. تصور مفاهيمي توضيحي.